Договор купли-продажи жилых помещений

Введение
1.Общие положения:
1.1Договор в гражданском праве
1.2Договор купли-продажи
2.Особенности договора купли-продажи жилого помещения:
2.1 Понятие и характеристика
2.2 Основные элементы договора купли-продажи
жилого помещения:
2.2.1 Субъектный состав
2.2.2 Товар
2.2.3 Цена недвижимости
2.2.4 Форма договора
2.3 Содержание договора купли-продажи жилого помещения:
2.3.1. Права и обязанности сторон
2.3.2 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем
3.Государственная регистрация перехода
прав на недвижимое имущество
Заключение
Список литературы

Договор купли-продажи жилых помещений

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Трудность заключается в том, что исчерпывающий перечень требуемых данных в законодательстве отсутствует.
В договоре продажи недвижимости обязательно должны содержаться сведения, которые включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия46.
В Жилищном кодексе РФ #M12293 0 901919946 1265885411 24259 3275670339 3902230899 341732478 77 3629294452 3902230899дается легальное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»47.
Итак, во-первых, жилое помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (#M12293 0 9027690 1265885411 7616774 3804974359 4 2785190423 4233154202 77 4294967270ст.130 ГК РФ#S).
Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор.
В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (#M12293 1 9027690 1265885411 7716948 2480507672 2822 2387003137 3421377349 77 1277631850п.2 ст.288 ГК РФ#S, #M12293 2 901919946 1265885411 24261 1034450117 2194674896 3421377375 4 723517217 98292п.1 ст.17 Жилищного кодекса РФ#S). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным.
В Жилищном кодексе не указывается на такое свойство жилого помещения, как благоустроенность, которое закрепляется законодательством некоторых субъектов РФ48.
Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его жилым должны устанавливаться актами Правительства РФ49. Ранее данные нормы и правила устанавливались в основном ведомственными актами. При этом упор делался, главным образом, на критерии оценки непригодности жилых помещений.
Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), которые находятся в ветхом или аварийном состоянии либо в них выявлено вредное воздействие среды обитания50.
Общая площадь жилого помещения включает в себя не только так называемую жилую площадь, т.е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования - коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь не включается площадь балконов, лоджий, веранд, и террас51.
Жилищный кодекс РФ в ст.16 закрепляет полный перечень видов жилых помещений:
жилой дом, часть жилого дома;
квартира, часть квартиры;
комната.
В приведенном перечне каждый предшествующий вид относится к последующему как целое и его часть, т.е. комната может быть частью квартиры или дома, квартира - частью жилого дома. Таким образом, не могут быть объектами жилищных прав помещения в производственных зданиях, бараках и строениях некапитального типа. При этом, однако, в #M12293 0 901919946 0 0 0 0 0 0 0 1820532386Жилищном кодексе#S закрепляются виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, которые предназначены для ограниченного использования в установленных законом случаях. Это служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан52.
В частях 2, 3 и 4 ст.16 Жилищного кодекса РФ дано определение таких понятий, как «жилой дом», «квартира», «комната».
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, если она является изолированной, хотя об этом свойстве данного вида жилого помещения в #M12293 4 901919946 1265885411 24260 3242750807 2387007235 3421377353 77 4294967270 2387007226Жилищном кодексе РФ не упоминается.
Вышеприведенные определения каждого из видов жилых помещений позволяют отграничить их от иных объектов гражданских прав. Прежде всего, жилое помещение представляет собой индивидуально определенную вещь, поскольку речь идет об определенном недвижимом имуществе. Данная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т. п.), обособленные от жилого дома, квартиры не относятся к жилым помещениям.
Нередко жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены в строениях смешанного типа, в которых имеются также и помещения, используемые под лечебные учреждения, офисы, магазины и т.п. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит, в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями, как предлагается в юридической литературе, эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения.
Дискуссионным довольно долгое время являлся вопрос о возможности заключения договора продажи не завершенного строительством объекта недвижимости. Арбитражная практика отвечает на поставленный вопрос положительно.
«Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. В соответствии со #M12293 3 9027690 1265885411 7616469 3569333592 3825778746 2488549353 341732478 77 3275670339ст.129 Гражданского кодекса РФ#S объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу #M12293 0 9027690 1265885411 7616774 3804974359 4 2785190423 4233154202 77 4294967270ст.130 Гражданского кодекса РФ#S к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В #M12293 1 9027690 1265885411 7714751 2516341941 4224782984 649825028 2822 2312111700 4256210445ст.219 кодекса#S указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со #M12293 2 9009458 1265885411 84 296147852 10 2799557007 4294967294 3874882817 429774846ст.8 федерального закона "О введении в действие Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"#S до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании #M12291 9004903указа Президента РФ от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"#S обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора»53.
Таким образом, незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
В ряде случаев законодательство требует сохранения характера и цели использования предмета сделки, что в первую очередь касается жилых помещений – Гражданский кодекс РФ устанавливает принцип строго целевого назначения жилого помещения: «Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается»54.
Жилищный кодекс несколько пространнее описывает пределы использования жилого помещения - из ст.17 следует, что жилое помещение может иметь дополнительное назначение, связанное с индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельностью проживающих в нем законных пользователей. Например, гражданин - наниматель жилого помещения или члены его семьи, являющиеся музыкантами, могут репетировать в своей квартире, или адвокат может разместить адвокатский кабинет, сапожник выполнять заказы по ремонту обуви в своем жилом доме. Пределы осуществления права пользования жилым помещением в таких случаях определяются прежде всего согласно общему правилу о недопустимости злоупотребления правом, в том числе не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (#M12293 2 9027690 1265885411 24254 2728605473 3862293663 2488549353 341732478 77 4294960075ст.10 ГК РФ#S). В случае несоблюдения предусмотренных законом требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Специальные пределы использования жилого помещения предопределены целевым назначением данного вида имущества. В Жилищном кодексе, как и в ГК РФ, установлен общий запрет размещать в жилых помещениях промышленное производство. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке. На основании решения суда жилое помещение может быть продано с публичных торгов, вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения подлежат выплате собственнику55.
Следовательно, не допускается, продажа жилых помещений под различные офисы, конторы, склады, без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (Жилищный кодекс РФ с 01.03.2005 года предусматривает новый – упрощенный –порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот)56.
Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является особым объектом права собственности, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из правовых систем современности.
Подчеркивая указанные ограничения, ч. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора.
Правила ст. 288 и 293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника, что допускается ГК РФ57 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы.
2.2.2 Цена недвижимости
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи жилого помещения, как цена.
«Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным»58.
Данное положение указывает на то, что цена является существенным условием договора продажи недвижимости.
Как уже отмечалось, правила определения цены, предусмотренные #M12293 1 9027703 79 3336517782 3618173640 3825018184 1612430248 1877730 557366010 2004193076п.3 ст.485 ГК РФ#S, при продаже недвижимости не действуют. При этом, однако, стороны не ограничены в способе определения цены. Они могут указать цену, подлежащую уплате за весь объект недвижимости, но вправе установить и цену за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В отношении продажи недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, установлено диспозитивное правило о том, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Данное правило может быть изменено соглашением сторон или законом. Стороны договора могут предусматривать отдельно цену земельного участка и цену расположенного на нем объекта недвижимости. Четкое определение в договоре цены не только продаваемого здания, сооружения и т.п , но и части земельного участка, переходящего к покупателю, позволяет покупателю воспользоваться налоговыми льготами.
В договорах продажи недвижимости довольно часто стороны желают выразить цену не в рублях, а в валюте, которая в меньшей степени подвержена влиянию инфляционных процессов, например, в долларах США, евро и др. Особенно это касается договоров, предусматривающих оплату в рассрочку59. #M12293 4 9027703 1265885411 7914141 2032905120 2004193076 4294967294 4105671623 77 2391595116#M12293 5 9027690 1265885411 7813345 355141224 2013550795 2487232334 77 251070651 3601872296Статья 317 ГК РФ#S предоставляет сторонам договора такую возможность. В связи с этим возникает вопрос, должна ли цена в договоре обязательно указываться сначала в рублях и дополняться условием об оплате в будущем в определенном эквиваленте или она может быть выражена сразу в эквиваленте со ссылкой на порядок исчисления курса этой избранной денежной единицы к моменту исполнения обязанности покупателем по оплате. И тот, и другой способ приемлем, так как не противоречит нормам гражданского законодательства.
В договоре обязательно указа­ние не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и покупателем. При этом возможна пе­редача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания до­говора — в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты оконча­тельного расчета между продавцом и по­купателем, а при необходимости — так­же и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существен­ными условиями договора, без них он не считается заключенным.
«Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.
В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 #M12293 2 9027690 1265885411 7913190 1970093959 3557893663 4 3597375887 2235156812 77статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации#S договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
Согласно #M12293 3 9027922 25519 4294960712 196576390 2723322157 1259 3881244557 3618173640 769747360пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/В "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"#S отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 #M12293 4 9027690 1265885411 7913190 1970093959 3557893663 4 3597375887 2235156812 77статьи 450 Кодекса#S должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.