Жилищная реформа в РФ, особенности её проведения в Санкт-Петербурге

Оглавление

Введение
1. Теоретические аспекты функционирования рынка жилья
1.1. Жилищная сфера на этапе реформирования
1.2. Необходимость государственного регулирования жилищной сферы
2. Жилищная реформа в России: проблемы и перспективы
2.1. Особенности развития рынка жилья в российской экономике за период с 2004-2009 годы
2.2. Приоритетные национальные проекты и их значение
2.3. Важнейшие направления Российской жилищной реформы
3. Особенности проведения жилищной реформы на примере г. Санкт-Петербург
3.1. Характеристики рынка жилья в городе
3.2. Анализ особенностей реформирования жилищной сферы в городе
3.3. Направления дальнейшего реформирования жилищной сферы города
Заключение
Список использованной литературы

Жилищная реформа в РФ, особенности её проведения в Санкт-Петербурге

Наибольший объем петербургского жилья концентрируется в периферийных (спальных) районах: Приморский, Калининский, Невский, Выборгский, Фрунзенский и др. (табл. 3.3).
Таблица 3.3
Распределение жилого фонда по районам (на 0.1.01.2008)
Район
Жилых
строений,
шт.
Объем строений, тыс. куб. м
Общая площадь, тыс. кв. и
Жилая площадь. тыс. кв. м
Квартир, шт.
Комнат,
шт.
Адмиралтейский
1835
20 492.9
3 956,2
2 444.7
48 987
144 087
Василеостровский
1228
5 321.8
4902,9
2944,00
74 070
180538
Выборгский
4 871
47 412.2
9 720.1
5 898.5
166 324
387 749
Калининский
1465
44 366.0
9714.1
5920,3
186 538
394 833
Кировский
1653
34 217,0
7 117,0
4 568,0
132 419
327 067
Колпинский
2 473
157567
33787
2095.8
63 282
145 647
Красногвардейский
1411
32591.0
7 185,7
4 326,9
131 730
238 055
Красносельский
5771
28099.0
6256.9
3862,8
116435
262318
Курортный
323
4 735.0
832.5
507,1
15 800
32 294
Кронштадский
6106
6737.5
1 597.6
939
25 458
62109
Ломоносов
1391
3376.3
832,4
544.1
15 875
36 575
Московский
1255
36 993.0
6822.0
4268
129248
279814
Невский
1697
41 444,5
9 501.1
6 749,2
176 781
388 469
Петроградский
1211
23029,5
4 316,2
2131,3
39 364
120516
Петродворцовый
1606
8711.3
1 671,2
1 003.1
23 145
65 471
Приморский
4 881
50603
10 977,0
6 372,0
189436
399718
Павловск
1 366
2 016.7
403.8
241.2
6 815
15 692
Пушкин
2656
11450,1
2612,6
1543,1
46209
100412
Фрунзенский
1 081
37 679.4
8674,3
5070,4
155393
351 569
Центральный
23l3
41 652.9
7 402.2
3627,6
67983
200206
В основном они же плюс Василеостровский и Московский районы являются и лидерами по объему ввода нового жилья. Доля жилого фонда в центре Санкт-Петербурга из года в год сокращается как следствие быстрого сокращения участков под застройку и перепрофилирования жилья под коммерческие функции (торговлю, гостиницы, офисы).
Первичный и вторичный рынки. На протяжении нескольких лет в Санкт-Петербурге ежегодно совершается около 100 тысяч сделок с жильем, в том числе: на вторичном рынке - 65% (квартиры – 50%, комнаты – 15%), на первичном – около 35%.
Обеспеченность петербуржцев жильем в расчете на одного жителя по сравнению с европейскими показателями остается на низком уровне - в среднем 24 кв. м против 36 кв. м.
В настоящее время около 70% петербуржцев не удовлетворено своими жилищными условиями. Плюс постоянный приток мигрантов, который дает дополнительную нагрузку к внутреннему спросу.
Однако взвинченные цены, неразвитость ипотечного кредитования, в том числе высокие ставки, а также неопределенность общей ситуации на рынке жилой недвижимости на фоне серьезных кризисных проявлений в экономике в целом в последние полгода играют на понижение покупательского и платежеспособного спроса на жилье.
На рынке жилой недвижимости финансовый (точнее, уже экономический) кризис, зримо проявился в снижении его активности. Так, в сентябре вместо традиционного оживления сделки заключались так же, как и в августе, а в октябре их количество снизилось уже на 10%. И хотя в ноябре спрос несколько увеличился (интерес покупателей на фоне ожидания падения цен), общая тенденция та же: предложение заметно превышает платежеспособный спрос.
По оценкам риэлторов, в настоящее время рынок фактически стоит. Сокращение объема сделок по сравнению с январем-ноябрем 2007 года составило 40-50%, числа обращений в агентства – в 2,5 раза, ипотечных сделок - почти втрое. На этом фоне количество желающих продать, наоборот, увеличилось на 10%.
Рассмотрим более подробнее положение дел первичного рынка Санкт-Петербурга.
В 2007 году в Санкт-Петербурге платежеспособный спрос на жилье снизился до своего текущего минимума, рынок находился в неактивном состоянии.
Однако начало 2008 года ознаменовалось резким увеличением спроса, который в феврале и вовсе приобрел ажиотажный характер. Однако этот всплеск оказался краткосрочным - к маю большая часть платежеспособного спроса была реализована, и уже в июне спрос понизился, а с июля и до конца лета установился на стабильно низком уровне.
Начало осени также не сопровождалось традиционным (для многих лет в прошлом) подъемом активности спроса. Кроме запредельно высоких цен, это усугубилось разразившимся финансовым кризисом. По данным Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в связи с резким уменьшением ипотечного кредитования для застройщиков потеря покупателей жилья составила более 20%. Еще примерно на 15% снизился инвестиционный спрос. Инвесторы остерегаются вкладывать средства в недвижимость, поскольку не исключается значительное падение ее стоимости.
В настоящее время, по данным аналитиков, спрос на новостройки Санкт-Петербурга упал по сравнению с весной 2008 года на 20% и, скорее всего, упадет еще больше.
Сегодня первичный рынок переживает очевидный кризис доверия: отток покупателей строящегося жилья резко увеличился, а частных продавцов недостроя, наоборот, становится больше.
Своеобразным зеркалом нынешней ситуации на первичном рынке стала высокая для Санкт-Петербурга доля предложения однокомнатных квартир – 26% притом, что в структуре жилищного фонда города такие квартиры составляют лишь 20%. Высокий уровень предложения "однушек" традиционно характерен именно для периода застоя на рынке. Они всегда были и остаются самым ликвидным товаром. По мере восстановления активности спроса такие квартиры будут раскуплены в первую очередь (после соответствующей ценовой коррекции или просто паузы) и доля их предложения вернется к своей нормальной величине (не более 18-20%).
Предложение строящегося жилья на рынке характеризуется двумя основными показателями:
1) общей площадью строящегося жилья в городе в данный промежуток времени;
2) общей площадью непроданных квартир.
В 2007 году в Санкт-Петербурге было введено 2,637 млн. кв. м жилья – на 261 тыс. кв. м больше, чем в 2006 году. Однако по итогам 9 месяцев 2008 года ввод в действие жилья снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого на 4,4% и составил 1329,1 тыс. кв. м или 17,9 тыс. квартир (следует отметить, что снижение объемов ввода жилья по итогам января-сентября 2008 года отмечается также и в других регионах-лидерах. Так, в Москве снижение этого показателя составило 54,4%, Московской области - 2,7% и Краснодарском крае - 1,1%).
Основные причины снижения – резкий спад платежеспособного спроса, кризис ипотечного кредитования покупателей и проектного кредитования застройщиков на фоне общего финансового кризиса. С учетом этого, некоторые эксперты прогнозируют возможный спад ввода нового жилья в Санкт-Петербурге в 2009-2010 годы на 50-80%.
Несмотря на снижение темпов ввода жилья в Санкт-Петербурге, городские власти уверяют, что в 2008 году ввод составит 2,75 млн кв. м - на 4% больше, чем в 2007 году. В этом году к вводу заявлены дома в составе 12 крупных жилых комплексов: "Пулковский пасад" (Московский район), "Фортуна" (Приморский район), "Серебряные ручьи" (Приморский район) и др. В сентябре 2008 года в продажу поступили и первые квартиры жилого квартала "Жемчужная премьера" (общая площадь квартир – 80 тыс. кв. м), составной части территории "Балтийская жемчужина".
Правда, выход на рынок "Балтийской жемчужины" и других проектов-миллионников в среднесрочной перспективе, скорее всего, не повлечет кардинальных изменений в структуре спроса, а, следовательно, и в цене. Большинство из них слабо конкурируют с продающимися сейчас объектами по месторасположению и инфраструктуре, особенно транспортной.
Если сбудутся прогнозы чиновников, то ввод в 2008-2009-ом годах в среднем не менее чем по 2,5 млн. кв. м жилья плюс уже построенные за 10 лет более 10 млн. относительно качественного жилья сулят первичному рынку жесткую конкуренцию со вторичным. Уже сегодня каждая четвертая квартира, выставленная на вторичном рынке, построена после 1990 года. А через четыре года (к 2012 году) их может стать уже каждая вторая.
Однако, аналитики GWA Sawyer полагают, что объем сданного жилья в 2008 году не превысит 2,4 млн. кв. м даже в том случае, если в IV квартале жилье будет достраиваться в ускоренном темпе. А в 2009 году уже все специалисты ожидают резкий спад ввода нового жилья.
По приблизительным оценкам аналитиков, в настоящее время в разной степени разработки находятся участки под строительство 30 млн. кв. м жилья. Этот немалый запас рассчитан на срок до 2020 года, но с течением времени он будет пополняться, том числе, за счет реконструкции.
По данным корпорации "Петербургская недвижимость", в настоящее время в городе и его окрестностях заявлено порядка 40 проектов комплексного освоения территорий (не менее чем по 250 тыс. кв. м жилья). Они либо уже реализуются, либо этот процесс должен был начаться в течение ближайших 2 лет. Около 20 из них – "миллионники". Еще несколько месяцев назад эксперты были единодушны в том, что после 2009 года предложение будет насыщаться в основном за счет крупных проектов в рамках комплексного освоения территорий. Именно в этом и виделась основная тенденция развития рынка жилья в Санкт-Петербурге на обозримую перспективу.
Однако в условиях кризиса многие из этих проектов, по всей видимости, будут заморожены, что приведет к увеличению сроков строительства либо к полному отказу от проектов (например, крупнейший финский девелопер YIT из-за кризиса уже приостановил работу в сфере жилищного строительства России, в том числе Санкт-Петербурга). С целью поддержания строительства в городе власти готовы финансировать часть его за счет бюджета, если застройщики окажутся не в состоянии продолжать реализацию проекта.
Сегодня на первичном рынке общий объем предложения составляет порядка 2,3 млн. кв. м, 83% которого – типовое жилье – наиболее ликвидный из всех классов жилой недвижимости в настоящее время.
Основными ценообразующими факторами на рынке жилой недвижимости являются:
местоположение;
тип дома;
удаленность от центра;
техническая характеристика квартиры.
Наибольшим спросом на рынке (даже таком не активном, как сейчас) традиционно пользуются небольшие квартиры в новых домах. В стабильное время особенно не хватает малогабаритных квартир, расположенных в хороших местах. Соответственно, разница в стоимости одинаковых квартир, расположенных рядом с метро и в удаленных микрорайонах, может быть очень существенной.
Таблица 3.4.
Цены предложения на первичном рынке по районам Санкт-Петербурга (без пригородов)24
Район
Средняя цена квартир, тыс. руб. кв.м
Изменение цен
за 2007 год
за 11 нес 2008 года
дек.06
дск.07
дек.08
$
%
тыс. руб.
%
Адмиралтейский
79.5
н/д
н/д
.
.
.
.
Василеостровский
72.5
90.5
109.5
18.0
25%
19.0
22%
Выборгский
57.1
69.7
87.4
12.6
22%
17.7
25%
Калининский
55
69.4
85.5
14.4
26%.
16.1
25%
Кировский
55.2
62.2
79.6
70
13%
17.4
23%
Красногвардейский
53.5
72.7
92.3
192
36%
19.6
31%
Красносельский
47.3
52.6
68.5
53
11%
15.3
30%
Московский
58.1
71.3
90.3
132
23%
19.0
27%
Невский
52.8
61.3
79.8
85
16%
18.5
31%
Петроградский
101.7
140
159,3
33.3
38%
19.3
16%
Приморский
54.9
65.9
80.4
11
20%
145
23%.
Фрунзенский
47.8
58.6
78.3
10,8
23%
19.7
35%
Центральный
90.8
138.2
163.7
47.4
52%
25.5
19%
Санкт-Петербург
63.6
79,4
97.9
15.7
25%
18.5
23%
В целом прирост цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга за 2007 год соста-вил 23% (за 2006 – 89%, за 2005 – 21%). За январь-ноябрь 2008 года прирост составил те же 23%. Правда, основной рост пришелся на период с января по апрель (22%), май-сентябрь показали относительно низкий прирост – 4,8%, а затем, ставший уже привычным, тренд на повышение сменился, вполне ожидаемым на фоне кризиса снижением (октябрь - на 1,3%, ноябрь - на 1%), что может стать тенденцией как минимум на ближайшие полгода.
В 2007 году быстрее всего росла стоимость жилья в центральных районах Санкт-Петербурга (Центральном и Петроградском) и некоторых других (Красногвардейском). Однако за 11 месяцев 2008 года, по данным "Бюллетеня недвижимости", наибольший рост цен отмечен в спальных и пригородных рай-онах города: Фрунзенском (35%), Невском (31%), Красносельском (30%), Кировском (28%) и Московском (27%) районах. Наименьший рост продемонстрировал центр: Петроградский (167%), Центральный (19%) и Василеостровский (220%) районы (табл. 3.4).
Сегодня средняя цена предложения квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 97,9 тыс. руб./кв. м. При этом самые дорогие квартиры предлагаются в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Московском и Красногвардейском районах. В первых двух средняя цена предложения превышает 160 тыс. руб./кв. м, в остальных есть отдельные объекты по такой цене. Самые дешевые квартиры – в Красносельском районе (69 тыс. руб./кв. м).
Новой тенденцией на первичном рынке жилой недвижимости становится постепенное увеличение количества квартир, сдаваемых застройщиками с чистовой отделкой. В условиях кризиса предложение жилья "под ключ" может помочь им в борьбе с низкой ликвидностью.
Большинство новых домов сочетают в себе жилую и коммерческую функции, а также объекты социального назначения. Все больше домов, помимо традиционных встроено-пристроенных помещений, включают в себя встроенные паркинги и автостоянки. Совмещение различных функций в одном проекте позволяет более эффективно использовать земельный участок.
Новой тенденцией на рынке может стать строительство предприятиями жилья для своих сотрудников. Весной 2008 года производитель авиационных двигателей ОАО "Климов" объявил о намерении по-строить свой жилой комплекс (5 тыс. кв. м жилья) в районе Шувалово на собственном участке (15 га). Объем инвестиций в проект должен был составить $8-10 млн. Чуть раньше о таких же планах заявило предприятие "Ижорские заводы" (60 тыс. кв. м жилья), а перед этим подобный проект уже запустило во Всеволожске ООО "Нокиан Тайерс" (17 тыс. кв. м жилья). Несмотря на кризис, об отказе от этих проектов пока не слышно.
В отличие от 2007 года, в 2008 году цены на жилье в центре Санкт-Петербурга растут медленнее, чем в спальных районах. Так, в Василеостровском районе цена с начала года выросла в среднем на 22%, в Центральном - на 19%, а в Петроградском – 16%. (на фоне 23% в среднем по городу).
На вторичном рынке с 1999 по апрель 2004 года активность вторичного рынка жилья в Санкт-Петербурге постоянно только росла, то для периода 2004-2007 годов было характерно уже значительное ее колебание. В 2007 году в целом вторичный рынок пребывал в стабильном состоянии, и лишь в конце 2007 - начале 2008 годов активность покупателей заметно возросла.
Спад спроса на вторичном рынке обозначился в марте 2008 года и в настоящее время он остается на очень низком уровне. Так, в августе 2008 года индекс рыночной активности потенциальных покупателей был ниже относительно среднего показателя прошлых лет (2006-2007 гг.) на 15%, а относительно среднего показателя за август 2006-2007 гг. - на 30%. В настоящее время он еще ниже. Продолжает увеличиваться количество выставленных на продажу однокомнатных и двухкомнатных квартир. Доля "единичек" в предложении, составлявшая в январе 2008 года 20%, возросла уже до 30% и, вероятно, возрастет еще больше. За 2007 год средняя стоимость кв. м жилья на вторичном рынке (цена предложения) выросла на 18,4%, и на конец декабря составила 80,9 тыс. руб./кв. м. За 11 месяцев 2008 года рост цен составил уже больше, чем за весь 2007 год, - 27,9% (табл. 3.5).
Таблица 3.5
Динамика цен вторичного рынка Санкт-Петербурга25
Район
Средняя ценз квартир,
Изменение цен:
руб. /кв. м
за 2006 год
за 2007 год
за 11 мес.
2008
Дек. 05
Дек. 06
Дек. 07
Дек. 08
тыс. руб.
%
тыс. руб.
%
тыс. руб.
%
Адмиралтейский
31.2
70.7
83.6
112.9
39.5
126. 6
12.9
18.2
29.3
35.3
Василеостpoвский
34.5
74.5
86.8
113.4
40.0
115. 9
12.3
16. 5
28.6
31.7
Выборгский
31.6
67.9
79.2
101.1
36.3
114,9
11.3
16. 6
21.9
28. 9
Калининский
30,6
63.9
74.9
95.8
33.3
108,8
11
17. 2
20.9
29. 5
Кировский
30.8
64.8
73.5
95.8
34
110. 4
8.7
13, 4
22.3
31. 0
Красногвардейский
30.1
64.8
76.8
97.1
34.7
115. 3
12
18.5
20.3
28.9
Красносельский
28.6
59.8
68.2
88.0
31.2
109. 1
8,4
14, 0
19.8
30.1
Московский
34.9
73
85.1
107.4
38.1
109. 2
12.1
16, 6
22.3
27.1
Невский
29.9
62.6
72.1
94.1
32.7
109. 4
9.5
15. 2
22
31.9
Петроградский
32.3
73.7
88.6
123.4
41.4
128. 2
14.9
20, 2
34.8
40. 0
Приморский
31.8
68.4
78.8
99.7
36.6
115. 1