Оценка стоимости автозаправочной станции (АЗС) доходным подходом

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА
1.1. Сущность доходного подхода в оценке стоимости
1.2. Методы доходного подхода
1.3. Выбор и обоснование доходной базы

2. ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ АЗС
2.1. Обзор и анализ рынка АЗС
2.2. Краткая характеристика АЗС «Татсол»
Анализ финансового состояния и эффективности деятельности компании.

3. ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ АЗС
3.1. Прогноз денежного потока
3.2. Расчёт ставки дисконта
3.3. Оценка стоимости АЗС

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

Оценка стоимости автозаправочной станции (АЗС) доходным подходом

Доходный подход предусматривает установление стоимости бизнеса (предприятия), актива или доли (вклада) в собственном капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. Данный подход используются, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия.Преимущества доходного подхода, следующие:1. Учитывается инвестиционный доход, поэтому применение подхода необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже предприятия.2. Некоторые предприятия сложно оценить с помощью затратного подхода, а для использования сравнительных методик оценки нет соответствующей рыночной информации. Например:– предприятия, связанные с информационно-рекламной сферой деятельности, так как их стоимость зависит от размеров и эффективности первоначальных затрат, последующих объемов реализации услуг и чистых доходов;– предприятия, деятельность которых базируется на новых технологиях, когда стоимость предприятия существенно зависит от конъюнктуры соответствующего сектора рынка;– предприятия, имеющие исключительные права, каналы связи, каналы реализации продукции, услуг, обладание которыми позволяет таким предприятиям ограничить конкуренцию на соответствующем рынке и получать высокие и стабильные доходы, а следовательно, и иметь высокую стоимость;– предприятия, занимающиеся профессиональными сферами деятельности (оценочной, медицинской, юридической, аудиторской и пр.), так как их стоимость в значительной степени зависит от индивидуальных качеств руководителя, его квалификации, связей и т.д.Основные недостатки доходного подхода:– необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (затруднена сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);– сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;– в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничениям, носящие условный характер;– влияние факторов риска на прогнозируемый доход;– проблематичность сбора данных о доходности аналогичных предприятий.1.2. Методы доходного подходаОсновных методов доходного подхода два: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.Метод капитализации дохода – это оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.При применении метода используется формула (1): [7, с.88] (1)где:D – чистый доход бизнеса за год;R – коэффициент капитализации.Данный метод применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определённую прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют.По сравнению с методом дисконтирования денежных потоков, метод капитализации дохода более прост, так как не требует составления среднесрочных и долгосрочных прогнозов дохода, однако его применение ограничено кругом предприятий с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагается значительных изменений.Капитализация дохода представляет собой процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Он реализуется посредством капитализации будущего нормализованного денежного потока или капитализации будущей усреднённой прибыли. Осуществление метода происходит в несколько этапов:Этап 1.Обоснование стабильности (или относительной стабильности) получения доходов, что осуществляется на основе анализа нормализованной финансовой отчётности.Этап 2.Выбор вида дохода, который будет капитализирован. Это может быть выручка или другие показатели, которые так или иначе учитывают амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока.Этап 3.Определение величины капитализируемого дохода, в качестве которой может быть выбрана:величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.Этап 4.Расчёт ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта и характеризуется соотношением (2): [7, с. 91] (2)где:V – стоимость;R – ставка капитализации;I – ожидаемый доход за один год после даты оценки.Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли. Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования. Для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода. Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.Этап 5.Капитализация дохода, то есть определение стоимости бизнеса, при этом используется обозначенная выше формула (1).Этап 6.На заключительном этапе вносятся по мере необходимости определённые поправки.Данный метод применяется достаточно редко по причине значительных колебаний величины прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость бизнеса на основе прогнозирования потоков дохода от него и их дисконтирования в соответствии с требуемой инвестором ставкой дохода. Если доходы предприятия существенно изменяются год от года, то для целей оценки бизнеса выбирается именно метод дисконтирования денежных потоков, для чего проводится прогнозирования денежных потоков в разные временные периоды.Сущность метода можно выразить формулой (3): [11, с.254] (3)где:PV – текущая стоимость;CFn – доход n-го периода;FV – реверсия (расчёт величины стоимости в постпрогнозный период);DR – ставка дисконтирования;n – последний год прогнозного периода.Наиболее точные результаты получаются при оценке предприятий, имеющих определённую историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.Метод дисконтирования денежных поток предполагает осуществление нескольких этапов:Этап 1.Выбор модели денежного потока: денежный поток для собственного капитала или денежный поток для всего инвестированного капитала, когда рассчитывается совокупный денежный поток.Этап 2.Определение длительности прогнозного периода, которая выбирается с учётом планов руководства по развитию предприятия в ближайшие годы, динамики стоимостных показателей, тенденций изменения спроса, объёмов производства и продаж. Прогнозный период является тем периодом, который позволяет достаточно точно спрогнозировать динамику денежных потоков. Так как в российских условиях достаточно сложно прогнозировать подобные величины, то длительного прогнозного периода устанавливается как правило равной трём годам.Постпрогнозный период представляет собой такой период жизни предприятия, когда учитывается усреднённый темп роста денежных потоков на весь оставшийся срок его жизни.Этап 3.Расчёт денежных потоков, осуществляемый с применением либо прямого, либо косвенного метода.Косвенный метод допускает анализ движения денежных средств по направлениям деятельности и наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование имеющихся денежных средств.Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам.Этап 4.Выбор методов расчёта ставок дисконтирования, которая должна рассчитываться с учётом трёх факторов:наличия у предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разного уровня компенсации;необходимость учёта стоимости денег во времени;фактор риска.При этом могут использоваться несколько методов:Метод кумулятивного построения, основанный на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия.Модель оценки капитальных активов (Capital Asset Pricing Model – CAPM) основана на анализе массивов информации фондового рынка. Модель была разработана Уильямом Шарпом в 60-х годах ХХ в. и до сих пор используется для оценки стоимости акций, собственного капитала. [8, с.193]Модель средневзвешенной стоимости капитала (Weighted Average Cost of Capital – WACC) предполагает определение ставки дисконтирования суммированием взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заёмные средства, где в качестве весов выступают доли заёмных и собственных средств в структуре капитала.Ставку дисконтирования обычно определяют кумулятивным методом, который основывается на учёте безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется экспертно оцениваемая премия за инвестирование в данную компанию. Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия.Этап 5.Расчёт стоимость предприятия в постпрогнозный период, для чего часто используется модель Гордона, которая служит способом предварительной или приближённой оценки стоимости предприятия. При её использовании стоимость предприятия в постпрогнозный период рассчитывается по формуле (4): [11, с.267] (4)где:FV – ожидаемая стоимость в постпрогнозный период;CF(n+1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;DR – ставка дисконтирования;t – долгосрочные (условно-постоянные) темпы роста денежного потока в остаточном периоде.Этап 6.Расчёт текущей стоимости будущих денежных потоков. Текущая (настоящая, дисконтированная, приведённая) стоимость – это стоимость денежных потоков предприятия и реверсии, дисконтированных по ставке дисконтирования к дате оценки.Данный расчёт производится по формуле (3), приведённой выше.Таким образом, доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счёте покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, материальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить своё благосостояние. С этой точки зрения, все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.Целесообразность применения доходного подхода определяется тем, что суммирование рыночных стоимостей активов предприятия не позволяет отразить реальную стоимость предприятия, так как не учитывает взаимодействие этих активов и экономическое окружение бизнеса.1.3.