методика налоговых проверок риэлторской деятельности

Содержание

Введение
Глава 1. Нормативно-правовое регулирование риэлтерской деятельности
1.1. История развития риэлтерской деятельности
1.2. Нормативно-правовое регулирование
Глава 2. Особенности налогообложения риэлтерской деятельности
2.1. Налогообложение налогом на прибыль
2.2. Налогообложение налогом на добавленную стоимость
2.3. Налогообложение налогом на имущество
Глава 3. Особенности проведения налоговых проверок организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность
3.1. Схемы нарушения
3.2. Основные направления проведения налоговой проверки риэлтерских организаций
3.3. Арбитражная практика
Заключение
Список литературы

методика налоговых проверок риэлторской деятельности

Пункт 3 ст. 167 НК РФ определяет, что если товар не отгружается и не транспортируется (а такая ситуация возможна только при продаже недвижимости), но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях гл. 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке. Это изменение, внесенное Федеральным законом N 119-ФЗ "О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах", является, безусловно, положительным, так как до 01.01.2006 было не ясно, когда начислять налог при использовании метода "по мере отгрузки": при продаже зданий, при реализации товаров со склада, находящихся на ответственном хранении, или при долевомучастии в строительстве. Теперь налогоплательщику ясно, что эти действия он должен осуществлять исключительно в момент перехода права собственности.
Порядок выставления счетов-фактур в рамках посреднических договоров рассмотрим на следующем примере.
Пример 2. Риелторская компания (общий режим налогообложения) реализует квартиру физическому лицу по договору комиссии. Первоначальный владелец квартиры (комитент) - физическое лицо (не индивидуальный предприниматель). Квартира принадлежит физическому лицу на праве собственности.
Компания-комиссионер получает единовременно 100% выручки с реализованной квартиры на расчетный счет от банка, финансирующего сделку потребительского кредитования.
Осуществление деятельности в рамках договора комиссии регулируется гл. 51 "Комиссия" ГК РФ.
Согласно ст. 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В соответствии со ст. 996 ГК РФ вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего.
В соответствии со ст. 999 ГК РФ по исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчет и передать ему все полученное по договору комиссии. Комитент, имеющий возражения по отчету, должен сообщить о них комиссионеру в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет при отсутствии иного соглашения считается принятым.
В соответствии со ст. 991 ГК РФ комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение.
Если договором размер вознаграждения или порядок его уплаты не предусмотрен и размер вознаграждения не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение уплачивается после исполнения договора комиссии в размере, определяемом в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Кроме того, отношения между комиссионером и комитентом, когда в качестве последнего выступает гражданин, регулируются Правилами комиссионной торговли непродовольственными товарами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.06.1998 N 569 "Об утверждении Правил комиссионной торговли непродовольственными товарами". Согласно п. 1 Правил комиссионной торговли непродовольственными товарами Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами распространяются на случаи, когда комитент - это гражданин, сдающий товар на комиссию, а комиссионер - организация (независимо от организационно-правовой формы) или индивидуальный предприниматель, реализующий принятые на комиссию товары по договору розничной купли-продажи.
В соответствии с п. 31 Правил комиссионной торговли непродовольственными товарами в случае, когда комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, дополнительная выгода делится между комитентом и комиссионером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Таким образом, при заключении договора комиссии условия о размере и порядке выплаты вознаграждения должны быть установлены договором комиссии как существенные.
Порядок выставления счетов-фактур комиссионером. В соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС. При этом не позднее пяти дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг), выставляются соответствующие счета-фактуры.
Пунктом 3 ст. 169 НК РФ предусмотрено, что составлять счета-фактуры обязаны только налогоплательщики НДС, реализующие товары (работы, услуги) на территории РФ.
Как указывалось ранее, в обязанности комиссионера входит совершение по поручению комитента сделок от своего имени, но за счет комитента (п. 1 ст. 990 ГК РФ). При этом вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего (ст. 996 ГК РФ, п. 3 Правил комиссионной торговли непродовольственными товарами).
В соответствии со ст. 143 НК РФ физические лица не являются плательщиками НДС.
Таким образом, так как комитент не является плательщиком НДС, обязанности выставления счетов-фактур у комитента отсутствуют. Следовательно, комиссионер также не имеет оснований для составления по реализуемым по поручению комитента товарам счетов-фактур на имя покупателя. В документах на продажу товаров покупателю (накладных, приемо-сдаточных актах и других) в указанном случае делается соответствующая надпись или ставится штамп "Без налога (НДС)". Счет-фактура не выставляется.
В случае если комиссионером, реализующим товар, принадлежащий лицу, не являющемуся плательщиком НДС, будет выставлен счет-фактура с выделением НДС в соответствии с п. 5 ст. 173 НК РФ, вся сумма НДС, указанная в этом счете-фактуре, подлежит уплате в бюджет.
Выставление счетов-фактур на комиссионное вознаграждение. Операции по реализации услуг на территории РФ признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 156 НК РФ налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров.
Таким образом, при продаже товаров в интересах другого лица на основе договоров поручения, комиссии либо агентских налоговая база по НДС - это только сумма вознаграждения посредника (комиссионера).
В соответствии со ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы (если иное не предусмотрено п. п. 3, 7 - 11, 13 - 15 ст. 167 НК) является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Таким образом, если комиссионер до исполнения поручения получает от покупателя предварительную оплату, на дату получения денежных средств (так как полученные денежные средства включают вознаграждение комиссионера) комиссионер обязан определить налоговую базу по НДС с суммы своего вознаграждения, применяя ставку 18/118 (абз. 2 п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 4 ст. 164 НК РФ).
При этом согласно п. 14 ст. 167 НК РФ на день оказания услуг (отчет комиссионера) также возникает момент определения налоговой базы. А суммы НДС, исчисленные налогоплательщиком с сумм оплаты, частичной оплаты, полученных в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), подлежат вычету (п. 8 ст. 171 НК РФ).
В соответствии с п. 18 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж: при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914 (далее - Правила N 914), при получении денежных средств в виде оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав продавцом составляется счет-фактура, который регистрируется в книге продаж.
Таким образом, счета-фактуры по предварительной оплате, полученной в счет поставки товара по договорам комиссии (агентским договорам), выписываются и отражаются в книге продаж на сумму причитающегося комиссионного (агентского) вознаграждения (Письмо Минфина России от 05.08.2005 N 03-04-08/215). Счет-фактура выписывается в одном экземпляре. Для покупателя, а также комитента в этом случае счет-фактура не оформляется.
Далее на дату оказания услуги комиссионер регистрирует указанный счет-фактуру в книге покупок (п. 13 Правил N 914).
При этом на дату оказания услуг комиссионер, осуществляющий предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии либо агентским договорам, в соответствии с п. 24 Правил N 914 регистрирует в книге продаж счет-фактуру, выставленный комитенту, на сумму своего вознаграждения.
Следует обратить внимание на то, что счета-фактуры выставляются комиссионером только на комиссионное вознаграждение, так как комитент не является плательщиком НДС.
2.3. Налогообложение налогом на имущество
В статье 374 НК РФ установлено признанное объектом налогообложения имущество. Для российских организаций (это движимое и недвижимое имущество, включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), оно учитывается на балансе в качестве объектов основных средств, в соответствии с установленными правилами ведения бухгалтерского учета.
Для иностранных организаций, осуществляющих свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, объектом налогообложения будет признаваться движимое и недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств.
Для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, это недвижимое имущество, которое принадлежит иностранным организациям на праве собственности и находится на территории Российской Федерации.
Данной статьей также определены виды имущества, не признаваемые объектами налогообложения, к ним относятся:
- земельные участки;
- объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
- имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых Российским законом предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба;
- имущество, используемое вышеуказанными органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации.
Подтверждением этого может служить существующая арбитражная практика: постановление ФАС Центрального округа 2 октября 2006 года по делу №А64-1560/06-13, в котором кассационную жалобу налогового органа оставили без удовлетворения, так как у организации отсутствует обязанность по уплате налога на имущество в соответствии с пунктом 4 статьи 374 НК РФ.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) движимое имущество это – не относящиеся к недвижимости вещи, включая деньги и ценные бумаги, а к недвижимому имуществу относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
При этом объекты незавершенного строительства тоже являются недвижимым имуществом, но объектами налогообложения они не будут, так как не являются объектами основных средств и учитываются на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации.
Главным признаком имущества, необходимым для включения его в состав объектов налогообложения, является его отнесение к категории основных средств.
Причем не имеет значения, основные средства находятся в самой организации или переданы во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление или внесены в качестве вклада в совместную деятельность.4
Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года №91н «Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» установлено положение, которое позволяет учитывать в составе основных средств объекты, документы на регистрацию которых направлены в регистрирующие органы, но право на недвижимое имущество еще не зарегистрировано.
Так как для расчета налоговой базы по налогу на имущество используются данные бухгалтерского учета, указанные объекты должны учитываться при налогообложении.
В бухгалтерском учете стоимость этих объектов отражается по дебету счета 01 «Основные средства», на специально открытом для этого дополнительном субсчете, в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Основным признаком для учета объектов недвижимости, государственная регистрация которых не завершена, в составе объектов налогообложения, по мнению некоторых специалистов считается факт начисления амортизации в целях бухгалтерского учета. Однако более существенным является факт начала эксплуатации после подачи документов для государственной регистрации.
Это же обстоятельство можно использовать и при принятии решения о целесообразности отнесения подобных объектов к составу основных средств (сопоставление увеличения налоговой базы по налогу на имущество и уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль).
В Письме Минфина Российской Федерации от 8 февраля 2006 года №03-06-01-02/05 «О налоге на имущество организаций» даны разъяснения по некоторым внесенным изменениям в ПБУ 6/01.
Так, например, в ПБУ 6/01 сказано:
«Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности».
На основании вышеизложенных изменений, Минфин Российской Федерации письмом от 8 февраля 2006 года №03-06-01-02/05 «О налоге на имущество организаций», доводит до сведения налогоплательщиков, что:
«начиная с 2006 года основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаемые в бухгалтерском учете на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», подлежат налогообложению налогом на имущество организаций в общеустановленном порядке».
Статьей 379 НК РФ установлено, что налоговым периодом признается календарный год, а отчетными периодами - первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.
При определении налоговой базы по налогу на имущество, а также при определении средней стоимости имущества должно учитываться общее количество месяцев в календарном году, а также в соответствующем отчетном периоде (то есть, квартале, полугодии и девяти месяцах календарного года).
В таком же порядке определяется среднегодовая (средняя), стоимость имущества при снятии или постановке на баланс организации в течение налогового (отчетного) периода имущества, по которому налоговая база в соответствии с пунктом 1 статьи 376 НК РФ определяется отдельно.
Таким образом, при исчислении суммы авансового платежа по налогу за отчетный период, в котором зарегистрированы права собственника на объект недвижимого имущества, и суммы налога за налоговый период, подлежащих уплате в бюджет, должно быть учтено количество месяцев нахождения имущества в собственности налогоплательщика в течение календарного года.5
В пункте 4 комментируемой статьи 374 НК РФ приведен перечень имущества, исключаемого из объектов налогообложения:
1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
2) имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации.
В отличие от льготируемого имущества (статья 381 НК РФ) это имущество, которое в принципе не является объектом налогообложения.
Исключение из числа объектов обложения налогом земельных участков и природных ресурсов обусловлено тем, что пользование ими связано с необходимостью уплаты других налоговых платежей:
- платы за пользование водными объектами;
- налога на добычу полезных ископаемых;
- платежей за пользование лесным фондом;
- земельного налога.
Глава 3. Особенности проведения налоговых проверок организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность
3.1. Схемы нарушения
ЗАО МИАН осуществляло деятельность по привлечению инвестиций в долевое строительство и использовало, как оно считало, для этих целей законный институт вексельного права и институт перемены лиц в обязательстве.
Для проведения своей деятельности агентство создало ряд организаций, которые при поверхностном изучении являлись аффилированными и взаимозависимыми. Таковыми были: ООО "Бюро", ООО "Проект", ООО "ВЛ", ООО "Жилищная компания", ООО "Контракт", ООО "Веда", ООО "Комплекс", ООО "Альянс", ООО "Холдинг" и ряд других. Позже ЗАО, став управляющей компанией, создало Группу компаний, занимающихся деятельностью по отраслям: ЗАО-Девелопмент, ЗАО-агентство недвижимости, ЗАО-Сервис, ЗАО-Инфо. Все эти компании были тем или иным образом учреждены одной из перечисленных организаций либо физическими лицами, которые являлись аффилированными по отношению к этим компаниям. Отношения между компаниями строились на вексельных обязательствах и чаще всего прекращались зачетом, что, как считало ЗАО, не противоречит Гражданскому кодексу.
Фактически (через созданные организации) агентство недвижимости инвестировало строительство на многих известных площадках Москвы и Московской области и выступало "уполномоченной компанией" для лиц, желающих приобрести в собственность недвижимость.