Оценка и страхование на рынке недвижимости

Введение
1. Понятие оценки недвижимости
2. Страхование недвижимости
Заключение
Список литературы

Оценка и страхование на рынке недвижимости

сырье и продукцию;
требования и долги;
права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
нематериальные активы;
информацию;
другие исключительные права
В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.2
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Проведение оценки обязательно в случаях:
составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;
выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;
передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;
реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;
передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.
Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:
с одной стороны - физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;
с другой стороны - заказчики, т.е. потребители их услуг.
Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).
Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного законом порядка статистического учета и бухгалтерской отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оценки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлтеров.
Оценщик имеет право:
выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;
требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;
запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне;
привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность;
отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора. Оценщик обязан:
соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов РФ и субъектов РФ;
сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством РФ, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости;
обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;
предоставлять заказчику информацию о положении, правилах и уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации или членство в которых ссылается оценщик в своем отчете, а также предоставлять по просьбе заказчика иную информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности;
сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;
в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РФ;
в случаях, предусмотренных законодательными актами РФ, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию;
хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.3
2. Страхование недвижимости
Страхование - отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.4
Страхование недвижимости характеризуется значительным охватом страховых рисков, различных категорий страхователей и сфер деятельности, разнообразием страховых событий и последствиями их наступления.
В соответствии с общими правилами страхования недвижимости юридических лиц убытки возмещаются:
при полной гибели (утрате, хищении) всего застрахованного имущества - в сумме, равной действительной стоимости погибшего (утраченного, похищенного) имущества на момент наступления страхового случая;
при повреждении застрахованного имущества - в размере стоимости восстановления (ремонта) поврежденного имущества в ценах, действовавших на день наступления страхового случая, и стоимости самого имущества за вычетом износа на день страхового случая и стоимости сохранившихся остатков, годных к использованию, в пределах страховой суммы.
При этом затраты на восстановление и ремонт не включают в себя расходы, связанные с изменением, улучшением, модернизацией или реконструкцией застрахованного объекта, вспомогательными, профилактическими ремонтами и обслуживанием, а также другие расходы, не обусловленные страховым случаем.
Действительная стоимость имущества (ДС), относящегося к основным фондам, определяется как полная восстановительная стоимость за минусом износа на дату наступления страхового случая:
где И - износ имущества, установленный в % на дату наступления страхового случая.
Действительная стоимость товарно-материальных ценностей (оборотных фондов) рассчитывается по ценам их приобретения и подтверждается данными бухгалтерского учета.
Страховщик возмещает убытки в пределах страховой суммы, согласованной по каждому объекту (категории, группе) застрахованного имущества, а также расходов по предотвращению, сокращению убытка и расходов по спасанию, если эти расходы предусмотрены по условиям договора.
По правилам страхования недвижимости физических лиц страховое возмещение определяется в следующем размере:
при полной утрате (гибели, краже) имущества - в размере страховой суммы, установленной по договору страхования;
при частичной утрате (гибели, краже) - в размере действительной стоимости имущества.
Полис страхования права собственности предусматривает:
финансовую гарантию возврата денежных средств, вложенных в недвижимость. Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры;