Правовое регулирование регистрации прав на земельные участки и иные обьекты недвижимости.

Введение
1.Отечественный и зарубежный опыт систем регистрации прав на землю
1.1.Исторические аспекты регистрационных служб в России
1.2.Современный отечественный и зарубежный опыт систем регистрации прав на землю
1.3.Современные задачи реализации регистрации прав
2.Система источников регистрации прав на землю
2.1.Федеральное законодательство
2.2.Законодательство субъектов РФ
2.3.Особенности земельного участка как объекта недвижимости
3.Система регистрации прав на землю и иных объектов недвижимости и направление ее совершенствования
3.1.Органы, осуществляющие государственную регистрацию
3.2.Порядок регистрации
3.3.Регистрация иных объектов недвижимости
3.4.Направления совершенствования
Заключение
Список использованной литературы

Правовое регулирование регистрации прав на земельные участки и иные обьекты недвижимости.

В Республике Дагестан приняты законы «О земле», «О земельной реформе», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», которые представляют определенный интерес, поскольку в них отражаются многие современные тенденции развития земельного права в направлении более рационального и социально справедливого использования земли, предупреждения и пресечения бюрократически-централизованного режима потребления национализированных природных ресурсов, поддержки традиций и обычаев, обусловленных своеобразием региона (небольшие земельные участки в горах, террасное земледелие, многонациональный состав, уважение религии, старших).
Другими источниками, затрагивающими охрану земель, например, являются: Закон Ярославской области от 23 октября 2003 г. № 55-З «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ярославской области»40, Закон Удмуртской республики от 20 декабря 2005 г. № 65- РЗ «О некоторых вопросах перевода земель или земельных участков из одной категории в другую»41, Закон Алтайского края от 4 февраля 2007 г. № 12- ЗС «О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае», Закон Ставропольского края от 11 октября 2002 г. № 42-КЗ «Об упорядочивании отношений по использованию земельных долей на территории Ставропольского края»42, областной Закон Ленинградской области от 12 июля 1999 г. № 41- ОЗ «О почвенном плодородии земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области»43, Закон Томской области от 4 октября 2002 г. № 74 – ОЗ «О представлении и изъятии земельных участков в Томской области»44, Закон Архангельской области от 7 октября 2003 г. № 192-24 – ОЗ «О порядке предоставления земельных участков для строительства объектов недвижимости на территории Архангельской области» и другие45.
Дальнейшее позитивное развитие земельного законодательства субъектов РФ можно ожидать с учетом полномочий по правовому регулированию земельных отношений, которыми они наделены ЗК, Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
До недавнего времени в России не существовало законодательной базы, позволяющей корректно вести учет земельных участков. Такая база появилась в 2001 году с принятием Земельного кодекса Российской Федерации, изменившего систему землепользования в стране. Это послужило импульсом для формирования рынка земельных отношений, в том числе в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, - начался процесс межевания и описания земельных участков, который на сегодняшний день еще не закончен.
Таким образом, рынок земли Санкт-Петербурга и области сформировался не так давно. На нем появились профессиональные игроки, рассматривающие землю как инвестиционный продукт, с их подачи сформировался вторичный рынок земельных участков, на котором сегодня участники рынка недвижимости - девелоперы и инвесторы - активно приобретают участки под застройку.
Весной 2008 года принят закон «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга». Эксперты отмечают, что внесенные поправки сделали Генплан более гибким: большинство изменений в конечном счете направлены на расширение возможностей для строительства. Последнее воспринимается неоднозначно: критики обвиняют власти в том, что предлагаемые администрацией системные изменения функциональных зон позволяют застраивать город по усмотрению девелоперов и инвесторов, что, как известно, далеко не всегда хорошо для города и в долгосрочной перспективе для тех же девелоперов и инвесторов. Так, укрупнение функциональных зон (29 зон действующего Генплана сокращены до 20) снимает ряд ограничений на застройку конкретных территорий, например, допуская высотное строительство в центре города, что может усилить транспортные трудности и привести к ряду эксплуатационных проблем.
В Санкт-Петербурге земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выставляются на торги Фондом имущества Санкт-Петербурга, в результате которых победитель приобретает право аренды земельного участка. Продажа в собственность на первичном рынке не распространена. В 2007 году для реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости городом были проданы права аренды 25 земельных участков суммарной площадью 780 га, из которых 767 га приходилось на комплексную застройку46. По  количеству и общей площади земельных участков под общественно-деловую застройку, выставленных на аукционах в 2007 году лидирует Выборгский район. Лидерство достигнуто благодаря сдаче в аренду на 6 лет крупного земельного участка на улице Хошимина в зоне общественно-деловой застройки для планировки территории и разработки проектной документации строительства нежилых объектов.
Таким образом, субъекты РФ, в силу защиты земельного рынка, а также субъектов собственности имеют большое количество законов, регулирующих использование и охрану земель на территории того или иного субъекта.
Субъекты РФ, сохраняя право регулировать отношения по использованию и охране земель совместно с РФ, не могут принимать нормативные акты, устанавливающие меры уголовной ответственности за земельные преступления.
2.3. Особенности земельного участка как объекта недвижимости
Проблема участия земли в гражданском обороте, на современном этапе развития, приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю.47
В советском праве, в условиях исключительной государственной собственности на землю, земельные отношения регулировались лишь административно – правовым методом и земельное право представляло собой публичное право.
В настоящее время, «в связи с введением частной собственности на землю, объявлением земли недвижимостью и включением ее в рыночный оборот в регулировании земельных отношений появились элементы частно – правовые (купля – продажа земли, залог, дарение, аренда и т.д.), которые не вписываются в земельное право в его прежнем понимании».48
Многообразное значение земли как основы жизни и деятельности человека, природного объекта, природного ресурса, средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ и т.д. определяет специфику правового регулирования земельных отношений. Правовой режим земель РФ вызван к жизни, прежде всего, необходимостью установления определенных ограничений правовой самостоятельности субъектов в целях рационального использования и охраны земель.
По правовому содержанию сделки с земельными участками можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.
Правоустанавливающие сделки создают между субъектами право­вые отношения, которых между ними не было до заключения этой сдел­ки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являю­щейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.
Правоизменяющие сделки - юридически факт, изменяющий содер­жание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. К таким сделкам относятся, например, передача в залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, из­меняющими частично содержание первых.
Правопрекращающие сделки - юридический факт, прекращающий существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К их числу можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности од­ного лица с передачей его другому лицу49.
Основаниями возникновения права собственности на землю являются следующие: акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти в случаях и в порядке, предусмотренных законом; предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства путем их продажи на торгах или для целей, не связанных со строительством; приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на расположенные на нем здания, строения, сооружения; приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем здания, строения, сооружения; сделки, предусмотренные законом, в отношении земельного участка; приватизация земельного участка; приобретательная давность.
Содержание земельных правоотношений составляют права и обязанности их участников, которые предусмотре­ны нормами земельного права. Субъекты земельных правоотношений реализуют их либо путем совершения активных действий, например, застройки земельного участка, либо путем воздержания от совершения тех или иных действий, запрещенных законодательством.
Земельный участок – это составная часть земли, причем земельный участок – это обязательно индивидуализированная часть земли, поскольку в качестве обязательного условия для выделения определенной земельной территории в земельный участок необходимо наличие ее характеристик - границ и места расположения. А  земля (земли) – это совокупность индивидуализированных земельных участков. Полагаем, что когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, мы можем употреблять понятие «земли» или «земля», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. Соответственно если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок»50.
Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.
Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК).
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, расположенных под этими объектами. Исключительность означает то, что никакие иные субъекты, кроме собственников строений, не вправе реализовать предоставленную легально возможность в отношении застроенных земельных участков. Не может быть сомнений в том, что закрепление этого исключительного права в законодательстве является важной гарантией осуществления собственниками строений тех правомочий, которые вытекают из содержания права собственности в отношении принадлежащих им строений51. Тем не менее, практика применения закрепленных в п. 1 ст. 36 ЗК РФ правовых норм показывает, что реализация субъективных исключительных прав собственниками строений нередко сопровождается наличием тех или иных препятствий, которые приходится преодолевать в разного уровня судебных инстанциях.
До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 66052, принятым в развитие ФЗ от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”53. Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты (см. Приказ Росземкадастра от 2 октября 2000 г. N П/327).
На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В настоящее время, ФЗ “О государственном земельном кадастре” является утратившим силу, соответствующие нормы теперь содержатся в Федеральном законе РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г.54 Таким образом, государственный кадастровый учет земельных участков производится после проведения межевания земельных участков. При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за семь дней до начала работ. Другими словами, речь идет о собственниках соседних участков и лицах, владеющих такими земельными участками на основании других вещных прав, которые не должны иметь никаких претензий при определении внешних границ земельного участка.
Обязательным приложением к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного участка. Здесь следует иметь в виду, что большинство граждан оформляли право собственности на приусадебные и дачные участки до вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Хотя государственная регистрация прав на земельные участки осуществлялась и до этого, она носила упрощенный характер (в частности, не было предусмотрено предоставление полноценного кадастрового плана и наделение земельного участка кадастровым номером).
Таким образом, даже тем гражданам, у которых есть право собственности на земельный участок, зафиксированное в соответствующем свидетельстве, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительные работы, в том числе межевание (определение границ) земельного участка, и затем передать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), которое внесет эти сведения в Государственный земельный кадастр и выдаст собственнику кадастровый план. После его получения собственник земельного участка должен обратиться в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию), которая и должна выдать собственнику свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Вывод по главе 2. Основным правовым актом, регулирующим вещные права на землю является Конституция РФ55, Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничительно определяет состав участников регистрационных правоотношений, включая в их число только правообладателей и регистрирующие органы. Состав участников регистрации, с теоретической точки зрения, является более широким и включает субъектов производства и других участников производства.
Не существует исчерпывающего перечня сделок. Закон закрепляет только наиболее типичные, наиболее распространенные сделки, допуская возможность совершения и таких сделок, которые законом не предусмотрены, при условии, однако, что они не будут ему противоречить
3. Система регистрации прав на землю и иных объектов недвижимости и направление ее совершенствования
3.1. Органы, осуществляющие государственную регистрацию
Основными органами, осуществляющими регистрацию прав на земельный участок являются Федеральная регистрационная служба, а также территориальные органы ФРС.
Новый закон, принятый 21 декабря 2009 года, «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»56 (вступает в силу с 1 марта 2010 года), призван реализовывать концепцию создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и ее кадастрового учета. Проще говоря, территориальные органы по регистрации и кадастровому учету будут объединены, и к 1 июня 2010 года по всей России должен заработать единый орган - Росреестр.
с 1 января 2011 года кадастровыми инженерами смогут быть только физические лица, и им будет необходимо пройти допуск к экзаменам и сам экзамен, а также нести ответственность за формализм (отказы в постановке участков на учет будут тщательно проверяться). Пока же до сих пор действует лицензирование кадастровой деятельности, и лицензиями владеют юрлица и ПБОЮЛы, однако к 2011 году, скорее всего в закон о лицензировании будут внесены соответствующие изменения.
Закон о регистрации в ст. 31 содержит нормы, посвященные ответственности учреждений юстиции по регистрации прав, а также устанавливает ответственность организаций по учету объектов недвижимого имущества. При этом Закон о регистрации разграничивает ответственность учреждений юстиции, отвечающих за своевременное и точное внесение записей ЕГРП, а также за полноту и точность информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, и ответственность организаций по учету объектов, которые отвечают за нарушение требований, относящихся к точности данных об объектах недвижимости и своевременности их предоставления.
Помимо этого Федеральный закон от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ57 установил ответственность за необоснованный отказ либо уклонение от государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
В тоже время п. 5 ст. 2 Закона о регистрации предусматривает, что отказ либо уклонение в государственной регистрации может обжаловано заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Поскольку нормы права, содержащиеся в п. 5 ст. 2 Закона о регистрации, были предусмотрены изначально, то вполне логично, что законодатель спустя пять лет, решил установить соответствующую ответственность за данные неправомерные действия, внеся соответствующие изменения в Закон о регистрации.
В связи с тем, что такие нарушения могут быть обжалованы и признаны неправомерными по иску заинтересованных лиц, данные нарушения также подпадают под действие ГК РФ и влекут предусмотренные им последствия.
Под уклонением от регистрации может пониматься бездействие регистрирующего органа, состоящее в невыполнении в установленные сроки обязанности по принятию документов от заявителя, проведению правовой экспертизы, по приостановлению государственной регистрации прав, если для этого имеются основания, по вынесению решения об отказе в регистрации.
Гражданско-правовая ответственность регистрирующего органа предусмотрена также ст. 28 Закона об ипотеке58.
Гражданско-правовая ответственность учреждения юстиции по регистрации прав предусмотрена в п. 5 ст. 7 Закона о регистрации за ущерб, причиненный его виновными действиями.
Таким образом, ответственность учреждений юстиции по регистрации прав выражается в обязанности возместить убытки.
В силу ст. 15 ГК РФ такое возмещение должно быть полным и включать как реальный ущерб, то есть расходы, которые потерпевший произвел или должен будет произвести для восстановления своего нарушенного права, так и упущенную выгоду – неполученные доходы, которые потерпевший получил в случае если его право не было бы нарушено.