Соотношение понятий "здание (сооружение)" и "помещение в здании (сооружении)"

Введение
Глава 1. Понятие недвижимости
1. 1. Экономическое содержание понятия недвижимости
1. 2. Деление имущества на движимое и недвижимое в гражданском праве
1. 3. Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
1. 4. Основные классификации недвижимого имущества
Глава 2. Соотношение понятий здание (сооружение) и помещение в здании (сооружении)
Заключение
Список литературы:

Соотношение понятий "здание (сооружение)" и "помещение в здании (сооружении)"

Сооружением можно назвать и здание, и комплекс зданий, и много иных выстроенных объектов. В качестве примера сооружений, можно назвать такие: нефте- или бензохранилище, «башня» для хранения зерна, цемента и т.п., мост, канатная паромная переправа, складские помещения на железнодорожной станции, в порту или в иных местах, гараж, крытый ток и др.
Что же касается здания то это промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования постройки носящие нежилой характер.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже.
Важно отметить, что здания (сооружения) могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст.131 ГК РФ) и технической инвентаризации в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (ст.222 ГК РФ).
Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).
2. 2. Отличие понятий здание (сооружение) и помещение.
От понятий здание и сооружение необходимо отграничивать и понятие нежилое помещение. К понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др. Значение точного отграничения понятий здание, сооружение и нежилое помещение имеют роль при определении предмета заключаемого договора.
Как уже отмечалось, гражданское законодательство не содержит правовых определений здания и сооружения. Для того, чтобы сформулировать соответствующую дефиницию, юристы прибегают к подзаконным нормативным актам. Так, в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов №ОК-113-94 32, под зданиями понимаются архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных осадков и пр.) для труда, социально культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения некоторых функций.
Приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в ст. 130 ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такие существенные для недвижимости признаки, как неразрывная связь с земельным участком, неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативный признак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектов недвижимости 33. Более совершенным представляется определение здания, предлагаемое авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием в Концепции «понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением» 34. Как видим, разработчики Концепции (очевидно, в сугубо утилитарных целях) отказались от противопоставления понятий здания и сооружения и определяют одно понятие через другое.
Среди признаков зданий и сооружений следует выделять такой признак, как их отдельное расположение. Этот признак приобретает значение при сопоставлении таких объектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другой стороны. Очевидно, что помещения не могут быть охарактеризованы как «отдельно стоящие». Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это составные части других индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания и сооружения. Активное вовлечение в гражданский оборот помещений произошло вследствие интенсивной приватизации, прежде всего в жилищной сфере 35. Хотя законодатель и признал помещения, как жилые, так и нежилые, самостоятельными объектами права, в юридической литературе это вызывает критику. Так, Е.А. Суханов пишет о том, что в этой ситуации «возможна лишь общая долевая собственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников в большем или меньшем соответствии с их долей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственность на части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на «места общего пользования», «лестничные клетки» и т.п., не говоря уже об «ипотеке» части дома (составляющей, например, 99% его общей площади) или комнаты. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях» 36. Вместе с тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещений самостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменить правовое регулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожные и продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработке Концепции указанная критика была проигнорирована. Разработчики Концепции объяснили необходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим» 37.
Впрочем, авторы Концепции осознают неоднозначность подхода к помещениям как к самостоятельным объектам права. Так, в Концепции указывается, что «жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей» 38.
И в дальнейшем признается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения, то «помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова» 39.
В законодательстве единственным определением понятия «помещения» была дефиниция, содержавшаяся в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» 40 (1996 г.), который в настоящее время, с принятием Жилищного кодекса РФ, утратил свою силу. В соответствии с указанным законом под помещением понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через противопоставление и соотнесение с другой легальной дефиницией - «жилое помещение». Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении. Впрочем, в судебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режиму были уравнены со зданиями и сооружениями 41.
Заключение
Расширение сферы рыночных отношений привело к вовлечению в гражданский оборот зданий и сооружений. Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договоров по передаче зданий и частей зданий в собственность или в пользование 42.
Действующее законодательство не содержит определения ни здания, ни сооружения. Отсутствие таких определений зачастую порождает на практике споры. Это связно и с тем, что множество нормативных актов, оперирующих обозначенными понятиями, по-разному трактуют их содержание. В настоящее время проблема возникает в вопросе легального определения здания, сооружения. В современной юридической литературе предпринимались попытки дать такое определение. Так, по мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно» 43. Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж). При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые можно подразделить на две большие группы: жилые и нежилые. Однако, с юридической точки зрения, существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений. Определение же понятия зданий и сооружений в целом должно, прежде всего, содержать отличия этих объектов от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения). В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения 44.
Во-первых, здания и сооружения это объекты, созданные людьми (искусственно возведенные). Этот признак позволяет отграничить здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы). Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок. В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек (ларьков, палаток и т.п.). В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений 45.
Судебные споры, вытекающие из договоров о приобретении недвижимости в силу различных оснований, связанные с вопросами определения прав на землю собственников или владельцев таких помещений, распределением расходов на содержание зданий между владельцами таких помещений, определении порядка пользовании нежилыми помещениями составляют значительную часть рассматриваемых судами дел. Примечательно, что именно в последнее время заметно возросла критика сложившихся подходов к разрешению указанных споров. При этом анализ существующих правовых источников показывает неопределенность мнений, как со стороны судов, так и со стороны ученых – юристов 46.
Неопределенность понятия «помещения» в основных законодательных актах не позволяет нормально развиваться современным рыночным отношениям, а потому требуется разработка этого понятия наукой гражданского права, и законодательством. Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с использованием в обороте помещений и иных частей зданий, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство. Значение точного отграничения понятий здание, сооружение играет роль при определении предмета заключаемого договора. Было бы разумно законодательно решить проблему соотношения рассматриваемых понятий. Это могло бы быть сделано либо в рамках законодательного акта, либо акта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Проблемы, связанные с правами на нежилое помещение, часть здания или иного сооружения характерны не только для России, но и для других европейских стран. Законодательством европейских стран выработаны свои способы вовлечения в оборот помещений. Здание является неделимым, а на неделимые вещи возникает право общей собственности. Порядок пользования таким зданием устанавливается в соответствии со статьей 247 ГК РФ.
Анализ гражданского законодательства, позволил сделать вывод о том, что здание является неделимой вещью, и соответственно помещение в здании не может являться отдельным объектом права собственности, самостоятельным объектом права. В тоже время необходимо отметить, что одновременное признание здания и помещения объектами права собственности невозможно. Обосновывается положение о том, что в силу своей природы здание может признаваться делимым только по «вертикали» и только в том случае, если в отношении каждой из его частей возможно осуществление в полной мере правомочий, входящих в состав права собственности. Понятие части делимого здания не тождественно понятию помещения, которое не обладает свойствами вещи, а представляет собой объемно-пространственное образование в здании, ограниченное стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями.
В ходе исследования решены поставленные задачи.
Список литературы:
1. Книги
1. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. С. 67.
2. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001. С. 9
3. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д.: Феникс, 2002. С. 42.
4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999. С. 181.
5. Гражданское право: Учебник. 7-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.М, 2006 г. М.: Л.В. Рожников, 2000. Т. 1. С. 224 (автор главы - А.П. Сергеев);
6. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997.. С. 2;
7. Кассо Л. А. Русское поземельное право Москва, Государственная типография, 1906 г. С. 1.
8. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 273.
9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный)/Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 305.
10. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 48-49.
11. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М., 1996. С. 21.
12. Латышева П.И. Вопрос о предмете договора аренды зданий и сооружений. С.2
13. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. М.: Статут, 2000. (По изд. 1902 г.). С. 161.
14. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград, юридический книжный склад «Право», 1917 г. С. 196.
15. Постатейный комментарий/Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. С. 17 (автор комментария - Б.М. Гонгало);
16. Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004. С. 238.
17. Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001. - с.129.
18. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Часть 2. - М., 2007 г. С. 185.
19. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – «Волтерс Клувер», 2006 г.
20. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000.
21. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 33.
22. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права//Ученые-юристы МГУ о современном праве/Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 185-186.
23. Цитович П.П. Русское гражданское право. Конспект лекций. Киев, 1894. С. 27.
24. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права Москва, издание Бр. Башмаковых, 1911 г. С.96
25. Экономика и финансы недвижимости/Под ред. Ю.В. Пашкуса. С. 9 (автор главы - Ю.В. Пашкус).
2. Статьи
1. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости//Ежегодник российского права. 1999. М.: ИНФРА-М, 2000. С. 263;