Ипотечное кредитование в РФ.

ВВЕДЕНИЕ
1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ И ПРАКТИЧЕСКИЙ АСПЕКТ
1.1. Ипотечный кредит как форма кредита в экономике
1.2. Исторические этапы развития ипотечного кредитования
1.3. Механизм ипотечного кредитования
2. АНАЛИЗ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ И ЗАРУБЕЖНОЙ ПРАКТИКЕ
2.1. Опыт зарубежных стран в формировании современного механизма ипотечного кредитования
2.2. Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в российских и зарубежных банках
2.3. Проблемы осуществления ипотечного кредитования в период кризиса
3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ
3.1. Структура рынка ипотечных кредитов в РФ
3.2. Анализ рынка ипотечных жилищных кредитов в РФ
3.3. Проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Приложение 1 График платежей по стандартному (аннуитетному) кредиту
Приложение 2 Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов по кредиту с фиксированными выплатами основной суммы долга
Приложение 3 График платежей по кредиту с фиксированными выплатами основной суммы
Приложение 4 Первичный рынок ипотечного кредитования
Приложение 5 Взаимодействие элементов системы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в РФ.

РосЕвроБанк установил минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости жилья на новый ипотечный продукт «Семейный» (на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости для супругов, имеющих хотя бы одного ребенка), запущенный с 3 февраля 2020 года. Супруги в обязательном порядке выступают созаемщиками по кредиту.
Абсолют Банк готов выдать кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке с первоначальным взносом в 10%, но только при условии дополнительного залога недвижимости, принадлежащей заемщику или созаемщику.
ТранcКредитБанк снизил размер первоначального взноса с 20 до 10 % по ипотечным кредитам для сотрудников ОАО «Российские железные дороги».
До 10% снизил размер минимального первоначального взноса и банк Возрождение».
Восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к заемщикам. В последнее время все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Рассматривать и «серые» доходы готовы, например, Альфа-Банк, ВТБ 24, банк «Возрождение», Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк, банк «МИА», Райффайзенбанк. В банке «Дельта-Кредит» используют западный подход: там готовы рассматривать заявку на кредит даже при отсутствии возможности целиком подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории [44].
С начала 2010 года в Сбербанке в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются не только справка по форме 2-НДФЛ, но также и справки по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения.
Сегодня справки по форме банка или в произвольной форме принимаются в 15 из 18 территориальных подразделений Сбербанка. Пилотный проект запускается поэтапно, по мере решения в региональных банках проблем технического характера.
Банки-партнеры АИЖК продолжают декларировать, что кредиты предоставляются только на приобретение жилья для собственного проживания. В то же время, практика показывает, что многие из них проявляют чисто формальный подход к этому вопросу.
Вывод. Анализ рынка ипотечных жилищных кредитов в РФ показал, успешное и динамичное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России невозможно без активного участия в этом процессе государства. Для регулирования рынка ипотечных кредитов Правительством РФ были разработаны ряд программ, которые сделали ипотечный рынок менее рисковым и защитили заемщиков от мошеннических схем банков. С начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные программы, сократилось в 20 раз. в середине декабря выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков. При этом можно отметить, что 19 ноября 2008 года, в России насчитывалось 10 банков, сохранивших свои ипотечные программы. Борьба за клиента становится не менее ожесточенной, чем до кризиса, в ход пошли приемы, которые раньше нельзя было даже вообразить. Восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к заемщикам. В последнее время все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Рассматривать и «серые» доходы готовы, например, Альфа-Банк, ВТБ 24, банк «Возрождение», Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк, банк «МИА», Райффайзенбанк. В банке «Дельта-Кредит» используют западный подход: там готовы рассматривать заявку на кредит даже при отсутствии возможности целиком подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории. Уже в 2010 году ситуация стала стабилизироваться. Объем выданных кредитов по сравнению с результатами первого квартала 2009 года вырос почти вдвое: 48,947 млрд руб. против 24,863 млрд руб. Количество выданных кредитов за первый квартал 2010 года по сравнению с первым кварталом 2009 года выросло более чем в два раза – с 18,857 тыс. до 40,408 тыс. кредитов.
3.3. Проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами [43]:
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.
По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.
Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.
Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).
Несмотря на все эти проблемы в конце 2009 - начале 2010 года ситуация на ипотечном рынке в России заметно оживилась. Снизились цены на жилье, а значительная часть россиян в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса и обзавелась стабильными источниками доходов.
Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Центробанком начиная с середины 2009 года, является своего рода зеркалом общей ситуации в экономике страны. Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки в 2010 году начали снижать и ставки по ипотечным кредитам. Согласно «Стратегии развития», средняя ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%. Более того, председатель Правительства Владимир Путин требует, чтобы этот процесс происходил еще быстрее – в его планах снизить ставку к концу 2010 года до 10-11% [44].
Снижение ставок закономерно подталкивает заемщиков, оформивших ипотечные кредиты под более высокий процент, к поиску способов привести свои ежемесячные выплаты в соответствие с новыми реалиями.
Банки охотно включились в борьбу за клиентов, вводя собственные инструменты рефинансирования. Хорошим примером стали кампания Альфа-Банка, снизившего комиссию за выдачу кредита в рамках рефинансирования до 50% от обычной и Газпромбанка, объявившего о рефинансировании своих собственных ипотечных займов с целью приведения их в соответствие с текущими кредитными программами.
Ориентация на потребности клиента. Банки начали активнее вкладывать средства в проекты, призванные сделать процесс получения кредитов простым и доступным для заемщиков.
Так, «Сбербанк» приступил к переоборудованию нескольких десятков своих московских офисов в «ипотечные центры», задача которых – упростить процедуру оформления ипотечного кредита до вида «одного окна». Аналогичный подход использовал Меткомбанк, открывший специализированный ипотечный офис в строящемся районе Екатеринбурга. В целом подобными центрами обзавелось большинство крупных российских банков, а в дальнейшем их количество будет только расти.
В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 % до 20 %, что и произошло [43].
В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального взноса, при этом некоторые банки пошли еще дальше, снизив эту цифру до 10-15% (а Банк «Советский» в одной из своих программ и вовсе отказался от первоначального взноса).
Однако, первоначальный взнос ниже 20% пока еще является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону отражается на процентной ставке по таким предложениям.
Государство заинтересовано в развитии строительной отрасли страны, а для этого необходимо привлечение в нее дополнительных инвестиций. Именно поэтому большинство правительственных программ в 2010 году направлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек.
Это в первую очередь программа рефинансирования объемом 250 млрд. руб., проводимая Внешэкономбанком и АИЖК. Программа уже вызвала ряд критических замечаний от банкиров, которым, разумеется, значительно интересней государственное рефинансирование кредитов на вторичном рынке жилья.
Кроме того, активная работа по решению проблем «обманутых дольщиков» и «долгостроя» как на уровне законотворчества, так и в области практических мер, призвана снизить риски для банков и их клиентов, связанные с приобретением жилья в новостройках и, как следствие – сделать условия кредитования значительно более дружественными заемщику.
Отдельно стоит отметить новую программу АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных на покупку малоэтажного жилья. Пилотная версия продукта будет опробована в Оренбургской области в одном из районов комплексной жилой малоэтажной застройки.
Малоэтажное строительство в настоящее время получает активную государственную поддержку, в начале марта 2010 года были внесены поправки в ряд федеральных законов, направленные на обеспечение дальнейшего развития отрасли. В связи с этим в скором будущем следует ожидать появление у ведущих отечественных банков специализированных кредитных продуктов в области «малоэтажки», ориентированных на стандарты АИЖК.
Для помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, правительством разработана программа реструктуризации долга, реализуемая «Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В 2009 году были выданы первые стабилизационные займы, после чего программа неоднократно корректировалась и становилась более «дружелюбной» для заемщиков.
В конце 2009-го АРИЖК ввело программу повторной реструктуризации, заключавшуюся в обмене реструктурированных ипотечных кредитов на облигации АРИЖК с дисконтом 20-25% и сроком погашения в 2028 году, а в начале 2010-го расширило ее предложением банкам продавать агентству такие ссуды за «живые» деньги по номиналу, но с рассрочкой примерно на пять лет (что в итоге дает примерно аналогичный дисконт) [48].
Эта мера пока не вызвала особого интереса у банков, поскольку несопоставима по доходности с продажей предмета залога, тем не менее, после дополнительной «шлифовки», из программы АРИЖК может получиться вполне рабочий инструмент.
Учитывая положительные тенденции, осенью 2009-го Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Министерство регионального развития и ряд других министерств приступили к разработке «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ». К концу года проект документа был опубликован, а параллельно уже началась активная работа по практической реализации его положений.
Антикризисные меры правительства, направленные на общее восстановление финансовой системы страны, специализированные меры, призванные помочь заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию вкупе с мерами по развитию ипотечного кредитования и множеством льготных программ для отдельных категорий граждан призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60% населения нашей страны.
Предполагается, что в недалеком будущем ипотека станет основным механизмом приобретения жилья для «среднего класса», а выплаты по кредитам будут составлять не более трети доходов заемщиков.
«Стратегия развития» ориентируется на следующие результаты: восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие – увеличение спроса; снижение процентных ставок; появление большого количества разнообразных кредитных предложений и общее развитие жилищного строительства.
Спрос на ипотеку если и вырастет, то незначительно. По мнению аналитиков, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого уровня доходов человека до возникновения желания получить ипотечный кредит. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра.
Касательно снижения ставок эксперты сходятся во мнении, что цифра в 13% на начало 2011 года выглядит абсолютно реальной. При этом по ряду льготных программ вполне возможно достичь и «путинских» 10-11%.
Тенденция к увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью [46].
Ожидается и «прибавка» в жилищном строительстве. Уже к концу 2009 года Россия вышла на уровень примерно 60 млн. квадратных метров жилья в год, а по итогам 2010 года этот показатель с большой вероятностью повысится еще на 1-2% [47].
В целом же развитие ипотеки будет тесно связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2011 году однозначно станет деятельность государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.
Ипотека в России проходит период восстановления, по окончании которого (2011-2012 гг.) нам обещан «бурный рост». Удастся ли стране достигнуть этой цели – станет ясно в самое ближайшее время.
Вывод. Основными проблемами развития ипотеки в РФ являются: ограниченный платежеспособный спрос населения; низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости; неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг. Рассматривая перспективы ипотеки, необходимо отметить, что по предположениям правительства РФ в недалеком будущем ипотека станет основным механизмом приобретения жилья для «среднего класса», а выплаты по кредитам будут составлять не более трети доходов заемщиков. В целом развитие ипотеки будет тесно связано с общим ростом российской экономики.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании изложенного в дипломной работе автор сделал следующие выводы:
1. Ипотека — это залог недвижимого имущества, который обеспечивает исполнение должником обяза­тельства (кредитный договор, договор займа и др.) перед кредитором. При этом само недвижимое имущество остается во владении и пользовании собственника. В силу ипотеки одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
2. Ипотека возникает в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона (она же легальная ипотека) возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки. Ипотека в силу закона возникает в пяти основных и распространенный случаях:
Приобретение жилых домов, квартир, а также, приобретение земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств; целевого' займа.
Продажа в кредит.
Рента.
Залог имущественных прав.
Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без представления других доказательств существования этого обязательства.
3. При составлении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств и договора об ипотеке необходимо руководствоваться не только общими положениями гражданского законодательства, но и учитывать нормы правовых актов в области государственной регистрации недвижимости.
4. Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему. Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. В этом направлении и развивается жилищное ипотечное кредитование в нашей стране.
5. Для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.
6. Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства. И здесь неважно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку. Главное - вернуться к льготной ипотеке, как это было уже в России и которая действует во многих странах.
7. Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику, в частности, низкими кредитными ставками.
8. Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Задача государственных органов и органов местного самоуправлениям эффективно использовать бюджетные (разного уровня), внебюджетные средства для решения жилищной проблемы
9. Люди должны быть уверены в экономически стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Все указанное объясняется тем, что ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.
10. При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми возможностями и желаниями участников сделок, видом операции.