Что делать строителям в кризис?

Содержание

Введение
1. Влияние кризиса на строительную отрасль
2. Антикризисные меры: что делать строителям в кризис
Заключение
Список литературы

Что делать строителям в кризис?

физических лиц в том, что будут достроены дома, из-за безденежья застройщиков в связи с полным прекращением выдачи кредитов банков;
банков в том, что будут возвращены кредиты, выданные как населению, так и застройщикам;
застройщиков в том, что, если они будут продолжать строительство за счет собственных или привлеченных средств, будут ли продаваться квартиры; 
производителей и поставщиков строительных материалов в том, что их продукция будет куплена. [5, c. 107]
Итак, главная проблема – всеобщая неуверенность как в ближайшем, так и отдаленном будущем. Единственный выход – снижение уровня такой неуверенности. Поэтому необходимо принять срочные меры к активизации спроса.
Активизировать спрос можно и нужно несколькими способами:
Перейти к так называемому «проектному кредитованию», т.е. выдаче кредитов банками самим застройщикам, которые впоследствии будут продавать готовые квартиры или государству, или населению. Необходимо разработать и утвердить механизм «проектного кредитования».
Поскольку надежды на господдержку деньгами этой системы невелики, сбор средств от будущих владельцев квартир можно организовать под гарантии города, используя закон № 214-ФЗ, т.е. вселить в людей уверенность в том, что их деньги не пропадут. Таким образом, не следует отказываться от средств населения, но это будет принципиально другая система, основанная на уверенности в том, что деньги не пропадут, а заявленные квартиры будут получены в срок. Существует необходимость гарантий, например, города определенным коммерческим банкам (на конкурсной основе). Кроме того, следует под эти гарантии использовать и средства самих банков (на начальной стадии готовности домов – например, 5-6 этажей) и осуществить строгий контроль банков целевого использования средств и хода строительства домов. Полезно вспомнить и использовать практику строительства домов жилищно-строительными кооперативами. Уверенность населения следует подкрепить и тем, что строительные компании входят в саморегулируемые организации, где существует субсидионарная ответственность друг за друга. Наконец, сами коммерческие банки уже остро ощущают потребность в кредитовании реальной экономики, но без необоснованных рисков. Проектное кредитование – как раз тот финансовый инструмент, где минимизированы банковские риски.
В то же время необходимо в дальнейшем (когда появятся готовые квартиры и, следовательно, настоящая ипотека), субсидировать гражданам разницу между ставками на  кредит коммерческих банков и уровнем инфляции в данном году.
Необходимо выставление на аукционы небольших лотов инженерно подготовленных земельных участков по разумной цене, поддержка не на словах, а на деле среднего и малого бизнеса, инженерная подготовка территорий на основе частно-государственного партнерства и другие антикризисные меры.
Если еще в 2008 году строительные объемы главным образом поддерживали заказы госсектора, то с уменьшением финансирования государственных и муниципальных учреждений произошло значительное падение объема заказов. Строительным компаниям стало необходимо значительно более тщательно оценивать реализуемые строительные проекты и реализовывать такие из них, которые быстро приносят отдачу – например, объекты инфраструктуры.
2009 год был полностью провальным для строителей, они не знали, что им делать: то ли достраивать жилье, которое никто не покупал, то ли останавливать строительство. Сегодня люди стали больше покупать жилье, так как началась активизация выдачи ипотечных кредитов. Поэтому строительная отрасль оживает.
Самое сложное время строители уже пережили, и, несмотря на кризис, удалось сохранить строительную отрасль. Конечно, число застройщиков сократилось, но зато можно сказать, что выжили сильнейшие и те, кто мог предложить покупателям доступные цены.
Сегодня строительство торговых центров иногда опережают строительство жилых домов. Это привлечение инвестиций в регионы, создание рабочих мест, развитие конкуренции.
Полностью обойтись сегодня без «точечной» застройки невозможно, так как она вызвана сносом ветхих и аварийных зданий. Освободившиеся таким образом земельные участки, имеющие инженерную и транспортную инфраструктуру, заинтересовывают потенциальных застройщиков. Недовольство жителей многих городов «точечной» застройкой вполне справедливо, так как там зачастую преследуется чисто экономические интересы – застроить как можно большую территорию для увеличения количества квадратных метров будущего жилья. С этой целью городской администрации рекомендуется разработать и принять порядок определения и развития застроенной территории.
2010 год в целом отличался повышенным покупательским спросом на недвижимость. Покупательская способность, безусловно, возросла. Однако активным спросом пользовалась лишь недвижимость эконом-класса и объекты, сместившиеся, в силу кризиса, из «бизнеса» в эконом-класс, а также земельные участки без подряда.
В 2010 году количество сделок на рынке новостроек превышало количество сделок в 2009 году, при этом уровень цен в 2010 году не претерпел существенных изменений. Зато на рынок вышли новые строительные объекты. Так, количество новых строящихся объектов, появившихся в течение 2010 года почти на четверть превышает их количество за 2009 год. На рынке вторичного жилья в 2010 году отмечалась деловая активность, результатом которой стало большое число сделок купли-продажи, даже большее, чем в докризисные годы. Тенденция сохранилась и в 2011 году.
Строители вошли в кризис последними. В первую очередь от кризиса пострадало автомобилестроение и прочие отрасли, строительство – в последнюю. Но и выходят из кризиса строители тоже последними. Чтобы строителям выйти из кризиса, сначала должны заработать промышленные предприятия, частники, те, кто производит продукцию для того, чтобы развиваться. То есть в первую очередь должна встать на ноги промышленность. Должны появиться инвесторы, которые готовы вкладывать деньги. Как только этот класс начинает пробуждаться, начинают задействовать и строителей. Со второй половины 2010 года идет пробуждение, и это видно по наполняемости бюджета и по данным статистики. Поднимается на ноги автопром, начинают работать остальные предприятия. В 2011 году становится заметным движение и у строителей.
Хотя строительство – это отрасль, которая привязана к инвесторам, без инвестиций стройки нет. Но, тем не менее, строители умеют приспосабливаться, и если пропадают инвесторы на уровне предприятий или юридических лиц, то строители идут в частный бизнес. То есть строители без работы не остаются, но это мелкие заказы, которые в основном осуществляются в летнее время, поскольку в зиму частники ничего не строят. Нужны серьезные долгосрочные программы для солидных инвесторов, таких как крупные заводы или бюджет. Поэтому говорить даже в 2011 году, что строители кризис полностью миновали, еще рано.
Сегодня есть положительные примеры: вводятся в эксплуатацию долгострои, где застройщик – банкрот, были проблемы с техусловиями, с газом, с электричеством. Это серьезное достижение, но для этого нужна финансовая поддержка государства.
Малоэтажное жилье сегодня снова становится популярным. С точки зрения ценовой политики «малоэтажка» выгодна: одно дело вложить деньги в долевое строительство при угрозе попасть к недобросовестному застройщику и ждать своего жилья годами, другое дело – вложить деньги в малоэтажное строительство и через три месяца въехать в свой дом. Поэтому строительным компаниям сегодня нужно уделить больше внимания разработку таких предложений для населения.
Продолжается также и строительство жилья для молодых специалистов, уезжающих работать на село. Кризис меньше всего повлиял на реализацию именно этой программы.
Пережить кризис и войти на новый рынок без больших потерь застройщикам помогло превращение квартиры в продукт с разной добавленной стоимостью: от продажи с нуля – до готового жилья с меблировкой, расширение программ рассрочек, сроки которых растянулись до десяти лет. [1, c. 122]
Когда строители вошли в стадию кризиса, пришлось принимать серьезные решения: как быть дальше, как рассчитать свои силы, чтобы построить то, что строится, как соблюсти обязательства перед дольщиками. В итоге многие строительные компании пересмотрели свои планы. Оставшиеся на рынке компании нашли, например, такой выход: приняли решение строить только те объекты, где начаты продажи и существуют определенные обязательства перед клиентами, которые, соответственно, надо было довести до конца. Пересмотрели сроки, чтобы вовремя в них уложиться. Из-за уменьшения строительных объемов стало уделяться больше внимания возведению каждого объекта. Этот момент подтолкнул к тому, что стали больше задумываться о качестве, уделять этому вопросу больше внимания, более пристально и детально относиться к происходящему.
В кризис, и сейчас, когда он разрешается, важно, чтобы клиенты не разрывали договоры со строителями и не забирали деньги. Для этого покупатели должны видеть, что стройка идет, не останавливается, пусть только на самых срочных объектах. С некоторыми клиентами строителям нужно перейти на более длительную рассрочку или поменять объекты на другие, т.е. сохранив внесенные средства, перейти с больших квартир на меньшие, но чтобы люди сохранили свои инвестиции, сохранили квартиры. Безусловно, есть клиенты, у которых изменилась финансовая ситуация в худшую сторону, поэтому они не могут продолжать оставаться дольщиками. С ними нужно находить какие-то компромиссы при расторжении договоров и возврате денег. Строители тоже не могут взять и выплатить всем все деньги сразу, но у них должны быть разработаны графики выплат.
Поскольку люди выбирают квартиры, в первую очередь исходя из цены, то строители в кризис могут предлагать квартиры без отделки или с подготовкой под отделку, это явно дешевле квартиры с финишной отделкой. Далее отделкой люди занимаются самостоятельно или нанимают рабочих в частном порядке. Такая простая мера позволяет сохранить большее число клиентов, ориентированных строго на стоимость недвижимости в кризисный период. Часть квартир однако все равно должна продаваться с финишной отделкой, для тех, кто чаще всего не может из-за занятости сделать ее самостоятельно, кому требуется вариант «купил – въехал». Некоторые застройщики предлагали вариант для людей, которые предпочитают квартиру с отделкой, с меблировкой, особенно кухни.
Но, скорее всего, большого распространения после выхода из кризиса эта программа не получит. Это европейская модель, а российскому покупателю часто хочется сделать все на свое усмотрение. Еще один аспект: это предложение интересно, прежде всего, в сегменте эконом-класса, то есть – некоторого стандарта. Все эти квартиры похожи, в таких квартирах разнообразия в том, что где поставить, мало даже у тех людей, которые покупают мебель и придумывают дизайн самостоятельно. Однако у многих покупателей остаются потребности в гардеробной или просторном холле, потому компании, работающие в классе «комфорт», сохраняют стандарты строительства. Но за качество приходится платить. Поэтому задача строителей – сделать так, чтобы покупатель мог позволить себе купить этот комфорт, например, с помощью рассрочек. Именно программы рассрочек популярны среди людей, которые хотят приобрести жилье получше и побольше. Такие рассрочки стали распространяться в 2011 году и существуют у некоторых компаний даже на 10 лет, причем уже на готовые, сданные квартиры. Это квартиры, которые уже в собственности застройщика, дом сдан и готов к заселению. Но такие рассрочки открыты не на все квартиры, эти условия специально для тех, у кого есть однокомнатная или двухкомнатная квартира, и они хотят решить вопрос расширения и переезда в трехкомнатную квартиру, т.е. клиенты уже имеют какой-то стартовый капитал.
В любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, что таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.В соответствии с этим необходимо перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России. Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов. Частно-государственное партнерство – это институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности: от развития стратегически важных отраслей промышленности и научно-исследовательских конструкторских работ (НИОКР) до обеспечения общественных услуг. Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности, прежде всего, с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматически эффективности для общества в целом, и наоборот. При этом необходимо ясно осознавать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь долгое время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.
Если в условиях стабильно развивающегося рынка основной целью использования государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ была социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы, то в ситуации нестабильности на рынке государственные ресурсы дополнительно должны решать важнейшую прямую экономическую задачу по стабилизации ситуации.
В этом плане еще большую актуальность приобретает задача формирования социально-ориентированной жилищной политики, в основе которой должна лежать комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозируемое развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.
Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно «разогревают» рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.
Прежде всего, должен быть разработан механизм регулирования цен в сегменте жилья, предназначенном для поддержки нуждающихся граждан. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья, например, налоговых льгот.
Главным механизмом должно стать создание за счет государственных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья. [2, c. 194]
Заключение
Во время кризиса работа на многих объектах была заморожена, новых объектов закладывалось крайне мало, в основном шла достройка тех, что были начаты строительством в докризисный период.
Большинство строительных организаций сейчас вышли на докризисные показатели деятельности. Однако около 20% строительных компаний до сих пор не могут восстановить докризисные темпы развития.
В условиях выхода кризиса субъекты России должны разрабатывать и принимать собственные пакеты антикризисных мер по поддержанию строительной отрасли и производства строительных материалов с учетом региональной специфики. Необходимо более полно использовать возможности привлечения федеральных и частных инвестиций, в частности, участвовать в конкурсах на получение средств Инвестиционного фонда на реализацию инфраструктурных проектов, разрабатывать региональные программы малоэтажного строительства, демонстрируя инвесторам привлекательность этого сегмента.
Скорее всего, если бы рынок недвижимости не был так перегрет и девелоперы не рассчитывали бы на столь высокую доходность, а государство не ставило бы бюрократических и иных препятствий, мешающих строительству развиваться в полную силу, таких серьезных последствий влияния кризиса можно было бы избежать. Однако сегодня остается исправлять прошлые ошибки и искать новые способы для выхода строительного сектора из кризиса.
Для минимизации влияния кризиса на строительный сектор и скорейший выход из кризиса строители могут принимать следующие меры: тщательно оценивать реализуемые строительные проекты и реализовывать такие из них, которые быстро приносят отдачу – например, объекты инфраструктуры; предоставлять разнообразные рассрочки, чтобы не потерять клиентов; продолжать стройку на самых главных объектах, даже если другие заморожены, чтобы клиенты видели, что работа продолжается; предлагать квартиры без отделки или с подготовкой под отделку для клиентов, ориентированных только на стоимость недвижимости; предлагать меблированные варианты для клиентов, не имеющих возможности в силу занятости заниматься обустройством квартиры; предлагать популярную сегодня малоэтажную недвижимость и др.
Конечно же, должны действовать и программы государственной поддержки строительства, выйти из кризиса строительный сектор может только при плотном сотрудничестве государства и профессионального строительного сообщества.
Итак, обобщим все вышесказанное и опишем антикризисные меры в строительном секторе, которые могут принять государство и строители.
Антикризисные меры для государства и правительства: