Перевод жилищного помещения в нежилое и обратно

Перевод жилищного помещения в нежилое и обратно

4) поэтажный план дома, в котором на­ходится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустрой­ства и (или) перепланировки переводимого помещения.
О получении документов органом мест­ного самоуправления составляется распис­ка, которая выдается заявителю.
Приведенный список документов сфор­мулирован законодателем исчерпывающим образом: орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представ­ление других документов, помимо назван­ных, а также, что самое главное, отказывать в переводе при непредставлении дополни­тельных документов (ч. 3 ст. 23, п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ; по данному аспекту также см. по­становления ФАС Уральского округа от 23 мая 2006 г. № Ф09-4051/06-СЗ, от 5 апре­ля 2006 г. № Ф04-2161/2006 (21143-А02-22).
Непредусмотрена передача дополнительных документов и при приемке результата работ по переустройству (пере­планировке). Так, суд, признавая незакон­ными действия исполнительного органа му­ниципального образования, выразившиеся в обязании организации представить допол­нительные документы, отметил, что органи­зацией были представлены все необходимые документы, перечисленные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, вследствие чего у органа местного само­управления не было оснований для истребо­вания дополнительных документов и отказа в оформлении акта, подтверждающего окон­чание перевода помещения (см. постановле­ние ФАС Уральского округа от 18 апреля 2010 г. № Ф09-2184/10-С1).
Для переустройства и пере­планировки жилого помещения, которые, как указывалось, могут сопровождать пе­ревод, набор документов является несколь­ко отличным: например, при принадлежности жилого помещения к памятникам архитектуры, истории или культуры обязательно заклю­чение органа по охране памятников архи­тектуры, истории и культуры. В таких случаях собственник помещения при подаче за­явления представляет также документы, необходимые для согласова­ния переустройства и перепланировки»; к этому же выводу склоняется и судебная практика (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 июля 2006 г. № Ф08-3149/2006).
Перевод (главным образом, при устройстве изолированного входа в пе­реводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой соб­ственности собственникам помещений дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). По­этому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, разъяснил, что:
а) несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного само­управления потребовать от заявителя пред­ставления согласия всех собственников мно­гоквартирного дома на стадии решения воп­роса о переводе жилого помещения в нежи­лое, то в указанных случаях положения ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупно­сти с нормами, которые предусматривают не­обходимость получения согласия всех собствен­ников либо решения общего собрания собствен­ников помещений в многоквартирном доме;
При этом следует отметить, что федеральные арбитражные суды рассматривают устройство отдельного входа как основание для уменьшения размера общего имущества. Как отмечено в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2010 № А43-7099/2009-38-250, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2009 № Ф04-1315/2009(1343-А46-43), при организации отдельного входа возникает необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение и в оборудовании крыльца, а это связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (приведет к использованию придомовой территории (газона) под дорожку, замощенную брусчаткой, что уменьшает размер земельного участка и ограничивает его использование). По этой причине суды справедливо применяли п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ об уменьшении размера общего имущества с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Подобная ситуация, по сути обусловленная пробелом в части 2 статьи 23 ЖК РФ, приводит к тому, что собственники помещений в многоквартирном доме вынуждены обращаться в суд с требованием о защите своих прав и интересов (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2010 № А43-7099/2009-38-250, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2009 № Ф04-1315/2009 (1343-А46-43), Постановление ФАС Центрального округа от 20.02.2008 № А64-3251/07-16, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2009 № А05-8525/2008-24).
Считаем, что подобная ситуация, вызванная пробелом в ЖК РФ, недопустима и требует разрешения на законодательном уровне. Думается, что перечень части 2 статьи 23 ЖК РФ следует дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в таком доме.
б) при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не тре­буется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением слу­чая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Вер­ховного Суда РФ за второй квартал 2008 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос № 4).
Аналогичная позиция прослеживается и в актах арбитражных судов. В частности, «ис­следовав фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что для перевода спорного принадлежащего предпринимате­лю помещения из жилого в нежилое необ­ходимо его переустроить путем разрушения части несущей стены многоквартирного дома, установления отдельного входа в по­мещение и оборудования крыльца, что свя­зано с изменением объекта и режима пользо­вания частью земельного участка, на кото­ром расположен многоквартирный дом, в результате чего будут затронуты права и за­конные интересы проживающих в много­квартирном доме граждан, предусмотренные положениями ст. 36 ЖК РФ. Поскольку отсутствует согласие всех жильцов дома на по­добное изменение режима пользования об­щим имуществом жилого дома, отказ адми­нистрации в выдаче разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое признан правомерным» (определение ВАС РФ от 10 июля 20010 г. № 8577/08).
На рассмотрение заявления о переводе и иных документов и принятие соответству­ющего решения (о переводе или об отказе в переводе) органу местного самоуправления отводится 45 календарных дней, отсчитыва­емых со дня представления документов.
Решение об отказе в переводе (которое, естественно, может быть обжаловано в су­дебном порядке) должно содержать основа­ния отказа с обязательной ссылкой на пере­численные нарушения.
Так, Определением Высшего Арбитражного суда РФ от 31.05.2010 года № ВАС-6266/10 в передаче дела по заявлению о признании незаконным отказа местной администрации в виде выписки из протокола комиссии по приемке объектов в переводе жилого помещения в нежилое для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, поскольку суд сделал правомерный вывод о необходимости получения согласия всех участников общей долевой собственности многоквартирного дома на перевод спорного помещения из нежилого в жилое. По другому делу Определением Высшего Арбитражного суда РФ от 21.06.2010 г. № ВАС-8130/10 было отказано в передаче дела по заявлению о признании недействительным распоряжения органа местного самоуправления в части перевода квартиры из жилого в нежилое помещение для пересмотра в порядке надзора судебных актов по той причине, что суд, удовлетворяя иск, исходил из того, что не было получено согласие участников общей долевой собственности многоквартирного дома на перевод спорного помещения. Позиции судов нижестоящих инстанций были основаны на следующем.
В силу пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 данного Кодекса условий перевода помещений, в число которых входит и соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе ограждающие несущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В случае перевода спорного помещения из жилого в нежилое возникает необходимость установления отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. Кроме того, оборудование крыльца и использование придомовой территории под дорожку к нежилому помещению (используемому для размещения магазина или офиса) связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, что недопустимо без согласия на то собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Основываясь на пункте 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом, суды делают выводы о необходимости получения согласия всех участников общей долевой собственности многоквартирного дома на перевод спорного помещения из жилого в нежилое.
Не позднее трех рабочих дней со дня при­нятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного само­управления обязан выдать или направить по указанному в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие решения.
В завершение, с учетом вышеизложенно­го, выделим процедурные особенности перевода, сопряженного с осуществлением пере­устройства (перепланировки, иных работ):
а) расширяется круг документов, кото­рые должны быть представлены в орган ме­стного самоуправления (см. п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);
б) документ, подтверждающий приня­тие органом местного самоуправления ре­шения о переводе, дополнительно должен содержать требование о проведении работ, а равно перечень иных необходимых работ (ч. 6 ст. 23 ЖК);
в) обязателен акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуп­равления (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ), который под­твердит завершение соответствующих работ. При этом в случае проведения работ по пе­реустройству и (или) перепланировке по причине изменения уни­кальных характеристик объекта недвижимо­сти акт подлежит направлению в орган или организацию, осуществляющие государ­ственный учет объектов недвижимого иму­щества в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре не­движимости».