Ипотека (залог недвижимости) и обеспечение исполнения обязательств

Введение
Глава 1. Ипотечные отношения как предмет правового регулирования
1.1. Сущность ипотечных правоотношений
1.2. Понятие и признаки предмета ипотеки
1.3. Права и обязанности субъектов ипотечных правоотношений
Глава 2. Залог недвижимости имущества (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств
2.1. Понятие залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств
2.2. Нормативно-правовая база регулирования залога недвижимости
2.3. Договор ипотеки как основание возникновения залоговых
обязательств
Глава 3. Проблемы правового регулирования залога недвижимости и пути их решения
3.1. Законодательные проблемы правового регулирования залога недвижимости
3.2. Правоприменительные проблемы правового регулирования залога недвижимости
Заключение
Библиография

Ипотека (залог недвижимости) и обеспечение исполнения обязательств

2) Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. N 370.
3) Постановление Правительства РФ от 26 ноября 2007 г. N 812 "Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих".
4) Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" Судебная практика по ипотеке содержится в Информационном письмо ВАС РФ от 09.09.1998 N С5-7/УЗ-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Следует также упомянуть о Женевской международной конвенции о морском залоге и ипотеке от 6 мая 1993 г., участницей которой является Российская Федерация. В ст. 4 она предусматривает, что морской залог в отношении судна обеспечивает ряд требований (например, требования экипажа в отношении заработной платы и др.).
С момента принятия Закон об ипотеке подвергался многочисленным дополнениям и изменениям. Следует упомянуть о двух самых последних.
30 декабря 2008 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон Российской Федерации "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" N 306-ФЗ В основном, указанные изменения затронули такие важнейшие вопросы, как процедура реализации заложенного движимого имущества, а также недвижимого имущества, находящегося в ипотеке.
Изменения коснулись положений Гражданского кодекса, Закона о залоге, федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ, "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11 февраля 1993 года N 4462-1, Федерального закона Российской Федерации "Об исполнительном производстве" от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ, а также некоторых других законодательных актов.
17 июля 2009 г. был принят Федеральный закон Российской Федерации N 166-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)". Изменения коснулись порядка обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд, а также особенностей ипотеки зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа16.
Понятие денежного обязательства дано в п. 1 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в котором указано: "Имея в виду, что статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.
В частности, не являются денежными обязательства, в которых денежные знаки используются не в качестве средства погашения денежного долга (обязанности клиента сдавать наличные деньги в банк по договору на кассовое обслуживание, обязанности перевозчика, перевозящего денежные знаки, и т.д.).
Денежным может быть как обязательство в целом (в договоре займа), так и обязанность одной из сторон в обязательстве (оплата товаров, работ или услуг)".
Соответственно, ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства, в том числе по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, которое может быть основано на купле-продаже, подряде, аренде или другом договоре17.
При применении данных норм возникает вопрос, возможно ли предусмотреть в договоре ипотеки, что залогом недвижимого имущества обеспечивается не одно, а несколько обязательств, возникших из различных договоров?
В судебной практике был такой случай. В одном из дел банк обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации договора об ипотеке.
Как видно из материалов дела, между банком (залогодержателем) и закрытым акционерным обществом (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров был заключен договор о залоге недвижимого имущества. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества превышала общую сумму кредитов, выданных по трем договорам. Договор был нотариально удостоверен в установленном порядке.
Банк обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора ипотеки, однако орган по регистрации отказал в государственной регистрации договора со ссылкой на ст. 2, 9 Закона об ипотеке. Регистрирующий орган полагал, что в соответствии с п. 1 ст. 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства по правилам о последующей залоге. По мнению органа по регистрации прав, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было заключить по кредитным договорам самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства (ст. 45 Закона об ипотеке).
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении искового требования, поддержали доводы ответчика.
Суд надзорной инстанции признал эти доводы ошибочными и состоявшиеся по делу судебные акты отменил, указав следующее. Закон об ипотеке каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит. Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Ответчик же необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необоснованность заключения договоров об ипотеке по каждой кредитной сделке (Президиум ВАС от 10 декабря 2002 г. N 1925/00).
Однако в практике ФАС Северо-Западного округа в деле от 10 февраля 2000 г. N 24606/99 была высказана другая позиция. Суд указал, что Закон об ипотеке не содержит указания о возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение нескольких обязательств, напротив, положения п. 4 ст. 43 Закона свидетельствует о том, что предоставление повторного обеспечения в отношениях между теми же лицами подчиняется правилами о последующей ипотеке.
Представляется, что второй подход более соответствует ст. 334, 342 ГК РФ. Из положений указанных статей следует, что обеспечиваемое обязательство может быть только одним (законодатель всегда говорит о нем в единственном числе). Это означает, что обеспечение второго, третьего и так далее обязательств залогом должно подчиняться правилам о последующем залоге18.
Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются, прежде всего, интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения (п. 1 ст. 64 ГК).
Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо).
Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.
В ипотечном жилищном кредитовании также участвуют особого рода посредники - ипотечные брокеры, которые не участвуют в договоре, но сводят стороны друг с другом.
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Это же относится и к случаям, когда заложенная недвижимость была приобретена за счет кредита банка. Право собственности на нее в таких случаях регистрируется на имя залогодателя, который получил кредит.
Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия - права распоряжения. Осуществлять такое право он сможет только после полного расчета по кредиту либо на основании соглашения с кредитором19.
В п. 2 ст. 1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно применяются к ипотеке возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Ипотека в силу закона возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке. Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
Отличительный признак ипотеки - ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее:
Недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется;
Недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение20.
Стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению (хотя, в условиях кризиса может и снижаться) что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери является мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.
Закон об ипотеке не отменяет соответствующих норм ГК, посвященных залогу, самого Закона о залоге, подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и Гражданского кодекса. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отмечается, что со дня введения в действие Закона РФ "Об ипотеке" нормы Закона РФ "О залоге" подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону "Об ипотеке".
Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона "Об ипотеке", Гражданского кодекса и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону "Об ипотеке". Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике.
Правовой режим отдельных видов ипотеки неразрывно связан с другими федеральными законами и, прежде всего, с Земельным кодексом РФ.
Следует отметить, что указанное положение данного пункта противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах должны соответствовать ГК РФ.
П. 4 ст. 1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускает возможность ограничения или вообще запрета ипотеки указанных в нем объектов недвижимости соответствующими федеральными законами. Запреты ипотеки содержатся и в Законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (к п. 2 ст. 6)
Нельзя не обратить внимания на противоречие данного пункта статье 334 ГК, в которой сказано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений квартир и другого недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Никаких других ограничений указанной статьей не предусмотрено21.
Таким образом, к настоящему времени сложилась следующая иерархия источников правового регулирования залога недвижимости (ипотеки):
1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге.
2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство было подчеркнуто в ст. 2 закона «Об ипотеке..»: «..законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации..»22 Однако, с момента введения в действие части первой ГК РФ именно ГК РФ стал основным источником залогового права. При этом, регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном законе. Следовательно, согласно общей иерархии источников права, закон РФ «О залоге» применяется постольку, поскольку он не противоречит части первой ГК РФ.
3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. К источникам права ипотеки относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. Сюда можно отнести например, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
5. В систему источников правового регулирования ипотеки входят так же Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая органы местного самоуправления.
1.3.Договор ипотеки как основание возникновения
залоговых обязательств
Право залога, как и само залоговое правоотношение, может возникнуть в силу договора или в силу указания закона. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Договор ипотеки - это гражданско-правовой договор, который, в свою очередь, является основной разновидностью сделки - юридического факта.
В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:
1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;
2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);
3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки23.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Ранее, в прежней редакции Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" данный вид договоров должен был быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении была отменена. Хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме и требуют нотариального заверения договора.
Кроме того, хотелось бы обратить внимание потенциальных клиентов, намеренных получить ипотечный кредит, что банки работают с отработанным типовым договором, вносить изменения в который не станут ни при каких обстоятельствах. Если в других случаях при заключении договоров есть возможность что-то обсудить, оговорить путем внесения иных условий, то при подписании договора ипотеки это просто невозможно.
Государственной регистрация ипотеки, возникающей в силу договора о ней, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
При этом должны быть представлены:
1) договор ипотеки и его копия;
2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
3) документ об уплате государственной пошлины;