Правовая характеристика договора аренды.

Введение
Глава 1. Теоретический и правовой аспект института аренды (имущественного найма)
1.1.Вопросы теории становления и исторического развития договора аренды (имущественного найма) в русском гражданском праве
1.2.Понятие и юридическая природа договора аренды в современном гражданском праве
Глава 2. Правовая характеристика содержания договора аренды
2.1. Элементы и существенные условия договора аренды
2.2. Права и обязанности сторон по договору аренды
2.3. Основания прекращения и возобновления договора аренды
Заключение
Список литературы

Правовая характеристика договора аренды.

Перечень вещных прав, переход которых не влияет на договор аренды, сформулирован ГК как закрытый. Во всяком случае в п. 1 ст. 617 ГК нет никаких данных, свидетельствующих об обратном. Между тем, помимо перечисленных, есть и другие вещные права - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК), сервитуты (ст. 274,277 ГК) и т. д., которые не названы в п. 1 ст. 617 ГК. Полагаю причина этого состоит в том, что только перечисленные вещные права предоставляют право распоряжения вещью, а значит, лишь по воле их обладателей может быть заключен, изменен или расторгнут договор аренды. Остальные вещные права не дают распоряже­ния вещью и не могут повлиять на права ее арендатора.
Вместе с тем, правило п. 1 ст. 617 диспозитивно: оно может быть изменено или отменено соглашением сторон договора аренды. Этот вывод вытекает из открытого перечня оснований для расторжения договора аренды по требо­ванию арендодателя (ст. 619 ГК) и из правила п. 1 ст. 450 ГК.55
Помимо этого, право пользования арендованным имуществом) при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (п. 2 ст. 617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования.
В юридической литературе предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются как основания отнесения этого права к числу вещных прав. Особенно часто этот вывод делают в отношении прав на жилые помещения, в частности в государственном или муниципальном жилом фонде.56
Данная позиция представляется спорной, поскольку обыкновенные права пользования, возникшие на основании договоров аренды, к вещным обычно не относят. Иной подход означал бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права, на что справедливо обратил внимание А.А.Иванов. по его мнению, владельцем у нас признается, по существу, любая сторона договора, которой передается вещь. Поэтому вещным пришлось бы признать всякое право, возникшее на основании подобного договора. Это оставит мало места для чистых обязательств.57 Следовательно, к числу вещных нужно относить только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст.216 ГК.
Сходную точку зрения высказал В.В.Витрянский, который полагает, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования за­конодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулиро­вания договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.58
Особо следует уделить внимание праву пользования арендованным имуществом, которое может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии вне­сения арендатором всей обусловленной договором выкупной це­ны. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглаше­нием сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). И тогда арендные плате­жи станут выкупными. Однако аренда с выкупом, в отличие от лизин­га, не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть одновременно и выкупным. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Например, не могут быть выкуплены и взятые в аренду участки лесного фонда. Нельзя выкупить и взятые в аренду объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена, и т.д.Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Президиум ВАС РФ установил, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п.3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).59
Но в от­личие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственно­сти на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. От его воли зависит выкуп. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст.501 ГК). Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.
Заканчивая анализ понятия и юридической природы договора аренды, необходимо признать, что договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не от­чуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.
Вместе с тем следует обратить внимание, что ГК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК). Аренда отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, ко­торые не служат основанием для выделения самостоятельных ви­дов договора аренды (т. е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий). Виды договора аренды — это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2—6 главы 34 ГК РФ.
Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида иму­щества), а в п. 2 ст. 651 — об аренде зданий (сооружений) как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды). Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля (п. 2 ст. 652 ГК).
Негативным моментом выделения отдельных видов договора аренды ГК РФ является то, что деление аренды на виды не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов про­извольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооруже­ний) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат — исходя из потребительского ха­рактера договора для арендатора (и предпринимательского — для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках, и особой цели финансирования, свойственной этому договору.60
Но при таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.61
Таким образом, ряд широко распространенных на практике договоров аренды Гражданским кодексом РФ оказался вообще не урегулирован. В частности, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Но недавно принятый Земельный кодекс при регулировании аренды земельных участков оказался предельно краток. По сути, в него попали лишь те нормы, которые изменяют или дополняют ГК. Полноценный раздел, посвященный аренде земли, в нем отсутствует.
В данном контексте целесообразно обратиться к опыту зарубежных стран, в частности, к англо-американскому праву, которое в зависимости от объекта найма различает договор найма недвижимости и найм движимого имущества. Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно-правовых.
Наряду с этим в Единообразном торговом кодексе США имеется большое количе­ство норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как «потребительская аренда» и «финансо­вая аренда». Под потребительской арендой понимается договор, заключенный между арендодателем, для которого сдача в аренду или продажа являются обычной деловой активностью, и физическим лицом, которое арендует имущество главным образом для себя или своей семьи, в российском варианте сюда могли бы относиться договор проката, договор аренды транспортного средства, наем жилого помещения. Под финансовой арендой разумеется такой договор, когда арендодатель приобретает имущество или право владения и пользования им в связи с договором аренды (ст. 2 А- 103 ЕТК).62
Для обобщения изложенной в главе информации обозначу следующие основные выводы.
Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей. В результате рецепции римского права гражданское право европей­ских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по зако­нодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть; по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств, в том числе и Российской Федерации договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
Пользование имуществом осуществляется за плату, следовательно, договор аренды относится к числу возмездных. Имущество передается в пользование арендателем на основании уже заключенного договора, поэтому последний должен быть признан консенсуальным. Так как за пользование вещью арендатор вносит плату, договор аренды строится как двусторонний (взаимный).
Родовая принадлежность договора аренды (имущественного найма) относит его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества.
Договором аренды признается гражданско-правовой договора, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендадателю арендную плату. При этом передача имущества арендодателя не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору.
Однако, право пользования (владения) арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.
Глава 2. Правовая характеристика содержания договора аренды
2.1. Элементы и существенные условия договора аренды
По общему правилу к существенным условиям договора ГК РФ относит, во-первых, условия о предмете договора, во-вторых, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, в-третьих, все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
При этом в современной юридической литературе отмечается тенденция к снижению в ряде случаев жесткости требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: суще­ственным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) арен­ды (ст. 607 ГК). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».63
Сказанное свидетельствует, что вышеприведенная позиция базируется на том, что существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным. Однако, такой подход, по мнению В.В.Витрянского, логически неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договор­ного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.64
Бесспорно в данной точке зрения есть рациональное зерно, имеющее правовую основу. Из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда усло­вие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны о могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диапозитивной нормой. Сказанное позволяет сделать вывод, что именно поэтому, а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.
Помимо этого гражданско-правовая доктрина среди всех условий всякого договора выделяет те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего до­говорного обязательства, которые включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, на­зывая их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.65 Исходя из этого и принимая во внимание легальное определение договора аренды (ст. 606 ГК РФ) следует вывод, что к существенным условиям договора аренды также необходимо отнести условия о сроке аренды и об арендной плате.
Предмет договора является существенным условием договора аренды в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение дает основание большинству исследователей арендных правоотношений практически отождествлять предмет и объект договора аренды,66 что не совсем правильно, поскольку предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Как отмечал в свое время Д.И.Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».67
Сходную позицию по данному вопросу высказал В.В.Витрянский, указав, что предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действие (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).68
Вместе с тем, учитывая, что содержание арендных правоотношений включает в себя некоторые вещно-правовые элементы, в данном случае можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объек­том первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.69
Таким образом, исходя из второго аспекта, А.А.Иванов определяет предмет договора аренды как любую телесную непотребляемую вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.70
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, обору­дование, транспортные средства и другие вещи, которые в про­цессе их использования не теряют своих натуральных свойств (не­потребляемые вещи). Из чего вытекает, что непотребляемость, как квалифицирующий признак предмета договора аренды это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла счи­таться непотребляемой. Поэтому непотрсблямой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза.71
В перечне объектов аренды указано как недвижимое, так и движимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как са­мой природой этого имущества, так и необходимостью государ­ственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК РФ не должно быть предназначено для проживания людей.72
Жилые помещения гражданам в аренду переданы быть не могут. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).73