Развитие российского рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
1.1. Модели рыночной экономики и структура собственности – сценарии развития рынка ипотечного кредитования
1.2. Смешанные экономики переходных и развивающихся стран: используемые модели рынка ипотечного кредитования
1.3. Финансовая и отраслевая структура хозяйства как фактор формирования рынка ипотечного кредитования
ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2.1. Приоритеты государственной политики в регулировании рынка ипотечного кредитования
2.2. Направления реализации государственной политики в области ипотечного кредитования в развитых странах и странах с переходной экономикой
2.3. Развитие российского рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
3.1. Анализ перспектив развития рынка ипотечного кредитования в России
3.2. Совершенствование системы государственного регулирования рынка ипотечного кредитования
3.3. Повышение конкурентоспособности российского рынка ипотечного кредитования
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Развитие российского рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса.

Отраслевые особенности экономик в связи с неравномерным размещением природных ресурсов огромны. Очевидно, что отраслевые различия экономик будут определять и существенные отраслевые различия в структуре спроса на ипотечные продукты. Существенными будут различия в составе инвесторов, в количестве ипотечных институтов, в структуре заемщиков и др.
ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2.1. Приоритеты государственной политики в регулировании рынка ипотечного кредитования
За период с 2005–2009 гг. накоплена достаточная информация и статистика для выявления основных проблем развития рынка жилья и ипотеки, определения приоритетных направлений и основных целевых показателей на долгосрочную перспективу. Основные уроки предыдущего этапа развития рынка ипотеки, которыедолжны быть учтены на следующих этапах развития, состоят в следующем.
Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно. При этом увеличение спроса населения за счет развития различных механизмов жилищного финансирования без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно работает на рост цен на жилье. Необходимо, в первую очередь, повышать доступность жилья за счет:
дифференциации рынка жилья, формирования нового сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними доходами;
повышения доступности кредитных ресурсов для всех классов застройщиков на цели строительства жилья эконом-класса;
снижения волатильности цен на жилую недвижимость за счет развития рынка жилья эконом-класса, расширения конкуренции, развития частных и коллективных инструментов инвестиций15.
Ипотечное жилищное кредитование, как и любой другой вид кредитования, подвержен существенным рискам, особенно в периоды кризисов, и может являться эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними доходами только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, особенно в условиях растущего рынка, в том числе:
повышение доступности ипотечных кредитов для населения должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка;
снижение цен на жилье само по себе является фактором высокого риска для ипотеки. При этом снижение цен на жилье обычно происходит в периоды общего кризиса, то есть сопровождается снижением доходов заемщиков;
размер первоначального взноса в общем случае не может быть ниже 20-30% от стоимости заложенного жилья, а в случае наличия ипотечного страхования не может быть ниже 10%;
отношение платежа по ипотеке, а также других обязательных платежей, к доходу заемщика не может быть выше 40-50%;
секьюритизация ипотечных активов имеет существенные ограничения и возможна только для ипотечных активов высокой степени надежности;
необходимо наличие рациональной системы распределения рисков между различными участниками рынка ипотеки (заемщиками, кредиторами, страховщиками, институтами рефинансирования и вторичного рынка ипотеки, инвесторами, государством);
помощь заемщикам в получении кредита должна быть направлена на предоставление заемщикам условий, при которых они могут воспользоваться рыночными механизмами жилищного кредитования; долгосрочное субсидирование процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски, как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам16.
Развитие рынка ипотеки сопровождается некоторой несбалансированностью определенных сегментов и объективными противоречиями, на которые нужно обратить первоочередное внимание:
критическая зависимость рынка ипотеки от доступности ресурсов на внутреннем финансовом рынке по цене, которая обеспечивает приемлемые ставки по ипотечным кредитам;
высокая зависимость ипотеки от эффективности судебной системы: резко возросшая нагрузка на суды, связанная с рассмотрением исков об обращении взыскания на заложенное имущество приводит к длительным срокам обращения взыскания и повышению нагрузки на заемщиков;
отсутствие заинтересованности региональных и муниципальных властей в создании маневренного фонда для целей проживания несостоятельных заемщиков;
отсутствие дифференцированного территориального подхода к развитию рынка ипотеки посредством объективной социально-экономической типологизации муниципальных образований;
дисбаланс между динамичным развитием ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья и серьезное отставание кредитования жилищного строительства, приобретения жилья на первичном рынке, кредитования ремонта, реконструкции и капитального ремонта жилых объектов;
недостаточное развитие инфраструктуры, обеспечивающей сделки на рынке ипотеки: низкая эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного учета объектов недвижимости, отсутствие системы ипотечного страхования, слабое развитие системы мониторинга качественного состояния рынка жилья и ипотеки;
противоречия между повышением доступности жилья для населения и повышением рисков ипотечного кредитования в условиях снижения цен на жилье;
массовые дефолты и продажи предмета залога не эффективны, если доля ипотечного жилья в регионе высока – давление на рынок приводит к снижению выгоды кредитора;
преимущественное привлечение застройщиками кредитных ресурсов при минимальных собственных оборотных средствах снижает устойчивость рынка жилья, способствует повышению цен на жилье, а в периоды кризиса приводит к банкротству застройщиков и к массовой распродаже жилья.
Согласно Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК), к 2030 г. основные проблемы несбалансированности на рынке жилья должны быть решены. Ожидается постепенное насыщение рынка вплоть до выхода на траекторию, при которой основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.
Рынок ипотечного кредитования до 2030 г. будет развиваться устойчивыми темпами, объемы выдачи ипотечных кредитов - превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных кредитов.
Ипотечный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что цены на жилье, условия ипотечного кредитования и доходы населения обеспечат доступность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита для 60% населения. У таких заемщиков уровень дохода будет превышать как минимум в три раза ежемесячные расходы по погашению необходимого им ипотечного кредита для приобретения стандартного жилья.
Возможность оплаты первоначального взноса для таких граждан будет обеспечиваться продажей уже имеющегося жилья, возможностью участия в накопительно-ипотечных системах или возможностью ипотечного страхования в целях снижения размера первоначального взноса.
Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита будут: срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне ставки рефинансирования Банка России плюс 2-3 п.п., первоначальный взнос не ниже 30% (в случае отсутствия ипотечного страхования), аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и размером первоначального взноса 10% составит до 20% рынка.
Рынок ипотечного кредитования будет иметь невысокую концентрацию: на каждой территории, где сложился ликвидный рынок жилья, будут присутствовать как минимум три кредитора с конкурентными предложениями.
Получение ипотечного кредита заемщиком станет стандартным процессом, сроки сбора необходимых документов и принятия решения сократятся до одной недели при повышении качества принимаемых решений. До получения кредита заемщик будет получать полную информацию о своих правах и обязанностях после получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и/или иных ключевых событий, перечисленных в кредитном договоре банка. Предварительные консультации заемщиков войдут в обязательства кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.
Выработка унифицированных требований к качеству выдаваемых кредитов и их оценка будут определять общий уровень риск-аппетита российской ипотечной системы. Конкуренция на рынке будет развиваться с учетом установленного предельного уровня риска. Стандарты информационного обмена, унификация документации и заданный уровень риск-аппетита системы позволят на практике поддерживать оптимальный баланс соотношения прав заемщика и кредитора, при том, что это соотношение устанавливается нормами закона и кредитным договором.
Помимо консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита, у заемщика также будет возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу; реструктурировать кредит в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях приемлемых для кредитора и заемщика. В случае невозможности выполнять обязательства по кредиту и отсутствия возможности урегулирования ситуации с помощью рыночных механизмов государством должно гарантироваться получение таким заемщиком социального жилья в наем или монетарной поддержки на съем жилья на рыночных условиях. С другой стороны, кредитору будет принадлежать безоговорочное право взыскания на предмет залога и удовлетворения всех понесенных затрат и расходов из стоимости заложенного имущества17.
Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей будут иметь тарифные преимущества.
В целом, кредитная линейка кредиторов будет определяться конкуренцией на рынке, накопленной статистикой по поведению заемщиков, текущими условиями жилищного рынка и спросом со стороны инвесторов.
Помимо первичных кредиторов на первичном рынке будут присутствовать ипотечные брокеры, непосредственно взаимодействующие с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе, по подбору и комплектации документов.
2.2. Направления реализации государственной политики в области ипотечного кредитования в развитых странах и странах с переходной экономикой
Как свидетельствует практика, государство имеет возможность в
зависимости от проводимой финансово-кредитной политики и сложившейся
экономической ситуации в стране влиять на состояние рынка ипотечного
кредитования.
Система государственного регулирования деятельности рынка ипотечного кредитования в той или иной форме существует во всех странах. Необходимость такой поддержки обусловлена важностью ипотечного кредитования для экономики и наличием множества взаимосвязей, которые могут оказать решающее воздействие на развитие страны. Причины и уровень поддержки варьируют в зависимости от степени развития экономики и состояния жилищного сектора18.
Высокий уровень жизни и сбалансированное функционирование
экономики развитых стран привели к тому, что жилищный сектор
представляет собой один из самых развитых ее отраслей. Именно поэтому в
таких странах государственная поддержка не слишком распространена и
носит адресный характер.
Западноевропейским странам и США присущи следующие особенности жилищного сектора:
развитый рынок жилья: полная система институтов жилищной
экономики, высокая степень прозрачности отношений, наличие конкуренции, законодательное регулирование действий всех участников рынка отрасли;
целостность жилищного сектора: наличие взаимосвязей между всеми
сегментами жилищной экономики – строительство, куплей-продажей
жилья на первичном и вторичном рынках, рынком аренды жилья,
финансовыми услугами в области жилищного кредитования,
обслуживанием и инфраструктурой жилищного сектора;
хорошая обеспеченность населения жильем как в количественном
отношении (в средние на 1000 жителей в европейских странах
приходится около 400 квартир), так и в качественном (преобладает
современное улучшенное жилье)19.
Поэтому государственная политика в сфере ипотечного кредитования социально незащищенных категорий граждан. Поддержка со стороны государства строится на адресной основе, ее эффективность оценивается объективными критериями, проводятся исследования ее воздействия на различные сегменты жилищного сектора и экономики в целом.
Совершенно иная ситуация наблюдается в развивающихся странах и странах с переходной экономикой. В связи с невысоким уровнем жизни в развивающихся странах проблема улучшения жилищных условий граждан приобретает первостепенную важность. Ее решение невозможно без повышения уровня доходов населения, создания эффективной системы сбора средств и их целевого использования для строительства и модернизации жилья.
На протяжении последних десятилетий в этих странах были предприняты различные попытки, направленные на решение жилищной проблемы. Однако, несмотря на активное участие международных организаций в продержке этих программ, предпринятые усилия не увенчались успехом, и более чем в 90% случаев проблема осталась нерешенной. Анализ реализации различных программ в развивающихся странах показал, что основной причиной провала в большинстве случае стала неадекватная система государственной поддержки: она не соответствовала единой цели и была, по сути, политически ориентированным решением либо позволяла участникам распределения субсидий наживаться на этом деле. Низкий уровень обеспеченности граждан жильем и его невысокое качество остаются насущной проблемой в большинстве стран.
Первым из возможных средств ее решения считается поддержка жилищного кредитования, призванного сделать жилье доступным большинству граждан и повысить уровень рентабельности предприятий
Опыт развивающихся стран и стран с переходной экономикой показывает, что оптимальным вариантом стимулирования жилищного сектора является создание системы массового жилищного кредитования20. Именно вовлечение в нее большей доли населения позволяет повысить обеспеченность жильем и разрешить назревшие социальные проблемы.
Всемирный банк с его большим опытом реализации подобных программ в развивающихся странах и странах с переходной экономикой выделяет следующие основные направления реформирования жилищного сектора для этих стран21:
создание необходимой институциональной среды для
функционирования жилищного сектора и системы жилищного
кредитования на рыночных принципах;
создание системы мобилизации временно свободных денежных ресурсов населения для целевого использования на долгосрочной основе в рамках системы жилищного кредитования;
развитие у населения стимулов к использованию разнообразных
рыночных инструментов сбережения.
По мнению экспертов Всемирного банка, первостепенной целью программ развития жилищного сектора в странах с переходной экономикой и развивающихся странах является создание необходимой институциональной среды для полноценного функционирования всех сегментов жилищного сектора: строительства, аренды, купли-продажи, обслуживания с необходимой инфраструктурой, кредитования. Для рыночных отношений в жилищном секторе необходима четкая законодательная база, которая регулирует все операции с жилой недвижимостью и обеспечивает защиту прав ее владельцев, инвесторов и иных участников. Кроме того, прозрачность отношений и особенно процесса перехода прав собственности требует наличия специализированных институтов, ориентированных на контроль, анализ и оценку правовых и иных аспектов. Только четкая система перехода прав собственности и возможность залога жилья могут обеспечить эффективное функционирование системы жилищного кредитования.
Государство, как и любая другая организация, не в состоянии решить проблемы граждан без их собственного участия в этом процессе. Именно такая позиция преобладает сейчас в политических и экономических кругах развитых стран. Проблемы в жилищном секторе связаны в основном либо с невозможностью граждан обеспечить себе приемлемое жилье, либо с отсутствием необходимых механизмов реализации оптимальных стратегий развития жилищного сектора (отсутствие соответствующей инфраструктуры и законодательной базы). В развивающихся странах и странах с переходной экономикой большинство граждан не могут позволить себе приобрести жилье из-за низкого уровня дохода и отсутствия доступа к кредитным ресурсам. Вот почему наиболее реальным решением проблемы становится создание в этих странах массовой системы жилищного кредитования, призванной обеспечить:
доступ к заемным средствам граждан с относительно невысоким
уровнем дохода (в том числе и с низким), то есть предоставлять
кредиты на длительный срок под небольшой процент;
кредитование без накопления рисков, т.е. риски неплатежеспособности
заемщиков должны быть небольшими;
целевой характер кредитования, т.е.: денежные средства должны быть
направлены в жилищный сектор и инвестированы в строительство
нового жилья и обустройство существующий жилой недвижимости во
избежание перегрева вторичного рынка жилья.
По мнению экспертов Всемирного банка, эффективность программ развития жилищного сектора повышается, если их реализацией занимаются негосударственные организации. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, они в большей степени ориентированы на спрос и потребности граждан. Во-вторых, оценка деятельности таких организаций и реализуемых ими программ происходит проще и является более эффективной. И, наконец, привлечение негосударственных организаций для реализации программ развития жилищного сектора упрощает встраивание этих программ в систему рыночных отношений, снижает уровень бюрократизации и влияния политических установок.
Ввиду плачевного состояния жилого фонда в указанных странах реализация программ развития жилищного сектора должна быть долгосрочной и ориентированной на вовлечение максимального количества участников. Именно поэтому на начальном этапе действия любой программы развития жилищного кредитования необходимо использовать механизмы государственной поддержки.
Поскольку ипотека признана одним из основных факторов экономического развития, ее государственная поддержка является стандартом мировой практики.
В странах с переходной экономикой в связи с невысоким уровнем доходов проблема улучшения жилищных условий граждан приобретает первостепенную важность. Ее решение невозможно без повышения уровня доходов населения, создания эффективной системы сбора средств и их целевого использования для строительства и модернизации жилья. Низкий уровень обеспеченности граждан жильем и его невысокое качество остаются насущной проблемой в большинстве стран. Одним из возможных способов ее решения считается поддержка жилищного кредитования.
Результатом совершенствования системы жилищного кредитования в странах с переходной экономикой стало многообразие ипотечных продуктов и программ, предлагаемых семьям с невысокими доходами и позволяющих им улучить жилищные условия, стать собственниками жилья22.
В числе основных форм содействия семьям с невысокими доходами в приобретении жилья с использованием кредитных ресурсов можно назвать:
предоставление гражданам целевых адресных субсидий на внесение
первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
субсидирование процентной ставки при предоставлении ипотечного
кредита;
применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита
(упрощение процедуры андеррайтинга);
установление меньшего размера первоначального взноса;
стимулирование банковских и кредитных организаций предоставлять
кредиты семьям с невысокими доходами;
страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании (в целях