Правовое регулирование предоставления земельного участка для строительства

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1.1. Органы, осуществляющие предоставление земельного участка
1.2. Порядок предоставления земельного участка для строительства
2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА.
2.1. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием.
2.2. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Правовое регулирование предоставления земельного участка для строительства

Рисунок 1 – Схема правового регулирования общего порядка предоставления участков земли
1.2. Порядок предоставления земельного участка для строительства
Основы правового регулирования изучаемого порядка предоставления земельных участков для строительства прямо и косвенно регламентированы положениями статей 129 - 131, 164, 209, 214, 216, 222, 17 главы (ст. 260 – 287) о вещных правах на землю ГК РФ, 5 главы ЗК РФ (о возникновении прав на землю), 4 главы ГрК РФ (о градостроительном зонировании). Рассмотрим общие правила Земельного кодекса, которые непосредственно устанавливают требования к порядку предоставления земельных участков для строительства.
В содержании предыдущего раздела предлагаемой дипломной работы установлено, что основным предметом исследуемых правоотношений являются земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, на которые не распространяются запрет на строительство (реконструкцию) или иные ограничения их использования. В положениях ст. 30 – 30.2. ЗК РФ указываются особенности общего порядка предоставления земельных участков для строительства и особых порядков такого предоставления для жилищного строительства и комплексного освоения из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, согласно которым, в частности:
1) предоставление осуществляется по двум видам: с проведением работ по формированию участков без предварительного согласования мест размещения объектов и проведением работ по такому формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (особенности этих видов рассмотрены во 2 разделе предлагаемой работы);
2) органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципалитеты вправе устанавливать случаи предоставления подведомственных земельных участков исключительно на торгах;
3) порядок предоставления участков земли в собственность для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов обусловлен проведением только торгов (аукционов или конкурсов) согласно специальному порядку, установленному в ст. 38 ЗК РФ, за исключением случаев предоставления участков для строительства в границах территории застройки, в отношении которой имеется решение о ее развитии, лицу, заключившему договор о развитии территории согласно правил ГрК РФ;
4) порядок предоставления участков с предварительным согласованием мест размещения объектов обусловлен только их арендой за исключением государственных (муниципальных) учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов РФ, органов государственной власти (местного самоуправления) в соответствии с правилами ст. 20 ЗК РФ о постоянном (бессрочном) пользовании земельными участками, а также религиозных организаций для строительства строений, зданий, сооружений благотворительного и религиозного назначения;
5) сформированный участок земли предоставляется с целью строительства путем проведения торгов по продаже такого участка либо продаже права на заключение договора аренды участка земли;
6) земельный участок, который сформирован, предоставляется в аренду без проведения торгов (аукционов или конкурсов) согласно заявлению заинтересованного лица при условии заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, если имеется только одна заявка;
7) решение компетентного органа о предоставлении участка земли для строительства либо протокол о результатах прошедших торгов (аукциона или конкурса) представляет собой основание закрепления факта предоставления 3 видов государственной регистрации в зависимости от режима вещного права на земельной участок (право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, аренда);
8) установлен семидневный срок выдачи заявителю решения (выписки из него) о предоставлении участка земли для целей строительства либо об отказе в таком предоставлении, а также порядок судебного обжалования указанного решения;
9) предварительное согласование места размещения объекта не проводится в 3 случаях (при зонировании территории, при предоставлении для нужд сельскохозяйственного производства (из состава земель лесного фонда), при предоставлении гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства);
10) предоставление участков иностранным юридическим и физическим лицам (лицам без гражданства) осуществляется с учетом запрета их права собственности на участки приграничных территорий и иных территорий в соответствии с федеральными законами, а также только возмездного характера такого предоставления;
11) предоставление участков акционерному обществу, сто процентов акций которого принадлежит России, управляющей компании, резиденту особой экономической зоны для выполнения функций по созданию объектов недвижимости в границах особой экономической зоны осуществляется без торгов и предварительного согласования размещения объектов на основании заявлений согласно законодательству об особых экономических зонах1;
12) предоставление земельного участка в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории осуществляется с условием строительства объектов инфраструктуры этой зоны без проведения торгов и предварительного согласования лицу, с которым заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны, в аренду;
13) право собственности на предоставленный земельный участок может передаваться по соглашению с исполнительным органом государственной власти (местного самоуправления) в государственную (муниципальную) собственность в 2 случаях (при нахождении на таком земельном участке объектов коммунально-бытового назначения, инженерной, транспортной инфраструктур либо при отражении таких объектов в документации по планировке территории); такая передача права собственности должна предусматривать предоставление безвозмездно равноценного земельного участка взамен.
Следует отметить, что новеллой в 2011 году2 согласно п. 2 ст. 28 ЗК РФ стало обозначение социальной направленности порядка предоставления участка для индивидуального строительства жилья безвозмездно, без предварительного согласования и проведения торгов гражданам, имеющим трех и более детей. При этом предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, которые предоставляются бесплатно, устанавливаются законами субъектов РФ. В данной связи приказом Минрегиона России от 17.06.2011 № 286 утверждена форма документа, который подтверждает проведение основных работ по строительству объекта индивидуального жилищного строительства или проведение работ по реконструкции, в результате которых общая площадь жилого помещения реконструируемого объекта увеличивается не менее чем на учетную норму площади жилого помещения согласно законодательству РФ1.
Также следует обратить внимание на общее правило ограничения запрета на предоставление участков в собственность, поскольку в ч. 4 ст. 22 ЗК РФ обозначено недопущение отказа в предоставлении в собственность участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, за исключением: 3 случаев изъятия участков из оборота; резервирования земель для государственных (муниципальных) нужд, а также запрета, установленного федеральным законом, на приватизацию участков земли. При этом участки, ограниченные в обороте и находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, должны предоставляться в собственность, если федеральным законом разрешено такое предоставление.
Говоря о стоимости продаваемых земельных участках, следует обратить внимание на п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"2, в котором указывается, что такая стоимость определяется субъектом РФ, а если она не установлена, то используется минимальная ставка земельного налога. В случае определения цены участка земли согласно договору купли-продажи, который заключается в порядке ст. 36 ЗК РФ, стороны руководствуются Законом о введении в действие ЗК РФ, который содержит императивную норму о конкретном условии определения цены земельного участка. То есть положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ " при таком установлении стоимости участка земли не используются. Поэтому, если при заключении договора купли-продажи участка земли субъектом РФ точная стоимость такого участка в порядке ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, то применяется соответствующий минимум ставки земельного налога.
Таким образом из положений ст. 30 – 30.2. ЗК РФ об исследуемом порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для строительства следует, что специальными случаями этого правового механизма являются:
предоставление в рамках реализации программ развития застроенной территории и при зонировании территории;
предоставление государственным (муниципальным) учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, органам государственной власти (местного самоуправления), а также религиозным организациям;
предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам;
предоставление социальной направленности (для многодетных семей, индивидуального, подсобного строительства и др.);
предоставление для освоения в рамках функционирования особой экономической зоны;
предоставление участков собственнику взамен участков, ранее находящихся в его собственности;
предоставление земельных участков для жилищного строительства с учетом специальных особенностей ст. 30.1. ЗК РФ;
предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства с учетом специальных особенностей ст. 30.2. ЗК РФ.
При этом юридическое закрепление исследуемого порядка предоставления земельного участка для строительства помимо решения соответствующего органа государственной власти (местного самоуправления) обусловлено либо государственной регистрацией права пользования при предоставлении участка в постоянное (бессрочное) пользование; либо заключением договора купли-продажи и регистрацией права собственности на участок в случае предоставления участка земли в собственность; либо заключением арендного договора такого участка и регистрацией этого договора в случае передачи в аренду земельного участка. То есть итогом рассматриваемого порядка обозначена государственная регистрация формы вещного права на предоставляемый земельный участок. При этом порядок обжалования решения о предоставлении участка (об отказе в предоставлении) предусматривает только судебное обжалование.
Стадии общего порядка предоставления земельного участка включают:
1) выбор участка и подача заявления в компетентный орган;
2) принятие решения компетентным органом в порядке, определенном в ст. 31 ЗК РФ, о предварительном согласовании;
3) проведение работ по формированию земельного участка;
4) государственный кадастровый учет земельного участка согласно правил, предусмотренных ст. 70 ЗК РФ;
5) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в порядке, установленном в ст. 32 ЗК РФ.
В соответствии с положениями ст. 31 ЗК РФ целесообразно обратить внимание на следующие особенности выбора участка:
заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта должно включать назначение объекта, предполагаемое место его размещения, испрашиваемое право на участок с обоснованием его примерного размера и возможным приложением технико-экономического обоснования проекта строительства;
обеспечение выбора участка осуществляется с учетом документов государственного кадастра недвижимости, экологических, градостроительных и других условий использования территории;
о возможном (предстоящем) предоставлении участков для строительства, а также о возможном выкупе участков органы местного самоуправления должны информировать население, заинтересованных землепользователей, землевладельцев и арендаторов;
решение вопросов, которые затрагивают интересы населения, религиозных организаций и связаны с изъятием и предоставлением земельных участков для строительства осуществляется с учетом права участия граждан, общественных и религиозных организаций (органов самоуправления) в решении вопросов, затрагивающих их интересы, а также с учетом результатов сходов (референдумов) по вопросам предоставления участков в составе территорий с традиционным проживанием малочисленных коренных народов России и этнических общностей для целей, не связанных с традиционной (хозяйственной) деятельностью;
результаты выбора должны быть оформлены актом о выборе земельного участка для строительства с приложением схем расположения каждого участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории согласно возможных вариантов их выбора с учетом утверждения такой схемы органом государственной власти субъекта РФ, если это обозначено федеральным законом, и приложением расчетов убытков собственников участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов (в случае предполагаемого изъятия земельного участка);
решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет, по истечении которых лица, права которых были ограничены, получают право требовать возмещения понесенных убытков;
при признании судом решения о предварительном согласовании места размещения объекта (об отказе в таком размещении) недействительным компетентный орган обязан возместить расходы, которые понесены при подготовке документов, собранных для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
выбор земельных участков для строительства в Москве, Санкт-Петербурге осуществляется соответствующим органом власти.
В соответствии с положениями ст. 32 и 33 ЗК РФ стадия принятия решения о предоставлении участка земли с целью осуществления на нем строительства включает следующие особенности:
1) решение о предварительном согласовании является основанием установления границ земельного и его государственного кадастрового учета в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства;
2) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства осуществляется в двухнедельный срок;
3) предоставление земельных участков для государственных (муниципальных) нужд осуществляется с возмещением всех убытков, связанных с изъятием таких земельных участков;
4) предоставление участков в собственность для ведения крестьянского хозяйства, огородничества и пр. осуществляется с учетом предельных размеров, устанавливаемых законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (для ведения подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства), а также с учетом максимальных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам бесплатно.
Таким образом процедуры выбора и предоставления участков земли для строительства обусловлены:
ответственностью компетентных органов за неверное решение;
публичным характером такого выбора;
социальной направленностью порядка предоставления участка для индивидуального строительства жилья, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства, животноводства, а также порядка предоставления с целью строительства жилья многодетных семей;
судебной защитой нарушенных интересов участников этой процедуры;
установлением предельных размеров предоставляемых земельных участков.
Таким образом правовой механизм предоставления земельного участка для строительства представляется громоздкой совокупностью множества правил кодифицированных сводов 3 категорий (ГК РФ, ЗК РФ и ГрК РФ), в данной связи целесообразно обратить внимание на перспективы его развития, отраженные в положениях Концепции развития гражданского законодательства1. Так с целью упрощения рассматриваемых процедур планируется, что исчерпывающий перечень вещных прав будет включать:
право наследуемого пожизненного владения земельным участком в государственной (муниципальной) собственности;
право постоянного (бессрочного) пользования участком земли, относящей к государственной (муниципальной) собственности;
право постоянного пользования и пользования земельным участком (эмфитевзис);
право застройки земельного участка (суперфиций);
сервитут;
право личного пользовладения (узуфрукт);
ипотеку и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право;
право приобретения чужой недвижимой вещи;
право вещных выдач;
право оперативного управления имуществом, которое является государственной (муниципальной) собственностью.
При этом право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Кроме того, планируется сформулировать в ГК РФ правила относительно ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из ЗК РФ норм о «публичном сервитуте») и в интересах соседей (соседское право).
Проведенный анализ общих правовых положений о компетентных органах и порядке предоставления земельных участков для строительства дает основания для обобщения следующих выводов:
во-первых, функционирование системы исполнительных органов, осуществляющих непосредственное предоставление земельного участка, обусловлено наличием трех уровней системы исполнительных органов (федерального, регионального и муниципального) в зависимости от статуса таких земельных участков; и др. аспектами;
во-вторых, общий порядок предоставления земельных участков для строительства разделяется на 3 категории в зависимости от целевого содержания;
в-третьих, выбор и предоставление участков обусловлены ответственностью, публичностью, социальной направленностью, судебной защитой и установлением предельных размеров предоставляемой земли;
в-четвертых, практическая реализация рассматриваемых правовых норм требует их актуализации, которая в некоторой части предусмотрена в Концепции развития гражданского законодательства РФ.
2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием
Существенное внимание законодателя к предоставлению земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для строительства имеет под собой определенные основания, поскольку застройкой земельного участка является наиболее интенсивный вид его использования. В данной связи целесообразно согласиться с мнением Е. А. Галиновской о застройке, «которая предполагает, что в течение неопределенно длительного времени земля на данной территории не будет использоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатации возведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот вид использования земельного участка, который потенциально наиболее вероятно может затронуть права и интересы соседей, а также наверняка повлияет на состояние окружающей природной среды»1.
При осуществлении анализа правового содержания порядка предоставления земельных участков для строительства в 1 разделе предлагаемой работы было обозначено, что изучаемый порядок предоставления согласно действующего законодательства классифицируется по двум типологиям:
1) с проведением работ по такому формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.
2) с проведением работ в части формирования участков земли без предварительного согласования мест размещения объектов.
Охарактеризуем первый тип порядка формирования участков с предварительным согласованием мест размещения объектов, который отличается следующими особенностями: