Влияние мирового финансового кризиса на рынок недвижимости в Санкт-Петербурге

-

Влияние мирового финансового кризиса на рынок недвижимости в Санкт-Петербурге

Доля сделок с применением ипотеки на первичном рынке невелика - примерно 30% от об­щего количества, около 15% в денежном выражении. Однако за­стройщики бьют тревогу: платежеспособный спрос падает, по­скольку банки сворачивают ипотечные программы. В то же время, количество запросов по ипотеке от покупателей не сокра­тилось.
Большинство банков прекратило кредитовать строящиеся объекты. Те, кто оставил в своем портфеле такие программы, уже­сточили условия. Ставки составляют от 14% годовых в рублях, 11-12% - в валюте. Очевидно, что за дополнительные риски банку по­лагаются дополнительные проценты. Причем банки требуют жесткое обеспечение. Недвижимость берут в обеспечение с коэффициентом 0,6%; еще хотят получить в залог акции, плюс страховка и плюс поручительство.
Покупая квартиру на ранней стадии, клиент рискует больше, поэтому платит меньше. Если правильно выбрать компанию-застройщика, риски, безусловно, снижаются. Во всяком случае, надежные застройщики исключат двой­ные продажи, а также не будут продавать квар­тиры по демпинговым ценам, стремясь прямо сейчас собрать максимально возможную сумму с участников долево­го строительства. В ЛЭК, например, ис­поведуется очень показательный в ны­нешней ситуации принцип - продавать не более того, что находится в стадии строительства и уже построено.
На рынке недвижимости большое значение имеет имидж компании, кото­рый складывается из нескольких со­ставляющих. Например, важен срок ра­боты на рынке. В современных россий­ских условиях компания, проработав­шая в строительной сфере лет десять, уже заслуженный ветеран, не просто переживший кризисы строительного рынка в начале и в конце 1990-х годов, но и оставшийся на плаву.
Не менее важны строительные объекты, которые находятся в работе у компании. Мелкая компания на неспокойном рынке вряд ли выживет. Тогда как у круп­ного холдинга, особенно с диверсифици­рованным бизнесом, всегда есть возмож­ность обезопасить и себя, и клиентов.
За 15 лет работы на строительном рынке Петербурга Корпорация ЛЭК ус­пела создать себе имя. Почти сто по­строенных домов - серьезный аргумент. Как правило, банки безбоязненно ра­ботают с застройщиками, которые под­твердили свою надежность материальны­ми активами: собственными предприя­тиями, производящими стройматериалы, находящимися в собственности земель­ными участками, зданиями, строительной техникой. Главный актив ЛЭК- земельный банк площадью 4 млн. кв. м. с примерной стоимостью около 5 млрд. долларов.
Имеют значение также долговые обя­зательства застройщика - их размер и форма займа. Безусловно, чем более прозрачна и понятна для банка деятель­ность застройщика, тем больше доверия. Размер задолженности ЛЭК невелик: компания привлекает заемные средства через размещение корпоративных облигаций. Второй выпуск позволил привлечь 2,5 млрд. рублей по ставке ку­пона 14,5% годовых. По собственным оценкам, ЛЭК занимает примерно 20% петербургского строительного рынка. К 2010 году эта доля, согласно планам компании, должна вырасти до 25-30%.
Эксперты не могут со всей определенностью сказать, как будут развиваться события на рынке недвижимости. Одни полагают, что кризис в финансовой сфере неизбежно отразится на всей экономике: снизятся доходы населения, сократится объем потребления, вырастут просрочки по ипотечным кредитам, увеличится предложение квартир на рынке. Затова­ривание повлечет за собой обвал цен и банкротство многих компаний.
Другие, напротив, ждут возобновления роста цен на недвижимость. Они уверены, что часть денег, выведенных с фондового рынка (по разным оценкам это около 30-60 млрд. долларов), будет вложена в по­купку квартир, поскольку доверие к инст­рументам фондового рынка безнадежно подорвано. При оптимальном развитии событий цены на недвижимость пойдут вверх осенью-зимой 2009 г. Если же кризис затянется, то подъема можно ждать весной 2010 г.
Причем в результате снижения объемов ввода жилья, уменьшения количества пятен под застройку и прочих неблагоприятных факторов в 2010 –2011 гг. мы столкнемся с дефицитом жилья, который спровоцирует рост цен. В посткризисный период рынок не только отыграет потерянные проценты, но и наберет их дополнительно.
Но не исключается и промежуточный сценарий - рынок впадет в продолжительную стагнацию. Если рынок впадет в спячку, то оживить его сможет только приток инвестиций, во­зобновление долгового финансирования, повышение доступности ипотеки.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ