см. задание

Введение
1Состав имущественного комплекса
2Поиск предприятий-аналогов
3Оценка объекта недвижимости
3.1Затратный подход
3.2Рыночный подход
3.3Доходный подход
4Согласование полученных результатов
Заключение
Список литературы
Приложение 1

см. задание

При определении потенциального валового дохода необходимо определить нормативные (проектные или рыночные) удельные доходы от использования объекта недвижимости (например, месячную арендную плату за 1 м2 площади). Метод капитализации доходов целесообразно применять в случае наличия арендного договора с фиксированной арендной ставкой. Если арендная ставка меняется, корректнее использовать метод дисконтированных денежных потоков.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - П + Дпроч , (2)
где П – потери от недозагрузки объекта недвижимости и от недосбора арендных платежей;
Дпроч – прочие доходы.
Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичных объектов на рынке недвижимости, и учитывают потери при сборе арендных платежей и потери от недоиспользования объекта. При отсутствии рыночных данных уровень недоиспользования (недозагрузки) определяется на основе анализа ретроспективной и текущей информации по оцениваемому объекту с учетом возможностей загрузки площадей в будущем.
Уровень загрузки зависит от типа объекта недвижимости. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависит от уровня загрузки.
В прочих доходах учитываются дополнительные поступления от деятельности на оцениваемом объекте недвижимости (доход от использования автостоянки, склада, телевизионной антенны и т.п.), не учитываемые в арендной плате.
Чистый операционный доход определяется из выражения:
ЧОД = ДВД - Ропер, (3)
где Ропер – операционные расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы можно условно разделить на:
постоянные;
переменные (эксплуатационные);
расходы на замещение, или резервы.
К условно - постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
налог на имущество;
страховые взносы;
заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс начисления на нее.
К условно - переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
коммунальные;
на содержание территории;
на текущие ремонтные работы;
заработная плата обслуживающего персонала плюс начисления на нее;
расходы по обеспечению безопасности;
расходы по управлению (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулированные на счете средства.
Расчет ставки капитализации может быть осуществлен следующими методами:
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
методом связанных инвестиций;
методом прямой капитализации.
Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат определяется на основе ставки доходности капитала и нормы возврата капитала.
Ставка доходности (ставка дисконтирования) является по существу стоимостью капитала, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с инвестициями в рассматриваемый объект недвижимости. Наиболее часто ставка доходности СД определяется методом кумулятивного построения:
СД = СДбр + УПР + УПЛ + УПИМ, (4)
где СДбр – безрисковая ставка доходности, %;
УПР – уровень премии за риск, %;
УПЛ – уровень премии за низкую ликвидность недвижимости, %;
УПИМ – уровень премии за инвестиционный менеджмент, %.
Денежные потоки до уплаты налогов от эксплуатации комплекса определяются в следующей последовательности. Потенциальный валовой доход для 1-го года рассчитывается на основе ставки арендной платы, задаваемой в зависимости от рассчитываемого варианта. Годовые темпы роста ПВД принимаем равными (7%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода принимаем по данным, приведенным ниже.
ПВД1=9000*1*12= 108000 тыс. руб.
ПВД2=108000*1,07= 115560тыс. руб.
ПВД3= 115560*1,07= 123649тыс. руб.
ПВД4= 123649*1,07= 132305,61 тыс. руб.
ДВД1=108000 *(1-0,25-0,15)= 64800 тыс. руб.
Далее аналогично
Налог на землю 28,35 руб. на 1 кв. м.
9000*28,35/1000=255,15 тыс. руб.
Налог на имущество
По предприятиям-аналогам определим среднюю стоимость 1 кв.м., она составляет 81,69 тыс. руб.
9000*81,69*0,022=16174,62 тыс. руб.
Затраты на электроэнергию (600 руб. в год на кв.м.)
9000*0,6=5400 тыс. руб.
Водопровод, канализация (2000 руб. в год на кв.м.)
9000*2=18000 тыс. руб.
Уборка помещений (250 руб. в год на 1 кв.м.)
9000*0,25=2250 тыс. руб.
Заработная плата служащих предприятия (12 чел., средняя заработная плата 25 тыс. руб. в месяц)
12*25*12=3600 тыс. руб.
ЕСН
3600*0,26=936 тыс. руб.
Охрана (30 руб. на 1 кв.м.)
9000*0,03=270 тыс. руб.
Резервный фонд 7% от ДВД
РФ1= 64800*0,07= 4536 тыс. руб.
Расходы на управление 8% от ДВД
РУ1=64800*0,08=5184 тыс. руб.
Расходы на рекламу 500 тыс. руб. в год
Обязательное страхование недвижимости (0,2%)
9000*81,69*0,002=1470,42 тыс. руб.
Оплата услуг сторонних организаций 5% от ДВД
ОУСО1=64800*0,05=3240 тыс. руб.
Прочие расходы 4% от ДВД
ПР=64800*0,04=2592 тыс. руб.
Таблица 6
Расчет стоимости объекта недвижимости
Денежные
Прогнозный период - годы
Постпрогноз-
потоки
1
2
3
ный период
ПВД
108000
115560
123649
132305
Поправка на недозагрузку, %
25
20
10
7
Поправка на недосбор платежей, %
15
10
5
5
Прочие доходы
 
 
 
 
ДВД
64800
80892
105102
116428
Операционные расходы,
61816
66862
73641
77959
в том числе
 
 
 
 
1) Налоги
16430
16430
16430
16430
• налог на землю
255
255
255
255
• налог на имущество
16175
16175
16175
16175
2) Коммунальные платежи
25650
27189
28820
30550
• электроэнергия
5400
5724
6067
6431
• водопровод, канализация
18000
19080
20225
21438
• уборка помещений
2250
2385
2528
2680
3) Оплата труда работников, в
4536
4808
5097
5402
том числе
 
 
 
 
• заработная плата
3600
3816
4045
4288
• отчисления от заработной
936
992
1052
1115
платы
4) Охрана
270
286
303
322
5) Резервный фонд на
 
 
 
 
восстановление
4536
5662
7357
8150
6) Управление
5184
6471
8408
9314
7) Реклама услуг
500
500
500
500
8) Обязательное страхование
1470,42
1470
1470
1470
недвижимости
 
 
 
 
9) Оплата услуг сторонних
 
 
 
 
организаций
3240
4045
5255
5821
10) Прочие расходы
2592
3236
4204
4657
ЧОД
2984
14030
31461
38469
Определяем ставку доходности
СД = СДбр + УПР + УПЛ + УПИМ,
СД=3+4+4+2=13%
где СДбр – безрисковая ставка доходности, 3%;
УПР – уровень премии за риск, 4%;
УПЛ – уровень премии за низкую ликвидность недвижимости, 4%;
УПИМ – уровень премии за инвестиционный менеджмент, 2%.
Ставка дисконтирования определяется по формуле
Расчет стоимости объекта недвижимости приведен в таблице 7 (r=13%).
Таблица 7
Расчет стоимости объекта недвижимости
Год
Денежный поток
Ставка дисконтирования
Дисконтированный денежный поток
1
2984
1
2984
2
14030
0,885
12416
3
31461
0,783
24639
4
38469
0,693
26661
Стоимость оценки
 
 
66699
Таким образом, оценочная стоимость составит 66699 тыс. руб..
4 Согласование полученных результатов
Обычно для оценки стоимости объекта недвижимости используется несколько подходов и, как правило, показатели стоимости, полученные на основе различных подходов, отличаются друг от друга, поэтому оценщик должен провести согласование результатов.
Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.
При согласовании стоимости приходим к следующему заключению:
На рынке на момент оценки строительство новых объектов подобного класса практически не ведется, поэтому затратный подход сам по себе не может считаться наилучшим. Кроме того, объект построен давно, следовательно, довольно трудно точно оценить накопленный износ. Объект недвижимости относится к коммерческим, и целью его покупки скорее всего будет получение дохода, следовательно, покупатель больше заинтересован в результатах, отражающих возможности данного объекта производить доход, а не в затратах на его строительство.
В подходе сопоставимых продаж было использовано 9 аналогов, ни один из которых нельзя полностью признать сопоставимым по отношению к оцениваемому объекту. Степень точности корректировок - достаточно относительна, так как не было возможности получить точные данные о проведенных сделках.
Доходный подход кажется наиболее адекватным и дающим наиболее надежные результаты по оценке данного объекта. Данные об аренде и операционных расходах были получены из надежных источников и считаются достоверными. Как уже отмечалось, объект - комерческий, что указывает на важность оценки на основе анализа его возможности приносить доход.
В результате проведенного выше анализа, оценщик придает вес каждому из подходов:
Затратный подход 25%
Подход сопоставимых продаж 25%
Анализ ДДП 50%
Тогда окончательная оценка стоимости составляет:
8745,54*0,25+68040*0,25+66699*0,5= 52545,89 тыс. руб.
Заключение
Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля.
Проведенная оценка объекта недвижимости позволила определить его рыночную стоимость в размере 52545,89 тыс. руб.
Список литературы
1. http://www.bsn.ru
2. http://www.estate.spb.ru
3. http://www.advecs.com
4. Касьяненко Т.Г. Основы анализа и оценки недвижимости. – М.: ИФРА-М, 2006
5. Лейфер Л.А., Дубовкин А.В. Мультипликаторы для оценки акций на основе балансовой стоимости чистых активов// http://www.appraiser.ru/
6. Пратт Ш. Оценка бизнеса Анализ и оценка закрытых компаний. – М.: РОО, 2007
7. Стратегии бизнеса: Аналитический справочник. Айвазян С.А., Балкинд О.Я., Баснина Т.Д. и др. / Под ред. Г.Б. Клейнера. – М.: КОНСЭКО, 2006
8. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев Е.И., Юн Г.Б. Оценка объектов: доходный подход. – М.: Гильдия специалистов по антикризисному управлению, 2005
Приложение 1
Первичная информация по следкам на рынке недвижимости со складскими площадями
Отдельно стоящее здание
Невский
Обуховской Обороны пр.
Елизаровская (пеш 10м)
144 кв.м.
пр.-7500 за все
ипотека
Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- водоснаб электроснаб канализ); В настоящее время столярный цех, Находится на охраняемой территории бывшего завода, Возможен снос и строительство современного 2-3 этажного здания,Въезд с пр, Обу
Отдельно стоящее здание
Невский
Ткачей ул.
Елизаровская
700 кв.м.
пр.-65000 за все
Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- водоснаб электроснаб НЕТ-теплоснаб); ОСЗ 1908г постройки.Выполнен капитальный ремонт/ с заменой перекрытий/.Новая крыша.Участок 9,7сотки -аренда 49 лет.Под всем зданием подвал H-2.5м,высокий че
Отдельно стоящее здание
Московский
Новоизмайловский пр.
Московская (тр 10м)
64 кв.м.
пр.-7800 за все
Тип использования (Офис, Производство, Магазин, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ НЕТ-лифты); т.921-798-48-05. ПП. Возможно использовать под офис, магазин, салон, не
Отдельно стоящее здание
Центральный
Робеспьера наб.
Чернышевская (пеш 10м)
907 кв.м.
пр.-125000 за м.
Тип использования (Офис, Выставка, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ лифты); 8-901-302-94-94,929-17-00,Власта Викторовна.Эксклюзивное предложение в историческом центре,вбли
Отдельно стоящее здание
Василеостровский
Железноводская ул.
Приморская (пеш 10м)
580 кв.м.
пр.-45000 за все
Тип использования (Офис, Выставка, Салон), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- водоснаб электроснаб теплоснаб); ОСЗ напротив "Строймаркет" на Железноводской.Нежилой фонд.Произведена полная реконструкция в 2005 году:усил
Отдельно стоящее здание
Центральный
Басков пер.
Чернышевская (пеш 5м)
5000 кв.м.
пр.-650000 за все
Тип использования (Офис, Кафе, Магазин, Выставка, Салон, Банк); 8-901-302-94-94,929-17-00,Власта Викторовна.Таких предложений в центре Санкт-Петербурга нет!Отдельно стоящее здание на земельном участке около 50 соток с возможностью возведения новых об
Отдельно стоящее здание
Московский
Гагарина пр.
8150 кв.м.
пр.-503000 за все
Тип использования (Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Продажа 4-х эт. здания на пр.Ю.Гагарина,общ пл 8150 кв.м.,стеклянный фасад,высота 1-го этажа-6 метров,2-го эт.-4.5 метра.Эл-во - 375 ква.Идеально под автосалон.Це
Отдельно стоящее здание
Петроградский
Толстого Льва ул.
Петроградская (пеш 2м)
2000 кв.м.
пр.-230000000 за все
Тип использования (Офис, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ НЕТ-лифты Ж/Д пути); т.89112684823 Елена Ивановна
Отдельно стоящее здание
Кировский
Новаторов бул.
Ленинский пр. (пеш 5м)
66 кв.м.
пр.-5500 за все
ипотека
Тип использования (Офис, Склад, Магазин, Салон), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); возможен отдельный вход, 89110868000
Отдельно стоящее здание
Василеостровский
Линия 1.
Василеостровская (пеш 10м)
1000 кв.м.
пр.-72000 за все
Тип использования (Офис, Кафе, Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 8901-301-07-14 Особняк в элитном месте ,4-ый дом от Невы!Рядом Меньшиковский дв
Отдельно стоящее здание
Адмиралтейский
Красноградский пер.
Садовая (тр 5м)
1813 кв.м.
пр.-225000 т.р.
Тип использования (Банк, Офис, Салон), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 956-95-54,ПП, возможное использование - жилой дом, гостиница, представительство, офисный центр
Отдельно стоящее здание
Петроградский
Каменноостровский пр.
Горьковская (пеш 5м)
2200 кв.м.
пр.-130000 за все
Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 8901-301-07-14 Под отель,банк,бизнесцентр, представительство..,.5 минут пешком от метро!Элитная часть Каменноостровского проспекта.Закрытый дво
Отдельно стоящее здание
Центральный
Рубинштейна ул.
Достоевская (пеш 5м)
1100 кв.м.
пр.-126000 за все
Тип использования (Офис, Кафе, Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 89013010714 5минут пешком Невский пр.(Аничков мост),идеально под банк ,отель,пр
Отдельно стоящее здание
Центральный
Советская 7 ул.
Восстания пл. (пеш 5м)
650 кв.м.
пр.-70000 за все
ипотека
Тип использования (Офис, Кафе, Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 8901-301-07-14Под отель, офис,банк!Дом сполным капитальным ремонтом!
Отдельно стоящее здание
Центральный
Садовая ул.
Садовая (пеш 10м)
800 кв.м.
пр.-65000 за все
Тип использования (Офис, Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ НЕТ-лифты); 8901-301-07-14 Проходное место!Отличное место для отеля офиса банка...Дом с
Отдельно стоящее здание
Адмиралтейский
Грибоедова кан. наб.
Садовая (пеш 10м)
500 кв.м.
пр.-45000 за все
Тип использования (Офис, Кафе, Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 8901-301-7-14 Вид вода!Возможно увел площадей до 1800 м!!!Удобная парковка!10ми
Отдельно стоящее здание
Петроградский
Зеленина Бол. ул.
Чкаловская (пеш 10м)
450 кв.м.
пр.-45000 за все
ипотека
Тип использования (Офис, Кафе, Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 8901-301-07-14Под отель,банк,офис!Дом с полным капитальным ремонтом!Состояние х
Отдельно стоящее здание
Петроградский
Красного Курсанта ул.
Спортивная (пеш 5м)
1750 кв.м.
пр.-95000 за все
Тип использования (Офис, Кафе, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 8901-301-07-14Возможен инвестпроект на участке 0.5 га!Возможно стр-во нового здания до 8
Отдельно стоящее здание
Центральный
Невский пр.
А.Hевского пл. (пеш 5м)
1100 кв.м.
пр.-85000 за все
ипотека
Тип использования (Офис, Кафе, Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 8901-301-07-1 Под отель,офис,банк!Дом с полным капитальным ремонтом!Возможен ин
Отдельно стоящее здание
Центральный
Кузнечный пер.
Владимирская (пеш 5м)
850 кв.м.
пр.-67000 за все
ипотека
Тип использования (Офис, Кафе, Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ); 8901-301-07-14Под отель,офис,банк!Проходное место!Дом с полным капитальным
Отдельно стоящее здание
Адмиралтейский
Грибоедова кан. наб.
Садовая (пеш 10м)
1800 кв.м.
пр.-100000 за все
Тип использования (Офис, Кафе, Магазин, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ НЕТ-лифты); 8901-301-07-14Возможен инвестпроект на уч-ке 0.5 га !!!Новое строител
Отдельно стоящее здание
Адмиралтейский
Гривцова пер.
Невский пр. (пеш 10м)
530 кв.м.
пр.-120000 за все
Тип использования (Офис, Выставка, Салон, Банк), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб канализ лифты НЕТ-Ж/Д пути); 8-921-340-99-30 Исторический центр.Рядом наб.Мойки.Иссакиевский собор.НЕВСКИЙ ПРОСПЕК
Отдельно стоящее здание
Красногвардейский
Блюхера Марш. пр.
Ленина пл. (тр 20м)
1111 кв.м.
пр.-105000 за все
Тип использования (Кафе, Магазин, Салон), Юр.статус владельца -Собственность; Коммуникации-( Еcть- тел.лин. водоснаб электроснаб теплоснаб канализ Ж/Д пути НЕТ-лифты); Год постройки -2001. На 1-м этаже: аптека, магазин продукты 24 часа; 2 этаж - вип-
Отдельно стоящее здание
Невский
Октябрьская наб.
Ломоносовская (пеш 30м)
2377 кв.м.