Состояние и перспективы развития земельного рынка Санкт-Петербурга

Введение
Правовые и методические основы формирования земельного рынка
Правовая база формирования земельного рынка (нормативные акты РФ и СПб)
Этапы формирования земельного рынка
1.3. Субъекты и объекты земельного рынка
2.Анализ земельного рынка СПб
2.1. Природно-экономическая характеристика СПб
2.2. Современное состояние земельного рынка (сегменты земельного рынка)
2.3. Особенности земельного рынка СПб
3.Применение методов прогнозирования показателей земельного рынка
3.1 Выбор показателей прогнозирования
3.2 Установление, присущее ли показателям сезонные и циклические колебания
3.3 Выбор метода прогнозирования
Заключение
Список использованной литературы

Состояние и перспективы развития земельного рынка Санкт-Петербурга

– 439 (76%)
число производственных комплексов
– 140 (24%)
Общая площадь рассмотренных земельных участков составила 6487 га, площадь производственных комплексов – 313 га.
На Диаграмме 1 представлено распределение предлагаемых промышленных земельных участков по размерам.
ДИАГРАММА 1
Как можно видеть, наибольшее количество предложений составляют участки площадью до 5 га – 62%.
Соотношение количества участков в группе и суммарной занимаемой ими площади представлено на Диаграмме 2.
ДИАГРАММА 2
Как можно видеть, наибольшая группа предложений – участки размером до 5 га (62% от всего количества предложений) занимают наименьшую площадь – 584 га (9% от суммарной площади участков). Основную же площадь – 4736 га (73% от суммарной площади), занимают крупные земельные массивы размером более 25га, число которых невелико – 12% от всего количества предложений.
Здесь необходимо иметь в виду, что многие крупные земельные участки в Ленобласти размером от 10 и более гектар – это участки с категорией земель сельскохозяйственного назначения, но позиционируемые тем не менее как земли для промышленного использования ввиду того, что находятся в фактически сформированных (или формирующихся) промышленных зонах, либо уже включены в состав территорий промышленного зонирования в принятых или разрабатываемых генеральных планах муниципальных образований Ленобласти.
Что касается размеров участков производственных комплексов, то основная масса предлагаемых объектов имеет размер до 2 га – 64%, еще 22% комплексов имеют площадь от 2 до 5 га, и только 2% предложений – свыше 10 га.
Одним из самых важных моментов при выборе участка промышленного назначения является наличие инженерных коммуникаций или возможность их подключения. Как показало наше исследование, полностью обеспеченных коммуникациями площадок предлагается не много – 4% от общего числа предложений, но 22% участков также могут считаться пригодными для использования (на них проведены согласования и/или получены ТУ). В основной же массе предложений (74%) участки являются слабо разработанными либо вовсе нетронутыми полями.
ДИАГРАММА 3
Совершенно иная картина наблюдается для производственных комплексов: 73% объектов полностью обеспечены инженерными сетями и коммуникациями, для 14% имеются точки подключения и/или получены ТУ.
На Диаграмме 4 приведена поквартальная динамика средних цен промышленных участков для некоторых выделенных на Карте 3 зон.
ДИАГРАММА 4
Как можно видеть из этой диаграммы, средние цены предложений за 2009 год (т.е. с начала кризиса) в целом снизились – на 10-30% (за исключением зоны Федоровское, где цена была невысокой изначально).
Необходимо подчеркнуть, что с начала кризиса количество заключенных сделок по покупке участков или производственных объектов резко снизилось – весь 2009 год рынок находился в ожидании и практически замер. Тем не менее интерес к промышленным землям и объектам сохраняется высоким.
Количество рассмотренных предложений за 1 квартал 2010 г. по промышленным землям составило 630 объектов:
число земельных участков
–    465   (74%)
число производственных комплексов    
–    165   (26%)
Общая площадь рассмотренных земельных участков составила 6902 га, площадь производственных комплексов – 406 га.
Общая площадь рассмотренных земельных участков составляет 6902 га.
На Диаграмме 5 представлено распределение предлагаемых промышленных земельных участков по размерам.
ДИАГРАММА 5
Как можно видеть, наибольшее количество предложений составляют участки площадью до 5 га – 60%.
Соотношение количества участков в группе и суммарной занимаемой ими площади представлено на Диаграмме 6.
ДИАГРАММА 6
Как можно видеть, наибольшая группа предложений – участки размером до 5 га (60% от всего количества предложений) занимают наименьшую площадь – 547 га (около 8% от суммарной площади участков). Основную же площадь – 5017 га (73% от суммарной площади), занимают крупные земельные массивы размером более 25 га, число которых невелико – 12% от всего количества предложений.
Здесь необходимо иметь в виду, что многие крупные земельные участки в Ленобласти размером от 10 и более гектар – это участки с категорией земель сельскохозяйственного назначения, но позиционируемые тем не менее как земли для промышленного использования ввиду того, что находятся в фактически сформированных (или формирующихся) промышленных зонах, либо уже включены в состав территорий промышленного зонирования в принятых или разрабатываемых генеральных планах муниципальных образований Ленобласти.
Что касается размеров участков производственных комплексов, то основная масса предлагаемых объектов имеет размер до 2 га – 59%, еще 26% комплексов имеют площадь от 2 до 5 га, и только 2% предложений – свыше 10 га.
Одним из самых важных моментов при выборе участка промышленного назначения является наличие инженерных коммуникаций или возможность их подключения. Как показало наше исследование, полностью обеспеченных коммуникациями площадок предлагается не много – 5% от общего числа предложений, но 23% участков также могут считаться пригодными для использования (на них проведены согласования и/или получены ТУ). В основной же массе предложений (72%) участки являются слабо разработанными либо вовсе нетронутыми полями.
ДИАГРАММА 7
Совершенно иная картина наблюдается для производственных комплексов: 75% объектов полностью обеспечены инженерными сетями и коммуникациями, для 13% имеются точки подключения и/или получены ТУ.
Цены предложений промышленных участков и объектов представлены в большинстве случаев в рублях – 49%, в долларах США – 39%. В Евро экспонируется лишь 12% предложений. При построении ценовой картины рынка все цены предложений пересчитывались в доллары США по курсу 30 руб. за $1 и €0.73 за $1 (средние курсы за 1 квартал 2010 г.).
Как видно из представленной выше Карты 1, участки группируются в несколько зон, каждая из которых характеризуется определенной ценовой однородностью и расположением вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. На Карте 3 эти зоны выделены цветовыми пятнами и для каждой такой зоны показаны общее количество предложений и средняя цена входящих в нее промышленных земельных участков.
На Диаграмме 8 приведена поквартальная динамика средних цен промышленных участков для выделенных на Карте 3 зон.
ДИАГРАММА 8
Как можно видеть из этой диаграммы, средние цены предложений на земельные участки промышленного назначения за 1 квартал 2010 года продолжили снижение.
Исключение составили зона "Федоровское", где цена изначально была невысокой и, скорее всего, далее падать не будет, и зона "Марьино-Разбегаево", где цена последние три квартала также не снижается, хотя количество предложений в этой зоне невелико и любое заметное изменение цен на одно-два предложения может сразу же изменить картину и по средней цене.
Продолжилось плавное снижение средних цен в других зонах – Янино, Шушары, Гатчина. В зоне Горелово снижение менее заметное и здесь можно ожидать дальнейшего снижения цен.
Самое заметное снижение произошло в зоне Парнас-Парголово – на 27%, что объясняется тем, цены здесь до кризиса были перегреты больше всех других зон, и теперь они откорректировались по рынку.
Наиболее стабильным является рынок продаж небольших земельных участков. Это самый независимый от банков сектор загородной недвижимости, на котором эксперты отмечают традиционное летнее оживление. Максимальный спрос фиксируется на участки стоимостью от 500 000 рублей до 1 500 000 руб. с площадями 10-20 соток. Самые популярные районы - Всеволожский, Выборгский и Приозерский, определенный интерес есть к Гатчинскому, Кингисеппскому районам. Каждый четвертый участок наиболее востребованного ценового интервала 500 000 – 1 250 000 рублей расположен во Всеволожском районе. Там же сосредоточено более 40% дорогих участков (от 2 500 000 рублей), на Курортный район приходится еще 6% предложения дорогой земли. По 13% предложений участков до 1 250 000 рублей сосредоточено в Волховском, Выборгском и Ломоносовском районах.
Аналогичная структура у следующего ценового интервала 1 250 000–2 500 000 рублей, где чуть больше трети (36%) участков находится во Всеволожском районе, а на Выборгский и Ломоносовский районы области приходится по 15%. В Выборгском и Ломоносовском районах таких  участков 15% и 12% соответственно. В Гатчинском районе - 11%, а доли Приозерского и Тосненского районов малозаметны.
Самое резкое падение в цене характерно для небольших участков (8-20 соток) в районах, которые стали пользоваться спросом лишь в последние год-два. Это Лужский, Кировский, Волосовский, Волховский, частично - Тосненский. В предложении участков площадью до 40 соток больше всего объектов дешевле 500 000 рублей располагалось в Тосненском район (33% от общего числа предложений). Намного меньше (17%) здесь доля Лужского района. Далее Кировский (12%), Гатчинский (11%), Выборгский (10%) и Волховский (10%) районы Ленинградской области24.
Относительно большое количество достаточно дешевых участков предлагается в садоводствах Лужского района Ленобласти. Но самое большое количество земельных участков до 750 000 рублей предлагается в Волховском районе. На втором месте по объему предложения и стоимости земли - Тосненский район, здесь можно найти землю по средней цене от 700 до 1200 тыс. рублей. Далее следуют Кировский, Гатчинский, Ломоносовский районы.
Как правило, земельные участки в садоводствах, лесных хозяйствах оцениваются, в зависимости от района, на 50-80% ниже, чем земли под ИЖС.
В этих местах с невысокой стоимостью земли участок обычно покупали для самостоятельного строительства. В настоящее время многие отложили свои планы, а часть горожан переключилась на поиски готового дома. В Knight Frank St. Petersburg считают, что такие неликвидные участки могут потерять в цене в 3 - 3,5 раза по сравнению с летом 2008 года, то есть выйти на уровень цен 2005-2006 года.
Таблица 1
Цена за сотку земли на май 2009 года (тыс. руб.) в СПб
Район
min
средневзвешенная
max
СПб, Выборгский
207
293
366
СПб, Красносельский
100
229
332
СПб, Курортный
365
1505
2612
СПб, Приморский
623
1220
2166
СПб, Пушкинский
163
191
233
Волосовский
15
23
146
Волховский
10
47
110
Всеволожский
55
185
594
Выборгский
10
123
540
Гатчинский
26
93
350
Кингисеппский
12
18
33
Кировский
20
61
204
Ломоносовский
28
126
300
Лужский
5
27
92
Приозерский
25
89
300
Тосненский
13
59
496
На основании анализа реальных сделок с земельными участками, специалисты отмечают, что последние участки стоимостью до одного миллиона рублей в 30-километровой зоне к северу от города
Сегмент больших участков земель сельхозназначения площадью более 25 га менее всего затронут снижением цен. Во-первых, таких участков на рынке представлено в принципе немного - это единичные предложения, как правило, на Карельском перешейке. Во-вторых, в агентствах просто не набирается статистики сделок, - а цену предложения продавцы пока не снижают. Не остановился и процесс смены статуса сельскохозяйственных участков - но, речь идет исключительно об интересных объектах (красивый ландшафт, недалеко водоем, наличие дороги с твердым покрытием, возможность подведения электричества, примыкание к границам населенного пункта).
За декабрь 2009 зимы на 2% сократилась доля предложения домов в ценовых сегментах до 2 500 000 рублей, и на 4% выросла доля коттеджей, оцененных от 7 500 000, что практически выровняло структуру с прошлым годом. Доля наиболее популярных построек 2 500 000–7 500 000 рублей выросла, увеличившись на 5% относительно прошлого года, что увеличивает выбор покупателям недвижимости25.
Рост доли предложения земельных участков, наблюдавшийся в марте 2009 года в ценовом интервале 125 000–500 000 рублей, в 2010 году сместился в более дорогой сегмент 500 000 – 1 250 000 рублей.
В начале марта предложения земельных участков по цене до 125 000 рублей, как и в прошлом месяце, можно было найти в Волховском, Кингисеппском, Лужском и Тосненском районах Ленинградской области.
Значительно увеличилось предложение земли в Волосовском районе, что привело эту часть области на первое место по количеству участков, выставленных на продажу за 125 000–500 000 рублей - 16%. Почти такое же количество подобных недорогих участков расположено в соседнем Гатчинском районе (15%), каждый десятый относится к Тосненскому, по 8–10% находится в Выборгском, Приозерском, Лужском и Кировском районах области.
Цена за сотку земли на 01.03.2010 (руб.) (Цены рассчитаны по участкам до 40 соток)
Район
min
средняя
max
СПб, Выборгский
72 000
256 000
961 000
СПб, Красносельский
192 000
218 000
405 000
СПб, Курортный
370 000
543 000
642 000
СПб, Приморский
586 000
897 000
2 250 000
СПб, Пушкинский
15 000
153 000
864 000
Волосовский
13 000
29 000
85 000
Волховский
5 000
33 000
69 000
Всеволожский
18 000
165 000
705 000
Выборгский
17 000
111 000
529 000
Гатчинский
24 000
70 000
519 000
Кингисеппский
10 000
22 000
71 000
Кировский
25 000
47 000
450 000
Ломоносовский
27 000
108 000
343 000
Лужский
10 000
25 000
170 000
Приозерский
25 000
73 000
500 000
Тосненский
12 000
57 000
175 000
Треть земельных участков, предлагаемых за 500 000–1 250 000 рублей, расположено во Всеволожском районе. По 11–14% таких наделов находится в Выборгском, Гатчинском и Ломоносовском районах, чуть меньше 10% относится к Приозерскому району.