Организация мини отеля

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ УСЛОВИЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА ПО ОРГАНИЗАЦИИ МИНИ-ОТЕЛЯ
1.1. Анализ туристского потенциала Санкт-Петербурга
1.2. Анализ рынка гостиничных услуг Санкт-Петербурга
1.3. Конкурентный анализ на рынке мини-отелей
ГЛАВА 2. ТЕОРИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОЕКТА ПО СОЗДАНИЮ МИНИ-ОТЕЛЯ
2.1. Особенности гостиничного бизнеса и гостиничных услуг
2.2. Информационное обеспечение организации мини-отеля
2.3. Особенности реализации проекта по открытию мини-отеля
2.4. Законодательное регулирование гостиничного бизнеса
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ПО ОРГАНИЗАЦИИ МИНИ-ОТЕЛЯ «ФОРТУНА»
3.1. Резюме проекта
3.2. Описание создаваемого мини-отеля и предлагаемых услуг
3.3. Анализ влияния внешней среды на создаваемый мини-отель «Фортуна» и его SWOT-анализ
3.4. Планмаркетинга
3.5. Производственный план
3.6. Организационный план и управление персоналом
3.7. Финансовый план
3.8. Анализ рисков
3.9. Срок окупаемости проекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Организация мини отеля

Если говорить о цифрах с точки зрения инвестора, то, по оценкам аналитиков Colliers International, инвестиции в строительство 1 кв. м гостиничной недвижимости составляют $1300–1800 для среднего и $2000–2500 для верхнего сегментов гостиниц12. Сроки окупаемости, по данным London Consulting & Management Company, – 7–8 лет для отелей категории 3* и 8–10 для категорий 4–5* 13.
По данным Colliers Internatoinal, на долю мини-отелей приходится около 500 объектов на 4000 мест, при этом из них работают официально около 200–230 объектов. Само понятие мини-отеля также не закреплено в российском законодательстве. В профессиональной среде объект до 30 номеров принято считать мини-отелем, до 50-60 – малой гостиницей. Эксперты Colliers Internatoinal в своих аналитических обзорах к категории мини-отелей относят гостиницы с числом номеров не более 20. Так или иначе, именно этот сегмент развивается особенно активно в течение последних 3–5 лет.
Владельцы мини-отелей Петербурга применяют собственную классификацию (согласны с нею не все, но многие): в зависимости от параметров занимаемого помещения малые отели делятся на «мини-отели» (до 10–15 номеров в нежилом фонде, хотя многие отели емкостью 25–30 номеров также называют себя «мини»); мини-отели квартирного типа (обычно не более 6–7 и максимум до 10–15 номеров в жилом фонде); и, наконец, малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров)14.
Мини-отели Санкт-Петербурга рассеяны по всему городу, но наибольшее количество их расположено, безусловно, в центре. Это связано не только с близостью к всемирно известным достопримечательностям, но и с тем, что только в самом сердце города можно до конца прочувствовать и оценить присущую Санкт-Петербургу романтическую атмосферу. По уровню комфортабельности и спектру предлагаемых услуг, мини-отели, расположенные вне исторического центра Санкт-Петербурга, ничуть не уступают многим мини-отелям, расположенным в центре15.
В 2007 году было введено в эксплуатацию более 10 мини-гостиниц. В мини-отеле среднего уровня в сезон двухместный номер стоит около 3500 руб. Дешевле всего проживание в хостеле – не более 2000 руб. на двоих. Инвестируют в сегмент мини-отелей в основном отечественные компании и предприниматели. Объем инвестиций для четырехзвездoчного отеля на 100 номеров составляет $15–17 млн., на этом фоне мини-отели гораздо менее затратны, не требуют привлечения профессиональных управляющих компаний, имеют относительно короткий срок окупаемости.
Сегодня в центре Петербурга еще можно найти свободные площади за счет выкупа или аренды квартир. На приобретение квартиры в историческом центре для организации отеля на 6-7 номеров уйдет $500 тыс. Около $120–150 тыс. требуется вложить в ремонт, отделку и обустройство помещения в соответствии с разработанной концепцией. Затраты на обучение и зарплату персонала в месяц – 120 тыс. рублей. Средний срок окупаемости мини-отеля – 5 лет. После выхода проекта на самоокупаемость прибыль может составлять около $100 тыс. год. Сроки окупаемости проектов имеют тенденцию к увеличению. Здание гостиницы должно иметь презентабельный вид, высокие требования предъявляются и к инженерной инфраструктуре. Как правило, в центре города философию объекта определяет история места или здания16. Среднегодовая загрузка мини-отелей составляет 70%17.
В июне 2003 года при поддержке Комитета по туризму и развитию курортов и Фонда развития малого и среднего бизнеса было создано НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга»18. Кроме Ассоциации малых гостиниц на рынке существуют несколько объединений, созданных непосредственно гостиничными операторами.
Процесс инвестирования в мини-отели включает в себя следующие этапы.
1. Подбор помещения. Лучше всего для этой цели подходят коммунальные квартиры выше второго этажа в видовых («фасадных») домах в центральных исторических районах города с наиболее развитой инфраструктурой. Желательно, чтобы поблизости были кафе, рестораны и магазины. Рекомендуемая общая площадь (с учетом номеров, коридоров, кухни, административных помещений) - не менее 300 кв. м. Минус в том, что такие квартиры появляются на рынке довольно редко, а их расселение длительно и составляет, по оценкам, от двух с половиной до семи тысяч долларов за квадратный метр19.
2. Реконструкция и перепланировка, на которые понадобится как минимум половина суммы, потраченной на покупку помещения. При этом нужно отметить, что на получение разрешительных документов, подготовку, согласование и утверждение проекта перепланировки уйдет более года. После того как перепланировка будет закончена, необходимо заключать договоры с энергетиками, Водоканалом, пожарными и др.
3. Разработка интерьера гостиницы. Главное, чтобы отель не напоминал общежитие и коммунальную квартиру, был чистым, уютным и удобным для проживающих. Оборудование для такой гостиницы (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и т. п.) обойдется еще в 200–250 тысяч долларов. При этом не следует забывать о недопустимости резкого разброса классности номеров.
Одна из главных проблем малых гостиниц - обеспечение постоянного потока клиентов. Пока основным способом заявить о себе остаются Интернет и специальные информационные справочники. Очевидно, что на формирование базы постоянных лояльных клиентов уйдет не один год, поэтому стартующему мини-отелю рекомендуется заключить договоры с турфирмами на оказание гостиничных услуг (10 до 20% от стоимости номера).
Конкуренция, как таковая, пока практически не затрагивает мини-отели. Кроме формального наличия конкуренции между самими мини-отелями (которая на самом деле не ощущается ими самими), существует конкуренция, и куда более явная и ощутимая другой стороны - краткосрочная аренда квартир, которая получила в Санкт-Петербурге за последние годы еще большее распространение, чем мини-отели. В настоящее время существенную конкуренцию петербургским малым гостиницам составляют частные квартиры и апартаменты, сдаваемые в краткосрочную аренду. Спрос в этом сегменте носит ярко выраженный сезонный характер. Ррынок краткосрочной аренды резко активизируется весной и летом, когда начинаются туристический и абитуриентский сезоны. Сегодня в высокий сезон (летние месяцы) в посуточную аренду в городе сдается 15-20 тыс. квартир. Аренда квартиры зачастую обходится гораздо дешевле, чем номер в мини-отеле. Кроме того, в ней могут жить сразу несколько человек, что никак не влияет на ее стоимость.
Цены в сегменте посуточной аренды практически не меняются уже более двух лет. Происходит это во многом благодаря постоянно растущему предложению за счет выброса на рынок квартир, купленных специально для этих целей. Квартиру низкого качества в спальном районе сейчас вполне реально снять за $20-25/сутки. В то же время крупногабаритное жилье (от трех до шести комнат) в отличном состоянии сдается за $150-200/сутки, а стоимость апартаментов класса «люкс» в центре города может достигать $300/сутки. Однако квартиры, сдаваемые в краткосрочный наем, серьезно проигрывают мини-отелям в части предоставляемого сервиса и безопасности постояльцев. Вне конкуренции, пожалуй, пока остаются только самые дорогие элитные квартиры. Но, по мнению специалистов, владельцы таких объектов сегодня предпочитают сдавать их на более длительные сроки с целью уменьшения рисков20.
Кроме того, у небольших отелей есть возможность выделиться среди конкурентов, создав эксклюзивный имидж. Наиболее распространенным является использование "петербургской мифологии", призванной максимально погрузить потенциального клиента в историко-культурный колорит города. Так, например, в гостинице "Братья Карамазовы" номера носят имена героев произведений Достоевского, гостиница "Маршал" привлекает туристов образом Карла Густава Маннергейма, демонстрируя часть коллекции, собранной биографом маршала Леонидом Власовым. Мини-отель "Пушка Инн" находится в доме Ивана Пущина на Мойке и по соседству с Музеем-квартирой более известного туристам Александра Пушкина.
В перспективе, по мнению специалистов, бум малых отелей в Санкт-Петербурге должен смениться спадом. На активность инвесторов, безусловно, повлияет рост цен на недвижимость в Петербурге: квадратный метр в городе стоит порядка $400021.
1.3. Конкурентный анализ на рынке мини-отелей
Реализуемый проект предполагает размещение мини-отеля «Фортуна» в двух бывших коммунальных квартирах на Невском пр., 23. Мини-отели, являющиеся конкурентами создаваемого мини-отеля, представлены в таблице 1.3.
Таблица 1.3
Конкуренты создаваемого мини-отеля
Название
Метро
Адрес
Цена, руб.
Количество номеров
Мини-отель Домик в Коломне 
Сенная пл.
канал Грибоедова, 174-а
850-2500
9
Мини-отель Золотая середина 
Сенная пл.
Столярный переулок, 10-12
1800-3500
8
Мини-гостиница Премьера 
Сенная пл.
ул. Союза Печатников, 4
1990-5480
11
Мини-отель Аркадия 
Сенная пл.
набережная Мойки, 58
3900-8860
9
Гостиница Адмиралтейская 
Садовая
ул. Блока, 8
1400-4400
54
Мини-отель На Мучном 
Гостиный двор
Садовая 25
650-6000
33
Мини-отель Адмирал 
Гостиный двор
Гороховая, 8
2750-4500
5
Дадим краткое описание представленным выше конкурентам.
Мини-отель Домик в Коломне расположен в исторической части Санкт-Петербурга у слияния реки Фонтанки и канала Грибоедова, у живописного ансамбля мостов и набережных. Из окон мини-отеля открывается великолепный вид на канал Грибоедова и площадь Репина. Дом, в котором расположен мини-отелm, является памятником истории и архитектуры. Здесь с 1816 по 1818 гг. жил А.С.Пушкин. В мини-отеле Домик в Коломне имеются 5 комфортабельных номеров для проживания (с удобствами в номере) и 4 номера с удобствами на этаже, уютные холлы, комната для завтраков, конференц-зал. В каждом комфортабельном номере мини-отеля есть туалетная комната с душем, телевизор, телефон, фен, холодильник. В номерах мини-отеля класса эконом на двух, трех человек имеются телевизор, телефон. Туалетная комната на этаже. Конференц-зал вместимостью 35 человек обеспечен техническими средствами сопровождения мероприятий и позволяет проводить семинары, совещания и другие мероприятия22.
Мини-отель Золотая середина - отличный отель в центре Санкт-Петербурге. Всего 3 минуты пешком от метро "Садовая" и 5 минут от Исаакиевского собора. В этом мини-отеле 8 современно оформленных номеров. Завтраки в отеле Золотая Середина включены в стоимость проживания. К услугам клиентов в Золотой середине предлагается дополнительно: доступ в сеть Интернет, надежный сейф для ценных вещей, стиральная машина. Многочисленные рестораны, бары, кафе, крупнейшие торгово-развлекательные центры, театр "Приют комедианта", которые кружают мини отель Золотая середина, дают возможность гостям Санкт Петербурга весело и интересно провести время. Доброжелательная атмосфера Золотой Середины, внимательный персонал и питерское гостеприимство, сделают Ваш отдых незабываемым, а работу приятной23.
Мини-гостиница Премьера расположена в центре Санкт-Петербурга, в двух шагах от Мариинского театра. Мини-гостиница Перемьера прадлагает своим гостям: шесть двухместных номеров: две кровати, две прикроватных тумбы, 2 кресла, журнальный стол, холодильник мини-бар, встроенный шкаф, скамейка под чемодан, зеркало, настольные лампы, телевизор, ванные комнаты (оборудованные душевыми кабинами); пять одноместных номеров: оборудованы как двухместные номера, но для одного человека. Три номера люкс: состоят из 2-х комнат (спальня+гостиная). В дополнение к стандартной комплектации имеется: кондиционер, мягкая мебель, письменный стол, торшер, зеркальный шкаф. Ванная комната оборудована ванной, биде, феном, мебелью для ванной, банными халатами. 1 улучшенный люкс: в дополнение к перечисленной комплектации оборудован двумя гигиеническими комнатами и дополнительной диван-кроватью. Все номера оборудованы телефонами (с выходом на международную и междугородную связь). В холле мини-гостиницы Премьера к услугам проживающих спутниковое и российское TV, компьютер с выходом в Интернет, а также факс и ксерокс. Утром клиентам будет предложен европейский завтрак, который включен в стоимость номера. Чай, кофе, какао в течение дня – бесплатно24.
Мини-отель Аркадия расположен в самом сердце Санкт-Петербурга. Рядом с гостиницей Аркадия находится Исаакиевский собор и Невский проспект. К услугам гостей Мини-отель предлагает уютные комфортабельные одно- и двухместные номера, соответствующие европейским стандартам. Элегантные интерьеры выполнены в теплых светлых тонах, а оборудование Аркадии отвечает всем современным требованиям. В номерах установлены кондиционеры, индивидуальные сейфы, телевизоры и мини-бары. Также в здании гостиницы работает сауна и бассейн с гейзером и противотоком. Для автомобилей гостей оборудована стоянка с круглосуточным видео наблюдением. На первом этаже гостиницы Аркадия в Санкт-Петербурге открыт ресторан. Его дизайн выдержан в лучших традициях классицизма25.
Гостиница Адмиралтейская в Санкт-Петербурге располагается рядом со знаменитым Мариинским театром. Номерной фонд гостиницы Адмирадтейской - 54 номера, различного качества. В гостинице Адмиралтейская есть номера эконом класса, бизнесс класса, номера повышенной комфортности. Гостиница Адмиралтейская предлагает: телевизор, убодные широкие кровати, качественную мебель, в стоимость номера включен "шведский стол" и ланч с чашечкой кофе, у администратора можно заказать билеты в театр, вызвать такси, воспользоваться факсом и копировальным аппаратом26.
Всего в мини-отеле на Мучном 33 номера без удобств (при этом 17 душевых и 14 индивидуальных туалетных комнат), три номера люкс king size (возможно размещение до 4 человек), одни двухкомнатные апартаменты с кухней и удобствами. Мини-отель На Мучном предоставляет посетителям различные виды услуг: уютное кафе с домашней кухней; отдельная кухня для VIP гостей; туроператор с возможностью заказа различных видов развлечений и экскурсий, а так же заказ билетов и т.п.; парковка для гостей гостиницы; сейф-комната для обеспечения сохранности вещей; круглосуточная охрана; отдельные виды услуг по просьбе посетителей гостиницы27.
Мини-отель Адмирал открылся на Гороховой улице, в самом сердце Санкт-Петербурга у Адмиралтейства. Классический интерьер мини-отеля украшен изящной лепниной и живописью. Минимальное количество просторных номеров создает гармонию уюта и комфорта домашней расслабляющей обстановки. Адмирал расположен в центре Петербурга близ Дворцовой площади. Мини-отель Адмирал предлагает просторные одно-двухкомнатные номера premium class. Номера оборудованы всем необходимым для комфортного размещения: кондиционер с индивидуальным управлением, телефон, телевизор, просторная ванная комната с подогревом полов, фен, room service 24h, бесплатный кофе и чай. В стоимость проживания включен континентальный завтрак. В отеле есть беспроводной быстрый Интернет. По желанию гостей организуется трансферт от вокзала или аэропорта. Заказ авиа- и ж/д билетов28.
Как видно, мини-отели, являющиеся конкурентами создаваемого мини-отеля, предлагают разные условия для своих клиентов. Проведем оценку конкурентов на основе метода средневзвешенной оценки путем оценки ключевых факторов успеха на гостиничном рынке.
Оценка включала в себя следующие этапы29:
1. Определялась цель проведения оценки – провести сравнительную оценку конкурентоспособности мини-отеля и его конкурентов.
2. Определялся метод проведения сравнения – средневзвешенная оценка.
3. Определялся способ проведения средневзвешенной оценки - экспертная оценка.
4. Были сформулированы требования к экспертам, принимающим участие в оценке – опыт работы на гостиничном рынке не менее 3 лет; должность – администратор или управляющий или эксперт гостиничного рынка; высшее образование; знание особенностей гостиничного рынка; знание основных игроков рынка мини-отелей и их особенностей.
5. Были отобраны эксперты на основе правила («7±2» - оптимальное количество экспертов) – управляющий и администратор будущего мини-отеля, 4 эксперта, представитель Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга.
6. При проведении оценки, экспертам была поставлена на первом этапе задача путем группового обсуждения выработать набор критериев, наиболее важных для успеха предприятия, работающего на рынке производства и реализации окон (количество критериев было ограничено шестью). В итоге были выбраны следующие критерии: квалификация персонала; качество обслуживания; уровень цен; уровень рекламной активности; спектр предоставляемых дополнительных услуг; репутация (отзывы клиентов).
7. Далее каждому фактору экспертами был присвоен вес, исходя из его значимости для успеха на рынке, при этом сумма весов всех конкурентных преимуществ должна была равняться 1,0. Вес критерия отражает его важность на гостиничном рынке, иными словами, чем выше присвоенный вес, тем важнее и значимее критерий. Вес определялся следующим образом: на первом этапе эксперты давали свои индивидуальные оценки, которые затем суммировались и получалась среднеарифметическая оценка по каждому критерию. Далее проводилось суммирование среднеарифметических весов с целью проверки (сумма должна быть равна 1,0) – в случае отклонений проводилась корректировка весов путем группового обсуждения.
8. На следующем этапе ключевые конкурентные преимущества каждого конкурента были оценены экспертами по девятибалльной шкале (таблица 1.4). Шкала имеет следующую градацию: 9-очень привлекательный, 7-привлекательный, 4,5- неплохой, 3-непривлекаттельный, 0-очень непривлекательный. Для получения балльной оценки сначала эксперты индивидуально устанавливали значение для каждого конкурента, затем путем суммирования и деления получалась средняя балльная оценка по каждому критерию каждого конкурента, при этом полученное значение округлялось. Рассчитывались средневзвешенные оценки для каждого конкурента.
Таблица 1.4
Оценка конкурентоспособности
КФУ
Вес (Р)
Домик в Коломне
Золотая середина
Премьера
Аркадия
Q
Q*P
Q
Q*P
Q
Q*P
Q
Q*P
Квалификация персонала
0,2
9
1,8
7
1,4
7
1,4
9
1,8
Качество обслуживания
0,25
9
2,25
7
1,75
7