Жилищная реформа в РФ, особености ее проведения в Санкт-Петербурге

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение
Глава 1. Научно-теоретические и правовые аспекты жилищной реформы.
1.1. Сущность и основное содержание жилищной реформы
1.2. Правовое обеспечение жилищной реформы
Глава 2. Оценка жилищной реформы в Санкт-Петербурге
2.1. Структура, функции и полномочия жилищного комитета
2.2. Анализ жилищной реформы в городе
Глава 3. Проектно-практические рекомендации по совершенствованию жилищной реформы в Санкт-Петербурге
3.1.Основные направления повышения результативности жилищной реформы
3.2. Совершенствование правовой базы регулирующей жилищную реформу в Санкт-Петербурге
Заключение
Библиография
Приложение

Жилищная реформа в РФ, особености ее проведения в Санкт-Петербурге

Участникам программы может быть оказан один из видов содействия:
либо предоставление за счет средств бюджета Санкт-Петербурга социальной выплаты (безвозмездно) для приобретения жилья на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в размере 25 % от стоимости жилья и дополнительно по 5 % на каждого имеющегося в семье ребенка; при этом, молодые семьи, удовлетворяющие условиям подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" (оба супруга не достигли 30-летенего возраста и все члены молодой семья состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий) также смогут получить субсидию (безвозмездно) и за счет средств федерального бюджета в размере 10 % от стоимости жилья;
либо приобретение жилья у оператора программы на условиях беспроцентной рассрочки сроком до10 лет (первоначальный взнос в размере не менее 30 % от стоимости жилья, который также можно накопить в рамках программы; 70 % от стоимости жилья в беспроцентную рассрочку сроком до 10 лет).
Кроме того, в случае рождения (усыновления) ребенка после приобретения молодой семьей жилья в рамках программы и наличия остатка подлежащего оплате за жилое помещение или наличия задолженности по кредитному договору (приобретение жилья с использованием ипотеки) молодой семье за счет средств бюджета Санкт-Петербурга будет предоставлена дополнительная социальная выплата (безвозмездно) в размере 5 % от стоимости жилья.
Участники программы смогут использовать средства социальных выплат при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости или на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга (кроме участников федеральной подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей"). При этом, при приобретении жилья на первичном рынке недвижимости (долевое участие в строительстве) готовность дома должна быть не менее 70 %, а приобрести жилье будет возможно только непосредственно у застройщика (инвестора).
Срок действия социальной выплаты может быть не более 12 месяцев с момента подписания Договора о предоставлении социальной выплаты. Социальная выплата предоставляется на безвозмездной основе.
При расчете размера субсидии учитывается:
Социальная норма общей площади жилого помещения, установленная для семей разной численности:
Для семьи численностью два человека (два молодых супруга или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м.
Для семьи численностью три и более человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей (либо для семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей) - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.
Количество членов молодой семьи.
Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором молодая семья включена в список участников подпрограммы.
Норматив устанавливается органом местного самоуправления, но не выше средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъекту РФ, определяемой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья в регионе определяется приказом Министерства регионального развития «О нормативе стоимости 1 кв. метра общей площади...».
Субсидия предоставляется в размере не менее:
35 % расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, - для молодых семей, не имеющих детей;
40% расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, - для молодых семей, имеющих 1 и более детей.
Расчетная (средняя) стоимость жилья, принимаемая при расчете размера субсидии определяется по формуле:
СтЖ = НхРЖ,
где:
СтЖ - расчетная (средняя) стоимость жилья, принимаемая при расчете размера субсидии;
Н- норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, определяемый в соответствии с требованиями подпрограммы;
РЖ- размер общей площади жилого помещения, определяемый в соответствии с требованиями подпрограммы.
Дополнительная субсидия при рождении 1 ребенка - не менее 5%.
Молодой семье, участнице подпрограммы, предоставляется дополнительная субсидия за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета в размере не менее 5% расчетной (средней) стоимости жилья (СтЖ) при рождении (усыновлении) 1 ребенка.
Жилье работникам образования, здравоохранения и социального обслуживания. Целевая программа Санкт-Петербурга "Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения" принята в целях ускорения обеспечения жильем работников бюджетной сферы Санкт-Петербурга, сохранения квалифицированных кадров в бюджетной сфере.
По окончании 2011 года прогнозируется, что государственная поддержка в рамках Программы будет оказана в отношении 2,0 тыс.семей.
Участником программы могут быть:
супруг, супруга и, при наличии, их несовершеннолетние дети, если хотя бы один из супругов признан в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий и является работником учреждения бюджетной сферыСанкт-Петербурга не менее пяти лет;
неполные семьи, имеющие несовершеннолетних детей, в которых отец или мать признаны в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и являются работниками учреждений бюджетной сферы Санкт-Петербурга не менее пяти лет;
одинокие граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, являющиеся работниками учреждений бюджетной сферы Санкт-Петербурга не менее пяти лет.
Первоочередное право на участие в программе имеют:
проживающие в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания;
являющиеся нанимателями и (или) собственниками комнат в коммунальной квартире в случае расселения коммунальной квартиры в соответствии с целевой программой Санкт-Петербурга "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге";
семьи, имеющие в своем составе инвалидов;
проживающие совместно с больными, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых по заключению врачебно-консультационной комиссии проживание с ними в одной квартире невозможно;
имеющие стаж работы в учреждениях бюджетной сферы свыше 15 лет;
в составе семьи которых оба супруга являются работниками бюджетной сферы.
Виды государственного содействия в рамках программы:
возможность приобретения жилья в рамках программы по себестоимости;
предоставление за счет средств бюджета Санкт-Петербурга социальной выплаты (безвозмездно) на компенсацию части первоначального взноса в размере до 10 % от стоимости жилья (первоначальный взнос составляет 30 % от стоимости жилья);
предоставление рассрочки оплаты остатка стоимости жилья сроком до 10 лет (50 % от стоимости жилья);
предоставление отсрочки оплаты остатка стоимости жилья (20 % от стоимости жилья в последний год рассрочки);
предоставление социальной выплаты (безвозмездно) за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в последний год рассрочки на компенсацию остатка стоимости жилья (в размере 20 % от стоимости жилья).
Развитие долгосрочного кредитования в Санкт-Петербурге. Целевая программа Санкт-Петербурга "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" на 2002-2011 годы" принята в целях повышения доступности приобретения жилья жителями Санкт-Петербурга с использованием средств ипотечного кредита.
За текущий период 2010 года государственную поддержку в форме предоставления социальных выплат оказано 681 семье.
В 2010 году оказана поддержка в отношении 720 семей, по окончании 2011 года планируется достижение аналогичного показателя.
Участником программы могут быть:
одинокие граждане, являющиеся заемщиками по кредитному договору, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий;
супруг, супруга, являющиеся заемщиками (созаемщиками) по кредитному договору, а также их несовершеннолетние дети, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий;
неполные семьи, в которых один из родителей является заемщиком
по кредитному договору, а также его несовершеннолетние дети, признанные
в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Первоочередное право на участие в программе имеют участники программы, проживающие в коммунальных квартирах, в случае возможности расселения данной коммунальной квартиры (выкуп комнаты у соседа, расселение коммунальной квартиры с участием города и (или) инвестора).
Вид государственного содействия Санкт-Петербурга в рамках программы - предоставление за счет средств бюджета Санкт-Петербурга социальной выплаты (безвозмездно) в размере до 30 % от стоимости жилья при его приобретении с использованием средств ипотечного кредита.
Участники программы смогут использовать средства социальных выплат при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости или на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга (долевое участие в строительстве). При этом, при приобретении жилья на первичном рынке готовность дома должна быть не менее 70 %, а приобрести жилье будет возможно только непосредственно у застройщика (инвестора).
Срок действия социальной выплаты может быть не более 12 месяцев с момента подписания договора о предоставлении социальной выплаты.
Жилищные сертификаты. Целевая программа Санкт-Петербурга "Санкт-Петербургские жилищные сертификаты" принята в целях ускорения оказания государственного содействия в улучшении жилищных условий граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые проживают в отдельных квартирах, но имеют жилищную обеспеченность менее установленного норматива (менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи).
В настоящее время учтено более 3,7 тысяч семей - потенциальных участников Программы.
Участником программы может быть: супруг, супруга, их дети и родители, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые совместно проживают в отдельных жилых помещениях (квартирах, жилых домах), принадлежащих им (или одному из них) на праве собственности, и имеют жилищную обеспеченность менее 18 кв. м общей площади жилья на каждого члена семьи.
Вид государственного содействия Санкт-Петербурга в рамках программы: предоставление за счет средств бюджета Санкт-Петербурга жилищного сертификата в виде социальной выплаты для приобретения дополнительной общей площади жилья необходимой для обеспечения участника программыпо установленным нормативам (18 кв. м общей площади жилья на каждого члена семьи участника программы), с учетом общей площади жилого помещения, занимаемого участником программы.
Участники программы могут использовать средства социальных выплат:
на приобретение отдельных жилых помещений по нормативам жилищной обеспеченности с реализацией занимаемых ими отдельных жилых помещений;
на приобретение или долевое участие в строительстве отдельных жилых помещений в дополнение к занимаемым ими отдельным жилым помещениям, в случае обеспечения участников программы по нормативам жилищной обеспеченности.
Срок действия сертификата не более 12 месяцев. В рамках программы возможно привлечение средств ипотечного кредита.
Жилье можно приобрести на вторичном рынке недвижимости или на первичном рынке жилья (приобретение жилья при долевом участии в строительстве - готовность дома не менее 70 %). Однако, в данное время программа приостановлена до 1 марта 2013 года.
Расселение коммунальных квартир. Целевая программа Санкт-Петербурга "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге" рассчитана на период до 2016 года и впервые предусматривает комплексный подход к данному вопросу в городе в целом, и направлена на "ликвидацию" коммунальных квартир независимо от района Санкт-Петербурга с использованием различных способов государственного содействия.
По окончании 2011 года планируется, что будет оказана государственная поддержка в отношении 1,0 тыс.семей, а с учетом иных механизмов расселения жилищные условия в целом улучшат около 5 тыс.семей.
Участником программы могут быть наниматели и (или) собственники жилых помещений (комнат) в коммунальной квартире, подлежащей расселению в соответствии с программой, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Виды государственного содействия Санкт-Петербурга в рамках программы:
предоставление за счет средств бюджета Санкт-Петербурга социальных выплат (безвозмездно) для приобретения или строительства жилых помещений при условии, что в результате использования участниками программы социальных выплат коммунальная квартира становится отдельной;
перераспределение жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах
и жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга;
передача участникам программы по договорам купли-продажи освободившихся жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах с применением понижающего коэффициента к рыночной стоимости;
первоочередное оказание участникам программы видов государственного содействия, предусмотренных другими целевыми программами Санкт-Петербурга.
В рамках программы можно приобрести:
отдельную квартиру на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга;
отдельную квартиру на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга (долевое участие в строительстве) при готовности дома не менее 70 %;
комнату или комнаты у соседей, если в результате такого приобретения квартира становится отдельной;
свободную комнату (комнаты) государственного жилищного фонда в данной квартире, если в результате такого приобретения квартира становится отдельной.
Так же в Санкт-Петербурге жилищная реформа производится по следующим направлениям:
Расселение ветхого жилья. В целях ликвидации аварийного жилищного фонда Правительством Санкт-Петербурга утвержден План мероприятий по переселению жителей Санкт-Петербурга из многоквартирных домов и общежитий государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, признанных аварийными.
При этом, Адресный перечень многоквартирных домов и общежитий государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, признанных аварийными, ежегодно обновляется и утверждается Правительством Санкт-Петербурга.
Гражданам из расселяемых домов, включенных в утвержденные Правительством Санкт-Петербурга Адресные перечни многоквартирных домов и общежитий государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, признанных аварийными, предоставляются благоустроенные жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
Улучшение жилищных условий жителей Санкт-Петербурга при участии в ипотечном жилищном кредитовании. Жители Санкт-Петербурга, в том числе, не имеющие оснований для признания нуждающимися в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, могут решить свой жилищный вопрос посредством участия в ипотечном жилищном кредитовании.
Так, в целях развития ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге Правительством Санкт-Петербурга создано ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство", а также подписано трехстороннее соглашение между Правительством Санкт-Петербурга, указанным агентством и коммерческими банками, в соответствии с которым осуществляется сотрудничество между Агентством и коммерческими банками по предоставлению ипотечных кредитов жителям Санкт-Петербурга.
При этом, параметры и условия предоставления ипотечных кредитов стандартизированы ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство". Сегодня срок ипотечного кредита составляет от 5 до 30 лет, а процентная ставка от 10,75% годовых в рублях в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредитования. Возрастной критерий заемщиков, с учетом срока погашения кредита установлен до достижения возраста 75 лет.
Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам льготных категорий. Жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (статья 57 Жилищного кодекса Российской Федерации35).
Оказание содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан путем предоставления бесплатных жилых помещений осуществляется в соответствии с годовыми жилищными планами.
Глава 3. Проектно-практические рекомендации по совершенствованию жилищной реформы в Санкт-Петербурге
3.1.Основные направления повышения результативности жилищной реформы
Согласно новой Федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 гг.,36 которая 17 декабря 2010 г. была одобрена на заседании Правительства РФ, одним из основных направлений государственной политики на ближайшую перспективу является создание условий для развития массового строительства жилья экономического класса.
Вместе с тем в настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствуют меры, стимулирующие развитие именно этого сегмента жилищного рынка.
С целью решения указанной проблемы разработан проект Федерального закона N 456651-5 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса",37 в настоящее время находящийся на рассмотрении Государственной Думы. В качестве основной идеи законопроекта выступает закрепление новых механизмов предоставления застройщикам земельных участков для их комплексного освоения или развития уже застроенных территорий с условием строительства на таких участках жилья экономического класса и реализация такого жилья по фиксированной стоимости, определенной по итогам аукциона.
В целях стимулирования строительства жилья экономического класса также предлагается использовать денежные средства ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК). Так, АИЖК совместно с Фондом РЖС разработана программа "Стимул",38 предусматривающая стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое жилье в рамках завершенных строительных объектов. Данная программа внедрялась в период кризиса строительной отрасли и в основном носила антикризисный характер с акцентом на достройку жилья (поддержка предприятий строительной отрасли). В настоящее время АИЖК разрабатывается программа "Стимул-2", основными задачами которой станут стимулирование нового строительства, комплексный подход к освоению территорий, формирование заказа жилья экономического класса, влияние на ценообразование.
В результате реализации программы "Стимул-2" ожидается, что граждане будут приобретать жилье в соответствии со своими потребностями по фиксированной цене после завершения строительства. Предполагается предоставление льготного ипотечного займа гражданам, участникам программы. Указанная программа направлена на рост объемов строительства жилья опережающими темпами за счет ввода жилья экономического класса и обеспечение потока заказов на строительство для подрядчиков (гарантия строительных подрядов).
Среди направлений государственной жилищной политики огромное значение имеет снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня 11% годовых. С учетом этого 7 декабря 2010 г. наблюдательным советом Внешэкономбанка в целях стимулирования ипотеки, а также увеличения объемов строительства жилья принят ряд решений.39 Эти решения касаются предоставления средств коммерческим банкам для финансирования проектов строительства доступного жилья эконом-класса. Общая сумма таких вложений должна составить около 50 млрд. руб. Финансирование будет предоставляться под льготные 3%, что позволит банкам снизить ставки для конечных заемщиков - граждан. Кроме того, в 2011 г. Внешэкономбанк начал финансирование региональных и городских проектов развития коммунальной инфраструктуры. Речь идет о создании государственно-частного партнерства для модернизации водо- и теплоснабжения, общественного транспорта и других объектов. На эти цели Внешэкономбанком будет ежегодно выделяться по 2 млрд. руб.
Остро требуется развитие промышленной базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов, стимулирования применения новых современных технологий и строительных материалов в строительстве.