Рынок недвижимости в московском регионе : история возникновения, проблемы функционирования и перспективы развития

Содержание

Введение
Глава 1. Рынок недвижимости и его возникновение
1.1. Рыночные механизмы и их значение в экономике
1.2. Понятие и инфраструктура рынка недвижимости
1.3. Основные этапы развития рынка недвижимости московского региона
1.4. Основные этапы развития рынка недвижимости петербургского региона
Глава 2. Функционирование рынка недвижимости
2.1. Ценообразование на рынке недвижимости
2.2. Влияние кризиса на рынок недвижимости
2.3. Методы стимулирования рынка недвижимости
Глава 3. Перспективы развития рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
3.1. Анализ рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
3.2. Модель ценообразования рынка недвижимости
3.3. Прогноз развития рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Заключение
Литература

Рынок недвижимости в московском регионе : история возникновения, проблемы функционирования и перспективы развития

политическая ситуация;
социально-экономическая среда.
Жизненный цикл недвижимости В самом общем виде жизненный цикл (ЖЦ) любого объекта и субъекта — это законченная последовательность процессов его существо­вания, комплекс этапов, составляющих промежуток времени от его появ­ления до исчезновения. По содержанию указанные процессы, этапы отно­сительно однотипны для однотипных объектов(Севостьянов,2008).
В самом укрупненном виде жизненный цикл недвижимости состоит из двух основных фаз — инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).
В табл.2 представлены жизненные циклы недвижимости для
различных классификаций.
Таблица 2
Жизненные циклы недвижимости по различным классификациям
ЖЦ коммерческой недвижимости как собственности может иметь свой цикл для одного владельца, который может множественно повторяться при смене собственника вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Остановимся на понятиях «физический» и «экономический» срок жизни объекта недвижимости.
Физический срок жизни объекта — это период его реального существования от создания и существования в функционально пригодном состоянии до сноса или разрушения.
Экономический срок жизни объекта — это период прибыльного использования объекта, т.е. когда осуществляемое развитие недвижимости вносит вклад в стоимость объекта. Он начинается от создания объекта и продолжается до момента, когда улучшения, усовершенствования уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания (физического и морального).
Очевидно, что экономический срок жизни объекта меньше физического. Физический срок жизни объекта — величина объективная и зависит от процессов износа/амортизации.
Износ (обесценение) — потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызван­ное влиянием окружающей среды.
Амортизация — 1) перенесение стоимости постепенно изнашивающих­ся объектов недвижимости на стоимость вырабатываемой продукции; 2) целевое накопление денежных средств и их последующее применение для возмещения изношенных объектов недвижимости(Севостьянов,2008).
Итак, недвижимость выступает в различных ипостасях:
с юридической точки зрения — как объект гражданских прав, особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством;
с экономической точки зрения — как объект экономических отношений: товар, актив, капитал в вещной форме и т.п.
Следует отметить, что недвижимость может выступать как объект экономических отношений тогда, когда есть право собственности на нее и право совершения сделок с ней. Законодательно закрепленное наличие этих прав является необходимым (но не достаточным) условием развития рынка недвижимости.
1.3. Основные этапы развития рынка недвижимости московского региона
Рассмотрим особенности становления рынка недвижимости в Москве
1994 год. До начала 1994 года главной особенностью первичного рынка была продажа квартир московским правительством по фиксированным ценам. Объем муниципального жилья в домах-новостройках, продаваемого на аукционах, составлял менее 15% от ввода. Очередникам бесплатно выделялось около трети вводимого в Москве жилого фонда (примерно 1 млн. кв.м.), и также около трети приходилось на собственное строительство предприятий, организаций и инвесторов.
 В 1994 году ситуация достаточно сильно изменилась. На аукционах было продано примерно в два раза больше площадей, чем в 1993 году, при сохранении объемов выделения бесплатного жилья очередникам. Это усилило зависимость вторичного рынка квартир от состояния дел в жилищном строительстве, объемы которого в Москве относительно стабильны.
 Вместе с тем в 1994 году выросла себестоимость строительства, продажные цены (в валютном исчислении) выросли в меньшей степени, так как их рост ограничивался ценами на вторичном рынке. В первом полугодии приобретение новых муниципальных квартир на коммерческой основе оказывалось, как правило, дороже, чем покупка на вторичном рынке у коммерческих структур.
 1995-1996 год. В 1995 году предполагалось продать более 1 млн. кв.м. муниципального жилья. Однако уже в конце 1994 года наблюдалось снижение его ликвидности, продолжавшееся в 1995-96 годах. Это заставило московское правительство замедлить рост цен на новые квартиры и ввести льготы покупателям, которые обеспечили примерное равенство цен на квартиры одного качества на первичном и вторичном рынках.
 В 1996 году наметилась тенденция формирования единых закономерностей ценообразования, как на первичном рынке, так и на вторичном рынке квартир в Москве. Этому способствовала получившая широкое распространение практика расчетов Правительства Москвы со строителями (в счет погашения долгов бюджета за выполненные ими работы) путем передачи им прав на часть квартир в новостройках. Затем эти квартиры продавались строительными организациями на рынке по свободным договорным ценам, в отличие от продаж квартир московским правительством по фиксированным ценам.
 Начат снос домов первого периода индустриального домостроения и реконструкция панельного 5-этажного и ветхого жилищного фонда. Подготовлена городская комплексная инвестиционная Программа "Новое кольцо Москвы" на основе "Концепции размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы", разработанной в 1995-1996 годах НИИ Генплана города.
 1997 год. В 1997 году продолжали развиваться тенденции демонополизации на рынке недвижимости.  В августе 1997 года московское правительство в очередной раз объявило о прекращении практики взаимозачетов. Зачеты производились по коммерческой стоимости жилья, установленной правительством Москвы, которая была на 10-15% выше рыночной. Строители, заложившие часть прибыли в тарифы, увеличивали разницу между зачетной и рыночной стоимостью иногда до 40%. Как отклик, постепенно увеличивалась зачетная стоимость жилья. Цены на квартиры в новостройках стали колебаться в пределах 20% в одних и тех же домах. В результате вновь возникли проблемы с реализацией муниципального жилья, что послужило причиной принятия решения об упразднении взаимозачетов. Рост цен на квартиры в новостройках после августа 1997 года способствовал росту цен на квартиры в старых домах. Продолжилось выполнение программы сноса пятиэтажек. Приняты постановления, в которых была сформулирована методология реконструкции жилищного фонда на основе строительства "стартовых" домов, определены физические объемы их строительства на период до 2000 года включительно. За 1995-1997 гг. было снесено 187,9 тыс. кв. м ветхого и непригодного жилья, на цели переселения из сносимого панельного и ветхого фонда направлено 589,5 тыс. кв. м общей жилой площади.
Создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.
1998 год. Финансовый кризис августа 1998 года потребовал снижения долларовых цен на квартиры. При снижении покупательной способности населения, массовая коммерческая реализация муниципального жилья в новостройках потребовала существенного снижения цен. Что собственно и началось с февраля 1999 года.
 16 июля 1998 года принят закон N 102-ФЗ "Об ипотеке". Дебют DeltaCredit в России. Укреплению позиций DeltaCredit на российском рынке ипотечного кредитования способствовала финансовая поддержка со стороны Инвестиционного Фонда "США-Россия", который был создан по решению Конгресса США с целью содействия развитию частного сектора российской экономики.
1999 год. Финансовый кризис привел к серьезным изменениям на рынке московских новостроек. Цены квартир в районах массовой застройки в начале 1999 года пошли на снижение. На долю Департамента внебюджетной политики строительства Правительства Москвы (ДВПС) в 1999 году приходилось более 70% продаж на первичном рынке, то есть именно он контролировал ценовую ситуацию по всем категориям жилья. Однако, несмотря на серьезное падение спроса и общую тенденцию к снижению цен, риэлторы старались сдерживать падение цен. Это привело к накоплению к осени 1999 года большого объема неликвидного жилья.
 В итоге, московским властям пришлось вновь перейти на натуральные расчеты со строителями, и они полностью утратили контроль над ценообразованием. В районах массовой застройки в конце 1999 года действуют несколько групп продавцов: дилеры правительства Москвы, строители, получившие квартиры в счет оплаты долгов; риэлтерские фирмы, скупившие квартиры оптом с большими скидками, а также частные застройщики.
 В ноябре 1999 года спрос на квартиры вырос. Это было связано с ожиданиями ввода в действие с начала 2000 года Закона о контроле над расходами физических лиц. В этот период был раскуплен практически весь объем предлагаемого жилья, причем за ноябрь-декабрь 1999 года цены даже несколько выросли, и это ничуть не повлияло на уровень спроса.
 Принято постановление Правительства Москвы "О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года".
Правительством Москвы для развития ипотеки в столице создан КБ "Московское ипотечное агентство" (МИА). За девять месяцев 1999 года уполномоченные банки правительства Москвы выдали 150 ипотечных кредитов.
2000 год. Закон о контроле над расходами физических лиц введен не был, и с конца января по начало апреля 2000 года спрос снизился, а объем предложения типового панельного и недорогого монолитного жилья, выставляемого на продажу, возрастал. Весной рынок несколько оживился, однако, в целом, предложение квартир в новостройках росло быстрее спроса. Большое влияние на снижение спроса оказало высказывание мэра Москвы Ю.М. Лужкова о том, что квадратный метр в новостройках будет стоить 200 долларов США, в результате чего более половины потенциальных покупателей решили повременить с приобретением жилья, надеясь на существенное удешевление жилплощади. Естественно это привело к очередному снижению цен. Падение цен на квартиры в Москве составило около 30% от докризисного уровня. Достижение ценового "дна" состоялось к лету 2000-го года. Квартиру в панельном или монолитном доме на начальной стадии строительства в Южном Бутово и Марьинском парке весной-летом 2000 года можно было купить по 370-400$/м2.
 Произошел передел рынка новостроек: строители,  в основном, крупнейшие панельные застройщики ДСК-1, ДСК-3, СУ-155, МСМ-5, МФС-6, объединившиеся в Московский Строительный Союз (МСС) получили право на самостоятельную работу в районах массовой застройки, а ДВПС сохраняет монополию на застройку центра города. Под влиянием этих факторов обострилась конкуренция различных риэлтерских структур. Каждый адрес продавало несколько фирм, имеющих объемы от различных зачетных организаций и инвесторов строительства. При этом концентрация компаний на объекте могла достигать десяти и более, часто реализующих один и тот же объем. Эти факторы повлекли за собой обострение конкурентной борьбы и, соответственно, увеличение расходов компаний, связанных с организацией продаж.
 К 2000 году из районов массовой застройки остались только Марьинский парк и Южное Бутово. Фактически весь сегмент типового панельного и недорогого монолитного рынка новостроек в Москве занимали в 2000 году компании - члены МСС, которые не заинтересованы в снижении цен на строящееся жилье. Осенью 2000 года начался сезонный спрос на квартиры. Повышаются цены в новостройках.
2001 год. Цены входят в фазу активного роста. Средний ценовой рост за период с лета 2000 - по лето 2001 составил от 16 до 27%, в зависимости от типа дома, этажности,  метража и  количества комнат. Продолжается передел на рынке строительства: "ПИК" приобретает ДСК-2, производителя панельных домов серии КОПЭ; "Интеко" приобретает ДСК-3, производителя панельных домов серии П-3М, а также цементный завод "Осколцемент".
 2001-2002 гг.: банкротство и распродажа активов еще 11 строительных организацией: "Мосстрой-1", "Мосстрой-3", "Мосстрой-5", "Мосстрой-14", "Моссантехстрой-1", "Мосотделстрой-17", "МФС-1", ГП "Мосжилстрой", "СУ-76", "СУ-84" и др.
 За 2000-2001 гг. обеспечен снос 1162,3 тыс. кв. м пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, что составило 75,6% от плана.
 Начал оформляться сегмент бизнес-класса в ближнем Подмосковье: строятся первые малоквартирные жилые дома, некоторые с подземными паркингами. Они расположены в наиболее престижных Подмосковных местах (Сколковское, Ильинское, Пятницкое шоссе), а стоимость метра превышает цены квартир эконом-класса в Москве, сравниваясь с ценами жилья повышенной комфортности окраинных районов Москвы. Московские риэлторы и застройщики делают первые целенаправленные шаги в сторону рынка жилья Подмосковья: Химки, Красногорск, Одинцово, Троицк.
 2002 год . На протяжении всего года цены росли. Ситуация на первичном рынке в 2002 году в целом аналогична вторичному: цены за год выросли в среднем на 10-12%.
 В целях обеспечения финансирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многофункциональных высотных комплексов создана управляющая компания - ОАО "Новое кольцо Москвы", учредителем которого является Правительство Москвы в лице Департамента имущества города.
 Постановлением Правительства Москвы принята Программа "Молодой семье - доступное жилье" на 2003-2005 годы.
 По объему жилищного строительства Подмосковье перешагнуло важный рубеж - 3 млн. кв.м. Столько жилья в Подмосковье не строили после распада СССР.
 В Подмосковье вышли крупнейшие московские застройщики с программами комплексной застройки районов. Масштабы застройки измеряются сотнями тысяч квадратных метров и рассчитаны на 5-7 лет.
 В Москве выдан первый кредит для приобретения квартиры по стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
 2003 год. Год стал рекордным за всю историю рынка по уровню годового роста цен - около 30%. В 2003 году увеличилась нагрузка на наиболее дешевый сегмент жилья, что обусловлено практически полным завершением застройки двух крупнейших районов массовой застройки: Марьинского парка и Южного Бутово. На рынок выведены первые районы массовой застройки жильем бизнес-класса: "Гранд Паркъ" и "Шуваловский".
 Резко начали расти в цене стройматериалы: только в I квартале металл поднялся в цене на 33 %, а с 1 апреля еще на четверть повысилась цена проката.
 В Москве за год на первичном рынке типовая панель подорожала на 20-40%, монолит бизнес-класса - на 15-40%, элитное жилье - на 15-70%, цены вторичного рынка выросли на 30%. В 2003 году первичный рынок Подмосковья находится на пике активности, по сравнению со всеми предыдущими годами, как по объемам строящегося и продающегося жилья, так и по росту цен. В Подмосковье комплексно застраиваются целые районы.
 О выходе на рынок ипотечного кредитования заявило несколько новых игроков,  в частности, ВТБ, Тройка, НИКОМ. В Московской области система ипотечного кредитования создана и начала действовать в 21 муниципальном образовании из 77 имеющихся в области.
 2004 год . В январе темп роста цен практически не снизился относительно декабря предыдущего года. Все ждали принятия закона о контроле за крупными покупками, который и был одобрен Госдумой в июле 2005 года.
 Год ознаменовался банковским кризисом и интенсивным ростом стройматериалов и строительных работ. Кризисная ситуация сложилась к апрелю, темпы продаж новостроек упали в три-четыре раза, а на вторичном рынке с июня по сентябрь число сделок покупки было минимальным. Пик кризиса пришелся на лето 2004 года: средние цены квартир Москвы и ближнего Подмосковья "просели" до 5%. К октябрю ситуация выровнялась, и затем цены снова начали медленный рост. По итогам 2004 года средняя цена на вторичном рынке Москвы превысила 2000 $/м, а рост цен за год составил порядка 20-23% в Москве и 25% в Подмосковье.
 Рынок массового жилищного строительства Москвы окончательно сместился за МКАД. Достраиваются микрорайоны в Куркино и Южном Бутово, активно строятся микрорайоны в Кожухово. В черте МКАД к массовой теперь можно отнести застройку кварталами, а не районами. В Подмосковье активно строятся первые комплексные жилые районы. Доля строительства нетиповых (монолитно-кирпичных) домов превысила 50% и имеет устойчивую тенденцию к дальнейшему увеличению.
 На рынок ипотечного кредитования вышла одна из ведущих европейских банковских групп - "Банк Сосьете Женераль Восток".
По состоянию на 1 января 2005 года система ИЖК (система ипотечного жилищного кредитования) в Московской области функционирует в тридцати трех муниципальных образованиях. В рамках системы ИЖК в Московской области улучшили жилищные условия с помощью ипотечных кредитов 573 семьи.
 2005 год. Вступили в юридическую силу новые Жилищный и Градостроительный кодексы, закон о долевом участии в строительства N214-ФЗ. Фактически за весь год зарегистрированы единицы договоров долевого участия - 90% рынка новостроек работает по квази-договорным схемам. Новые проекты, которые выведены на рынок в 2005 году, единичны.
 Первый квартал охарактеризовался низкой активностью покупателей, что обозначилось в минимальном росте цен предложения - менее 1% в месяц. К концу 2-го квартала цены стали расти несколько более интенсивно, 4-й квартал охарактеризовался всплеском роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках и Москвы и области – от 3 до 5% . Продолжился рост цен на стройматериалы, наиболее интенсивно дорожал цемент. Началось сокращение жилищного строительства в Московском регионе.
 Основные события 2005 года: - принятие ФЗ-214, которое привело к сокращению числа новых проектов на рынке недвижимости; - купля-продажа крупных стройкомпаний и их активов: основным акционером "Главмосстроя" становится "Базэл", "Моспромстроя" - Millhouse Capital, "Мосинжстроя" - концерн "Нефтяной",  "Интеко" продает ДСК-3 "ПИКу", а "Осколцемент" -  "Евроцементу"; - первые крупные митинги "обманутых дольщиков", в СМИ регулярно появляются негативные сюжеты о ситуации на рынке жилой недвижимости; - средняя цена метра на вторичном рынке Москвы превысила 2500$/м (на декабрь 2005 года - 2700$/м), на вторичном рынке городов ближнего Подмосковья - превышает 1000$/м. По состоянию на 1 января 2005 года в рамках системы ИЖК в Московской области улучшили жилищные условия 573 семьи.
2006г-2007г.-2008г. После принятия знаменитого пакета из 27 законов «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» индекс доступности жилой недвижимости во многих регионах РФ увеличился, то есть приобретение жилья стало еще более нереальным делом для основной части населения.
Произошедший после принятия законов рост цен на столичные квартиры на 5–6 % в месяц или на 100 % за полтора года — свершившийся факт. На рынке жилья наступило затишье, чему способствовали также громкие заявления о ценовом сговоре московских строителей и о том, что ситуацию можно сравнить с мыльным пузырем, который вот-вот лопнет. Рынок вошел в длительный период стагнации, и это скорее всего продлился вплоть до президентских выборов в марте 2008 года. Таким образом, наблюдается повторение сюжета мая 2004 года, когда после объявления о принятии пакета из 27 законов, который должен был сделать жилье более доступным, достаточно долго формировался отложенный спрос, послуживший впоследствии детонатором взрывного роста цен.
В Москве количество покупок квартир в кредит не превышает 15 % от общего числа операций с жилой недвижимостью — и это несмотря на то, что многие банки предлагают ипотечные кредиты.