Ответственность участников долевого строительства (жилого дома)

Введение
Глава 1. Особенности долевого строительства
1.1. Взаимоотношения участников долевого строительства
1.2. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопросы теории и судебной практики
1.3. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения
1.4. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования
Глава 2. Ответственность участников долевого строительства
2.1. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов
2.2. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве
2.3. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве: общиеположения
2.4. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве и случаи его расторжения
2.5. Судебная практика
Заключение
Список литературы

Ответственность участников долевого строительства (жилого дома)

В договоре страхования  может быть предусмотрена франшиза, которая различается на условную и безусловную. Если ущерб менее или равен величине установленной условной франшизы, то страховое возмещение не выплачивается. Если ущерб превышает франшизу, то страховое возмещение выплачивается полностью (без вычитания из ущерба франшизы). При безусловной франшизе ответственность Страховщика опреде­ляется размером убытка за минусом франшизы.
Франшиза определяется в процентном отношении к страховой сумме или в абсолютной величине.
Базовый тариф по этому виду страхования устанавливается отдельно по каждому объекту строительства, исходя из деловой репутации застройщика, опыта строительства, параметров интересующего объекта.
Договор страхования дольщиков заключается на срок действия договора инвестирования в строительство плюс период ожидания, который составляет 1 год.
Размер страхового возмещения определяется в зависимости от вида страхового случая (риска) и может составлять размер фактически понесённых страхователем убытков или же всю сумму в соответствии с договором инвестирования.
Кроме того, в размер возмещения могут быть включены  судебные расходы.
Одним из приоритетных направлений социальной политики государства является формирование рынка доступного жилья с необходимым правовым обеспечением защиты и ответственности его участников, в частности долевого строительства, каковым является страхование.
Страхование ответственности застройщиков может быть важной гарантией защиты участников долевого строительства. Данные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации1.
Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье.
Так, по мнению ученых - судей Верховного Суда РФ Н.К. Толчеева и С.В. Потапенко, правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение2. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (в ред. Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ) «О защите прав потребителей». С нашей стороны отмечаем, что отдельные вопросы по данной теме ранее были освещены в Обзоре практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов3.
Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства является одним из способов улучшения гражданами своих жилищных условий и выступает в качестве одного из направлений приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Так, по состоянию на 1 сентября 2009 г. количество пострадавших участников долевого строительства на всей территории Российской Федерации составляет более 62000 человек, количество проблемных объектов долевого строительства - более 9004.
Таким образом, считаем, что введение обязательного страхования ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве позволит в дальнейшем избежать распространенного в настоящее время нарушения прав участников долевого строительства.
При заключении договора страхования ответственности застройщик обязан будет предоставить страховщику: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; информацию о фирменном наименовании (наименовании), месте своего нахождения; о государственной регистрации; об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с их детализацией (сроки строительства, сроки ввода в эксплуатацию и др.); о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации5.
Предоставление застройщиком данных документов связано с тем, что страховые компании способны более эффективно оценивать риски, возникающие при строительстве, в отличие от участников долевого строительства.
Договор страхования ответственности за неисполнение обязательств застройщиком считается заключенным с момента получения застройщиком страхового полиса и вступает в силу с момента подписания и единовременной уплаты страхового взноса.
В качестве определения страховых рисков, как мы считаем, необходимо предусмотреть следующие случаи неисполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве:
- нарушение сроков окончания строительства или ввода объекта строительства в эксплуатацию;
- увеличение стоимости строительства объекта недвижимости;
- строительство объекта недвижимости с нарушением его качества;
- совершение мошеннических действий и, как результат, срыв сроков строительства, невозможность возврата вложенных денежных средств и пр.;
- банкротство.
Размер лимита ответственности страховщика необходимо определить в пределах стоимости объекта долевого строительства (цены договора участия в долевом строительстве).
Важно отметить, что в России, в отличие от других стран, страхование рисков в строительстве не является обязательным. В настоящее время в данной отрасли не так часто применяется страхование, по оценке специалистов, в Российской Федерации страховой защитой обеспечивается всего около 5 - 7% строительных работ6.
Полагаем, что было бы правильным на современном этапе развития законодательства обобщить судебную практику по данной категории дел в пределах Российской Федерации с тем, чтобы убедиться в эффективности страхования ответственности исполнения обязательств застройщиками как меры защиты участников долевого строительства.
Таким образом, введение страхования исполнения обязательств застройщиками будет иметь положительный результат, направленный на защиту прав участников долевого строительства.
Слово «ответственность» каждым человеком понимается по-разному: для одного - это наказание, для второго - это честное добропорядочное выполнение взятых на себя обязательств. Ответственность всегда порождается недостатками или же нарушениями позитивной деятельности человека. Там, где правоотношения строятся по определенным правилам (предусмотренным законом, спрограммированным условиями договора, обычаями делового оборота или же правилами морали, сложившимися в обществе), зачастую речи об ответственности не идет. Такой подход в целом является традиционным.
1.3. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения
В системе источников права приоритет по юридической силе признают за законами7.
Законодательство, юридическая наука и практика далеки от совершенства в вопросах иерархии и взаимодействия в этой системе.
Условно деление законов по содержанию или по предмету правового регулирования. Осложняет систему наличие и соотношение общих и специальных законов. Принцип приоритета специального закона перед общим периодически «пробуксовывает» на практике в связи с неопределенностью, какой же из законов специальный.
Кроме того, в Определениях от 5 ноября 1999 г. №182-О и от 3 февраля 2000 г. №22-О Конституционный Суд РФ указал, что ни один федеральный закон в силу статьи 76 Конституции Российской Федерации не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой.
Рассмотрим некоторые проблемы и их решение на примере Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации8 (далее - Закон о долевом участии в строительстве) и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 О защите прав потребителей9.
В качестве специфических характеристик договора участия в долевом строительстве как самостоятельного договорного института можно выделить следующее:
а) особый субъектный состав договора: застройщик и участник долевого строительства;
б) специфическая цель привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, отвечающих их запросам и интересам;
в) особое содержание договора - его условия и в первую очередь его предмет - деятельность застройщика по созданию объекта недвижимого имущества, за исключением объектов производственного назначения, которая приводит к непосредственной передаче материализованного результата вложения (строительства);
г) особое содержание договорного обязательства - права и обязанности застройщика и участника долевого строительства;
д) установление повышенного уровня обеспечения прав участников долевого строительства:
- особый порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства путем обнародования проектной декларации, наличие зарегистрированных прав застройщика на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
- необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и соглашений об уступке прав требования из него;
- установление законодательного требования об обязательных обеспечительных мерах в виде залога в силу закона в отношении права аренды земельного участка и строящейся на нем недвижимости, которое возникает у участника долевого строительства при заключении договора либо поручительства банка;
- повышенный уровень ответственности застройщика перед участником долевого строительства - гражданином, который выражается в форме двойного размера неустойки либо двойного размера выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами;
- распространение на регулирование отношений участников долевого строительства - граждан законодательства о защите прав потребителей;
е) закрепление в Законе о долевом участии в строительстве исключительного приоритета договорной формы долевого участия на жилое помещение с участием граждан над другими договорными формами в случаях, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Недвижимое имущество, выступающее объектом договора о долевом участии в строительстве, - это всегда индивидуально-определенная вещь. Ее индивидуализация осуществляется посредством адреса: страна, субъект Российской Федерации, населенный пункт, улица, номер дома, номер секции (возможно), номер подъезда (возможно), номер этажа, номер квартиры, если это часть дома, квартиры, то индивидуализация от других помещений. Элементами индивидуализации также могут являться: этажность строения; тип строения; размер общей и жилой площади объекта.
Например, гражданка Ф. обратилась в суд с иском к ЗАО СК Г. о признании ничтожными п. 2.1.9 договора от 28 октября 1999 г. №144Е/99, заключенного с ЗАО СК Г. и ООО В., а также п. 2 договора о переуступке доли в строительстве спорного жилья, заключенного Ф. с ООО В. и ЗАО СК Г.. В заявлении истица ссылалась на то, что указанные пункты договоров противоречат требованиям СНиП 2.08.01.89, которые устанавливают коэффициенты для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3. Решением Ленинского районного суда г. Самары исковые требования Ф. были удовлетворены. Судебной коллегией по гражданским делам областного суда это решение отменено и вынесено новое решение об отказе в иске10.
В обоснование решения об отказе в иске судебная коллегия указала, что в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной либо в случае оспоримости сделки - недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. СНиП (строительные нормы и правила) определяют технические нормативы. Ни законом, ни иным правовым актом они не являются. Поэтому сделка не может быть признана недействительной по причине нарушения требований СНиП при ее заключении11.
Суды расценивают условие о собственном порядке определения расчета общей площади квартиры как соответствующее принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и не противоречащее гражданскому законодательству условие, согласованное сторонами.
Положение потребителя не может ухудшаться, но может улучшаться.
Так, в соответствии с п. 5.1 договора о переуступке доли от 12 марта 2004 г., заключенного гражданином С. с ООО С., организация гарантировала отсутствие претензии на спорную квартиру со стороны третьих лиц, а в противном случае обязалась вернуть истцу все выплаченные денежные средства в двойном размере. Впоследствии фирма-застройщик - ООО Р. в письменной форме сообщила истцу, что квартира ранее была продана другому лицу. При вынесении решения Промышленный суд г. Самары установил, что ООО С. нарушило п. 5.1 договора о переуступке доли, и обоснованно взыскал сумму по договору в двойном размере12.
Согласно ст. 432 ГК РФ цена договора является существенным условием. Однако по соглашению сторон она может быть изменена после его заключения, если договором участия в долевом строительстве предусмотрены возможности, случаи и условия ее изменения. Данное положение принято в развитие заложенного в п. 2 ст. 424 ГК РФ подхода о том, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В этих целях в договоры участия в долевом строительстве включается условие о возможности одностороннего увеличения цены квадратного метра жилья в связи с удорожанием строительных материалов и распространяют это на не оплаченную участником долевого строительства часть объекта долевого участия.
По одному из споров, связанных с увеличением цены за строящийся объект недвижимого имущества, суд справедливо указал, что, несмотря на то, что в договоре о финансировании строительства жилого дома было предусмотрено условие о том, что застройщик имеет право увеличить в одностороннем порядке цену на объект при увеличении затрат на строительство, необходимо учитывать уже произведенную участником долевого строительства оплату. Такое право возникает у застройщика лишь в отношении непостроенной части объекта. В спорном же случае участник долевого строительства уже произвел всю предусмотренную договором оплату за объект, которая освоена строительной компанией, следовательно, подорожание не могло затронуть эту часть объекта. Поэтому соответствующее условие договора было признано недействительным и противоречащим Закону РФ О защите прав потребителей13.
Логичным будет включение в договор положения о возможном изменении цены, о заблаговременном информировании участников долевого строительства об этом и о предложении изменить данное условие договора.
В формулировании права участника уменьшить цену договора содержится еще одно из отличий от договора подряда и договора об оказании услуг. Согласно Закону РФ О защите прав потребителей при ненадлежащем качестве выполненных работ или оказанных услуг заказчик может потребовать уменьшения цены за их выполнение или оказание (ст. 28). Однако цена договора участия в долевом строительстве включает в себя не только оплату услуг застройщика, но и затратные средства на непосредственное строительство объекта долевого участия14.
Гарантия прав граждан - участников долевого строительства, являющихся потребителями, заключается в том, что в силу ст. 16 Закона РФ О защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, то они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Практически во всех случаях исковые заявления участников долевого строительства о взыскании законной неустойки удовлетворяются лишь частично.
В большинстве случаев при рассмотрении указанных споров суды вынуждены применять не Закон о долевом участии, так как договоры о долевом участии, по которым возникает большинство споров, заключены до момента вступления его в силу, т.е. до 1 апреля 2005 г., а Закон РФ О защите прав потребителей.
Исходя из п. 5 ст. 28 Закона РФ О защите прав потребителей, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). В то же время сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги).
Применение ст. 333 ГК РФ не должно быть автоматическим. Судебные органы должны учитывать всю совокупность факторов, влияющих на определение степени нарушения договора: характер нарушения условий договора, срок просрочки, цену договора, срок неправомерного использования застройщиком денежных средств граждан. Причем несоразмерность суммы взыскиваемой неустойки должен доказывать застройщик.
В среднем размер взыскиваемой неустойки согласно практике судов общей юрисдикции в Самарской области по такой категории дел составляет от 10 до 70 тыс. руб. В исключительных случаях неустойка взыскивается в большем размере. В частности, решением Самарского районного суда в пользу гражданина Х. была взыскана вся сумма неправомерно используемых денежных средств - 1 080 200 руб. Эта сумма неустойки определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда уменьшена до 150 тыс. руб. В г. Москве средний размер взыскиваемой законной неустойки составляет 150 тыс. руб.
В Законе РФ О защите прав потребителей установлено, что неустойка не может превышать цены товара (работы, услуги) (п. 5 ст. 28). Однако такого ограничения нет в Законе о долевом участии в строительстве.
Пунктом 6 ст. 13 Закона РФ О защите прав потребителей предусмотрена обязанность суда взыскать с изготовителя (исполнителя, продавца) при удовлетворении судом требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу. Штраф взыскивается за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в пользу федерального бюджета. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, 50% суммы взысканного штрафа перечисляется указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам местного самоуправления.
В связи с тем, что Законом о долевом участии в строительстве предусмотрена законная неустойка и повышенный размер ответственности застройщика по обязательствам перед участниками долевого строительства - гражданами, дополнительное применение законодательства о защите прав потребителей означает в первую очередь возможность взыскания компенсации морального вреда.