Модель анализа кредитоспособности заемщика на примере ООО "Глобекс"

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ КРЕДИТНОЙ СИСТЕМЫ В РФ
1.1. Необходимость виды и формы кредита
1.2. Основные виды кредитных продуктов
1.3.Тенденции и проблемы кредитования в современной России
ГЛАВА 2 АНАЛИЗ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА НА ПРИМЕРЕ ЗАО «ГЛОБЭЕКС»
2.1. Общая характеристика ЗАО КБ «Глобэкс»
2.2. Кредитные операции коммерческого банка ЗАО КБ «Глобэкс»
2.3. Анализ структуры и динамики кредитования в ЗАО КБ «Глобэкс»
2.4. Диагностика и оценка кредитоспособности заемщика
2.5. Обеспечение возврата кредита
2.5.1. Оценка кредитоспособности заемщика
2.5.2. Исполнение обеспечения возврата кредита в ЗАО КБ «Глобэкс»
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ КРЕДИТОВАНИЯ В ЗАО «ГЛОБЕКС»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Модель анализа кредитоспособности заемщика на примере ООО "Глобекс"

6 520,75
19 395,83
9 999,96
за 3-й год
16 606,53
7 275,32
18 295,84
9 999,96
за 4-й год
16 606,53
8 117,21
17 195,83
9 999,96
за 5-й год
16 606,53
9 056,53
16 095,83
9 999,96
за 6-й год
16 606,53
10 104,54
14 995,84
9 999,96
за 7-й год
16 606,53
11 273,82
13 895,83
9 999,96
за 8-й год
16 606,53
12 578,42
12 795,83
9 999,96
за 9-й год
16 606,53
14 033,98
11 695,84
9 999,96
за 10-й год
16 606,53
15 657,97
10 595,83
9 999,96
Итого:
165 598,09
100 000,00
155 458,33
100 000,00
Процентная ставка может быть уменьшена при выполнении следующих условий на момент подписания кредитного договора, но не более чем на 0,5% годовых.
Таблица 5.
Процентная ставка ипотечного кредитования в ЗАО КБ «Глобэкс» (Информация с официального сервера ЗАО КБ «Глобэкс»)
Размер снижения процентной ставки
Необходимые условия для снижения процентной ставки
Категории клиентов
0,2 % годовых
Получение заработной платы на пластиковые карты банка ЗАО КБ «Глобэкс»
Сотрудники корпоративных клиентов, получающие зарплату по договору между банком и организацией; сотрудники банка
0,2 % годовых
Наличие срочных вкладов в ЗАО КБ «Глобэкс» на общую сумму не менее 10% от суммы кредита и на срок от 91 дня и более
Вкладчики банка ЗАО КБ «Глобэкс»
0,2% годовых
Наличие положительной кредитной истории в ЗАО КБ «Глобэкс» или других банках РФ, подтвержденной бюро кредитных историй или банками
Таблица 6
Процентная ставка ипотечного кредитования в ЗАО КБ «Глобэкс». (Информация с официального сервера ЗАО КБ «Глобэкс»)(в процентах)
Срок кредитования
от 1 до 5 лет
от 6 до 9 лет
от 10 до 15 лет
Документы, подтверждающие доход
2-НДФЛ
в свободной форме
2-НДФЛ
в свободной форме
2-НДФЛ
в свободной форме
Размер кредита (в процентах от стоимости жилья)
Процентные ставки для кредита в рублях РФ
от 15% до 30 %
12,25%
12,75%
12,50%
13,00%
12,75%
13,25%
от 31% до 50%
12,75%
13,25%
13,00%
13,50%
13,25%
13,75%
от 51% до 85%
13,25%
13,75%
13,50%
14,00%
13,75%
14,25%
 
Процентные ставки для кредита в долларах США
от 15% до 30 %
10,00%
10,50%
10,25%
10,75%
10,75%
11,25%
от 31% до 50%
10,50%
11,00%
10,75%
11,25%
11,00%
11,50%
от 51% до 85%
10,75%
11,25%
11,00%
11,50%
11,25%
11,75
2.3. Анализ структуры и динамики кредитования в ЗАО КБ «Глобэкс»
Рассмотрим динамику количества юридических лиц, обслуживаемых в ЗАО КБ «Глобэкс».
Таблица 7.
Анализ динамики количества юридических лиц, обслуживаемых в ЗАО КБ «Глобэкс» (2004-2005 гг.).
Годы
Количество юридических лиц, чел.
Абсолютный Прирост; чел.
Темпы роста к предыдущему году, проц.
2004
2850
1152
168
2005
3525
675
124
Динамика изменений свидетельствует об увеличении обслуживания корпоративных клиентов в ЗАО КБ «Глобэкс». Так, в 2004 году их численность увеличилась на 1152 и составила 2850 организаций. За 2005она увеличилась на 675 и достигла 3525 предприятий и организаций.
Диаграмма 1.
Динамика численности юридических лиц обслуживаемых в ЗАО КБ «Глобэкс».
Таблица 8.
Анализ динамики ипотечного кредитования физических лиц, обслуживаемых в ЗАО КБ «Глобэкс» (2004-2005 гг).
годы
Количество физических лиц, чел.
Абсолютный прирост, тыс. р.
Темп роста к Предыдущему году, в процентах

2004
694779
5497
101
2005
706895
12116
102
Диаграмма .2.
Динамика изменений за последние годы свидетельствует об общем увеличении численности физических лиц, в ЗАО КБ «Глобэкс». Так, в 2004 году их количество увеличилось на 5497 и составило 694779 человек. За последний год количество физических лиц увеличилось на 12116 и достигло 706895 человек.
Незначительное изменение темпа роста свидетельствует о постоянном привлечении новых клиентов.
Таблица 9.
Динамика изменения денежных средств от кредитной деятельности в ЗАО КБ «Глобэкс» (01.11.2005г.- 01.11.2006г.), тыс.руб.
Данные на отчетную дату 01.11.2006 г
Данные на соответствующую отчетную дату прошлого года 01.11.2005г
Средства клиентов
32 717 127
23 169 967
По данной таблице видно, что увеличение на 9 547 160 руб.
2.4. Диагностика и оценка кредитоспособности заемщика
Под кредитоспособностью банковских клиентов следует понимать такое финансово-хозяйственное состояние заемщика, которое дает уверенность в эффективном использовании заемных средств, способность и готовность заемщика вернуть кредит в соответствии с условиями договора. Изучение банками разнообразных факторов, которые могут повлечь за собой непогашение кредитов, или, напротив, обеспечивают их своевременный возврат, составляют содержание банковского анализа кредитоспособности. (Коттер Р. 2002г.)
Анализ кредитоспособности заемщика, решает следующие вопросы:
1. Способен ли заемщик выполнить свои обязательства в срок?
2. Готов ли заемщик их исполнить?
Основная цель анализа кредитоспособности определить способность и готовность заемщика вернуть запрашиваемую ссуду в соответствии с условиями кредитного договора. Банк должен в каждом случае определить степень риска, который он готов взять на себя, и размер кредита, который может быть предоставлен в данных обстоятельствах.
Рассматривая кредитную заявку, служащие банка учитывают много факторов, а именно, например, для юридических лиц:
дееспособности Заемщика;
его репутация;
способности получать доход;
владение активами;
состояния экономической конъюнктуры.
Требования к заемщику (для юридических лиц):
- заемщик имеет действующий бизнес на территории присутствия банка, либо его филиалов не менее 2-х лет;
- заемщик, либо связанные с ним предприятия имеют положительную кредитную историю в КБ /другом банке (если не является клиентом банка), что подтверждается соответствующей справкой стороннего банка, справкой самого заемщика с подтверждающими документами;
-по счетам заемщика не установлена картотека №2.
Обеспечением кредита выступает залог недвижимости рыночной стоимостью не менее 100% суммы основного долга, прочие виды обеспечения в размере начисленных процентов за один год (при комплексном залоге). Общая сумма обеспечения, с учетом принятых понижающих коэффициентов, должна покрывать сумму основного долга и начисленных процентов за один год.
Срок рассмотрения заявки составляет 5 дней, после предоставления документов в полном объеме. С учетом того, что в качестве обеспечения выступает недвижимость, сроки оформления документов могут быть увеличены.
Кредит может быть предоставлен в виде долгосрочного кредита, либо в виде кредитной линии с выдачей траншами по дополнительным соглашениям. В случае предоставления кредитной линии, максимальный срок выборки траншей не может превышать 6 месяцев. Даты выдачи траншей, количество траншей в месяц согласовываются с заемщиком на этапе подготовки кредитного проекта и должны быть указаны в заключении кредитного эксперта. Порядок возврата основного долга определяется кредитным договором, дополнительным соглашением к договору. Аннуитетный график погашения, либо погашение равными частями, возможна отсрочка по уплате капитала до 6 месяцев.
Порядок уплаты процентов определяется кредитным договором, дополнительным соглашением к договору. Предпочтительнее – одновременно со сроком погашения капитала, определенным договором (дополнительным соглашением).
Оценка финансового состояния заемщика, формирование кредитного досье, сопровождение кредитных проектов и пр. осуществляется в соответствии с нормативной документацией банка, регламентирующей кредитную деятельность
Какие основные же условия выдвигает банк для получения кредит для физических лиц, рассмотрим:
Чтобы убедить банк, необходимо:
1. гражданство РФ;
2. заемщик должен быть в возрасте от 21 до 60 лет;
3. постоянная (некоторые банки соглашаются на временную) регистрация в регионе, в котором выдается кредит;
4. стаж более полугода на последнем месте работы;
5. ежемесячный доход, позволяющий обслуживать задолженность по кредиту (этот факт должна подтвердить справка из бухгалтерии по месту работы о средней зарплате). (см. приложение 1)
2.5. Обеспечение возврата кредита
2.5.1. Оценка кредитоспособности заемщика
Ипотечный жилищный кредит - это целевой потребительский кредит, предоставленный физическому лицу банком на срок от трех лет под залог кредитуемого жилого помещения, которое в данном случае выступает в качестве обеспечения обязательства заемщика по погашению кредита. При этом в процесс ипотечного жилищного на его различных этапах обычно вовлекаются и другие юридические лица.
Характерными особенностями ипотечного жилищного кредита являются: более продолжительный (в общем случае) период кредитования (на практике — до 25-30 лет);2
• более значительный (в среднем) размер кредитных средств, что обусловлено стоимостью кредитуемого товара - жилого помещения;
• предоставление кредитных средств под залог кредитуемого жилого помещения либо иное соответствующее обеспечение.
Организация ипотечного жилищного кредитования в ЗАО КБ «Глобэкс» включает несколько этапов, основное содержание которых и рассмотрим далее.
Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) потенциального заемщика.
Заемщик, обратившись в ЗАО КБ «Глобэкс» за ипотечным жилищным кредитом, должен получить всю необходимую информацию о потенциальном кредиторе и условиях кредитования, а также о своих правах и об обязанностях при заключении сделки по приобретению жилья (в общем случае - отдельной квартиры в многоквартирном жилом доме). ЗАО КБ «Глобэкс», как кредитор, в свою очередь, оценивает возможности потенциального заемщика по возвращению ипотечного жилищного кредита и с этой целью также получает - непосредственно от заемщика и другими законными способами (например, обратившись в Национальное бюро кредитных историй) - и изучает соответствующую информацию.
Этап 2. Андеррайтинг заемщика.
На этапе андеррайтинга в ЗАО КБ «Глобэкс» принимают решение о предоставлении (отказе в предоставлении) ипотечного жилищного кредита. Одновременно им определяются «рамочные» условия кредитного договора - в частности, максимальный размер кредита, срок, на который кредит может быть предоставлен, значение процентной ставки и др.
Решение принимается на основе углубленного анализа документированной информации о потенциальном заемщике. Примерный перечень документов, используемых банками при проведении процедуры андеррайтинга:
Примерный состав документов необходимых для проведения андерравйтинга потенциального заемщика о предоставление ипотечного кредита в ЗАО КБ «Глобэкс»
1. Копия паспорта (все страницы, включая пустые).
2. Копия трудовой книжки (все страницы), заверенная надлежащим образом, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов).
3.Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, заверенная надлежащим образом, либо справка о доходах по форме банка или предприятия за последние 6-12 месяцев.
4. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
5. Копия свидетельства о государственном пенсионном страховании.
6. Документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья потенциального заемщика: справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства.
7. Документы, характеризующие недвижимое и дорогостоящее имущество, находящееся в распоряжении потенциального заемщика.
8. Документы, характеризующие находящиеся в распоряжении потенциального заемщика иные (дополнительные) источники доходов.
9. Документы, характеризующие участие потенциального заемщика в юридическом лице, либо документы, характеризующие заемщика - предпринимателя без образования юридического лица.
10. Документы, подтверждающие исполнение потенциальным заемщиком обязательств по ранее предоставленным кредитам (в том числе неипотечным).
11. Документы, подтверждающие расходы потенциального заемщика.
12. В необходимых случаях - разрешительные документы на совершение сделки (заключение договора), например согласие супруга (супруги) потенциального заемщика.
Отметим, что наибольшее значение для принятия положительного решения о предоставлении ипотечного жилищного кредита обычно имеют:
1. законность, достаточность и стабильность дохода потенциального заемщика;
2. наличие у потенциального заемщика собственных средств для внесения первоначального взноса;
3. ликвидность предмета ипотеки, определяемая потребительской привлекательностью кредитуемого жилого помещения, его качественными характеристиками.
В случае принятия положительного решения банк формулирует основные условия кредитного договора и знакомит с заемщика. При согласии заемщика с предлагаемыми условиями кредитор приступает к подбору подходящего жилого помещения.
Этап 3. Подбор жилого помещения (например, квартиры), соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
Этап 4. Оценка жилого помещения - предмета жилищной ипотеки с целью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости).
Этап 5. Заключение договора купли-продажи жилого помещения и ипотечного кредитного договора.
Отметим также, что в договор жилищной ипотеки помимо рассмотренных ранее условий обычно включаются положения, определяющие:
1. порядок пользования заложенным жилым помещением;
2. требования по обеспечению сохранности предмета жилищной ипотеки;
3. требования по страхованию предмета жилищной ипотеки;
4. основания обращения взыскания на предмет жилищной ипотеки.
Таким образом, кредитуемое жилое помещение служит в качестве обеспечения кредита. Однако нахождение в залоге не является препятствием для владения заемщиком жилым помещением, приобретенным на кредитные средства.
Более того, по согласованию с банком заемщик может - на определенных договором условиях - пользоваться этим помещением в качестве жилья до полного погашения кредита (с временной регистрацией по данному адресу). Со своей стороны ЗАО КБ «Глобэкс» вправе, соглашаясь на пре­доставление заемщику возможности пользования жилым помещением (вселения в него), предварительно заручиться нотариально заве­ренным согласием заемщика (и, если требуется, совершеннолетних членов его семьи) на выселение из переданного в залог жилого помещения - в случае обращения на него взыскания (за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по погашению кредита).
В период действия кредитного договора находящееся в залоге жилое помещение по согласованию с банком может использоваться не только заемщиком и членами его семьи, но и, к примеру, нанимателями (для проживания). Переустройство заложенного жилого помещения до погашения ипотечного жилищного кредита не допускается.
Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.
Этап 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
Этап 8. Обслуживание банком ипотечного жилищного кредита в связи с поэтапным выполнением заемщиком принятых на себя обязательств.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору ипотечный жилищный кредит считается погашенным, а ипотека прекращается. О прекращении ипотеки в отношении жилого помещения делается соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке в ЗАО КБ «Глобэкс» обращают взыскание на заложенное жилое помещение в судебном или внесудебном порядке. Жилое помещение реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.
Требования к заемщику в ЗАО КБ «Глобэкс»
1. Российское гражданство, постоянная/временная регистрация в Москве или Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде и Нижегородской области, Новосибирске и Новосибирской области
2. Возраст заемщика не менее 21 года. При этом возраст заемщика на момент погашения кредита не должен превышать 55 лет для женщин, 60 лет для мужчин и 65 лет для индивидуальных предпринимателей
3. Постоянное место работы и общий трудовой стаж не менее 2-х лет.
4. Подтвержденный доход (справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка). Ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 40% чистого (после налогообложения) совокупного семейного дохода.
5. Отсутствие отрицательной кредитной истории.
6. Наличие собственных средств - не менее 15% оценочной стоимости недвижимости, передаваемой в залог (при покупке жилого помещения под залог приобретаемого жилья).
7. Если заемщик состоит в браке, то супруг/супруга должен/должна стать созаемщиком по кредиту, за исключением случаев, когда раздельный режим имущества супругов установлен брачным договором.
8. Страхование риска утраты и повреждения залога, утраты права собственности на предмет залога (квартиры, жилого дома) в страховой компании, аккредитованной ЗАО КБ «Глобэкс».
9. Страхование жизни и потери трудоспособности заемщика в страховой компании, аккредитованной ЗАО КБ «Глобэкс».
10. Оценка жилого помещения, передаваемого в залог, независимым оценщиком, одобренным и согласованным с ЗАО КБ «Глобэкс».
Требования к жилью, передаваемому в залог (Информация с официального сервера ЗАО КБ «Глобэкс»).
1. Жилое помещение, передаваемое в залог, должно находиться в населенном пункте, в котором заемщик имеет постоянную/временную регистрацию (Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Нижний Новгород и Нижегородская область, Новосибирск и Новосибирская область).
2. Дом, к котором находится квартира, передаваемая в залог, не должен относиться к ветхому жилью и не должен стоять в плане под снос. Квартира должна быть пригодна для проживания.
3. Жилое помещение, передаваемое в залог, не должно иметь (на момент передачи в залог и в течение срока действия кредитного договора) незарегистрированных (несанкционированных) перепланировок, переоборудования (переустройств).
4. Жилое помещение, передаваемое в залог, должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
Андеррайтинг потенциального заемщика в ЗАО КБ «Глобэкс»
В соответствии со сложившейся практикой банки всегда оповещают потенциальных заемщиков о принятом положительном решении, но далеко не всегда об отказе в предоставлении кредита (что, в общем, понятно).
Таблица 10.
Листок самооценки платежеспособности по состоянию на 01.09.2006 г.
№ п/п
Наименование показателя
Стоимостное выражение, руб.
Комментарий
1
Оценочная стоимость кредитуемой квартиры
1 800 000
Рассмотреть более дешевые варианты
2
Размер текущих накоплений
500 000
Рассмотреть возможность увеличения накоплений
3
Оценочная стоимость имеющейся квартиры
750 000
Учесть накладные расходы по реализации - до 50 000 руб.
4
Оценочная стоимость дорогостоящего имущества
100000
Вырученные от продажи деньги использовать как финансовый НЗ
5
Привлекаемые средства — помощь родственников
50000
Используются для оплаты расходов по оформлению кредита и сделки
6
Ссуда (субсидия) по месту работы
50000
Используются для возврата привлекаемых средств (п. 5)
7
Ориентировочный размер кредита (п. 1 - п. 2-4)
500 000
По текущему курсу -€14,2 тыс.
8
Размер прямого ежемесячного официального дохода
25000
До налогообложения
9
Размер дополнительного ежемесячного официального дохода
6000
Индивидуальная трудовая деятельность (аренда квартиры, субсидия, получаемая тестем, другое -указать конкретно)
10
Размер иных доходов (если таковые имеются)
-
-
11
Размер обязательных ежемесячных расходов, в том числе:
19500
12
Квартплата и коммунальные платежи
2500

13
Транспорт и связь
2000
Следует сократить вдвое
14
Страховка, погашение кредита за мебель
1500
Сохраняются на предстоящие 2 месяца
15
Питание, одежда, обувь
7500

16
Расходы на обучение детей
4500
1 0 месяцев в году
17
Расходы на медицину
1500

18
Ежемесячный «чистый» остаток (п. 8 + п. 9 - п. 11)
11 500

ЗАО КБ «Глобэкс» собственными силами и методами оценивает платежеспособность клиента, следует учесть, что продолжительность и «изощренность» этой процедуры во многом определяется размером запрашиваемого заемщиком кредита и сроком его предоставления.
С получением крупного потребительского кредита, на приобретение недвижимости, здесь риск банка существенно возрастает и соответственно процедура андеррайтинга проводится более тщательно, что, естественно, отражается и на ее сроках - в подобных случаях они могут исчисляться неделями.