Земельные сервитуры

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТОВ
ГЛАВА 2 ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВИТУТА И ИХ ВИДЫ
ГЛАВА 3 ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТОВ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Земельные сервитуры

ГЛАВА 2 ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВИТУТА И ИХ ВИДЫ
В ст. 274 ГК РФ под сервитутом понимается право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Аналогичное определение дано и в ЗК РФ. Однако в отличие от римского права в современном российском законодательстве отсутствует единый перечень сервитутных прав. Поскольку согласно ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре и иные сервитуты в соответствии с гражданским законодательством. Поэтому указанный недостаток приходится восполнять путем доктринального толкования соответствующих норм, а этот путь не оптимален, так как почти у каждого ученого, который занимается данной проблематикой, сложилось свое видение этой проблемы 1.
В ст. 23 ЗК РФ сервитуты подразделяются на частные и публичные. Частныйсервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка в соответствии с гражданским законодательством. Частный сервитут может быть установлен в интересах не только собственника земельного участка, но и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или пользования. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для: 1) проведения дренажных работ на земельном участке; 2) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 3) прохода или проезда через земельный участок; 4) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 5) забора воды и водопоя скота; 6) прогона скота через земельный участок; 7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких участков в пределах земель лесного фонда; 8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательных, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе.
В комментариях к законодательству есть высказывания, что ЗК РФ (п. 3 ст. 23) установил исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты1. С этим вряд ли можно согласиться, так как действующее федеральное законодательство предусматривает возможность установления публичных сервитутов и в других случаях. Наиболее полно вопрос об установлении сервитутов урегулирован в градостроительном законодательстве. Статья 64 Градостроительного кодекса РФ предусматривает следующие виды частных градостроительных сервитутов: а) право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур; б) право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен; в) право прохода, проезда через (соседний) земельный участок; г) право применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; д) право эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки. Следует отметить, что, как и в ГК РФ, перечень сервитутов, предусмотренных в Градостроительном кодексе, также является открытым, поскольку согласно п. 3 ст. 64 частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться для обеспечения и "других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута".
Отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользование которого устанавливается сервитут. В связи с этим в юридической литературе неоднократно высказывалось мнение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют "пределы прав публичных и частных собственников соответствующих недвижимостей"1. Кроме того, из анализа Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 2, можно сделать вывод о том, что в силу неопределенности правообладателей публичный сервитут может быть зарегистрирован не в качестве ограниченного вещного права, а как ограничение права собственности на объект недвижимого имущества. Следовательно, ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, публичные сервитуты не имеют. Но как бы там ни было, с позицией законодателя в этом вопросе приходится считаться. Такая же точка зрения законодателя разделяется и рядом современных авторов, занимающихся исследованием сервитутного права 3.
Впрочем, нельзя исключать и то обстоятельство, что публичный сервитут надо рассматривать не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные объекты и ресурсы. Граждане, проживающие на данной территории, и их будущие поколения в силу естественно-исторического права (по праву рождения) являются подлинными собственниками земли и других природных объектов в местах своего проживания, поскольку природные объекты не созданы человеком, а даны всем людям как естественная основа их жизни и деятельности, что юридически подтверждено Конституцией РФ (п. 1 ст. 9).
Следует отметить и то, что характер правоотношений, возникающих при установлении публичного сервитута, имеет определенное сходство с правоотношениями по поводу установления ограничений прав на землю. Так, ограничения прав лиц, использующих земельные участки, также устанавливаются на основании требований, предусмотренных законодательством. Однако существуют и различия. При установлении публичного сервитута по требованию лица, в отношении земельного участка которого установлен сервитут, возможно изъятие этого участка, возмещение ему причиненных убытков и иные правовые последствия. Земельное законодательство допускает при определенных обстоятельствах, к которым относятся существенные затруднения в использовании земельного участка, обремененного сервитутом, выплату лицу, чей участок обременен, соразмерной платы. При установлении ограничений на землю никакого взимания платы не предусмотрено.
Публичный и частный сервитут может быть срочным или постоянным, т.е. устанавливаться на определенный срок либо без указания определенного срока. Основания установления и прекращения сервитутов определены как гражданским, так и другими законодательствами, хотя и далеко не исчерпывающим образом. И на публичные, и на частные сервитуты распространяется норма ст. 275 ГК РФ о том, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками земельного участка, для удовлетворения потребностей которого сервитут установлен. Сервитуты, как и все другие права на землю, подлежат государственной регистрации и вступают в силу после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГЛАВА 3 ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТОВ
Прекращение частного сервитута урегулировано ст. 276 ГК. Однако эта статья упоминает только о собственниках земельного участка, обремененного сервитутом, тогда как по земельному законодательству сервитут может быть установлен для земельного участка, используемого на любом праве. Видимо, норму п. 1 комментируемой статьи следует толковать так, что правила гражданского законодательства распространяются на все случаи частных сервитутов земельных участков.
Частный сервитут может быть прекращен из-за отпадения оснований, по которым он был установлен, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Аналогичное основание предусмотрено ЗК и для прекращения публичного сервитута. Но если частный сервитут в этом случае просто прекращается по требованию собственника, владельца, пользователя земельного участка, то для отмены публичного сервитута необходимо принятие соответствующего акта, поскольку устанавливается публичный сервитут в соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК, законом или иным нормативным правовым актом.
В соответствии со ст. 276 ГК в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Такая ситуация может сложиться, когда, например, сельскохозяйственная организация пользуется правом прогона скота через соседний участок, принадлежащий фермеру (частный сервитут), и в связи с постоянной потравой посевов этим скотом фермер не может выращивать необходимые ему сельскохозяйственные культуры.
Если же к невозможности использования земельного участка привело установление публичного сервитута, действует п. 7 ст. 23 ЗК, в силу которой собственник, землевладелец и землепользователь вправе требовать изъятия (выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков либо предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
В ст. 48 ЗК РФ не указано такое основание прекращения сервитута, как истечение срока, на который он устанавливался. Но так как ст. 23 (п. 4) ЗК предусматривает возможность установления срочных сервитутов, такие сервитуты, естественно, по окончании соответствующего срока прекращаются.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Современные земельные отношения требуют более четкой регламентации правового режима земельных сервитутов. В противном случае их юридическое существование ставится под угрозу. За последние 6 лет, во многих субъектах РФ не было зарегистрировано ни одного сервитута. Сложившаяся ситуация может объясняться либо отсутствием потребности в установлении сервитутов, то есть собственники, землепользователи, землевладельцы находят иные способы оформления своих отношений (например, путем оформления аренды или достижением устной договоренности) и не знают либо не хотят пользоваться сервитутом. Возможно, нечеткость правового регулирования и вытекающие сложности его оформления сдерживают процесс внедрения сервитутов в земельные правоотношения.
Необходимо сделать открытым перечень публичных сервитутов. Ликвидировать условие о проведении общественных слушаний как заранее невыполнимую задачу. Предусмотреть порядок государственной регистрации сервитута, как и иных вещных прав, путем внесения записи в подраздел II-1 ЕГРП с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Установить право требования платы за установленный публичный сервитут во всех случаях, когда это необходимо, по аналогии с частным сервитутом.
Нет четкого понимания и правового регулирования на сегодняшний день случаев возникновения сервитута в соответствии со ст. 340, 553 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, когда речь идет об ограниченном праве пользования земельным участком собственником здания, сооружения находящегося на этом земельном участке.
Представляется неверной позиция о наличии в таком случае именно сервитута, речь должна идти об обязательственном праве, не предусмотренном нормами ГК РФ, но и не противоречащим ему. Данная позиция уже подтверждена судебной практикой. Такое ограниченное пользование должно возникать не на основании закона, а в силу договора между собственником здания и земельного участка (а иногда еще и арендатором земельного участка), содержащего условия ограничения пользования земельным участком. Государственной регистрации такой договор может подлежать по аналогии с договором аренды (конечно, в случае если в ГК РФ будут внесены соответствующие нормы о необходимости такой регистрации).
Толкование Законом сервитута как обременения права собственности, отличное от его толкования в качестве вещного права в ГК РФ, неразрешенность этой ситуации в нормах ЗК РФ, регулирование публичного и частного земельных сервитутов разными нормативными актами (ЗК РФ И ГК РФ), несовершенство юридических моделей такого регулирования не позволяют формироваться правоприменительной практике указанных норм и отрицают существование сервитутов в земельных отношениях.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Законы и нормативно правовые акты
1. КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета, N 237, 25.12.1993.
2. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2006) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)(ред. от 27.07.2006) // Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.