Особенности продажи жилых помещений в Российском Гражданском праве.

ОГЛАВЛЕНИЕ


Введение
Глава 1.Понятие и предмет договора купли-продажи жилой недвижимости
1.1Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости
1.2Жилая недвижимость как объект отношений купли-продажи
Глава 2. Содержание договора купли-продажи жилой недвижимости
2.1 Предмет и цена договора купли-продажи жилой недвижимости
2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилой недвижимости
Глава 3. Порядок заключения договора купли-продажи жилой недвижимости
3.1 Форма договора купли-продажи жилой недвижимости
3.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости
Заключение
Список нормативных правовых актов и литературы

Особенности продажи жилых помещений в Российском Гражданском праве.

Однако с этим связан целый ряд проблем.
По общему правилу при расторжении договора купли-продажи покупатель обязан вернуть объект недвижимости продавцу, а продавец - денежные средства покупателю. Однако доказать передачу денег при приобретении объекта недвижимости сверх суммы, указанной в договоре, довольно затруднительно.
Если в договор купли-продажи включена статья о штрафных санкциях для продавца, в случае расторжения договора по его вине сумма штрафных санкций может быть равна разнице между фактически оплаченной суммой и суммой по договору.
Недостатками такого варианта является следующее:
- возврат денежных средств возможен только при расторжении договора купли-продажи, который прошел государственную регистрацию;
- при расторжении договора купли-продажи покупатель имеет право требовать от продавца возврата только уплаченной суммы по договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и возмещения убытков, причиненных при расторжении договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ), но никак не выплаты неустойки в связи с ненадлежащим исполнением продавцом своих обязательств. При возмещении убытков также проблематичен возврат фактически оплаченной суммы, так как убытки могут заключаться только в росте цен на объект недвижимости, что необходимо доказать.
При заключении сделки купли-продажи при передаче денег покупатель может выдать продавцу две расписки:
- одну - на сумму, зафиксированную в договоре;
- другую - на сумму разницы между фактически оплаченной суммой и суммой по договору.
В этом случае при признании договора купли-продажи недействительным вторая расписка может быть признана судом как договор займа. Вторая расписка свидетельствует о передаче денег покупателем продавцу сверх суммы, указанной в договоре. В случае судебного иска такая расписка может быть оценена судом как заем или неосновательное обогащение. Если суд признает разницу сумм неосновательным обогащением, она может быть признана как полученная продавцом без установленных законом оснований. Однако следует заметить: покупатель, передавая деньги по второй расписке, должен был знать об отсутствии обязательства оплачивать большую сумму, чем та, что указана в договоре. Кроме того, продавец должен быть знаком с основаниями пункта 4 ст. 1109 ГК РФ, по которым он может не возвращать покупателю сумму по второй расписке. Вторая расписка является доказательством того, что продавец знает о фактической рыночной цене продаваемого объекта недвижимости. Соглашаясь на вторую расписку, он фактически занижает налогооблагаемую базу по сделке, а это может привести к наложению на него юридической ответственности68.
При совершении сделки купли-продажи жилого помещения иногда вносится задаток.
В соответствии с пунктом 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Назначение задатка состоит в обеспечении исполнения обязательств по основному договору.
Задаток как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную. Соглашение о задатке должно иметь письменную форму, причем в таком соглашении передаваемая денежная сумма должна именоваться задатком. Если это требование не соблюдено, речь может идти только об авансе, выполняющем исключительно платежную функцию.
Буквальное толкование приведенной нормы закона позволяет определить, что в качестве задатка могут быть только денежные средства и что задаток обеспечивает обязательства, возникшие из договора69.
Как уже упоминалось, договор купли-продажи жилого помещения в соответствии с пунктом 1 ст. 164 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. До этого каких-либо обязательств, связанных с исполнением договора, у сторон не существует. По этой причине соглашение о задатке в обеспечение денежных обязательств, вытекающих из договора купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты), может вступить в силу и быть практически реализовано не ранее момента государственной регистрации основного договора купли-продажи.
Если покупатель дает задаток в обеспечение незаключенного договора, то в случае его неисполнения денежные средства не подлежат возврату стороне, выдавшей их, независимо от причин отсутствия исполнения. Если покупатель дает задаток в обеспечение незарегистрированного договора купли-продажи недвижимости, то не должны применяться нормы статьи 381 ГК РФ. Если за неисполнение договора ответственна сторона, дающая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Денежная сумма, передаваемая одной стороне другой в качестве задатка, может выступать как обеспечение обязательства по предварительному договору купли-продажи. В этом случае в договоре необходимо определить порядок использования денежных средств, передаваемых одной стороне другой в качестве задатка. В частности, стороны могут договориться о том, что в обеспечение исполнения обязательства заключить договор купли-продажи будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая после заключения основного договора будет зачтена в счет причитающейся с покупателя оплаты.
В соответствии со статьей 381 ГК РФ в случае неисполнения предварительного договора (отказ от заключения основного договора в силу ряда причин) в предварительном договоре также необходимо указать правила возвращения задатка.
Обычно в предварительном договоре оговаривается срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. В предварительном договоре может быть предусмотрено следующее: если в установленный срок основной договор не заключен, задаток должен быть возвращен выдавшей его стороне.
В предварительном договоре может быть также предусмотрено, что после заключения основного договора купли-продажи и его государственной регистрации задаток прекращает выполнять свою обеспечительную функцию и может быть зачтен при оплате объекта недвижимости (квартиры, комнаты) по основному договору.
В соответствии с пунктом 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке и предварительный договор должны быть заключены в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет ничтожность сделки.
К сожалению, даже правильное оформление документов не может дать полной гарантии покупателю, что задаток будет зачтен при оплате по основному договору. В этом случае надо исходить из действующей на практике суммы задатка. Если продавец требует большую сумму задатка, чем обычно принято при совершении таких сделок, покупателю надо быть крайне осторожным и постараться снизить сумму задатка до величины, обычной при совершении сделок такого рода70.
Также следует помнить, что у продавца квартиры не всегда есть право требовать от покупателя квартиры возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Так, «…К. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате, ссылаясь на то, что являлся собственником квартиры <...>. 23 ноября 2004 г. между ним и С. (впоследствии в связи с заключением брака изменившей фамилию на К.С.) был заключен договор купли-продажи данной квартиры. Согласно условиям договора стоимость квартиры определена в 600000 руб. Ответчица обязалась выплатить истцу названную сумму после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в течение дня. До настоящего времени ответчицей не исполнено обязательство по выплате суммы в размере 600000 руб., передача квартиры по передаточному акту не состоялась. К. неоднократно обращался к ответчице по вопросу расторжения указанного договора, однако она уклонилась от подписания соответствующего соглашения. В связи с этим К. ставится вопрос о расторжении договора, заключенного с ответчицей и о возврате квартиры…
Заключенный между К. и С. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции от 23 мая 2006 г. пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры…»71.
В некоторых случаях при разрешении споров, касающихся договоров купли-продажи недвижимости, суды оценивают факт неуплаты покупателем цены по такому договору в качестве существенного условия. По одному из дел ответчик считал, что норма п. 2 ст. 450 ГК РФ не подлежала применению по делу, поскольку регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишала стороны договора купли-продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. В качестве правового обоснования этого довода ответчик ссылался на п. 3 ст. 486 ГК РФ, который, по его мнению, предоставляет продавцу лишь право потребовать оплаты товара и уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов, если товар не оплачен покупателем. Такой же вывод, как полагает ответчик, следует и из содержания п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №872, поскольку возможность расторжения договора после регистрации перехода права собственности связывается в указанном Постановлении со случаями, когда она предусмотрена законом или договором.
В этой связи хотим обратить внимание на достаточно удобную и «нерискованную» для обеих сторон договора форму расчетов - расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств.
Рассмотренная форма расчетов очень удобна тем, что значительно минимизируются риски для обеих сторон договора. Продавец уверен в том, что он гарантированно получит денежные средства при выполнении необходимого условия - государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель, в свою очередь, уверен в том, что он окончательно расстанется с денежными средствами только в том случае, если договор купли-продажи успешно пройдет государственную регистрацию.
Услуги банковской ячейки предоставляют большинство банков. Плата за данные услуги незначительна в сравнении с достигаемыми гарантиями.
Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.
Итак, «расчеты через банковскую ячейку - дополнительная гарантия безопасности покупателя. Передачу денег следует оформить таким образом, чтобы продавец смог получить всю сумму только после регистрации договора…»73.
Итак, существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.
Предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть строго определен в соответствии с требованиями, предъявляемыми ст. 554 ГК РФ - в договоре купли-продажи жилой недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Также договор о продаже жилых помещений должен содержать точное указание о цене.
2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилой недвижимости
В качестве сторон по рассматриваемому договору могут выступать как граждане, так и органы местного самоуправления, юридические лица. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи является собственник жилого помещения.
Как было отмечено выше, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.
Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену. Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты.
Общее правило для купли-продажи, предусмотренное п. 1 ст. 463 ГК РФ, устанавливает возможность покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи в ответ на отказ продавца передать покупателю проданный товар. В договоре купли-продажи недвижимости этому правилу соответствует положение абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которому уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Обращает на себя внимание акцент законодателя на необходимость подписания сторонами договора продажи недвижимости передаточного акта или иного документа о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Отказ от передачи имущества при продаже недвижимости, таким образом, приобретает форму уклонения от подписания документа о передаче имущества. Важно, что этот отказ не есть односторонний отказ от исполнения договора в смысле п. 3 ст. 450 ГК РФ, и он не должен квалифицироваться в качестве основания расторжения договора продажи недвижимости.
Отказ от передачи материального объекта договора купли-продажи по смыслу п. 1 ст. 463 ГК РФ представляет собой нарушение договора, а не правомерное действие по отказу от исполнения договора. Именно поэтому в качестве меры защиты эта норма предусматривает возможность применения меры оперативного воздействия на нарушителя в виде расторжения договора в одностороннем порядке покупателем. Однако такое действие не приведет покупателя к достижению цели, к которой он стремился при заключении договора, - приобретение товара (имущества). Поэтому, кроме того, закон предоставляет покупателю возможность выбрать иной способ воздействия на нарушителя: требовать отобрания не переданной вещи у должника (продавца) и получения ее в свое владение на предусмотренных обязательством условиях (п. 2 ст. 463 ГК РФ и ст. 398 ГК РФ). Однако это право не есть право на односторонние действия как в случае одностороннего отказа от исполнения договора, а по своей правовой природе представляет собой право требования, реализуемое на основании решения суда в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Требование о получении вещи может быть также заменено требованием о возмещении убытков (абз. 2 ст. 398 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости уклонение от подписания документа о передаче также носит характер нарушения договора и не является правом на односторонний отказ от исполнения договора, которое может быть реализовано любой из его сторон. Это положение подтверждается юридико-технической квалификацией законодателем действия, которое называется уклонением: абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ устанавливает, что уклонение есть отказ от исполнения обязанности, но не обязательства. Отказ от исполнения обязанности (уклонение от исполнения обязанности) есть неправомерное деяние - нарушение условий договора, в то время как отказ от исполнения обязательства по смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ, наоборот, есть действие правомерное, установленное в качестве исключения из общего правила о невозможности одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).
С правом покупателя требовать исполнения обязанности в натуре на основании п. 1 ст. 463 ГК РФ корреспондирует право продавца требовать принятия товара покупателем и соответствующее ему право отказа от исполнения договора в случае неисполнения покупателем этой обязанности (п. 3 ст. 484 ГК РФ). Е.Е. Богданова усматривает дисгармонию (дисбаланс) в средствах защиты продавца и покупателя, поскольку, по ее мнению, в случае отказа продавца от передачи товара покупателю последний не вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства в натуре (ст. 463 ГК РФ)74. Однако п. 2 ст. 463 ГК РФ как раз предоставляет покупателю право в судебном порядке требовать отобрания вещи, на которую он претендует по условиям договора купли-продажи в силу отсылочной нормы в ст. 398 ГК РФ. Поэтому можно считать, что паритет интересов продавца и покупателя в отношении предоставляемых им средств правовой защиты в данном случае не нарушается.
При продаже недвижимости право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено также в случае применения правил ст. 475 ГК РФ в соответствии с нормой ст. 557 ГК РФ лишь при наличии существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости, т.е. при обнаружении неустранимых недостатков объекта недвижимости, а также иных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. «Существенным отличием договора купли-продажи недвижимости является исключение из его правового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что предопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен. Однако это право представляет собой право требования (предусматривающее юрисдикционную реализацию права), а не право на активные действия, такие, как право на односторонний отказ от исполнения договора (реализующееся в неюрисдикционном порядке)»75.
Кроме того, как покупателю, так и продавцу в договоре купли-продажи предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора на основании нарушения встречного обязательства (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ), по смыслу которого сторона, на которой лежит встречное исполнение (т.е. исполнение в ответ на необходимое произведенное исполнение контрагентом), наделяется правом на одностороннее расторжение договора в случае непредоставления такого исполнения противоположной стороной договора или при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный договором срок.