Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

СОДЕРЖАНИЕ

Введение
1 Теоретические аспекты системы ипотечного кредитования в мировой банковской практике
1.1 Понятие и содержание системы ипотечного кредитования
1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
1.2.1 Немецкая модель ипотечного кредитования
1.2.2 Американская модель ипотечного кредитования
1.3 История развития ипотечного кредитования в России
1.4 Нормативное регулирование системы ипотечного кредитования
2 Развитие системы ипотечного кредитования на современном этапе
2.1 Общая ситуация на российском рынке ипотечного кредитования
2.2 Модели и инструменты системы ипотечного кредитования
2.3 Управление рисками в системе ипотечного кредитования
3 Практика реализации банковских программ ипотечного кредитования в г. Новосибирске
3.1 Оценка состояния рынка ипотечного кредитования в Новосибирске
3.2 Сравнительный анализ технологии ипотечного кредитования
3.3 Программы ипотечного кредитования ОАО КБ «Сибконтакт»
3.3.1 Ипотечное кредитование под залог имеющегося жилья по программе АИЖК
3.3.2 Ипотечное кредитование по программе «Мечта»
3.3.3 Ипотечное кредитование по программе «10-RU»
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

Федеральный закон «О кредитных историях»;
Указ Президента РФ «О жилищных кредитах»;
Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»;
Другие документы.
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жильё и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор41.
Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.
Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:
Содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредствам рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;
Привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
Содействие в повышении ликвидности банков путём перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
Предоставление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», состоящий из 14 глав, содержащих 79 статей. В данном законе:
Определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключённым и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечёт его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
Определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
Установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
Заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
Уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
Чётко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.
Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заёмщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими её высокими рисками. Речь идёт об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определённых стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.
Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и чётко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.
14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество, похожее на акционерное, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.
Например, имеется у банка на балансе портфель кредиторов в размере $100 млн. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продаёт ему свой портфель. Ипотечный агент становиться его балансодержателем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Под эти кредиты выпускается пул ипотечных облигаций и привлекаются деньги. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого - реестр ипотечных кредитов, а в пассивах - обязательства по ипотечным облигациям42.
Однако существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения инвесторов. Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска облигаций - одноразовый и многоразовый43.
Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.
Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.
Несмотря на то, что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива - Н17, Н18 и Н19, Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объёма эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объём привлечённых средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) - 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.
Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьёзные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна.
Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идёт как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования кредитных рисков и т.д.
3 Проблемы и перспективы реализации банковских программ ипотечного кредитования
3.1 Оценка состояния рынка ипотечного кредитования в г.Новосибирске (на примере банка ОАО КБ «Сибконтакт»)
С 2000 года новосибирские банки начали отрабатывать элементы ипотеки. В то время страна еще не отошла от последствий дефолта, поэтому говорить о долгосрочных кредитах на покупку жилья в России мало кто осмеливался.
Цель проекта состояла в том, чтобы построить собственную модель ипотечного кредитования для жителей Новосибирска и области, основанную на лучших мировых стандартах. Изучив богатый мировой опыт, инициаторы проекта взяли за основу американскую модель ипотеки. В мае 2001 года в Новосибирске был подписан первый за Уралом договор ипотечного кредитования на приобретение квартиры в рассрочку, где был прописан первый вариант стандартов ипотечного жилищного кредитования в России.
Этот документ насчитывал около двухсот страниц. Чтобы его подписать, заемщику пришлось представить 48(!) документов, начиная от справки из психоневродиспансера и заканчивая страховкой кредита. При этом заемщик должен был соответствовать многим требованиям. Например, он не мог быть семейным человеком, чтобы не возникло проблем с органами опеки. Банкиры понимали, насколько рискованным был проект, тем не менее, кредиты были предоставлены заемщикам сроком на пять-десять лет под 19% годовых44.
Всего за 2001 год банк выдал три кредита. Оформление каждого кредита заняло три месяца. Прежде чем была совершена сделка, инициаторам проекта пришлось идти в органы юстиции, к нотариусам, риэлтерам и отлаживать механизм взаимодействия со всеми участниками рынка.
Опыт показал, что основной проблемой для развития ипотеки остается поиск «длинных» денег.
Средняя ставка ипотечного кредита в Новосибирске сегодня составляет 12,78% годовых45.
Всего в Новосибирске в 2006 году было введено в эксплуатацию 5,3 млн. кв. м жилья, что на 20,4% больше, чем в 2005 году. Объем строительства жилья индивидуальными застройщиками увеличился на 26,8%.
Конкуренция на рынке ипотечных кредитов Новосибирска значительно выросла за последние 2 года. Кроме постоянного снижения ставок по ипотечным кредитам, банки заметно смягчили требования к пакету документов для получения кредитного решения по ипотеке. Многие банки принимают вместе со справками по форме 2-НДФЛ и справки по своей собственной форме, где Вы можете сами указать реальную сумму Вашего дохода.
Практически все ипотечные программы значительно уменьшили мораторий на частичное досрочное гашение кредита, а некоторые банки совсем отказались от него. Теперь появилась возможность погашать ипотечные кредиты досрочно без штрафных санкций. Стремясь занять более прочные позиции в секторе ипотечного кредитования в Новосибирске, банки снижают суммы первоначальных расходов на оформление ипотеки.
Сегодня на рынке жилищного ипотечного кредитования работают около 200 кредитных организаций. В прошлом году по данным Росрегистрации количество ипотечных сделок составило 4,6 тыс., а объем превысил $1 млрд. (из них примерно 1,5 тыс. пришлось на Москву). В этом году аналитики прогнозируют рост ипотечных сделок на 30-40% к количеству зарегистрированных в прошлом год. И все же, пока их общий объем не превышает 10 %, в то время как в развитых странах он держится на уровне 90%.
За 2006 год цены на рынке вторичного жилья Новосибирска увеличились на 50%, а средняя стоимость квадратного метра в данном сегменте рынка, составляет порядка 45 тыс. рублей. Причины роста цен эксперты видят в популяризации ипотечных кредитов и предсказывают, что если в 2007 году процентные ставки по ипотеке будут продолжать снижаться, это вызовет новый скачок цен46.
Стоимость квартир от 250 тысяч до 20 миллионов. На декабрь 2006 года новосибирские специалисты рынка недвижимости оценивают среднюю стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в сумму 38-50 тыс. рублей. Квадратный метр в 1-комнатных квартирах сегодня в среднем стоит порядка 48 тыс. рублей, в 2-комнатных - 42 тыс., в 3-комнатных - от 38 тыс. рублей. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья сегодня составляет 45 тыс. рублей (на первичном рынке - 32-35 тыс. рублей).
Дороже всего сегодня многокомнатные квартиры с качественной отделкой в центре города. Их цена сегодня превышает 8 млн рублей, подчас достигая 17,5 млн.
Минимальную сумму для приобретения недвижимости в Новосибирске эксперты оценивают в 250-420 тыс. рублей. Именно столько нужно покупателю, желающему инвестировать свои средства в недвижимость, но не имеющему средств на приобретение более комфортного жилья.
2006 год в первую очередь запомнился риэлтерам и ипотечным брокерам скачкообразным ростом спроса и цен. Спрос на вторичное жилье в течение 2006 года менялся от умеренного в первые месяцы, до острого к сентябрю. Если с января по апрель спрос на вторичное жилье существенно не повышался, то с мая он становится высоким, а с сентября - просто острым.
Причем если раньше рост цен был сезонным, то в 2006 году он был обусловлен появлением доступных схем кредитования и снижением ставок, что привело к большему количеству ипотечных сделок. Количество предложений по покупке квартиры с помощью ипотечных программ настолько выше, чем в прошлом году, что составляет 70-80% от общего объема сделок по готовому жилью.
Именно спрос стал причиной общего роста цен за 2006 год на 50% (в то время как рост цен за 2005 год составил всего порядка 15-20%). С осени риэлтеры отмечают столь стремительный рост цен на готовое жилье, что сегодня увеличение стоимости 1-комнатной квартиры достигает 50 тыс. рублей в неделю.
По данным аналитического агентства RID Analytics, в ноябре 2006 года цены на вторичное жилье, в Новосибирске выросли сразу на 8,4%, а средняя цена 1 кв. м достигла 40,4 тыс. рублей. Суммарный рост цен за четыре месяца (ноябрь по сравнению с июлем) составил 25%. Таким образом, по сравнению с декабрем 2005 года средняя цена в ноябре 2006 года выросла на 43%47.
При этом спрос на вторичном рынке жилья до сих пор превышает предложение.
Основной причиной скачкообразного повышения цен в 2006 году специалисты считают растущую популярность ипотечных кредитов (особенно когда речь идет о покупках без первоначального взноса или с низкими процентами), а также снижение подозрительности к этим схемам у продавцов жилья.
Рассмотрим основных участников ипотечного рынка и предлагаемые ими программы:
Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования.
Агентство действует в рамках Федеральной программы развития ипотечного кредитования с 2001 года. Программа финансируется на федеральном уровне, результаты работы показаны на рисунках Б.1,Б.2,Б.3,Б.4.
Основными функциями Агентства является48:
a) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
1) разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
2) оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
3) проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
4) осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
5) анализ деятельности банков, продающих кредиты;
б) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:
1) покупка ипотечных кредитов;
2) выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
3) выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;
в) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:
1) оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
2) осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
3) проведение семинаров, учебных курсов;
4) оказание консультативной помощи;
5) оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами
- Сибирский банк Сбербанка РФ49.
Активную позицию на рынке долгосрочного потребительского кредитования под покупку жилья занимает Сбербанк, который уже несколько лет выдает кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Сбербанк России предлагает новый вид кредита - кредит молодым семьям на приобретение и строительство объектов недвижимости - "Молодая семья".
Кредит "Молодая семья", предоставляется семьям, в которых один из супругов не достиг 30-летнего возраста, а также неполным семьям, в которых мать или отец не достигли 30-летнего возраста. Кредит является целевым и выдается только на приобретение и строительство объекта недвижимости. Базовый срок кредитования - 15 лет.
- ОАО КБ «Сибконтакт»50.
Новосибирский филиал ОАО КБ «Сибконтакт» предлагает гражданам РФ воспользоваться услугой ипотечного кредитования. Кредитование производится в рублях и долларах США. С помощью ипотечного кредита банка «Сибконтакт» можно приобрести квартиру на рынке готового и строящегося жилья. В целях максимального удовлетворения потребностей клиентов, в 2004 году банк «Сибконтакт» создал специализированный «Ипотечный Центр». Квалифицированный подход к клиентам и широкий спектр услуг, основа эффективной работы «Ипотечного Центра».
Сибирский Ипотечный Брокер – официальный партнер Новосибирского филиала ОАО КБ «Сибконтакт» на рынке купли/продажи жилья по системе ипотечного кредитования. Банк осуществляет ипотечное кредитование по нескольким программам, основными из которых являются программы по АИЖК, «Мечта» и «10- RU».
- Коммерческие банки.
Безусловно, главное звено в любой кредитной схеме - финансовая организация, выдающая кредит (чаще всего это банк). Сегодня в Новосибирске действует несколько банков, предоставляющих гражданам кредиты под залог на покупку жилья. В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования.
Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий, сопровождающих выдачу кредитов.