Технико-экономическое обоснование проекта организации филиала ООО "Леко-Строй".

Оглавление
Введение
1. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1. Общая характеристика предприятия
1.2. Анализ организационной структуры
1.3. Анализ производственно-хозяйственной деятельности
1.3.1. Анализ производства и реализации продукции
1.3.2. Анализ себестоимости и текущих затрат
1.3.3. Анализ имущественного состояния предприятия
1.3.4. Анализ прибыли и рентабельности
1.4. Анализ финансового состояния
1.4.1. Анализ ликвидности предприятия
1.4.2. Анализ финансовой устойчивости
1.4.4. Анализ оборачиваемости
2. СПЕЦИАЛЬНАЯ ЧАСТЬ
2.1. Анализ первичного рынка жилья г. Москва в 2006-2007 годах
2.2. Анализ конкурентов на строительном рынке г. Москва
2.3. Анализ потребительского рынка
2.4. Прогноз сбыта продукции
3. ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ
3.1. Технологическая часть
3.2. Организационная часть
3.2.1. Регистрация филиала ООО «Легко-строй» г. Москва
3.2.2. Организационная структура управления в филиале
3.3. Расчетно-экономическая часть
3.3.1. Расчет инвестиционных затрат
3.2. Расчет текущих затрат и себестоимости
3.3. Расчет показателей эффективности проекта
4. БЕЗОПАСНОСТЬ И ЭКОЛОГИЧНОСТЬ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ
4.1. Управление безопасностью труда
4.2. Охрана окружающей среды
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Технико-экономическое обоснование проекта организации филиала ООО "Леко-Строй".

909591,7
116
Собственные оборотные средства ООО «ЛЕГКО-СТРОЙ» выросли на 909591,7 тыс. руб. или 16%. Данный факт свидетельствует о том, что ООО «ЛЕГКО-СТРОЙ» обладает запасом финансовой устойчивости в 2006 году. Так же для оценки финансовой устойчивости определяются коэффициенты автономии и коэффициент финансовой устойчивости.
Коэффициент автономии в 2006 году составил:
2005 год: = 0,56
2006 год: = 0,23
Снижение коэффициент автономии свидетельствует о снижении финансовой независимости и увеличении риска финансовых затруднений.
Коэффициент финансовой устойчивости в 2006 году составил:
2005 год: = 1,26
2006 год: 0,3

Существенное сокращение коэффициента финансовой устойчивости свидетельствует об увеличении зависимости ООО «ЛЕГКО-СТРОЙ» от внешних источников финансирования.
Вцелом на основе рассчитанных показателей характеризующих финансовую устойчивость можно сделать вывод, что в 2006 году по сравнению с 2005 годом произошло снижение финансовой устойчивости организации. Причинами данного снижения, как уже было рассчитано ранее, является увеличение кредиторской задолженности. Положительным в данном случае следует считать то, что организация располагает собственным оборотным капиталом, который на конец 2006 года составляет 6521074 рублей.
1.4.4. Анализ оборачиваемости
Следующим этапом комплексного экономического анализа является оценка товарных ресурсов. Товарные ресурсы являются материальной основой розничного товарооборота и представляют собой массу товаров, поступившую в организацию из различных источников, которая предназначена для последующей продажи конечному потребителю.
На конец года по сравнению с началом года запасы увеличились на 20060119 рублей или более чем 19 раз. Так же произошли изменения в структуре запасов, на конец года наибольшую долю (99,3%) занимает готовая продукция и товары для перепродажи, которые в организации является товарными запасами ООО «ЛЕГКО-СТРОЙ».
Таблица 1.19
Оборачиваемость товаров ООО «ЛЕГКО-СТРОЙ», тыс. руб.
Наименование
Средний товарный запас
Однодневный товарооборот
Время обращения
Изменение времени обращения (+;-)
Количество оборотов
Готовая продукция
2005
2006
2005
2006
2005
2006
2005
2006
1324095
10809128
523993
725092
2,5
15
12,5
144
24
В 2006 году оборачиваемость товаров составила 15 дней. По сравнению с 2005 годом она замедлилась на 12,5 дней. Это стало следствием более быстрого увеличения средних запасов по сравнению с однодневной реализацией товаров, темпы роста которых соответственно составили 816,3% и 138,4%.
Таблица 1.20
Динамика товарных запасов ООО «ЛЕГКО-СТРОЙ» в 2006 году
Наименование
Остаток на начало года
Поступление
Выбытие
Остаток на конец года
Готовая продукция и товары для перепродажи
626984
264794287
244430000
20991271
1 квартал
626984
63290015
58359172
5557827
2 квартал
5557827
56795859
58985589
3368097
3 квартал
3368097
61442618
54344081
10466634
4 квартал
10466634
83265796
72741158
20991272
За 2006 год произошло увеличение товарных запасов на сумму 20364287 рублей, в том числе поступило товаров на сумму 264794287 рублей и выбыло на сумму 244430000 рублей. Остаток на конец года составляет 20991271 рублей.
2. СПЕЦИАЛЬНАЯ ЧАСТЬ
2.1. Анализ первичного рынка жилья г. Москва в 2006-2007 годах
Большинство домов-новостроек Москвы, находившихся в открытом предложении в декабре 2006 г., имеют монолитно-каркасную конструкцию, их доля в общем объеме предложения составляет 73,8%. Объем предложения панельного жилья значительно меньше и составляет 18%.
В декабре 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы незначительно понизился (-0,3%) и составил 328 объектов, но по отношению к базовому периоду (декабрь 2007 г.) этот показатель ниже на 15%. Если сравнивать значение этого показателя с декабрем 2005 года, то следует отметить, что в течение 2006 г. объем предложения снизился на 21%.
Структура предложения претерпела довольно значительные изменения в течение 2006 г. Если в декабре 2005 г. доля новостроек, имеющих монолитно-каркасную конструкцию, составляла 62,7%, то в декабре 2006 г их доля выросла до 73,8%. Что же касается панельного жилья, то его доля в предложении, напротив, снизилась: 18% в декабре 2006 г. против 24,8% в декабре 2005 г. Доля предложения объектов в коттеджах, таунхаусах и реконструируемых кирпичных домах за год изменилась в сторону уменьшения, но не столь значительно.
По итогам декабря 2006 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы составила 5326 $/кв. м +/-8,3% (с учетом элитных объектов). С учетом погрешности в определении средней прирост к ноябрю +1,7 % статистически не значим. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве составила 4653 $/ кв. м +/-6,8%. Доля элитных объектов в общей выборке . 11% от числа домов и 7,2% суммарной площади квартир.
Средневзвешенная цена предложения элитных объектов в декабре составляет 14456 $/ кв. м +/-9,4%. Ее изменение к ноябрю также находится в пределах погрешности.
Самая высокая средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья в Москве в декабре 2006 г. зафиксирована, как и в предыдущие периоды, в ЦАО (11661 $/кв. м +/-11,8%). Среди категорий максимальный показатель традиционно отмечен в категории реконструируемых кирпичных домов (14085 $/кв. м +/-20,2%).1
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы за год изменилась кардинально. Прирост к декабрю 2005 г. составил 123,9%. Цена начала расти с начала 2006 года. В январе 2006 г. прирост к предыдущему периоду составил 7,3%, но пик роста пришелся на весну - в апреле 2006 г. прирост к марту составил 17,6%. Признаки начала стабилизации проявились только с началом осени - в сентябре 2006 г. прирост к предыдущему периоду составил 0,85%. К концу 2006 г. состояние первичного рынка недвижимости г. Москвы можно охарактеризовать термином устойчивая стабилизация.
По данным Росстата в первом полугодии 2007 г. в России было введено 21,2 млн. кв. м жилой площади, что на 34,8% больше, чем в соответствующем периоде 2006 г. Темпы роста строительства превысили также соответствующие показатели 2007 и 2005 гг. (9,8% и 9,2% соответственно).
В начале 2007 г. наблюдался настоящий «строительный бум», связанный с рядом факторов, в первую очередь, теплой зимой и вводом объектов, ранее замороженных из-за действия 214 ФЗ - с января по март было введено около 9,5 млн. кв. м жилья.
Наибольшие объемы строительства - 4 млн. кв. м, были зафиксированы в марте. Во II квартале объемы строительства несколько снизились, оставаясь тем не менее выше прошлогодних уровней, в апреле и мае объемы ввода составили 2,8 и 2,9 млн. кв. м жилья, соответственно. Традиционно, в июне бы­ли введены максимальные объемы жилья - 6 млн. кв. м - к кон­цу полугодия застройщики стараются сдать заявленные объек­ты.
Объем ввода жилых домов в Московском регионе в первом полугодии 2007 г. составил 4,7 млн. кв. м (+17,3% по сравнению с соответствующим периодом 2006 г.). Несмотря на то, что это достаточно высокий показатель, доли Московского региона и ЦФО в целом в совокупном объеме ввода по России по сравнению с предыдущими годами снижаются: в первом полугодии 2007 г. они составили 22% и 33% соответственно, по сравне­нию 26% и 37% в 2006 г. Это связано, в первую очередь, с тем, что в других регионах России темпы роста ввода жилья в последние годы значительно выросли.
В первом полугодии 2007 г. по объемам ввода жилья Мос­ковская область впервые вплотную приблизилась к Москве - лидеру среди субъектов РФ: 2,358 млн. кв. м в Москве и 2,344 млн. кв. м в Московской области. Это вполне ожидаемый результат, так как уже долгое время на фоне незначительных темпов роста ввода московского жилья Московская область, наоборот, наращивает объемы жилищного строительства. Ограниченное количество площадок под новое строительство в Москве и целый ряд пока нерешенных проблем, касающихся законодательства, дефицита мощностей и высокой стоимости материалов и оборудования привели к смещению строитель­ной активности в Московскую область.
Не последнюю роль в этом процессе сыграл спрос: существенно выросшие цены на Московскую недвижимость обусловили смещение части спроса на рынок Подмосковья, что соответственным образом отрази­лось на ценах и, соответственно, на привлекательности под­московных проектов.
Москва также планирует постоянно наращивать объемы вводимых площадей: в 2007 г. ожидается ввод 4,8 млн. кв м, в 2008 г.- 5,3 млн. кв. м, в 2009-2010 гг. - до 12,5 млн. кв.м.
Всего до 2025 г. планируется построить 85 млн. кв. м жилья. К значительному увеличению объема предложения, однако, это не приведет. В Москве параллельно будут возрастать и объемы жилья, направляемого на социальные нужды. В ближайшие несколько лет эта доля превысит 50% от всего возводимого жилья. Так, например, по данным постановления Правительства Москвы от 19 июня 2007 г., в 2007 г. на выполнение городских жилищных программ планируется передать 2234 тыс. кв. м (47% от всего объема возводимого жилья), в т. ч.:
1 264 тыс. кв. м для переселений из сносимых домов;
600 тыс. кв. м для обеспечения нуждающихся в жилье,
370 тыс. кв. м по программе «Молодой семье - доступное жилье».
В 2008 г. эта цифра возрастет до 2 584 тыс.кв.м (54% от планируемого объема ввода).
Для девелоперов (таких как ООО «Легко-строй») есть немало плюсов. Среди них:
возможность оценить и в дальнейшем снизить все затраты на строительство, коммуникации, инженерию, инфраструктуру, транспортные подъезды, на снос ветхого жилья и благоустройство;
более высокая ликвидность квартир, а следовательно и более высокие цены в доме внутри благоустроенного, реконструированного квартала;
возможность создания «интересных» проектов, гармонично вписывающихся в московскую архитектуру и в то же время современных и комфортных.
К основным районам комплексной застройки в Москве можно отнести: район Куркино, Раменки, Фили-Давыдково, Южное Бутово, Северное Измайлово, Кожухово, Молжаниново, поселок Северный, микрорайон «Камушки».
Среди уже известных столичных объектов комплексной застройки, в ближайшее время планируемых к реализации, можно отметить:
«Золотой остров» - на месте фабрики «Красный Октябрь» в ЦАО;
Жилой квартал на месте выводимого предприятия «Каучук» в Хамовниках, ЦАО;
Жилой комплекс у метро «Университет» в ЮЗАО;
Жилой комплекс «Алексеевский» в СВАО;
Эко-парк «Лосиный остров» в СВАО;
Жилой комплекс «Триколор» в СВАО.
В I полугодии 2007 г. на рынке жилья продолжилась ценовая стабилизация, начавшаяся в конце 2006 г. С начала 2007 г. це­ны на рынке практически не изменились, был зафиксирован прирост на уровне лишь 4% и 3% на первичном и вторичном рынках соответственно.
В течение всего 1 полугодия на рынке происходила коррек­тировка стоимости переоцененных в период ажиотажа объек­тов. К таким объектам относились в основном низкокачествен­ные и неликвидные квартиры в «хрущевках», в малогабаритныхпанельных домах в отдаленных районах Москвы и т.д. В то же время цены на жилье повышенной комфортности продолжали увеличиваться - предпосылок для удешевления качественно­го жилья на рынке по-прежнему нет.
С начала года были отмечены следующие события на рын­ке, которые могли бы оказать влияние на повышение цен, увеличение стоимости строительных материалов и элек­троэнергии, которые составляют большую долю себестои­мости строительства.
Менее чем за полгода цены на цемент и арматуру выросли на 25-30%, на кирпич — на 50%, а на остальные строймате­риалы — примерно на 10-20%. Такой рост стоимости объяс­няется повышением спроса на стройматериалы, приведшего к дефициту таких материалов как цемент и кирпич.
В августе 2007 г. на первичном рынке жилья Московской области появилось 7 новых объектов2 (в 5 из них велись продажи), или 36,6 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц снизился на -0,7% по количеству домов, или на -4,4% по суммарной площади квартир и составил соответственно 451 домов-новостроек, или 2579,2 тыс. кв. м.
В городах и поселках до 25 км от МКАД сосредоточено 83,3% всех новостроек Подмосковья с 2002 г., там же и самый большой объем предложения – 81,2% по количеству домов, или 88,5% по суммарной площади квартир.
Активное строительство ведется на западе области (23,9% всего предложения по числу домов, или 31,3% по площади), востоке (20,0%, или 19,0%), юге (14,6%, или 12,3%), менее на юго-востоке (12,0%, или 9,4%), северо-востоке (11,1%, или 8,6%) и северо-западе Подмосковья (8,0%, или 9,1% соответственно). Объем предложения на севере составил 6,2% новостроек, или 5,5% площадей, на юго-западе – 4,2%, или 4,8% соответственно.
Более половины всех предложений августа 2007 г. – это квартиры в монолитных домах – 53,4% по количеству объектов, или 53,8% по суммарной площади квартир. Большую долю предложений занимают панельные новостройки – 40,4%, или 43,0%, кирпичных домов строят менее всего – 6,2%, или 3,2% соответственно. Большинство предложений (65,2% домов, или 63,1% площадей) – дома среднего класса, объем предложения эконом-класса составил 32,8% домов, или 36,4% площадей.
Средневзвешенная цена предложения подмосковных новостроек в августе 2007 г. составила 2068 $/кв. м, прирост за месяц (+2,1%, или 42 $). Относительно декабря 2006 г. номинальные цены предложения выросли на 9,7%. Максимальная удельная цена предложения в Подмосковье в августе составила 12500 $/кв. м, минимальная - 781 $/кв. м.
Наиболее дорогие квартиры предлагались в панельных новостройках – 2105 $/кв. м ±3,1%, квартиры в монолитных домах в среднем стоили 2051 $/кв. м ±3,9%, в кирпичных - 1861 $/кв. м ±11,0%. Во всех территориальных поясах цены оставались на уровне предыдущего месяца (отличие средних признано незначимым).
Квартиры в домах эконом-класса в августе предлагались в среднем по более высокой цене (2136 $/кв. м ±3,5%), чем в домах среднего класса (2022 $/кв. м ±3,2%) ввиду весомой доли объема предложения (69,7% площадей) новостроек эконом-класса в дорогих городах области, примыкающих к МКАД. Средневзвешенная цена предложения на объектах класса бизнес составила 3620 $/кв. м ±6,2%, в элитной новостройке – 9650 $/кв. м.
За август 2007 г. при небольшом снижении объема предложений средняя цена предложения на рынке новостроек Московской области выросла на 2,1%, а с начала года ее рост составил +9,7%. По нашей оценке до конца текущего года ожидается умеренное увеличение объемов предложения, а в условиях стабильной покупательской способности прирост цены предложения может достигать 2-3% ежемесячно.
2.2. Анализ конкурентов на строительном рынке г. Москва
В 2006 году в Москве было построено и сдано в эксплуатацию около 5 млн. кв. м. По-прежнему чуть менее 90% типовых серий приходится на четыре компании:
1. СУ-155;
2. ДСК-1;
3. ПИК;
4. “Главстрой”.
СУ-155, объединяющее 120 компаний. Основную долю в объеме строительства заняла фирменная серия индивидуального панельного дома — И-155. Кроме того, компания строила корпуса серии ИП-46С. Статус лидера обязал СУ-155 искать новые площадки во многих регионах. Особо бурную активность компания проявила в Нижегородской и Ивановской областях.
В Москве СУ-155 отметилось ударной работой в микрорайоне Северное Тушино. Строители управления построили несколько современных учебных корпусов для РХТУ им. Менделеева (27 тыс. кв. м).
ДСК-1 остался на второй позиции, сдав в 2006 году годовую норму. Сегодня каждый четвертый метр в Москве возводится комбинатом. ДСК-1 наряду с “Интеко” входит в число крупнейших инвесторов на рынке жилья в Москве. В минувшем году по горзаказу было возведено 33% продукции, 35% ушло на инвестиционные объекты и еще 32% — в область. В первом полугодии доля области выросла до 41%, а доля инвестпроектов заметно сократилась до 14%. Попутно расширилась и производственная линейка: к стандартным сериям П-44Т и “Юбилейному” были добавлены П-44К (в ней только одно- и двухкомнатные квартиры — квадратный метр в них дороже, чем в больших квартирах) и П-25ТМ. Дефицит строительных площадок в Москве заставил комбинат выйти за пределы МКАД. Помимо столицы ДСК-1 методично застраивает подмосковные Балашиху, Одинцово, Люберцы, Красногорский и Солнечногорский районы.
Группа компаний ПИК, имеет наиболее масштабные проекты в районе Новокуркино в г. Химки (около 1 млн. кв. м, в 2006 году сдано 6 корпусов), районе “Ярославский” в г. Мытищи (более 1 млн. кв. м), районе “Юбилейный” в г. Химки (около 300 тыс. кв. м). В столице в 2006 году ПИК сдал Госкомиссии жилой комплекс “Крылатские огни”, несколько корпусов в микрорайоне NewПеределкино и по Ярославскому шоссе. Близится к завершению строительство микрорайона комплексной застройки “Волгоградский”, расположенного на пересечении ул. Окская и Волжского б-ра. Добавим, что группа ПИК в рамках диверсификации портфеля активно осваивает и сегмент элитного жилья. Один из наиболее ярких архитектурных проектов компании — клубный дом в Филипповском переулке и “Английский квартал” на Мытной улице.
В марте 2006 года был приобретен крупнейший региональный девелопер “Стройинвестрегион”, что автоматически превратило группу ПИК в компанию национального масштаба.
УК “Главстрой” в 2007 году уменьшила объемы жилищного строительства, чем тут же воспользовались дышащие в спину конкуренты. Поэтому застройщик потерял пальму первенства и делит 3—4-е места с ПИКом. “Главмосстрой” и “Моспромстройматериалы” под управлением “Главстроя” сдали в минувшем году в эксплуатацию в Москве и области около 1 млн. кв. м. Проектировщики ГМС не стали выдумывать велосипед, а решили модернизировать старые проверенные серии. В результате в Москве все больше становится крупнопанельных домов ГМС-1 с высотой этажа 3 м, с модернизированной теплоизоляцией.
“Главстроя” ведет строительство жилых домов в поселках Северный, Некрасовка, Щербинка и в Южном Бутове. В этом 2007 году планируется построить более 1 млн. “квадратов” жилья. Причем компания все больше строит монолитного жилья. В начале года сдан жилой комплекс бизнес-класса “Долина грез” в Крылатском.
Большой общественный резонанс вызвал ввод в строй “Главстроем” лечебно-клинического корпуса Боткинской больницы (около 100 тыс. кв. м) и нового здания для арбитражного суда Московского округа. В этом году в “общественный послужной список компании” также будет занесен медицинский центр МГУ, здание для театра Петра Фоменко.
Почетное пятое место “Дон-строя”, активно занявшегося коммерческой недвижимостью, занял “МФС-6”. Отметим, что второй год подряд первую пятерку замыкает компания, специализирующаяся на монолитном строительстве.
В 2006 году МФС-6 завершил с “Интеко” проекты “Грандъ-парк”, более 790 тыс. кв. м было сдано по городским социальным программам. Сейчас самым интересным проектом в портфеле МФС-6 считается реконструкция района Левобережный (САО).
Здесь планируется построить помимо жилья и две школы, поликлинику. В целом проект идет по графику.
Две трети “квадратов” (400 из 600 тыс.) в 2006 году ввел в эксплуатацию по муниципальному заказу МСМ-5. Компания сдала около 4 тыс. квартир военнослужащим в Кожухове. Сейчас идет заселение в Митине, муниципальное жилье строится в поселке Северный. МСМ-5 обладает одним из самых крупных и современных в столице парков строительных машин и техники. Проектировщики компании совместно с мастерскими разработали ряд интересных индивидуальных проектов. Заметно выделяются архитектурными решениями дома в поселке Отрадное возле Красногорска, на улице Анохина (м. “Юго-Западная”), на улице Молодцова в Кунцеве.
Группа “Дон-строй”, в которую входит около 30 компаний, после громкого успеха в 2005 году, когда были сданы жилые комплексы “Воробьевы горы” (299 тыс. кв. м) и “Триумф-палас” (311,5 тыс. кв. м), в прошлом году осуществила прорыв в нише коммерческой недвижимости, поэтому в сегменте жилищного строительства она откатилась с пятого места на седьмое. Сейчас компания проводит квартальную застройку в районе метро “Беговая” (370 тыс. кв. м) и в районе Лосиного Острова (310 тыс. кв. м), начинается застройка участка на строящемся Краснопресненском проспекте (565 тыс. кв. м). Большой интерес среди участников рынка вызвал строящийся небоскреб класса de luxe — “Дом на Мосфильмовской”. Проект 200-метрового здания явно равняется на знаменитые высотки Нью-Йорка и Дубая.