информационные ресурсы и системы в области аренды недвижимости

Оглавление
Введение
Глава 1. Структурная дифференциация рынка недвижимости
1.1.Рынок недвижимости в системе хозяйственных отношений и его составляющие
1.2.Сегментация рынка коммерческой недвижимости
1.3. Виды операций с недвижимостью
1.3.1. Понятие и регистрация сделки
1.3.2. Виды сделок
1.3.3 Договор аренды
1.4 Теоретические подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости
1.5. Классификация факторов, характеризующих привлекательность коммерческой недвижимости
1.6.Основные разновидности источников информации, значимых для специалистов рынка недвижимости
Глава 2. Методика и результаты анализа программного обеспечения и информационных ресурсов в области аренды недвижимости
2.1 Методика поиска и анализа информационных ресурсов
2.2. Обзор программных продуктов для агентств недвижимости
2.3. Результаты сравнительного анализа Интернет-ресурсов в области аренды недвижимости
2.4. Характеристика основных направлений деятельности АН «Петербургская Недвижимость»
2.5. Рекомендации по использованию интернет-ресурсов для специалистов в области аренды коммерческой недвижимости
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
Приложение 1. Распределение нежилого фонда по типам строений
Приложение 2. Структура нежилого фонда по функциональному назначению
Приложение 3. Категории пользователей нежилого фонда
Приложение 4. Демоверсия ПО «Риэлтор CMS»
Приложение 5. Использование ПО «Агентство недвижимости»
Приложение 6. Создание нового шаблона прайса и настройка синхронизации в ПО «Агентство недвижимости»
Приложение 7. Внешний вид формы программы «Риэлтор ПРО» (страницы Аренда-продажа и Настройки)
Приложение 8. Портал «Риэлтор ПРО»
Приложение 9. Интернет-ресурс http://realestate.pingola.ru
Приложение 10. Интернет-ресурс http://www.bn.ru
Приложение 11. Интернет-ресурс http://www.812spb.com
Приложение 12. Интернет-ресурс http://spbrealty.ru

информационные ресурсы и системы в области аренды недвижимости

д.).Дополнительные преимущества объекта (парковка, охрана и т.д.).Инфраструктура окружения.Условияпродажи, аренды, финансирования.Сведенияо доходах и эксплуатационных расходах.Строительныехарактеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, класс капитальности и т.д.).Техническоесостояние объекта.Состояниеинженерных сетей (внутренних и наружных).В таблице 2 приведена классификация факторов.Таблица 2Классификация факторов, характеризующих привлекательность коммерческой недвижимостиФакторыСоставляющие1 уровень Физические характеристикипривлекательность прилегающей территории и самого объектакачество (состояние) объектапроектное решение объектавозраст (время строительства) объектаЗемельный участок, относимый к объектуплощадь и форма участка прилегающей территориисостояние и обустроенность участкаплотность застройки, наличие возможности расширения объектаПодъезд к зданиюналичие и состояние подъездных путейпарковкижелезнодорожный подъездЮридическое сопровождениедокументы, удостоверяющие права на объектвозможные наложения ареста судебными приставамизарегистрированные сервитутаограничения по использованию объекта2-й уровень – привлекательность соседнего окружения недвижимостиХарактеристики местоположениярасстояние до центра города или районаблизость к взаимосвязанным объектамвозможность комплексного использованияСтепень развитости района и соседние объектысоциально-общественная значимость районаимеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объектапроизводственная и социальная инфраструктураТранспортная инфраструктурасвязь с транспортными магистралямисостояние дорогобеспеченность общественным транспортомИнженерная инфраструктураобеспеченность всеми видами коммунальных услугтелекоммуникации (телефонные линии. ЛВС. интернет и т.д.)условия работы и степень монополизма организации, обслуживающих инженерные системырасходы по оплате коммунальных услугИнженерно-геологические условиянесущая способность грунтоввозможность подтоплений, заболоченностьвысокое стояние грунтовых вод3-й уровень – привлекательность внешней среды, региона, рынкаСитуация на рынке недвижимостисоотношение спроса и предложения со стороны потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимостимаркетинговый период объектовуровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и величина издержек за эти услугиУсловия пользования землейправа на земельный участокплата за земельный участокАдминистративное регулированиеградостроительная системаналоги на недвижимостьдеятельность различных контролирующих органовОбщеэкономическая ситуацияинвестиционная привлекательность регионатенденции развития промышленности и сферы услугплатежеспособность предприятий и организацийСоциально-политическая ситуациятенденции изменения численности населения, миграциистиль и уровень жизни (образование, занятость, доходы) населенияуровень преступностиполитическая стабильностьПриродные факторыэкологическая ситуациястепень подверженности территории разрушительным природным н антропогенным воздействиям Первоначально рассматривается группа факторов, характеризующих привлекательность прилегающей территории и самого объекта недвижимости.Физические характеристики: конструктивное решение (монолитно- каркасное, металло-каркасное здание), состояние объекта, возраст. Физические характеристики объекта являются комплексным фактором, при этом практически не встречаются объекты с идентичными физическими свойствами.Выделяются следующие основные физические характеристики объектов недвижимости (зданий и помещений):расположение в здании (этаж, вход, вид из окон);качество отделки и эксплуатационных характеристик помещений (состояние);площадь (общая, полезная, арендная);внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада);строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, реконструкции или капитального ремонта, класс капитальности и т.д.);техническое состояние конструктивных элементов объекта:наличие элементов благоустройства, качество обустройства территории:качество эксплуатации здания:форма и размеры помещений, удобство планировки, высота потолков и др.Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты при условии инвестирования в недвижимость, требующей ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.Параметры качества недвижимости. Состояние недвижимости, время проведения последнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабление конструкций. Поэтому состояние необходимо определять со специалистом по технической экспертизе зданий, который может дать подробное качественное и количественное описание износа. Качество недвижимости также определяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами (особенно долгоживущих элементов), что влияет на долговечность объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на соответствие требованиям освещенности, сейсмоустойчивосити, акустическим и теплотехническим характеристикам и т. д. влияет на возможности дальнейшей эксплуатации и издержки объекта.Архитектурно-планировочное решение объекта определяет возможности его использования и. следовательно, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка приносящей доход недвижимости. Для инвестора может быть принципиальным вопрос назначения объекта. Однако если инвестора интересует возможность получения дохода в принципе, то ему необходимо изучить доходность каждого типа недвижимости и выбрать наиболее подходящий тип недвижимости. В связи с тем, что в течении времени доходность каждого сегмента рынка недвижимости может поменяться, меняются также требования, предъявляемые к недвижимости, и еще на этапе выбора объекта инвестирования необходимо проанализировать возможности по реконструкции здания. Реконструкция может быть связана с изменением назначения всего объекта или его части или может быть менее масштабного характера: установка дополнительного оборудования (например, для повышения привлекательности складского объекта установка погрузочного и разгрузочного оборудования), изменение планировки, строительство дополнительного отдельного входа. Поэтому' более универсальные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению со специализированными объектами, если инвестора, прежде всего, интересует доходность, а не конкретный объект недвижимости. Надо отметить, что крупные промышленные собственники, как правило, имеют более развитые специализированные производственные помещения. Так же возможно переоборудование нерентабельных участков собственного производства под складские и офисные помещения.К технико-экономическим характеристикам также относятся: общая площадь объекта, соотношение общей и полезной площади, количество и площадь внутренних помещений, высота здания, тип здания (отдельно стоящее, пристройка или часть здания), этажность. Площадь объекта определяет масштаб инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов. Следует также учитывать, что большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым параметрам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиями конкретного инвестиционного проекта. Большая часть типов использования недвижимости, особенно объекты для торговли, предполагают расположение на первом этаже здания и требуют отдельного входа, поэтому эти особенности также должны анализироваться в составе данной группы факторов. Таким образом, каждая из проектных характеристик влияет на привлекательность недвижимости.Возраст здания, который определяется с момента постройки объекта, можно в каком-то смысле назвать обобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимися длительное время. Логично предположить, что новые здания, строятся по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако в виду того, что качество и эксплуатационные условия строительства неодинаковы для каждого объекта недвижимости, то эта характеристика дополняется анализом остальных параметров, определяющих физические характеристики объекта.Земельный участок, относимый к объекту. Площадь и форма участка прилегающей территории, наличие других улучшений. Расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например, обзор витрин магазина с проезжей части). Обустроенность, состояние прилегающей территории (захламленность, освещенность в ночное время суток, озеленение, и т.д.). Плотность застройки прилегающего участка и наличие возможности расширения (увеличения площадей) существующего объекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажных работ для проведения ремонта или реконструкции объекта.Подъезд к зданию. В зависимости от функционального назначения объекта недвижимости, он должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками для погрузочных и разгрузочных работ. Наличие и состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объекту территории. Например, отсутствие или недостаточная площадь места для парковки автомашин может не соответствовать запросам арендаторов, что повлияет на доходность и, следовательно, на привлекательность объекта.Юридическое сопровождение. Рассматривается наличие у собственника или собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии с действующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности, возможные наложения ареста по судебному решению, зарегистрированные сервитута и различные ограничения по использованию объекта недвижимости. Инвестор, при вложении своего капитала в недвижимость, должен быть уверен в законности прав её владельца. Право собственности, согласно законодательству подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым органом юстиции соответствующего города или района, где находится объект недвижимости. В Санкт-Петербурге, например, государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними осуществляет ГУ ФРС – государственное учреждение юстиции – федеральная регистрационная служба по регистрации прав на недвижимость (бывшее ГБР).Следует провести анализ правоустанавливающих документов на предмет наличия сервитутов и ограничений, например отношение объекта к историко-культурному наследию. Существует также проблема согласования провидимых реконструкций и расширений объектов недвижимости. Если собственник не получал таких разрешений, то соответствующие органы фиксируют незаконность реконструкции. Все мероприятия, проводимые с объектом недвижимости и направленные на изменение его объемно-планировочных характеристик, должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством. Последнее может вызвать сложности при смене собственника и регистрации его прав.Следующей рассматривается группа факторов, характеризующих внешнюю среду по отношению к объекту недвижимости.Характеристики местоположения. Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновременно с этим уникальным свойством объекта недвижимости. Престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная привлекательность); удаленность от центра города: удаленность от центров локального влияния: удаленность от центров деловой активности: зона градостроительной ценности, близость к взаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования. Последнее предполагает наличие возможности разнофункционального использования в соответствии с производственной необходимостью и условиями рынка, например, наличие на одном объекте производственных, складских и офисных помещений более удобно с точки зрения возможности в одном месте не только производить и складировать продукцию, но и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рассматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т. д.).Ближайшее окружение объекта: социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, общая производственная и социальная инфраструктура.При рассмотрении этого фактора необходимо обратить внимание на следующие особенности окружения:репутация и статус соседей:состояние и репутация ближайших объектов: влияние окружающих объектов на привлекательность и престижность места;характер соседей: взаимодополнение, конкуренция и т. п.благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.);близость к местам парковки автотранспорта:наличие магазинов (торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов);наличие и удобство сферы услуг;близость к границам рекреационных зон. паркам:близость к зонам повышенной экологической опасности:уровень безопасности (преступность против населения и имущества), доступность правоохранительных органов, скорой медицинской помощи и пожарной службы;наличие и близость детских садов, школ и колледжей:наличие и близость спортивных и фитнес-центров;культурные и развлекательные центры:социальное обслуживание;доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материалов, продажи и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т.п.);доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т. п.) и пр.Необходимо не только исследовать соседние объекты на предмет оказываемого влияния на объект, который находится в управлении, но и осуществить прогноз их развития. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные здания. К отрицательным – наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество предлагаемых помещений или монопольных объектов.Транспортная инфраструктура: крупные транспортные магистрали в непосредственной близости, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия своей главной специфической особенности – неподвижности, привлекательность объекта недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к нему. Оказывают своё влияние такие факторы, как имеющийся доступ к транспортным магистралям, их статус, необходимый для эксплуатации объекта, состояние прилегающих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средствами.На факторы транспортной инфраструктуры влияют следующие особенности:близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;удаленность от ближайших станций метрополитена:время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле);интенсивность транспортных и пешеходных потоков:видимость с улицы:отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот:близость мест парковки и др.Важным фактором является наличие непосредственного выхода на автодорогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промышленного предприятия, возможность доступа к объекту на общественном или личном транспорте для работников и клиентов.Инженерная инфраструктура: обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации и т. д. Сюда относятся снабжение электроэнергией, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, пожарные и охранные сигнализации, а также средства связи, к ним относится не только телефонизация и компьютерные сети передачи информации, но и высокоскоростной доступ в Интернет. Инженерное обеспечение является важным условием функционирования объектов недвижимости и определяет возможности по их использованию. В зависимости от назначения объекта предъявляется конкретный перечень необходимого инженерного обеспечения. К примеру, для функционирования административного здания необходимо наличие более широкого перечня по сравнению со складским объектом, которое, в принципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность объекта недвижимости. Также ограничения по использованию мощностей и доступ к ресурсам могут определить предпочтения при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучение не просто наличия, но и количества и бесперебойность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Всё это определяет расходы и сроки действия при заключении договоров на оказание услуг и величину тарифов за сами услуги непосредственно. Расходы по оплате коммунальных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Кроме того, необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимости. В частности организация автономного теплоснабжения объекта, например, оборудование современной крышной котельной. Главным и безусловным преимуществом таких котельных перед централизованным теплоснабжением является малая длина коммуникаций и возможность оперативного реагирования на изменившуюся температурную обстановку, что может существенно снизить потери и энергозатраты. Опыт эксплуатации подобных индивидуальных теплопунктов (ИТП) показывает, что снижение эксплуатационных расходов может достигать 30-40%. Сюда так же можно отнести и организацию пожарной охраны и соблюдение норм безопасности на объекте.Инженерно-геологические условия: факторы, которые оказывают прямое влияние на физическое состояние и возможность расширения и реконструкции объекта существующего недвижимости. Сюда входят: несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и т. д.В завершение рассмотрим группу факторов, характеризующих общую ситуацию в районе расположения объекта, привлекательность внешней среды, региона, рынка.Ситуация на рынке недвижимости. Анализ рынка коммерческой недвижимости, его текущего состояния и перспектив развития, соотношение спроса и предложения, число потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости позволит получить необходимую информацию для принятия решения. На момент осуществления инвестиций для инвестора выгодно. если на рынке представлено больше объектов, поскольку кроме возможности выбора, действует принцип снижения стоимости при увеличении предложения. Однако для недвижимости, особенно коммерческой, действие принципа соотношения спроса и предложения имеет свои особенности, которые необходимо учитывать. Когда капитал уже вложен в недвижимость, то инвестора будут интересовать вопросы дохода и риска, поэтому выгоднее будет ситуация ограниченного предложения объектов на рынке. К характеристикам рынка недвижимости также относятся уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и сложившаяся величина издержек за услуги посредников (риэлтеров, юристов и других консультантов). Профессиональное оказание услуг при совершении сделок с недвижимостью снижает риски инвестора. Условия пользования земельным участком: возможные права и плата за землю. В условиях современной российской действительности, в основном, характерно, что собственники зданий не являются собственниками находящихся под ними земельными участками. Так как большая часть земельных участков принадлежит муниципалитетам, то часто для объектов коммерческой недвижимости заключаются договора на право пользования участками.