Обоснование управленческих решений на основе комплексного анализа девелоперской деятельности предприятия

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1. Роль, место и значение управления коммерческой недвижимостью в процессе предпринимательской деятельности
1.2. Экономические аспекты девелоперской деятельности
1.3. Правовые аспекты девелоперской деятельности
ГЛАВА 2. ОБОСНОВАНИЕ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ НА ОСНОВЕ ФИНАНСОВОЙ ОЦЕНКИ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Постановка задачи и описание исследуемых показателей
2.2. Методика расчета эффективности инвестиций при выборе концепции строительства ТРК
2.3. Анализ показателей финансовой оценки девелопмента коммерческой недвижимости
2.3.1. Анализ доходов от коммерческой недвижимости
2.3.2. Анализ производственных ресурсов
2.3.3. Динамика, структура и показатели эффективности оборотных средств
2.3.4. Анализ интегральных показателей коммерческой недвижимости
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ОЦЕНКИ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «ПИТЕРСТРОЙ»
3.1. Организационно-производственная структура ООО «ПитерСтрой»
3.2. Анализ рентабельности проекта и выводы по двум объектам ООО «ПитерСтрой»
3.3. Практические рекомендации по управлению объектами и оценка эффективности предполагаемых результатов
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Обоснование управленческих решений на основе комплексного анализа девелоперской деятельности предприятия

одного работающего (ГВ)
17.3
31.4
+14.06
17.7
31.6
+13.95
18.0
33.7
+15.68
одного рабочего (ГВ')
23.4
41.8
+18.38
23.8
42.1
+18.23
24.3
44.9
+20.60
Среднедневная выработка рабочего (ДВ). млн.руб
93.2
123.2
+30.03
95.0
123.0
+28.04
97.0
124.9
+27.90
Среднечасовая выработка рабочего (СВ). млн.руб
13.3
19.0
+5.73
13.6
19.8
+6.21
13.9
20.6
+6.72
Для оценки уровня производительности труда применяется система обобщающих, частных и вспомогательных показателей.
К обобщающим показателям относятся среднегодовая, среднедневная и среднечасовая выработка продукции на одного работающего в стоимостном выражении.
Частные показатели - это затраты времени на производство единицы продукции определенного вида в натуральном выражении за один человеко-день или человеко-час.
Вспомогательные показатели характеризуют затраты времени на выполнение единицы определенного вида работ или объем выполненных работ за единицу времени.
Можно видеть рост среднегодовой выработки на одного работающего, которая в 2006 году составила 31,4 млн. руб. на человека, в 2007 немного выросла - 31,6 млн. руб., а в 2008 году выросла достаточно серьезно, составив33,7 млн. руб. на человека.
Среднечасовая выработка устойчиво растет (интересно, а есть ли предел), а следовательно растет и ее вклад увеличение выработки среднегодовой. Так в 2006 году за счет среднечасовой выработки на одного рабочего плановый показатель был превышен на 9447,41 руб., в 2007 на 9936,87 руб., в 2008 на 11000,3 руб.
Далее произведем анализ и эффективность оборотных средств.
2.3.3. Динамика, структура и показатели эффективности оборотных средств
При управлении предприятием помимо основных технико – экономических показателей признаются следующие группы финансовых показателей:
1.Коэффициенты ликвидности
2.Коэффициенты деловой активности
3.Коэффициенты рентабельности
4.Коэффициенты платежеспособности или структуры капитала
5.Коэффициенты рыночной активности
Рассчитаем их для рассматриваемого предприятия ООО «ПитерСтрой» за 2008г.
Первая группа - коэффициенты ликвидности позволяют определить способность предприятия оплатить свои краткосрочные обязательства в течение отчетного периода (табл.2.7.)
Таблица 2.7
Коэффициенты ликвидности ООО «ПитерСтрой»
Показатель ликвидности
Расчет
Нормативный
2007
2008
1.Текущая (общая) ликвидность
Оборотные средства /
Краткосрочные обязательства
1-2
1,7
1,5
2.Срочная ликвидность
Денежные средства + краткосрочные финансовые вложения + Чистая дебиторская задолженность/Краткосрочные обязательства
0,7-0,8
1,75
1,5
3.Абсолютная ликвидность
Денежные средства /Краткосрочные обязательства
0,2 -0,25
0,04
0,05
4.Чистый оборотный капитал
Оборотные средства- Краткосрочные обязательства
21005
36657
Из таблицы видно, что общая ликвидность в 2007г. составила 1,7, в 2008г. – 1,5 что соответствует нормативному значению. Срочная ликвидность предприятия составила в 2007г. 1,75, в 2008г.-1,5, данный показатель по рассматриваемому предприятию оказался выше нормативного значения. Показатель абсолютной ликвидности составил в 2007г.0,04, а в 2008г.- 0,05, что выше нормативного значения.
Следующая группа показателей - коэффициенты деловой активности - позволяют проанализировать, насколько эффективно предприятие использует свои средства (таб. 2.8.) .
Таблица 2.8
Коэффициенты деловой активности ООО «ПитерСтрой»
Показатель деловой активности
Расчет
2007
2008
1.Оборачиваемость активов (раз)
Чистая выручка от реализации/ среднегодовая сумма активов
0,6
0,69
2.Оборачиваемость дебиторской задолженности (только по покупателям)
(дни)
365/Чистая выручка от реализации/Чистая среднегодовая дебиторская задолженность покупателей )
138,5
167,7
3.Оборачиваемость по кредиторской задолженности (только по поставщикам) (дни)
365/Себестоимость реализованной продукции / среднегодовая стоимость кредиторской задолженности поставщикам )
19,83
59,6
4.Оборачиваемость материально-производственных запасов
365/Себестоимость реализованной продукции/ среднегодовая стоимость материально-производственных запасов
30,5
18,4
5.Длительность операционного цикла
Оборачиваемость дебиторской задолженности в днях + Оборачиваемость материально-производственных запасов
169
186,1
Из таблицы 2.8. видно, что приток денежных средств от дебиторов более интенсивен, чем их отток кредиторам, то есть условия на которых предприятие получает поставки, несколько лучше, чем условия предоставляемые предприятием покупателям своей продукции В целом это положительно характеризует финансовое управление компанией.
Подтверждение тому данные по дебиторской и кредиторской задолженности общества. Так, дебиторская задолженность общества со стороны покупателей и заказчиков на 31.12.2008г. составила 64936 тыс.руб., а кредиторская задолженность общества поставщикам и подрядчикам составила 21493 тыс.руб.
Четвертая группа финансовых показателей - коэффициенты платежеспособности или структуры капитала - отражают способность предприятия погашать долгосрочную задолженность (табл. 2.9)
Таблица 2.9
Коэффициенты платежеспособности или структуры капитала ООО «ПитерСтрой»
Показатель структуры капитала
Расчет
нормативный
2007
2008
1.Коэффициент собственности
Собственный капитал/ Итог баланса
→ 1
83,2
65,6
2. Коэффициент финансовой зависимости
Заемный капитал/собственный капитал
→ 0
16,8
34,4
3. Коэффициент защищенности кредиторов
Чистая прибыль + расходы по выплате процентов + налоги на прибыль/расходы по выплате процентов
83,2
65,6
Из таблицы видно, что коэффициент собственности ООО «ПитерСтрой» в 2007г. составил 83,2%, а в 2008г. 65,6%, что характеризует достаточно стабильное финансовое положение предприятия. Однако данный показатель снижается, что должно заставить руководство предприятия задуматься.
Коэффициент финансовой зависимости показывает зависимость фирмы от внешних займов. Он не должен превышать 1, чем он выше, тем рискованнее для предприятия. По нашим расчетам, коэффициент финансовой зависимости ООО «ПК «ЭКО+»» в 2007г. составил 16,8% , а в 2008г. увеличился до 34,4%.
Пятая группа показателей - коэффициенты рыночной активности - включают в себя различные показатели, характеризующие стоимость и доходность акций компании, (табл.2.10).
Таблица 2.10
Коэффициенты рыночной активности ООО «ПитерСтрой»
Показатель рыночной активности
Расчет
2007
2008
1.Прибыльност одной акции
Чистая прибыль/число акций в обращении
65,78
38,13
2.Отношение цены и прибыли на одну акцию
Рыночная стоимость одной акции /чистая прибыль на одну акцию
.
-
3.Норма дивиденда на одну акцию
Дивиденд на одну акцию/ Рыночная стоимость одной акции
-
-
4.Доходность акции с учетом курсовой стоимости акции
{Сумма выплаченных дивидендов на одну акцию +(стоимость продажи акции- стоимость покупки акции}/ стоимость покупки акции
-
-
5.Балансовая стоимость акции
Стоимость собственного капитала/ число акций в обращении
3,86
4,52
6.Доля выплаченных дивидендов
Сумма выплаченных дивидендов/ Чистая прибыль
-
-
Таким образом, проведя анализ по основным финансовым показателям предприятия можно сделать вывод, что в целом управление предприятием в финансовой сфере является эффективным.
Так в целом финансовое положение предприятия стабильно, но все же, по расчетам, капитал используется организацией недостаточно эффективно.
2.3.4. Анализ интегральных показателей коммерческой недвижимости
Рассмотрим структуру эксплуатационных расходов ТРК «Северо-Восточный».
1.Расходы на приобретение земли (млн. руб.) :
Земля = 30 * 600 = 18 000 руб.
Стоимость перевода земель = 5 * 600 = 3 000 руб.
Итого с НДС (18%): 12 000 + 3 000 = 15 000 руб.
2.Освоение (млн. руб.)
2.1 Электроэнергия = 610 + 10 085 + 500 = 11 195 руб.
Итого: 11 195 руб.
Итого с НДС (18%): 13 210 руб.
2.2 Коммуникации:
Водоснабжение = 256 + 25 + 1 271 = 1 553 руб.
Газ = 820 руб.
Канализация = 68 + 1 271 = 1 339 руб.
Итого: 3 712 руб.
Итого с НДС (18%): 4 380 руб.
3.Технические расходы (млн. руб.)
Получение разрешения на строительство = 25 руб.
Итого затраты на землю, включая освоение (с НДС): 38 615 000 руб.
Стоимость метра земли с учётом освоения (с НДС): 64,36 руб.
4. Расходы на строительство.
Строительство гипермаркета происходит по схеме “Shell in core”. Это означает, что строительство производится на средства будущего покупателя и по завершении строительства он будет продан по заранее договоренной цене 1 300 руб. за м. кв.
Таблица 2.11
Расходы строительство (млн. руб.)
Стоимость за м. кв.
м. кв.
Итого
Итого с НДС
СТРОИТЕЛЬСТВО
Гипермаркет
830
20 000
16 609
19 598
устройство фундамента
4 885
5 764
возведение каркаса
3 713
4 381
устройство перекрытий
2 736
3 228
устройство наружных стен
2 149
2 536
устройство кровли
1 368
1 614
Наружная отделка
1 759
2 075
Здание 1
1 175
2 500
2 938
3 467
устройство фундамента
734
867
возведение каркаса
558
659
устройство перекрытий
411
659
окончание табл. 2.11
устройство наружных стен
323
381
устройство кровли
206
243
Наружная отделка
264
312
внутренняя отделка
441
520
Здание 2
1 175
2 500
2 938
3 467
Здание 3
1 175
2 500
2 938
3 467
Здание 4
1 175
2 500
2 938
3 467
Развязка
6 000
7 080
Итого затрат на строительство
37 290
40 546
4. Расходы на строительство (млн. руб.)
4.1 Строительство развязки = 6 000 руб.
Итого с НДС (18%): 7 080 руб.
4.2 Строительство гипермаркета = 830 * 20 000 = 16 609 руб.
Итого с НДС (18%): 19 598 руб.
4.3 Строительство Галереи = 1 175 * 10 000 = 11 750 руб.
Итого с НДС (18%): 13 865 руб.
Итого затраты на строительство (с НДС): 40 546 000 руб.
Итого затрат на строительство собственных средств (с НДС): 20 948 000 руб.
Источники финансирования проекта
Собственные средства
50 000 000(бюджет) + 19 598 000(деньги на строительство гипермаркета) = 69 598 000 руб.
Привлекаемые средства:
Кредит 1 – 9 563 000 руб. под 10% годовых

Таблица 2.12
Выплата кредита (млн. руб.)
 
2009год
Привлечение кредита
9 563
Выплата основной суммы кредита
9 563
Выплата процентов
956,3
Остаток кредита
-
Предполагаемый доход от аренды
4 375
Предполагаемый доход от продажи гипермаркета
26 000
Остаток денежных средств
19 855,7
Затраты на привлечение и обслуживание кредита: 956 300 руб.
Таблица 2.13
Расходы на реализацию проекта (млн. руб.)
2008год
2009год
 
I
II
III
IV
I
II
III
Расходы
 
 
 
 
 
 
 
Земля
-21 000
 
 
 
 
 
 
Освоение
-4000
-9000
-4616
 
 
 
 
Строительство
 
 
 
 
 
 
 
Гипермаркет
 
 
 
 
 
 
 
Здание 1
 
 
 
-1525,48
-970,76
-970,76
 
Здание 2
 
 
 
-1525,48
-970,76
-970,76
 
Здание 3
 
 
 
 
-1525,48
-970,76
-970,76
Здание 4
 
 
 
 
-1525,48
-970,76
-970,76
Развязка
 
 
 
 
 
-4000
-3080
% по кредиту
 
 
 
 
 
 
-956,3
Итого
 
 
 
-41 667
 
 
-60 520
Совокупные затраты собственных средств: 60 520 000 руб.
Совокупные затраты: 80 117 300 руб.
Далее рассмотрим показатели ТРК «Северный Молл». Расходы на приобретение и освоение земельного участка.
Таблица 2.14
Расходы на приобретение и освоение земельного участка (млн. руб.)
 
Стоимость за м. кв.
м. кв.
Итого
Итого с НДС
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Земля
30
500 000
15 000
15 000
ОСВОЕНИЕ
Электроэнергия
7 800
9 204
Инженерные сети
2 799
3 303
Коммуникации
3 824
4 512
ТЕХНИЧЕСКИЕ РАСХОДЫ
Получение разрешений на строительство
27
27
Управление проектом
1 818
2 145
Технические консультации
156
184
Итого затраты на землю, включая освоение
29 131
34 375
Итого стоимость метра земли с учетом коммуникаций
49,89
68,75
1.Расходы на приобретение земли (млн. руб.) :
Земля = 30 * 500 = 15 000 руб.
Итого с НДС: 15 000 руб.
2.Освоение (млн. руб. )
2.1 Электроэнергия = 7 800 руб.
Итого с НДС (18%): 9 204 руб.
2.2 Инженерные сети = 2 799 руб.
Итого с НДС (18%): 3 303 руб.
2.3 Коммуникации = 3 824 руб.
Итого с НДС (18%): 4 512 руб.
3.Технические расходы (млн. руб.):
3.1 Получение разрешений на строительство = 27 руб.
Итого с НДС (18%): 27 руб.
3.2 Управление проектом = 1 818 руб.
Итого с НДС (18%): 2 145 руб.
3.3 Технические консультации = 156 руб.
Итого с НДС (18%): 184 руб.
Итого затраты на землю, включая освоение (с НДС): 34 375 000 руб.
Стоимость метра земли с учётом коммуникаций (с НДС): 68,75 руб.
Таблица 2.15
Расходы на строительство (млн. руб.)
 
Стоимость за м. кв.
м. кв.
Итого
Итого с НДС
СТРОИТЕЛЬСТВО
Гипермаркет
1 091
15 978
14 776
17 435
устройство фундамента
3 694
4 359
возведение каркаса
2 807
3 312
устройство перекрытий
2 069
2 441
устройство наружных стен
1 625
1 917
устройство кровли
1 034
1 220
Наружная отделка
1 330
1 569
внутренняя отделка
2 216
2 615
Галерея
1 642
10 323
14 369
16 951
устройство фундамента
3 592
4 238
возведение каркаса
2 730
3 221
устройство перекрытий
2 012
2 373
устройство наружных стен
1 581
1 865
устройство кровли
1 006
1 187
Наружная отделка
1 293
1 526
внутренняя отделка
2 155
2 543
Развязка
1 120
1 322
Итого затрат на строительство
30 261
35 708
4. Расходы на строительство (млн. руб.)
4.1 Строительство Гипермаркета = 924,77 * 15 978 = 14 776 руб.
Итого с НДС (18%): 17 435 руб.
4.2 Строительство Галереи = 1 392 * 10 323 = 14 369 руб.
Итого с НДС (18%): 16 951 руб.
4.3 Развязка = 1 120 руб.
Итого с НДС (18%): 1 322 руб.
Итого затраты на строительство (с НДС): 35 708 000 руб.
Итого затрат на реализацию проекта (с НДС): 70 083 000 руб.
Источники финансирования проекта
Собственные средства = 50 000 000 руб.
Привлекаемые средства:
Кредит – 20 083 000 руб. под 10% годовых
Таблица 2.16
Затраты на привлечение и обслуживание кредита (млн. руб.)
 
2009год
Привлечение кредита
20 083
Выплата основной суммы кредита
20 083
Выплата процентов
2 008,3
Остаток кредита
-
Предполагаемый доход от аренды
3 524
Предполагаемый доход от продажи гипермаркета
21 570,3
Остаток денежных средств
1 487,3
Затраты на привлечение и обслуживание кредита: 2 008 300 руб.
Таблица 2.17
Расходы на реализацию проекта (млн. руб.)
 
2007год
2008год
 
I
II
III
IV
I
II
III
Расходы
 
 
 
 
 
 
 
Земля
-15 000
 
 
 
 
 
 
Освоение
-7 815
-9 204
-2 356
 
 
 
 
Строительство
 
 
 
 
 
 
 
Гипермаркет
 
 
 
-7 671
-4 882
-4 882
 
Галерея
 
 
 
 
-7 458
-4 746
-4 746
Развязка
 
 
 
 
 
 
-1 322
% по кредиту
 
 
 
 
 
 
-2 008
Итого
 
 
 
-42 046
 
 
-72 091
Совокупные затраты: 72 091 130 руб.
На основе проведенного анализа можно сделать вывод, что по совокупным затратам проект ТРК «Северный мол» примерно на 8 млн. рублей требует меньше затрат, чем ТРК «Северо-Восточный».
Таким образом, проведенные расчеты позволяют сделать вывод, что современные тенденции развития рынка торговой недвижимости Санкт - Петербурга говорят об увеличении площадей возводимых объектов, повышении их качества, разнообразии применяемых архитектурных решений и концепций строительства.
Предприятие имея коммерческую недвижимость стремиться повысить реальный доход от её использования. При этом имеется несколько вариантов концепции развития, нужно выбрать наиболее эффективный с точки зрения финансовых показателей.
Для расчета эффективности инвестиций при выборе концепции ТРК рассматриваются 2 проекта:
1. проект ТРК “Северо-Восточный”;
2. проект ТРК “Северный Молл”.
Проект ТРК «Северо-Восточный» принесет на 851 тыс. рублей дохода с аренды больше, чем проект ТРК «Северный Молл».
Цена продажи ТРК «Северный Молл» на 7091,7 тыс. рублей меньше, чем ТРК «Северо-Восточный».
Таким образом, реализация проекта ТРК «Северо-Восточный» по доходу принесет большую финансовую отдачу.
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ОЦЕНКИ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «ПИТЕРСТРОЙ»
3.1. Организационно-производственная структура ООО «ПитерСтрой»
Общество с ограниченной ответственностью «ПитерСтрой» (является юридическим лицом - коммерческой организацией, Уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров, созданным в целях извлечения прибыли. Общество создано на основе добровольного соглашения лиц.)
Общество действует на основании Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», иного действующего законодательства, устава, учредительного договора от «11» апреля 2008 года.
Место нахождения Общества Россия, город Санкт-Петербург, улица Кантемировская, дом 33, литер А, помещение 9Н.
ООО «Питерстрой» осуществляет следующие виды деятельности:
осуществление полного комплекса строительных, строительно-монтажных, ремонтных, ремонтно-реставрационных, пуско-наладочных, отделочных и специально-строительных работ.
Строительство, эксплуатация и ремонт зданий и сооружений промышленного, жилищного, складского, транспортного, энергетического и иного назначения.
выполнение функций заказчика и генерального подрядчика;
осуществление технического надзора за строительно-монтажными работами, инжиниринговая деятельность;
эксплуатация зданий и сооружений жилищного, промышленного, хозяйственного, транспортного, энергетического и иного назначения;
проектирование ремонтных, ремонтно-строительных, ремонтно-реставрационных, строительных, специальных работ;
осуществление ремонтных, очистных, сервисных и строительно-монтажных работ в сфере жилищно-коммунального хозяйства и жилищного строительства.
разработка и производство новых строительных материалов;
разработка конструкторской и технической документации. Ремонтные, сервисные и эксплуатационные работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
производство и реализация мебели и других изделий из дерева, включая предметы интерьера, деревянные конструкции, садовые домики.
разработка и производство различных видов строительных материалов.
В ООО компания «ПитерСтрой» имеется пять отделов:
коммерческий отдел;
бухгалтерский отдел;
сметно - проектный
строительный отдел;
гараж.
Наглядное изображение организационной структуры компании представлено на рис. 3.1.
Генеральный директор