Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Дипломная работа*
| Код |
340808 |
| Дата создания |
07 июля 2013 |
| Страниц |
99
|
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 23 декабря в 12:00 [мск] Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
|
Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
1.1. Информация об объекте
1.2. Перечень имеющихся правоустанавливающих документов
1.3. Анализ местоположения объекта
1.4. Характеристика конкурентной среды
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Ситуация на рынке недвижимости в России
2.2. Текущая ситуация на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге
2.2.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт–Петербурга
2.2.2. Рынок офисной недвижимости
2.2.3. Рынок торговой недвижимости
2.2.4. Рынок гостиничной недвижимости
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ С ЦЕЛЬЮ ВЫБОРА ВАРИАНТА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «АУРА»
3.1. Определение рыночной арендной ставки для Торгового Центра «АУРА»
3.2. Сценарии развития ситуации на рынке торговой недвижимости
3.3. Определение величины недополученных арендных платежей и недозагрузки
3.4. Определение величины эффективного валового дохода для всех сценариев развития
3.5. Оценка коммерческой эффективности, выбор наилучшего варианта
3.6. Анализ рисков
ГЛАВА 4. ПРОГРАММА ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА
4.1 Выбор варианта наилучшего использования
4.2. Состав обслуживающего персонала
4.3. Состав управляющей компании
4.4. Продвижение ТК
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Введение
Управление объектами недвижимости. Эксплуатация объекта недвижимости (программа)
Фрагмент работы для ознакомления
Соответственно, арендная ставка стала снижаться. Частично за счет банкротства компаний, арендующих помещения, частично за счет пересмотра арендных ставок в сторону понижения. 2009 год охарактеризовался снижением арендных ставок практически во всех сегментах.
В силу тесной взаимосвязи рынка аренды с рынком продаж, динамики их основных показателей во многом были схожи. Однако вследствие меньшего среднего размера суммы сделок, а также в виду различия принципов использования площадей, рынок аренды проявил себя более динамично. Так, если объем предложения на рынке продаж по общей площади за 12 месяцев вырос всего на 20%, то прирост объема предложения по площади на рынке аренды составил 120%. Максимальный же разрыв показателей объема предложения был достигнут в апреле 2009 года по сравнению с июлем 2008 года и составил 350%.
Максимальный ежемесячный рост объемов предложения по площади наблюдался в марте-апреле 2009 года, то есть к моменту окончания наиболее острой фазы кризиса, сопровождавшейся сильной девальвацией рубля. После этого рынок стал более предсказуемым, и объем предложения под влиянием вывода с рынка переоцененных объектов, а также некоторого восстановления спроса начал постепенно снижаться, что может свидетельствовать о наступлении периода стагнации.
В сентябре 2009 года после летнего затишья объем предложения на рынке аренды в связи с повышением деловой активности, также как и на рынке купли-продажи вырос. В конце исследуемого периода было представлено 3600 объектов общей площадью 3304 тыс. кв. м.
Средние арендные ставки после этапа стабилизации, длившегося с апреля по ноябрь 2008 года, с декабря под влиянием кризиса начали снижаться. Влияние на снижение ставок, кроме изменения макроэкономической ситуации в целом, оказало также и то обстоятельство, что в целях наиболее быстрого заполнения площадей многие девелоперы были вынуждены первыми значительно снижать ставки на пустые помещения в состоянии shell&core, однако к существенному результату не привело даже и это. Дело в том, что единовременные расходы по отделке помещений оправдывали себя лишь при долгосрочной аренде, в то время, как в состоянии рыночной неопределенности сроки арендных договоров сократились, и кроме того, стало доступно огромное количество помещений, в которых отделка была выполнена.
Максимальных ежемесячных темпов снижения средние арендные ставки в долларах за счет девальвации рубля достигли в декабре 2008-марте 2009 года, при этом годовое снижение арендных ставок составило 49%, существенно превысив снижение за год цен продаж.
В течение 3 квартала 2009 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга не произошло значительных изменений по сравнению с концом первого полугодия 2009 года.
Снижение арендных ставок в торговых комплексах и на встроенные помещения продолжилось, арендодатели продолжают идти на уступки в условиях аренды для операторов. В связи с введением упрощенной системы налогообложения во многих случаях арендные платежи не облагаются налогом.
Тенденция увеличения конкуренции среди торговых объектов усиливается – в ужесточившихся рыночных условиях арендаторы в первую очередь отдают предпочтение качественным торговым комплексам в местах с хорошей пешеходной и транспортной доступностью, с проработанной концепцией и грамотно подобранным пулом арендаторов.
Сложности в финансировании приводят к отказу девелоперов от реализации проектов или к задержке сроков их реализации на неопределенный период.
К вводу в эксплуатацию до конца 2009 года было заявлено более 60 000 кв.м качественных торговых площадей, но большинство из них так и не начали функционировать из-за недостатка арендаторов.
К таким торговым центрам, срок открытия которого был назначен на 2009 год относится и новый ТЦ «Аура». Это абсолютно уникальный проект, так как за всю историю развития интерьерных услуг, в Петербурге еще не было создано подобного центра. "Аура" представляет собой торговый комплекс, где под одной крышей собраны известнейшие брэнды и компании, работающие в премиум сегменте. Это будет самая большая площадка дизайна в городе, на территории которой собраны шоу-румы ведущих интерьерных салонов.
Торговый центр располагается в Приморском районе Санкт-Петербурга. С одной стороны, в этом районе самое большое количество торговых центров в городе. А с другой стороны Комплекс находится на главной магистрали одного из наиболее динамично развивающихся районов города – Приморском шоссе, которое переходит в международную трассу «Скандинавия», связывающую Санкт-Петербург и Москву с Финляндией.
Значительный автомобильный трафик (до 70 000 автомобилей в день) и хорошая видимость участка в обоих направлениях.
В зоне 20-минутной автомобильной доступности комплекса, считая городское население Приморского р-на, проживает 758 000 чел.
Кроме того, торговый центр является единственным ,кто предлагает товар подобной категории, поэтому конкурентов в городе Санкт-Петербург у него нет, что позволяет ему надеяться на стабильный и постоянный денежный поток.
Сроки открытия торгового центра были перенесены на апрель 2010 года, когда ситуация прояснится и количество арендаторов позволит занять более 70% торговых площадей комплекса.
В дипломной работе был составлен бизнес-план для ТЦ «Аура», в котором рассчитаны 3 варианта развития событий: оптимистичный, умеренный и пессимистичный. Оптимистичный сценарий предполагает рост, начиная со следующего года. Умеренный сценарий подразумевает стагнацию в течение следующего года и уже затем рост. Пессимистичный сценарий рассматривает возможность дальнейшего снижения арендных ставок.
Список литературы
Учебники, монографии, статьи
1.Бизнес-план. Рекомендации Делойт и Туш по подготовке профессионального бизнес-плана / Карпунин В.Н. // Деятельность руководителя по привлечению иностранного капитала: Материалы семинара Государственного Инвестиционного Агентства / Правительство Ленинградской области, СПб, 2007. – с. 43-57.
2.Бизнес-план: рекомендации по составлению. Нормативная база / Под ред. А.В. Громкова. – М.: Издательство ПРИОР, 2006. – 304 с.
3.Бороненкова С.А. Управленческий анализ: Учеб. пособие. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 384 с.
4.Буланова Н. , Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития, 2007 г., 147 стр.
5.Вечер Н.Ф., Ольховский А.А., Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта Бизнес-пресса, 2006 г., 176 стр.
6.Ворст Й., Ревентлоу П. Экономика фирмы: Учеб. / Пер. с датского А.Н. Черканского, О.В. Рождественского. – М.: Высш. Шк., 2005. – 272 с.
7.Гаврилов Д.А. Управление производством на базе стандарта MRP II. – СПб: Питер, 2005. – 352 с.
8.Глухов В.В. Менеджмент: Учеб. СПб.: СпецЛит, 2005, 700 с.
9. Глухов В.В., Бахрамов Ю.М. Финансовый менеджмент. - СПб.: СпецЛит, 2007. - 429 с.
10.Глухов В.В., Некрасова Т.П. Экономика и менеджмент высоких технологий: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2006. – 469с.
11.Гришаев С. П., Все о недвижимости: регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование. Учебно-практическое пособие, БЕК, 2009. - 272с.
12.Ефимова М.Р. Финансово-экономические расчеты: пособие для менеджеров: Учебн. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2004. – 185 с.
13.Зелль А. Бизнес-план: Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов: Пер. с нем. – М.: Изд-во «Ось-89», 2006. – 240 с.
14.Зигель Э. Пособие Ernst & Young по составлению бизнес-плана. Пер. с англ. – М: МТ-ПРЕСС, 2007.
15.Кобышев А.Н., Козлов А.В., Быстров В.Ф. Как написать бизнес-план. Пособие для руководителей малых предприятий. – СПб: Учебно-консультационное объединение ля малого бизнеса Санкт-Петербурга при поддержке программы ТРАНСФОРМ ФРГ Qualifizierungs- und Beratungseinrichtung (QBE), 2007. – 32 с.
16.Кто есть кто на рынке недвижимости, № 12, 2006, №6, 2007, Периодическое издание, Информ, 416с.
17.Кущенко В. В., Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости, М.: Норма, 2004. –368 с.
18.Ламбен Жан-Жак Менеджмент, ориентированный на рынок / Под ред. В.Б. Колчанова. Пер. с англ. – СПб.: Питер, 2006. – 800 с.
19.Маркетинг: Учебное пособие: Пер. с англ. Т. 4 Маркетинг в малом бизнесе – М.: ТОО Инжиниринго-консалтинговая Компания «ДеКа», 2008. – 72 с. (Серия «Энциклопедия малого бизнеса»).
20.Мачадо Р. Маркетинг для малых предприятий. Пер. с англ. – СПб: Питер Паблишинг, 2007. – 288 с.
21.Мелкумов Я.С. Финансовые вычисления: Учебно-справочное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 383 с. (Серия «Высшее образование»).
22.Методика определения постоянных затрат и практика ее использования / Близнюк Т.С., Дорман В.Н. // Финансовый менеджмент, 2005, №6 с. 46-57.
23.Методические рекомендации по подготовке инвестиционных предложений для предоставления потенциальным инвесторам. – М.: Финансовый издательский дом «Деловой Экспресс», 2004. – 52 с.
24.Методическое пособие по разработке бизнес-плана инвестиционного проекта (утв. Решением Правления ОАО «Россельхозбанк» (протокол №8 от 19.02.2002).
25.Петров П.В., Соломатин А.Н. Экономика товарного обращения: Учебн. для вузов. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 220 с. (Серия «Высшее образование»).
26.Попов В.М., Ляпунов С.И., Касаткин А.А. Бизнес-планирование: анализ ошибок, рисков и конфликтов. – М.: КноРус, 2005. – 448 с.
27.Практическое пособие по планированию и калькулированию себестоимости продукции (работ, услуг) для работников экономических, финансовых и бухгалтерских служб промышленных предприятий и фирм / А.Б. Аскеров, Ю.И. Брынских, Оглоблин А.А. и др. – Екатеринбург: Издательство АМБ, 2006. – 178 с.
28.Реклама и содействие продаже: Учебное пособие: Пер. с англ. Т. 4 Маркетинг в малом бизнесе – М.: ТОО Инжиниринго-консалтинговая Компания «ДеКа», 2007. – 56 с. (Серия «Энциклопедия малого бизнеса»).
29.Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей, Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса, Urban Development Publishing (UDP), 2004 г., 452с.
30.Роль маркетингового исследования при подготовке инвестиционного проекта / Постников А.И., Исследовательская компания IRG // Деятельность руководителя по привлечению иностранного капитала: Материалы семинара Государственного Инвестиционного Агентства / Правительство Ленинградской области, СПб, 2004. – с. 58-69.
31.Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования: Аналитический доклад, Под ред. Э.К.Трутнева, М.: Фонд "Институт экономики города", 2007. - 122 с.
32.Саати Т., Керис К. Аналитическое планирование. Организация систем: Пер. с англ. – М.: Радио и связь. 2004. – 224 с.
33.Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 256 с.
34.Станиславчик Е.Н. Бизнес-план: Управление инвестиционными проектами. – М.: «Ось-89», 2007. – 128 с.
35.Стратегическое планирование / Под ред. Уткина Э.А. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЭМ». Издательство ЭКМОС, 2003. – 440 с.
36.Троев В. А., Недвижимость по ипотеке, М.: Инфра-М, 2008. – 210с.
37.Финансовый бизнес-план: Учеб. пособие / Под ред. действ. члена Акад. инвестиций РФ, д-ра экон. наук, проф. В.М. Попова. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 480 с.
38.Шабалин В.Г., Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке: Приватизация, расселение, продажа, аренда, обмен, найм Изд. 9-е, перераб., доп., 2004 г., 624 стр.
Ресурсы сети Интернет
39.Сайт ЛенСпецСМУ http://www.lenspecsmu.ru/
40.Сайт Северный город: http://www.sevgorod.ru/
41.Сайт М-Индустрия: http://www.m-industry.ru/
42.Сайт Росстрой: http://www.rosstroj.com/
43.Сайт Строительный трест: http://www.stroytrest.spb.ru/
44.Сайт СоюзПетроСтрой: http://www.souz.conon.ru/
45.сайт Правительства России http://www.gov.ru/
46.сайт Правительства Санкт-Петербурга: http://www.gov.spb.ru/
47.Госкомстат: http://www.gks.ru/
48.РБК Недвижимость: http://realty.rbc.ru/regions/?region=spb
49.Сайт «Аренда торговых площадей» http://www.rent.ru/
50.АйБи Групп http://www.ibgroup.ru/
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00996