Правовое регулирование пожизненного содержания и иждивения

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
1.1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
1.2. СУБЪЕКТЫ ПО ДОГОВОРУ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
2.1. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
2.2 ПРЕКРАЩЕНИЕ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Правовое регулирование пожизненного содержания и иждивения

Как и любой договор ренты, договор пожизненного содержания всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданную недвижимость. Но являясь всегда возмездным, договор ренты может быть либо платным, либо бесплатным - в зависимости от того, передано имущество иждивенцем в собственность плательщика за плату или бесплатно. В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК РФ о купле-продаже, а во втором - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами ГК РФ о договоре ренты и не противоречит существу этого договора.
Форма договора пожизненного содержания с иждивением письменная, с нотариальным удостоверением. Договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества подвыплату ренты, подлежит также государственной регистрации.7
Так, АНО "Социальный центр" обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обжаловании решения от 28.04.2000. Указанным решением Учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказало в государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением от 28.07.1999 и права собственности, основанного на указанном договоре.
Решением от 08.12.2000 Арбитражного суда Свердловской области иск удовлетворен частично. Признан незаконным отказ в государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением от 28.07.1999. Учреждение юстиции обязано произвести государственную регистрацию договора пожизненного содержания с иждивением от 28.07.1999. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением от 16.10.2001 Арбитражного суда Свердловской области решение от 08.12.2000 изменено. Признан незаконным отказ в государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением от 28.07.1999 и права собственности АНО "Социальный центр" на объект недвижимости (квартиру) по адресу: г. Екатеринбург, Сиреневый бульвар, 1-266. Учреждение юстиции обязано произвести регистрацию договора пожизненного содержания с иждивением от 28.07.1999.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с решением и постановлением Арбитражного суда Свердловской области не согласно, просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Как следует из материалов дела: решением от 28.04.2000 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказано АНО "Социальный центр" в государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением от 28.07.1999 и права собственности на недвижимое имущество, на основании пп. 1 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации может быть отказано, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Законом.8
Договор пожизненного содержания с иждивением, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества и право собственности на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации.
Договор пожизненного содержания с иждивением от 28.07.1999 между АНО "Социальный центр" и Бронниковой Тамарой Николаевной является реальным, нотариально удостоверен, и фактически исполнен сторонами, что подтверждается актом приема-передачи жилого помещения, расходно-кассовыми ордерами.
При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции обосновано, в соответствии со ст. 131, ст. 584 ГК РФ, абз. 1 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удовлетворены исковые требования АНО "Социальный центр".9
Рента обременяет недвижимое имущество, которое передано под ее выплату (земельный участок, предприятие, здание, сооружение, дом, дачу, квартиру и т.д.). Это значит, что если плательщик ренты произведет отчуждение такого имущества, то его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Кроме того, бывший плательщик ренты, который передал обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другому лицу, несет с последним дополнительную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не установлена солидарная ответственность по этому обязательству. Следовательно, если новый собственник недвижимости, обремененной рентой, не будет выплачивать рентные платежи их получателю вследствие неплатежеспособности или преднамеренного уклонения либо от него не будет в разумный срок получен ответ на требование об их выплате, получателю предоставлено право предъявить такое требование предыдущему плательщику ренты, которое должно быть удовлетворено в соответствии с нормами о дополнительной (субсидиарной) ответственности или солидарной ответственности, если это предусмотрено законом или договором.
Рассмотренное выше обременение направлено на создание гарантий стабильности рентных отношений. Кроме того, с целью обеспечить исполнение обязанности по выплате ренты при передаче под выплату ренты земельного участка или другой недвижимости закон предоставляет получателю ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты право залога на эту недвижимость. Важно отметить, что право залога здесь возникает не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты недвижимого имущества. Таким образом, закон предусмотрел дополнительную гарантию для удовлетворения требований получателя ренты, поскольку в силу залога на переданное им плательщику недвижимое имущество получатель при невыполнении плательщиком обязанностей по выплате рентных платежей имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Плательщик ренты в этих случаях обязан в соответствии со ст. 343 ГК принимать меры для обеспечения сохранности находящегося у него заложенного имущества.
1.2. Субъекты по договору пожизненного содержания с иждивением
Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются:
а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).10
Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК). Граждане могут быть получателями ренты независимо от их возраста, трудоспособности, состояния здоровья.
Не имеют права быть получателями ренты как коммерческие организации, так и некоммерческие юридические лица. Согласно ст. 50 ГК они являются юридическими лицами, созданными для извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности.11 Прибыль же должны получать от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг, т.е. от осуществления предпринимательской деятельности, а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату постоянной ренты.
Плательщиками ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации - юридические лица, у которых имеется заинтересованность и необходимость в приобретении имущества у получателя ренты, и имеющие экономические возможности выполнять обязанности по такого рода договору.12
Исследуя договор пожизненного содержания с иждивением, следует заметить особый, доверительный характер взаимоотношений между получателем ренты и плательщиком ренты. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Поэтому замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, законом установлено правило, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.13
Глава 2. Особенности правового регулирования договора пожизненного содержания с иждивением
2.1. Содержание договора пожизненного содержания с иждивением
Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК).
Согласно нормам закона основной обязанностью плательщика ренты является пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц), которое может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Интересы гражданина-получателя ренты гарантируются различными способами. Как уже говорилось, плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, - вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Это - следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина-получателя ренты залогового права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества. В данном случае законом установлено правило, согласно которому в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении.
В тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например такие, как правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и т.д. (п. 2 ст. 601 ГК).
2.2 Прекращение и ответственность по договору пожизненного содержания с иждивением
В ст. 605 ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сторонами прекращаются со смертью получателя ренты. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей.14
При существенном нарушении плательщиком своих обязательств иждивенец вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. В отличие от ст. 254 ГК РСФСР, никакого правового значения с позиций ГК РФ не имеет факт восстановления трудоспособности иждивенца, поскольку иждивенцем по договору ренты может быть любой гражданин. Не содержит ст. 605 ГК РФ и такого основания прекращения договора пожизненного содержания, как смерть плательщика при жизни иждивенца РФ, которое предусматривалось ранее ст. 254 ГК РСФСР.
Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен по основаниям общим либо специальным, характерным исключительно для него. К общим основаниям относятся соглашение сторон, прощение долга, новация и отступное, возможность прекращения договора пожизненного содержания посредством которых не вызывает сомнений. Специальными основаниями прекращения договора пожизненного содержания с иждивением выступают смерть получателя ренты и расторжение договора по односторонней инициативе получателя ренты.
Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты. Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике этот вид прекращения обязательства по договорам пожизненной ренты или пожизненного проживания с иждивением применения еще не нашел.15
Ст. 413 ГК РФ устанавливает прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Такая ситуация реальна, когда умирает плательщик ренты и его наследником является получатель ренты.
Так, по нотариально удостоверенному договору купли - продажи от 29 января 1996 г. Рихтер М.Н. передала принадлежащую ей квартиру в доме 28 по Русаковской ул. в г. Москве Долгополовой О.В. с условием пожизненного содержания продавца.
В июне 1996 г. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии.
В апреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.
11 июля 1997 г. Рихтер М.Н. умерла.
Определением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г. производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено.
Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли - продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут.16
Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением вследствие существенного нарушения условий договора имеет две существенные особенности. Во-первых, значительно расширен перечень нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными: отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.
Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты.
Гражданско-правовая ответственность по договору пожизненного содержания с иждивением может наступить в форме возмещения убытков и уплаты неустойки. Следует отметить, что к договору пожизненного содержания с иждивением применимы нормы ГК РФ, регулирующие выплату процентов за неисполнение денежных обязательств, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Если по договору пожизненного содержания рентные выплаты производятся в натуральной форме, в договоре должен быть определен денежный эквивалент общего объема содержания в месяц.
Две меры гражданско-правовой ответственности за одно и то же правонарушение применяться не могут, если законом или договором не предусмотрено одновременное взыскание неустойки и убытков. По существу это означает, что применение договорной неустойки в качестве способа обеспечения исполнения обязательства исключает возможность применения ответственности, предусмотренной ст. 395 ГК РФ. Выходом в данном случае будет являться правило, установленное в самом договоре, что при просрочке исполнения обязательства неустойка взыскивается наряду с процентами за пользование чужими денежными средствами.17
Заключение