Аренда в системе управления муниципальной собственностью ( на примере ГУП Гостиничный комплекс "Берлин")

Введение
1. Теоретические аспекты аренды как способа управления государственной и муниципальной собственности
1.1 Понятие и содержание аренды
1.2 Субъекты и объекты аренды государственной и муниципальной собственности. Арендные отношения
1.3 Методы и модели формирования и установления арендной платы
1.4 Показатели эффективности арендных отношений
2. Анализ реализации арендных отношений в ГУП «Гостиничный комплекс Берлин»
2.1 Характеристика предприятия
2.2 Особенности реализации арендных отношений в ГУП «Гостиничный комплекс Берлин»
2.3 Анализ и оценка эффективности управления арендными отношениями в ГУП «Гостиничный комплекс Берлин»
3. Совершенствование управления арендными отношениями
3.1 Совершенствование системы арендных платежей, состава и структуры объектов аренды
3.2 Оптимизация договорных основ аренды муниципальной собственности
Заключение
Список литературы
Приложение А
Финансовое состояние предприятия ГУП Гостиничный комплекс Берлин
Приложение B
Бухгалтерский баланс предприятия за 2007-2009 годы
Приложение C
Прибыли и убытки за 2007-2009

Аренда в системе управления муниципальной собственностью ( на примере ГУП Гостиничный комплекс "Берлин")

Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию здания, находящегося в федеральной собственности, может быть установлена годовая арендная плата за 1 кв. м в размере базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м с учетом Распоряжения Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р на срок проведения капитального ремонта или реконструкции (Распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 N 1461-р).
Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р в целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества установлен порядок, согласно которому величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 1998 г. (9,33 руб. за 1 долл. США), а ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат уплате в рублях в сумме, определенной по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Согласно Письму Минюста России от 31.05.1999 N 4171-ПК данное Распоряжение не является нормативным актом и не нуждается в государственной регистрации.
Пример. Производственная организация заключила договор на аренду федеральной недвижимости в октябре 2007 г. и сразу же запланировала проведение капитального ремонта арендуемого имущества. Арендодатель, руководствуясь Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р, выдвинул условие, согласно которому рублевая величина арендной платы (25 200 руб. в год) сразу же должна быть исчислена в долларах США по курсу Банка России, но не на день заключения договора, а по курсу девятилетней давности. Разделив 25 200 руб. на 9,33 руб., получим величину годовой арендной платы, которая составит 2700,96 долл. США, или 225,08 долл. США в месяц. Затем для расчета с арендодателем вновь конвертируем полученную сумму в рубли по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Если оплата происходит в декабре, а курс Банка России на 30 ноября составил, предположим, 24,70 руб. за 1 долл. США, то уплатить надо сумму 5559,48 руб. (225,08 долл. США x 24,70 руб/долл. США), которая в 2,6 раза (или на 264,7%) превышает первоначально рассчитанную рублевую величину арендной платы за месяц - 2100 руб. (25 200 руб. : 12 мес.). С учетом различных коэффициентов и надбавок реальная ставка, которую придется заплатить организации, будет еще выше.
Установленный Мингосимуществом России механизм расчетов, многократно превышающий фиксируемый Банком России процент инфляции, противоречит ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа. Правило п. 2 ст. 317 ГК РФ об обозначении суммы денежного обязательства в иностранной валюте или условных денежных единицах (так называемая валютная оговорка) позволяет устранить неблагоприятные последствия инфляции.
Таким образом, если сторона при заключении сделки решила предусмотреть в денежном обязательстве, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме долларов США, то курс доллара должен быть определен на день подписания договора, чтобы снизить воздействие инфляции.
Арендная плата за пользование государственным и муниципальным имуществом устанавливается в виде:
- определенных в твердой сумме платежей;
- проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и сметы.
Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального имущества устанавливается распоряжением соответствующего Комитета по управлению имуществом.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или по каждому объекту имущества отдельно. Величина годовой арендной платы за 1 кв. м не может быть меньше базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м, рассчитанной в соответствии с порядком расчета арендной платы.
Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м корректируется при изменении централизованно устанавливаемых цен и тарифов, переоценке арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации и (или) в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. В случае неоднократного повышения арендной платы в течение года, если это не предусмотрено условиями договора, арендатор вправе апеллировать к п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Расчет арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона, производится исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв. м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.
Плата за пользование федеральным недвижимым имуществом осуществляется арендаторами в соответствии с заключенными договорами путем перечисления платежными поручениями в доход федерального бюджета арендной платы на счета по учету доходов федерального бюджета, открытые органам федерального казначейства по месту открытия организациям-арендодателям лицевых счетов для учета операций по дополнительному финансированию. Арендодатели обязаны уведомить арендаторов о номере лицевого счета и порядке заполнения платежного поручения на перечисление в доход бюджета арендной платы и НДС.
Полученное арендатором имущество принимается на забалансовый учет в оценке, согласованной с арендодателем в договоре аренды.
В соответствии с федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующие годы в доходах федерального бюджета предусматриваются доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности.
Следовательно, балансодержатель не имеет права использовать причитающуюся к зачислению в соответствующий бюджет арендную плату на оплату услуг, проведение ремонтно-строительных работ и т.д.
Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» установлен порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом. Согласно этому документу арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет территориального органа Мингосимущества России, открытый им в органах Федерального казначейства.
Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного на территории Российской Федерации, перечисляются в порядке, установленном федеральными законами о федеральном бюджете на конкретный год.
Оформление расчетных документов при перечислении арендной платы осуществляется арендатором в соответствии с правилами указания информации в полях расчетных документов на перечисление налогов, сборов и иных платежей в бюджетную систему Российской Федерации, утвержденными Приказом Минфина России от 24.11.2004 N 106н.
Положением о порядке осуществления операций за счет средств, поступающих в федеральный бюджет от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям, имеющим право на дополнительное бюджетное финансирование, утвержденным Приказом Минфина России от 30.06.2004 N 57н, определено, что арендная плата за пользование федеральным имуществом, закрепленным за арендодателями, перечисляется арендаторами в доход федерального бюджета на счета управлений Федерального казначейства Минфина России по субъектам Российской Федерации, открытые на балансовом счете N 40101 «Доходы, распределяемые органами Федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации».
Пеня за неуплату или неполную уплату арендной платы за аренду федерального имущества в установленный договором срок подлежит перечислению арендаторами в доход федерального бюджета по коду 2010241 «Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» классификации доходов бюджетов Российской Федерации.
Арендодатели уведомляют арендаторов о реквизитах счетов N 40101 и порядке оформления расчетных документов на перечисление в доход федерального бюджета арендной платы и пеней за неуплату или неполную уплату арендной платы в соответствии с вышеназванным Положением.
Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Это означает, что организация-арендодатель открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета для учета имущества, передаваемого в текущую аренду. Передача имущества арендатору отражается внутренней записью на счетах учета имущества:
Д-т 01, субсчет «Арендованное имущество», К-т 01, субсчет «Собственные основные средства», - переданы в аренду здание (помещение) или сооружение и земельный участок;
Д-т 02, субсчет «Амортизация собственных основных средств», К-т 02, субсчет «Амортизация имущества, сданного в аренду», - отражен износ, относящийся к переданному в аренду зданию (помещению) или сооружению.
По истечении срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением договора отражается возврат арендованного имущества арендодателю:
Д-т 01, субсчет «Собственные основные средства», К-т 01, субсчет «Арендованное имущество», - возвращены по окончании аренды здание (помещение) или сооружение и земельный участок;
Д-т 02, субсчет «Амортизация имущества, сданного в аренду», К-т 02, субсчет «Амортизация собственных основных средств», - отражен износ, относящийся к возвращенному имуществу.
Если земельный участок не является собственностью арендодателя, то его передача и возврат должны отражаться на соответствующих субсчетах, открытых к забалансовому счету 001.
Справка. При применении п. 4 ст. 250 НК РФ необходимо учитывать, что в составе внереализационных доходов отражаются доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если сдача имущества в аренду не является предметом основной деятельности организации.
Доходы и расходы предприятий подразделяются в соответствии с ПБУ на две большие группы: доходы и расходы по обычным видам деятельности и прочие поступления и расходы. Каждое предприятие самостоятельно определяет, к какой группе будут относиться арендные платежи. Основанием для такой классификации в бухгалтерском учете должны служить ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99.
Организации, для которых сдача имущества в аренду является вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов они должны относить причитающуюся им арендную плату: к доходам от обычных видов деятельности или к прочим доходам.
Если величина арендной платы существенно влияет на общий финансовый результат деятельности арендодателя, то аренда зданий и сооружений должна рассматриваться как предмет деятельности с отнесением полученной арендной платы к доходам от обычных видов деятельности и отражением их на счете 90. При этом существенной признается величина арендной платы, отношение которой к общей сумме всех доходов организации составляет не менее 5%.
Если арендная плата не превышает установленного порога существенности, арендодателю следует рассматривать аренду зданий и сооружений в качестве отдельной финансовой операции и включать получаемые доходы в состав прочих доходов с отражением на счете 91. Суммы причитающейся арендной платы в данном случае накапливаются по кредиту счета 91, субсчет «Прочие доходы». Расходы, связанные с арендными сделками, отражаются по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы». Ежемесячно путем сопоставления дебетового оборота по счету 91, субсчет «Прочие расходы», и кредитового оборота по счету 91, субсчет «Прочие доходы», определяется сальдо, которое отражается на счете 91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов», и показывает конечный финансовый результат - прибыль или убыток.
Согласно ПБУ 9/99 доходы от предоставления имущества в аренду признаются в учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при наличии следующих условий:
- арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;
- сумма арендной платы может быть определена;
- имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя.
Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.
Методология отражения операций по аренде зданий (помещений) или сооружений следующая.
Если аренда является видом или предметом деятельности, операции по аренде зданий (помещений) или сооружений отражаются следующим образом:
Д-т 62 (либо 76, субсчет «Расчеты по арендной плате») К-т 90, субсчет «Выручка», - отражена задолженность арендатора в связи с оказанием ему услуг по предоставлению зданий (помещений) или сооружений в аренду;
Д-т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К-т 68 - отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения «по начислению»;
Д-т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К-т 76, субсчет «Расчеты по НДС», - отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения по кассовому методу;
Д-т 20 К-т 02, 10 «Материалы», 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», - отражены прямые затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;
Д-т 26 «Общехозяйственные расходы» К-т 02, 10, 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», - отражены косвенные затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;
Д-т 20 К-т 26 - списаны в конце отчетного периода косвенные затраты на себестоимость оказанных услуг по аренде;
Д-т 90, субсчет «Себестоимость продаж», К-т 20 - списаны затраты, относящиеся к услугам по аренде;
Д-т 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж» [99, субсчет «Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности»], К-т 99, субсчет «Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности» (90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж»), - отражен в конце месяца финансовый результат (прибыль, убыток) от оказания услуг по аренде;
Д-т 99, субсчет «Платежи в бюджет из прибыли», К-т 68 - отражена задолженность бюджету по налогу на прибыль;
Д-т 51, 50 К-т 62 (либо 76, субсчет «Расчеты по арендной плате») - получена арендная плата от арендатора.
Если аренда является отдельной (разовой) хозяйственной операцией, операции по аренде зданий или сооружений отражаются следующим образом:
Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате», К-т 91, субсчет «Прочие доходы», - отражена задолженность арендатора в связи с оказанием ему услуг по предоставлению зданий (помещений) или сооружений в аренду;
Д-т 91 К-т 68 - отражена задолженность бюджету по НДС;
Д-т 91 К-т 68 - отражена задолженность дорожному фонду по налогу на пользователей автомобильных дорог;
Д-т 91, субсчет «Прочие расходы», К-т 02, 10, 26, 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», - отражены затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;
Д-т 99, субсчет «Платежи в бюджет из прибыли», К-т 68 - отражена задолженность бюджету по налогу на прибыль;
Д-т 51, 50 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате», - получена арендная плата от арендатора.
Предположим, что орган местного самоуправления в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью сдает муниципальное имущество в аренду. При подписании договора аренды муниципального имущества участвуют три стороны: арендатор, балансодержатель - бюджетное учреждение, которое обеспечивает оперативное управление, и арендодатель - Комитет по управлению муниципальной собственностью. Арендная плата вносится на бюджетный счет Управления финансами местной администрации.
В соответствии со ст. ст. 41 и 42 БК РФ доходы от аренды имущества, которое находится в государственной или муниципальной собственности, являются неналоговыми доходами бюджетов и арендная плата зачисляется в соответствующие бюджеты после уплаты налогов и сборов.
Рассмотрим вопрос о том, должен ли орган местного самоуправления уплачивать налог на прибыль с доходов от сдачи муниципального имущества в аренду в связи с тем, что Комитет по управлению муниципальной собственностью не является юридическим лицом.
Согласно ст. 246 НК РФ налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются все российские организации.
Объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций согласно ст. 247 НК РФ является прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определены в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.
В ст. 321.1 НК РФ предусмотрено, что бюджетные учреждения, финансируемые за счет средств бюджетов всех уровней, выделяемых по смете доходов и расходов бюджетного учреждения, и получающие доходы от коммерческой деятельности, в целях налогообложения прибыли обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, и доходов и расходов от коммерческой деятельности. Налоговая база указанными учреждениями определяется как разность между полученной суммой дохода от реализации товаров, выполненных работ, оказанных услуг, суммой внереализационных доходов (без учета налога на добавленную стоимость, акцизов по подакцизным товарам) и суммой фактически осуществленных расходов, связанных с ведением коммерческой деятельности. При этом сумма превышения доходов над расходами от коммерческой деятельности до исчисления налога не может быть направлена на покрытие расходов, предусмотренных за счет средств целевого финансирования, выделенных по смете доходов и расходов бюджетного учреждения.
Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы налогоплательщиков, в том числе средства целевого финансирования и целевые поступления, определены ст. 251 НК РФ, их перечень является исчерпывающим.
Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования, в частности в виде средств бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов, выделяемых бюджетным учреждениям по смете доходов и расходов бюджетного учреждения.
Таким образом, средствами целевого финансирования признаны средства, выделяемые бюджетному учреждению из бюджета по смете доходов и расходов бюджетного учреждения.
Плата, получаемая организациями за оказание услуг другим лицам на возмездной основе, в соответствии со ст. 39 НК РФ является выручкой от реализации товаров, работ или услуг и, соответственно, должна учитываться при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Следовательно, доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, закрепленного за бюджетными учреждениями на праве оперативного управления, являются доходами названных учреждений, передавших указанное имущество в аренду.