Государственная регистрация прав на недвижимость.

Оглавление
Введение
Глава 1. Исследование института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России
1.1 Исторический анализ института государственной регистрации прав на недвижимость
1.2Основные понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и процедура ее проведения
1.3 Процедура регистрационной деятельности и последствия ее проведения (виды, их особенности и участники отношений)
1.4 Недвижимость – объект гражданских прав (юридическая классификация и перечень объектов).
Глава 2. Правовое регулирование вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практика применения основного законодательства
2.1Анализ судебной практики связанный с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
Практика Конституционного Суда Российской Федерации
Практика судов общей юрисдикции
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
2.2 Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Заключение
Список литературы:
Приложение №1
Приложение №2

Государственная регистрация прав на недвижимость.

12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК; в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке);
13) комнаты (ст. 16 ЖК);
14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);
17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
18) объекты незавершенного строительства; (ст. 130 ГК в ред. от 10.12.2004 N 213-ФЗ*(1), ст. 25 Закона о регистрации прав п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав";
19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).
В Градостроительном кодексе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) именуются объектами капитального строительства.
В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение.
Отсутствуют в приведенном перечне такие объекты, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля". В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В многоквартирном доме общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).
Критериев для классификации недвижимости в природе существует очень много. Можно классифицировать недвижимость по физическому статусу, по характеру потребления, по формам собственности, по характеру и целям использования в гражданском обороте и прочее. Последняя из вышеперечисленных имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того, чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений. Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливают следующую классификацию объектов недвижимости. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Данная классификация отражена в ст.130 ГК РФ, исходя из которой, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые, согласно ст.4 Закона не подлежат государственной регистрации. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Однако помимо этих классификаций, хотелось бы обратить особое внимание на классификацию по критерию оборотоспособности. Данная характеристика правового режима имущества несет за собой применение особых правил реализации полномочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК):
неограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;
ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;
изъятые из гражданского оборота объекты.
По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются неограниченными в обороте (п.п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из него законом.
Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284.
В перечень, в частности, входят:
недра, лесной фонд, водные ресурсы;
охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;
штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы);
специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;
недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;
водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;
портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;
объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;
атомные станции;
стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;
объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;
радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;
защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;
федеральные автомобильные дороги общего пользования;
объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;
крематории и кладбища;
скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;
метрополитен.
Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета Российской Федерации, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством.
При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).
Правовая регламентация гражданского оборота земель не исчерпывается ГК, нормы которого применяются лишь в части, не противоречащей земельному законодательству. Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, Водным кодексом и Лесным кодексом Российской Федерации. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.
Из оборота изъяты (п. 4 ст. 27 ЗК) земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:
- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК);
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности;
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста и МВД России;
- воинскими и гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
ЗК (п. 5 ст. 27) ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;
- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;
- не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК в границах закрытых административно-территориальных образований;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Таким образом, деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные в Гражданском кодексе категории не проведено с достаточной последовательностью. Кроме того, критерий "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению" неприменим к зданиям и сооружениям. Основанием для отнесения зданий и сооружений к числу недвижимых вещей является то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком. При этом фактор возможного перемещения большинства зданий и сооружений вообще не имеет решающего значения. Однако выделение недвижимости в группы по определенным критериям помогает систематизировать и облегчить проведение процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней.
Глава 2. Правовое регулирование вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практика применения основного законодательства
Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников, которые являются гарантией законности в части недвижимого имущества и сделок с ним, и их наличие позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Конституция РФ является идейным источником, определяющим основы формирования и правильного функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, законодательно в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством. Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости. Важное значение для создания условий функционирования рынка недвижимости имеют положения ст. 34 Конституции РФ, которыми установлено равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию. Таким образом, главенствующее и определяющее положение для экономической деятельности имеют конституционные нормы, которыми закреплены права и свободы человека и гражданина, а государство, признавая право индивида на свободу экономической деятельности, «обязано гарантировать ему на своей территории единое экономическое пространство».31
Непосредственное регулирование оборота недвижимости осуществляет Гражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи "центральным, стержневым актом гражданского законодательства,32 «первым среди равных»33, и законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему (п. 2 ст. 3 ГК РФ). В Гражданском кодексе РФ нормы о недвижимости расположены в частях. В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. 130-132 ГК РФ). Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости.
Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ34. Земельное законодательство (и в том числе Земельный кодекс) регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Несмотря на некоторые коллизии между специальным законом (ЗК РФ) И Гражданским кодексом35, регулирование оборота вещных прав - это прерогатива ГК РФ, то ему принадлежит приоритет в установлении правил гражданско-правового оборота этого объекта, хотя и на основе того статуса земельных объектов, который определен в Земельном кодексе РФ. При этом следует различать, с одной стороны, принцип приоритетности норм ГК РФ перед нормами Земельного кодекса РФ в случае противоречий между ними, и с другой стороны, принцип, согласно которому Земельный кодекс РФ выполняет функцию специального закона по отношению к нормам ГК РФ и развивает отдельные его положения.
Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Жилищный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ, Лесной кодекс РФ, Воздушный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ36  (в части определения условий оборота воздушных судов), Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ37, Кодекс торгового мореплавания РФ (в части определения условий оборота морских судов), Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ38 (в части определения условий оборота судов внутреннего плавания). Все указанные кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, то есть тех объектов, в отношении которых Гражданским кодексом РФ установлен правовой режим недвижимости.
Соотношение между всеми указанными кодексами и ГК РФ такое же, как и соотношение между Земельным кодексом РФ и ГК РФ. Поскольку эти кодифицированные законодательные акты содержат нормы не только частно-правового характера, но и публично-правовые нормы, то и квалификация этих норм зависит от указанного обстоятельства. Кроме того, указанные кодексы выполняют функции специальных законов по отношению к ГК РФ, регламентируя особенности отдельных видов недвижимых вещей.
К источникам правового регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные законы - Гражданский процессуальный кодекс РФ39 от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ40 от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.
Правовое регулирование оборота недвижимости осуществляет целый ряд федеральных законов.
Очень большое значение имеет Федеральный закон от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»41, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим законом реализованы условия публично-правового начала в организации оборота недвижимого имущества, и все правовые акты затрагивающие оборот недвижимости так или иначе связаны с ним. Закон определяет:
понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых обязательна;
круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав;