Пути разрешения противоречий в гражданско- правовом регулировании государством института сделок с недвижимостью

Введение
1.1. Проблемы при государственном регулировании прав на недвижимость
1.2. Пути разрешения проблем регулирования прав на недвижимое имущество
2.Роль нотариального удостоверения в сделках с недвижимостью
Заключение
Список использованной литературы

Пути разрешения противоречий в гражданско- правовом регулировании государством института сделок с недвижимостью

Другое дело, что в результате реализации права требования могут возникать некие субъективные права на недвижимость, в частности право владения и/или пользования, а иногда - и право распоряжения в известных пределах. Именно эти права и можно было бы регистрировать именно в качестве прав на недвижимость, поскольку публичное подтверждение существования таких прав может быть истолковано и как находящееся в интересах правообладателя, и как находящееся в интересах третьих лиц. Однако поскольку данные права не составляют самостоятельного права по отношению к праву собственности, а являются, наоборот, как бы временным заимствованием другим лицом соответствующих правомочий у собственника, постольку и регистрация таких прав возможна только в виде регистрации соответствующего изменения правомочий собственника, перераспределения его правомочий другому лицу.
Возникновение названных прав у лица, не являющегося собственником вещи (недвижимости), означает сокращение или прекращение одноименных прав у самого собственника. В описанной ситуации можно говорить, что соответствующие права собственника перешли к контрагенту по договору, в силу реализации обязательственного отношения, которое есть реализация права собственности, заложенная в нем в потенциал. В этой связи допустимой должна быть признана только регистрация изменения объема правомочий собственника, поскольку новых прав на недвижимость не возникает, а происходит только их перераспределение между лицами. Такое изменение может произойти лишь в силу распоряжения собственником своим правом (реализация права).
Описанную выше ситуацию следует отличать от ситуации, возникающей, когда права, аналогичные правам собственника, но все-таки не связанные с ними, не проистекающие из них, а, скорее, с ними конкурирующие, возникают у другого лица. Возникновение таких прав может произойти и независимо от распоряжения собственником своими правами, независимо от его воли и уж, во всяком случае, не является перераспределением его правомочий. Эту последнюю ситуацию правильно будет называть обременением права собственности правами третьего лица
Против предложенной конструкции возможно возражение, основанное на том, что принято говорить об обременении в отношении вещи, а не права. Полагаем, что подобного рода возражения не могут реально быть противопоставлены выдвинутой позиции, поскольку с юридической точки зрения значение имеет объем субъективных прав, принадлежащих разным лицам и конкурирующих между собой.
Закон о регистрации в этой части, как представляется, не лишен некоторой внутренней противоречивости, когда в качестве синонимов употребляет в отношении аренды, ипотеки и доверительного управления понятия "регистрация права" и "регистрация обременения". Представляется, что в первом случае акцент ставится на регистрации субъективного права арендатора, залогодержателя или доверительного управляющего (права владения и/или пользования недвижимостью и другого права), во втором же случае акцент делается на регистрации обременения субъективного права собственности (то есть сокращении объема правомочий собственника).
Несколько особняком выглядит тот же вопрос применительно к регистрации сервитута, ибо употребление указанных терминов в отношении сервитута следует признать допустимым, поскольку сервитут есть вещное право с легально определенным объемом правомочий правообладателя, что дает основания рассматривать его и как самостоятельное право и, следовательно, как обременение права собственности. Решение же вопроса о том, регистрировать ли его в том или ином качестве, представляется более или менее техническим, поскольку оба варианта лежат в рамках одной системы регистрации - системы регистрации прав. Видимо, следует регистрировать его в обоих качествах: и как самостоятельное право, принадлежащее совершенно определенному лицу (если таковое может быть установлено), и как обременение (ограничение) прав собственника.
Следует особо подчеркнуть, что вопрос о так называемых обременениях права собственности требует особого рассмотрения, в частности с точки зрения выявления сущностных отличий между обременением права и его реализацией. Представляется, во-первых, что обременено может быть исключительно вещное право и почти исключительно только - право собственности. Само по себе обременение - это также право, причем опять-таки вещное. Отсюда следует, что регистрация обременения права собственности - это регистрация не только сокращения объема правомочий собственника, но и регистрация самостоятельного вещного права, обременяющего право собственности. То есть регистрация обременения - это регистрация и самостоятельного права, и регистрация сокращения объема правомочий собственника, что должно выражаться в соответствующем изменении уже существующей регистрационной записи в отношении права собственности. Следовательно, регистрация обременения объединяет в себе и новую регистрацию нового права, и внесение изменений в регистрационную запись о праве собственности.
1.2. Пути разрешения проблем регулирования прав на недвижимое имущество
Во-первых, регистрация прав возможна только в отношении прав вещных, поскольку объем (содержание) вещного права всегда установлен законом (в этом состоит один из главных признаков вещного права наряду с характеристикой его как права абсолютного). Ограниченные вещные права при этом должны регистрироваться в качестве обременений права собственности.
Сама регистрация вещного права должна быть признана имеющей правоустанавливающее значение для существования права.
Одним из проявлений этого значения следовало бы признать невозможность оспаривания существования зарегистрированного права иначе как через оспаривание совершенной регистрационной записи. Очевидно, что основаниями для такого оспаривания могли бы служить только обстоятельства, связанные с регистрацией (неполное выяснение обстоятельств возникновения права, процедурные нарушения и т.п.).
Другим проявлением и необходимым следствием правоустанавливающего значения регистрационной записи должна быть признана достаточность ссылки на саму запись в подтверждение существования права без необходимости ссылок на какие-либо иные доказательства (договор купли - продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.). Указанные обстоятельства должны быть проверены в ходе процедуры регистрации, после совершения которой они уже не должны иметь такого значения для подтверждения существования права.
Очевидно также, что при изложенной идеологии регистрации следует принять за правило то, что в случае возникновения спора о праве в ходе регистрации в осуществлении регистрации должно быть, безусловно, отказано (регистрация приостановлена) до разрешения вопроса о праве по существу в судебном порядке.
Конечно, такие требования к регистрации предполагают существенно более высокий уровень регистрационной работы (в том числе и профессиональный уровень регистраторов, и уровень их технической оснащенности и т.д.), который, в силу разных причин, в настоящее время, видимо, достигнут быть не может.
С другой стороны, и это наш второй вывод, в отношении прав обязательственных (например, в формулировке действующего законодательства - "права аренды") регистрация в том же качестве, очевидно, невозможна, поскольку содержание такого права заведомо неизвестно. В этой ситуации становится непонятным, зачем же нужна сама процедура регистрации, если для существования права (в смысле конкретных правомочий одной из сторон договора в отношении конкретного объекта недвижимости) по существу своему она не имеет никакого значения. Уместно говорить либо о регистрации перераспределения объема правомочий собственника, и тогда регистрация должна затрагивать, в техническом смысле, уже имеющуюся регистрационную запись о праве собственности на объект, либо о регистрации сделок, в частности договоров с недвижимостью. При этом регистрацию сделок следует понимать только как регистрацию документов, а не как регистрацию права. Отличия очевидны!
Целесообразность такой регистрации, впрочем, тоже вызывает сомнения, поскольку решение вопроса о том, какие именно сделки с недвижимостью регистрировать (почему, например, срок договора аренды имеет значение для решения вопроса о необходимости регистрации), являет собой образец известного волюнтаризма и законодательного усмотрения без каких-либо серьезных обоснований.
Более или менее очевидным мотивом введения регистрации сделок с недвижимостью могло бы быть названо стремление государства осуществлять контроль за оборотом наиболее дорогостоящих объектов. Однако данный мотив если и имеет право на существование с точки зрения государства, то вряд ли он укладывается в полной мере в принцип невмешательства кого-либо в частные дела (ст. 1 ГК). Видимых же, с точки зрения de lege ferenda, сколько-нибудь серьезно обоснованных гражданско - правовых последствий регистрации сделок усмотреть невозможно.
Вторая проблема - это различный подход двух названных актов (ГК и Закон о регистрации) к вопросу об определении содержания понятия "недвижимость".
В отличие от ГК в Законе о регистрации представлен более развернутый пообъектный перечень имущества, относимого к недвижимости, процедура регистрации прав на которое и сделок с которым регулируется названным законом.
Такой перечень представлен в абз. 3 ст. 1 Закона о регистрации, в соответствии с которым к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся "земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы". Архитектура цитированной дефиниции такова, что первая ее часть является дословным заимствованием из п. 1 ст. 130 ГК, а вторая - представляет собой существенное ее расширение. В частности, к недвижимости Закон о регистрации, в отличие от ГК, прямо отнес жилые и нежилые помещения. Вместе с тем, как представляется, вопрос о правовом статусе жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости (недвижимых вещей) является более сложным и не сводится только к той или иной легальной дефиниции.
Поскольку в отношении недвижимости одно только фактическое владение не является еще достаточным показателем права собственности, а необходимой является регистрация этого права в публичном порядке, то особую значимость приобретает вопрос о пространственных границах объекта права.
Предположим, лицо А имеет на праве собственности сложную или составную движимую вещь, например - автомобиль. Очевидно, что и все части (узлы и детали), из которых данный автомобиль состоит, также принадлежат лицу А на праве собственности, поскольку А является законным владельцем всего автомобиля в целом, если не доказано иное. Если же А имеет на праве собственности целое здание, состоящее из нескольких нежилых (или жилых) помещений и его право собственности зарегистрировано в установленном порядке, то решение вопроса о том, принадлежат ли тому же лицу и указанные помещения (каждое по отдельности), практически упирается в необходимость осуществления государственной регистрации соответствующего права в отношении каждого такого помещения.
Иными словами, представляется, что в самостоятельном гражданском обороте могут участвовать (быть предметом такого оборота) только такие недвижимые вещи, права на которые оформлены в установленном порядке. А если права собственности будут оформлены на каждое отдельное помещение в целом здании, то, хотя бы все такие помещения и принадлежали одному лицу, мы имели бы дело уже не с одним, а с несколькими объектами.
Таким образом, можно сказать, что государственная регистрация в отношении недвижимости в своем роде является фактором, формирующим, создающим сам объект. Это вопрос, который можно было бы сформулировать как вопрос о пространственных границах объекта недвижимости. Представляется, что при его решении необходимо исходить из того, что объектом оборота может быть не просто некий объект недвижимости, очерченный геометрически, а такой объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности. В связи с этим с необходимостью напрашивается вывод о принципиальной неделимости недвижимой вещи и, следовательно, вывод о том, что не могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимости некие части недвижимой вещи (нежилые помещения в здании, например) до тех пор, пока права на такие "части" не будут зарегистрированы в установленном порядке. Однако в последнем случае часть перестает быть собой и превращается в нечто целое - самостоятельную вещь - объект недвижимости.
Следует отметить, что в Законе о регистрации закреплена совершенно обратная позиция и в соответствии с нормами п. 2 и 3 ст. 26 предусматривается возможность аренды части земельного участка или части помещения, что является совершенно немыслимым.
Таким образом, следует констатировать, что по смыслу соответствующих норм ГК к числу самостоятельных объектов недвижимого имущества жилые и нежилые помещения (как части зданий, строений и сооружений), а тем более части таких помещений, не относятся. В силу же Закона о регистрации таковые объекты являются недвижимостью, то есть к ним подлежит применению гражданско - правовой режим недвижимости.
Данный вывод имеет самое непосредственное значение для рассмотрения вопроса о регистрации договора аренды недвижимости. В силу п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, п. 2 ст. 651 ГК является изъятием из правила п. 2 ст. 609, но только в отношении зданий и сооружений. Аренда же жилых и нежилых помещений (и их частей), отнесенных Законом о регистрации к недвижимости, целиком подпадает под действие п. 2 ст. 609 ГК, то есть подлежит государственной регистрации независимо от срока договора. Складывается, в известной мере, парадоксальная ситуация, когда договор аренды целого здания, арендованного на срок менее года, не подлежит регистрации, а договор, положим, субаренды отдельного помещения в том же здании, заключенный хотя бы и на срок менее года (то есть практически на любой срок) подлежит регистрации, без которой он не считается заключенным.
Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права - отсутствие самого права; для договора - его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном порядке, то он просто не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК), а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства. Если же стороны осуществили какое-либо исполнение, то для возврата сторон в первоначальное положение должны быть применены правила ст. 168 ГК <*>.
--------------------------------
<*> Данный вывод, впрочем, более чем спорен, поскольку применение последствий недействительности сделки в принципе исключается, если считать, что договор не заключен, и наоборот. Существующая коллизия между правилами ст. 433 и ст. 165 ГК требует более серьезного рассмотрения, однако, как представляется, она должна быть в итоге разрешена в пользу преимущественного действия правил ст. 433, поскольку, по природе вещей, "незаключенность" договора, очевидно, предшествует во времени и тем самым предрешает вопрос о "недействительности" того же договора.
Одним из последствий исполнения, предоставленного по незаключенному (в нашем случае - незарегистрированному) договору аренды недвижимости, для юридических лиц может стать применение к ним мер финансовой ответственности налоговыми органами. В частности, неправомерным может быть признано списание на себестоимость расходов арендатора по уплате арендной платы.
Какой-либо специальной ответственности за отсутствие собственно регистрации договора аренды для сторон такого договора действующим законодательством не предусмотрено. Возможной, однако, является ответственность за использование, скажем, государственной собственности без законных к тому оснований - без зарегистрированного договора аренды, например3.
Регистрация договоров аренды осуществляется соответствующими органами юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании документов, перечисленных в ст. 17, 18 и 26 Закона о регистрации. Если же специализированный орган юстиции на данной территории еще не создан, то в соответствии со ст. 8 и ч. 2 ст. 6 вводных законов к первой и второй частям ГК соответственно применяется действующий порядок регистрации прав на недвижимое имущество, что означает практически, что такая регистрация должна быть осуществлена либо органами БТИ, либо органами Мингосимущества, либо органами местной администрации.
2.Роль нотариального удостоверения в сделках с недвижимостью
В связи с вступлением в силу 31 января 1998 г. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возникли вопросы его правового регулирования, связанные с конституционным и гражданским правом. В соответствии со ст. 131, 164 и др. Гражданского кодекса Российской Федерации вещные права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Пункт "о" ст. 71 Конституции относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации. По своей сути регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является осуществлением государством своих публичных, властных функций, т.е. здесь государство не выступает как равноправный субъект гражданско-правовых отношений. Государственная регистрация согласно ст. 8 ГК РФ является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Как следствие возникает вопрос: кто будет осуществлять от имени Российской Федерации эти функции? Однозначного ответа на него мы в законодательстве не находим.
Вслед за ГК РФ неопределенность в данном вопросе перекочевала в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 5, 7, 9, 15 и др.)4.
В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени государства в гражданских правоотношениях действительно могут выступать юридические лица, однако при этом они никак не могут быть органами публичной власти: государственную регистрацию может осуществлять либо юридическое лицо, либо уполномоченный орган 5.
Несмотря на то что данный вопрос в соответствии с Конституцией РФ и Гражданским кодексом относится к ведению Российской Федерации, федеральный центр изначально переложил практически всю организационную работу по созданию системы и ее материальное обеспечение на плечи субъектов Российской Федерации. Как ни странно, это было закреплено Законом: п. 2 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предписывал субъектам РФ по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти определить порядок создания, структуру и принципы размещения учреждений юстиции. Пункт 2 ст. 33 уже прямо гласил о том, что "создание учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации...". Субъекты Российской Федерации действительно создали такую систему, укомплектовали ее кадрами, обеспечили в период становления материальными и финансовыми ресурсами, и эта система до настоящего времени успешно функционирует. Но при этом оказались нарушены нормы Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Бюджетного кодекса РФ, Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ".