Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

- принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий.4
Существует еще большое количество исследований по данной теме, однако мы ограничимся приведенными. Дело в том, что такое многообразие мнений по поводу принципов регистрации прав на недвижимость объясняется, вероятно, тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, в некоторых исследованиях перечисляемые принципы они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.
Итак, что же следует понимать под принципом? Представляется, что принцип - это какое-либо основное,исходное положение, основное начало, которым руководствуются в своем поведении, в построении какой-либо научной системы, теории и т.п.
Исходя из данного определения, мы и попытаемся определить те положения, которые можно назвать принципами государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Во-первых, одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации. Это положение, внешне вполне очевидное и закрепленное в гражданском законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации пробивало себе дорогу с большим трудом и понималось весьма по-разному.5
Закон о регистрации6 поставил точку в данном вопросе. В ст. 9 к компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав были отнесены как проверка представленных документов и ранее зарегистрированных прав, так и собственно государственная регистрация, а также выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию.
Статья 13 Закона о регистрации в процесс государственной регистрации включает прием документов, правовую экспертизу, установление оснований для отказа в регистрации, внесении записей в ЕГРП, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации. Таким образом, весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции учреждения юстиции, и возможность делегирования этих функций кому бы то ни было исключена.
Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость.
Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.
Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности.
Если функция управления государственным имуществом реализуется путем совершения конкретных актов распоряжения имуществом, а функция разрешения споров о правах на недвижимость - путем рассмотрения дел и вынесения судебных решений, то функция регистрации объекта представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний. Применительно к недвижимости речь идет об установлении фактов, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверения этих обстоятельств.
В связи с этой спецификой регистрирующие органы должны представлять самостоятельную систему, полностью отделенную от любых органов, осуществляющих иные функции в сфере недвижимости.
Законом о регистрации эта проблема в целом решена - в качестве регистрирующих органов указаны "федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах" (ст. 9 Закона о регистрации).
Отдельное место среди принципов занимает принцип гласности (открытости) государственной регистрации. Этот принцип является присущим любой системе регистрации и в определенном смысле составляет сущность регистрации. В то же время способы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления и в системе регистрации, действующей в нашей стране.
Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность "предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу" (п. 4 ст. 131 ГК РФ).
В Законе о регистрации этот принцип раскрывается в ст. ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал серьезные дискуссии о том, какую степень открытости информации имел в виду законодатель и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла открытым главный вопрос: какая по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.
Для начала определим, какая информация находится в распоряжении регистрирующего органа в результате его деятельности. При проведении регистрации прав на объекты недвижимости, а также их обременений регистрирующий орган получает информацию:
а) о характеристиках объекта недвижимости (местоположении, площади, количестве помещений и др.);
б) о характеристике права, которое зарегистрировано на данный объект (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление);
в) об обременениях (ограничениях) зарегистрированных вещных прав (залог, арест, рента, аренда, сервитут и пр.);
г) об основаниях возникновения зарегистрированных прав и их обременений (гражданско-правовые сделки, наследование, решение суда и др.);
д) о правоустанавливающих документах (дата составления, данные о сторонах сделки, ее условиях, нотариальном удостоверении и др.);
е) о правообладателе (о юридическом лице - наименование, данные о государственной регистрации и адресе, руководителе, представителе; о физическом лице - фамилия, имя, отчество, место жительства, данные паспорта);
ж) о лицах, имеющих права, ограничивающие право собственности, аналогичные указанным в п. "е", и о документах, на основании которых зарегистрированы эти ограничения, аналогичные указанным в п. "д";
з) о произведенной регистрации прав и обременений (дата, регистрационный номер, данные о лицах, участвовавших в процедуре регистрации и удостоверивших факт регистрации);
и) о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;