Оценка рыночной стоимости земельных участков.

Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки земельных участков
1.1. Понятие земельного участка как объекта оценки
1.2. Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка
1.2.1. Законодательное регулирование оценки стоимости земельного участка
1.2.2. Имущественные права на земельный участок
1.2.3. Регулирование землепользования
1.3. Информационное обеспечение процесса оценки стоимости земельного участка
Глава 2. Методологические основы оценки земельных участков
2.1. Факторы, влияющие на оценку стоимости земельных участков
2.2. Принципы оценки стоимости земельных участков
2.3. Основные подходы и методы к оценке земельных участков
2.3.1. Метод капитализации земельной ренты
2.3.2. Метод предполагаемого использования
2.3.3. Метод остатка
2.3.4. Метод сравнения продаж
2.3.5. Метод распределения
2.3.6. Метод выделения
2.4. Согласование результатов оценки и выведение итоговой стоимости
Глава 3. Определение рыночной стоимости земельного участка
3.1. Основные факты и выводы
3.2. Задание на оценку
3.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
3.4. Допущения и ограничительные условия
3.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности
3.6. Описание объекта оценки
3.7. Анализ внешней среды
3.8. Описание процесса оценки объекта оценки
3.9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
3.10. Определение рыночной стоимости объекта оценки
3.11. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки
Заключение
Список использованной литературы
Приложени

Оценка рыночной стоимости земельных участков.

Тенденции стоимости могут быть выявлены из данных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров.К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:а)размер (площадь);б)форма (конфигурация);в)топография (рельеф);г)ландшафт;д)инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);е)состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).Характеристика местоположения и прилегающей территории:а)использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);б)ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;в)наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;г)возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;д)близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;е)наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);ж)состояние окружающей среды;з)негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:природные — подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод,экологические — изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.Анализ экономических факторов:а)цены соседних участков;б)наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);в)данные о продажах аналогичных земельных участков;г)данные о стоимости аренды земельных участков;д)данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);е)данные о доходах и затратах от использования объекта;ж)этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации,временно не эксплуатируется,земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует.Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.Исследование земельного рынка и практики продаж.Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения "условно вакантного" состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:целевое назначение и разрешенное использование;преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;текущее использование земельного участка;перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости. Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных в соответствии с Постановлением Правительства РФ "Об утверждении стандартов оценки" от 6 июля 2001 г. № 519 и утвержденных Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется использовать:метод сравнения продаж;метод выделения;метод распределения;метод капитализации земельной ренты;метод остатка;метод предполагаемого использования.Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".Постановление Правительства РФ "Об утверждении стандартов оценки" от 6 июля 2001 г. № 519.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;я отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (например, по кадастровой оценке земель поселений);отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.1.2.2. Имущественные права на земельный участокДействующим законодательством предусмотрены следующие виды вещных прав на имущество:право собственности;право пожизненно наследуемого владения;право постоянного (бессрочного) пользования;сервитут;право хозяйственного ведения;право оперативного управления.К вещным правам на земельные участки относятся все вышеперечисленные виды, кроме права хозяйственного ведения и оперативного управления.Виды прав на земельные участки различаются между собой объемом полномочий "землеобладателей" по распоряжению земельными участками, порядком предоставления земельных участков, по субъектному составу и т.д. Наибольшим объемом полномочий по распоряжению земельными участками наделены собственники.Право собственности на землю является конституционным правом граждан и юридических лиц (ст. 36 Конституции РФ). Оно является первоначальным по отношению к другим видам вещных прав. Все другие права производны от него и представляют собой всего лишь ограниченные вещные права. Право собственности же абсолютно. Абсолютность права собственности заключается в том, что собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом как пожелает.Основное содержание права собственности включает в себя три важнейших правомочия собственника:право владеть имуществом, то есть реально им обладать;право пользоваться имуществом, то есть извлекать из него выгоду (получать плоды, продукцию, доходы);право распоряжаться имуществом, то есть продавать, обменивать, дарить, оставлять в наследство по завещанию, сдавать в аренду, отдавать в залог и так далее.Особенность права собственности на земельные участки заключается в том, что оно не является абсолютным по сравнению с правом собственности на другое имущество. Ввиду того что земля является природным объектом, Конституция РФ, с одной стороны, разрешает свободное распоряжение земельными участками, а с другой - устанавливает некоторые ограничения в целях охраны окружающей среды.Земельный кодекс РФ, опираясь на Конституцию РФ, ввел ограничения оборотоспособности земельных участков. При этом законодательством предусматривается как полное изъятие земельных участков из оборота, так и относительное, то есть собственно ограничение оборота земельных участков.Земельные участки, отнесенные законом к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок. Изъятыми из оборота признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:государственными природными заповедниками и национальными парками;зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска пограничной службы Российской Федерации, другие войска и воинские формирования;зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды;объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны;объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями;инженерно-техническими сооружениями, линиями связи, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.Ограничиваются в обороте следующие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:земельные участки в пределах особо охраняемых территорий, которые в соответствии с действующим законодательством не признаны изъятыми из оборота, а также земельные участки, находящиеся в пределах лесного фонда;земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;предоставленные для нужд связи;занятые объектами космической инфраструктуры;расположенные под объектами гидротехнических сооружений;предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами;расположенные в границе земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд;в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливаются особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. К таким землям относятся земли, находящиеся за пределами черты поселения и предоставленные для ведения сельскохозяйственного производства либо предназначенные для этих целей.Земельные участки, согласно действующему законодательству, могут находиться в частной собственности, то есть принадлежать гражданам и юридическим лицам. Кроме того, земельные участки могут находиться в государственной и муниципальной собственности.