Договор долевого участия в строительстве

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1.1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.2. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
2.1. СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ
2.2. ОТГРАНИЧЕНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОТ СМЕЖНЫХ ДОГОВОРНЫХ ТИПОВ
2.3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
2.4. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОЛЕВОМУ УЧАСТИЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Договор долевого участия в строительстве

Перед заключением договора потенциальный участник долевого строительства вправе потребовать у застройщика представить ему для ознакомления следующие документы:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
7) разрешение на строительство;
8) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
10) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
11) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.59
После ознакомления с этими документами потенциальный участник самостоятельно оценивает все возможные риски и принимает решение о заключении договора с конкретным застройщиком.
Подводя итоги, следует отметить, что в долевом строительстве можно выделить различные группы отношений. В первую группу входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:
- отношения застройщика и собственника земельного участка;
- отношения застройщика и подрядчика-проектировщика;
- отношения застройщика и генерального подрядчика;
- отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.
Во вторую группу входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:
- отношения застройщика и дольщика;
- отношения застройщика и заказчика;
- отношения дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.
Заказчики - уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчики не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.
Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.
Закон, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим представляется необходимым внесение ряда изменений и дополнений в Закон. Основные направления корректировок Закона видятся в следующем:
а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления передаточного акта в одностороннем порядке;
б) включить в Закон нормы о бремени содержания имущества, согласно которым с момента оформления (подписания) передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (в том числе и одностороннего) бремя содержания имущества должно перейти к участнику долевого строительства;
в) возложить дополнительные обязанности на застройщика по предоставлению всей необходимой документации в регистрирующий орган для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, иначе реализация его права на самостоятельное обращение за государственной регистрацией права собственности не осуществима;
г) ограничить круг лиц, которым застройщик обязан предоставлять для ознакомления информацию о себе и своей деятельности участниками долевого строительства, а из самой информации исключить бухгалтерскую и экономическую отчетность. Анализ подобной информации - прерогатива специально формируемого федерального органа исполнительной власти, который призван осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;
Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве (в отношении прав и обязанностей сторон) необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон - участников долевого строительства.
2.2. Отграничение договора долевого участия в строительстве от смежных договорных типов
Многие авторы полагают, что договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать в качестве договора о совместной деятельности.
Основой данной позиции является тот факт, что договор, заключаемый между инвестиционной компанией и дольщиком, содержит существенные условия договора простого товарищества, а именно:
а) соединение сторонами вкладов;
б) совместные действия сторон;
в) наличие у сторон единой цели.
Из дефиниции договора простого товарищества следует, что двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели.60 Поскольку между дольщиками не заключается соглашение, нельзя говорить о наличии условий о соединении вкладов. В данном случае инвестиционная компания заключает договоры с каждым дольщиком отдельно. Последний не знает о существе договора этой же инвестиционной компании с другим дольщиком. Таким образом, дольщик связан непосредственно только с инвестиционной компанией.
Участники договора простого товарищества должны как внести вклады, так и принимать непосредственное участие в деятельности товарищества.61 В договоре долевого участия в строительстве не идет речь о совместных действиях дольщиков. Все активные действия дольщика ограничиваются передачей инвестиционного взноса.
Целью договора простого товарищества является извлечение прибыли всеми его участникам или достижение иной, не противоречащей закону, цели. В договоре долевого участия цель - строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо договоренности между инвесторами. Цель – строительство дома - достигается путем комбинации договоров, где каждый участник связан лишь с инвестиционной компанией. Строительство жилого дома становится общей целью дольщиков только по факту, без надлежащего юридического оформления.62
Кроме того, если придерживаться отождествления договора простого товарищества и договора о долевом участии в строительстве, то предполагается, что построенный объект недвижимости поступает в общую собственность сторон. Однако по условиям договоров долевого участия в строительстве единственным собственником доли становится дольщик. Инвестиционная компания не получает право собственности на готовый объект. Экономическая выгода инвестиционной компании состоит в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвесторов и суммой фактических затрат строительства объекта недвижимости.
Итак, из вышеизложенного следует, что договоры о долевом участии в строительстве не содержат таких существенных условий договора простого товарищества, как общая цель инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной компании, с другой, а равно и условия объединения вкладов сторон.
Данный вывод подтверждает правоприменительная практика. В частности, Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр недвижимости «Исмерита», в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.
Между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в определенный срок оговоренную сторонами сумму, а ответчик обязался передать ему квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.
Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, Ю. обратился в суд.
Суд при рассмотрении дела указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.
При этом суд руководствовался положениями этой главы. В итоге суд неправомерно отказал в удовлетворении требований истца.63
Естественно, что Верховный Суд РФ с таким решением не согласился, приводя доводы, указанные выше.
Многие исследователи называют договор долевого участия в строительстве инвестиционным.
Для раскрытия содержания правоотношения между заказчиком и инвестором необходимо вначале уяснить содержание термина «инвестиции», так как в ходе ее осуществления и возникают эти отношения.
На сегодняшний день существуют две научные позиции в определении инвестиций. Различие взглядов проходит по вопросу о том, что считать существенным признаком инвестиций: собственность или имущественное право, либо активная деятельность лица, уполномоченного распоряжаться собственностью.64
Российский законодатель воспринял обе точки зрения сразу и в разных законах неодинаково определил инвестиции. Одна позиция закреплена в ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»65 и в Законе «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В соответствии с ними под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.66 Однако совершенно иное трактование использовано в ФЗ РФ «Об иностранных инвестициях в РФ».67 В ст. 2 этого закона зафиксировано, что иностранная инвестиция - вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору.
Таким образом, получается весьма странная ситуация, когда законы, призванные регулировать одни и те же общественные отношения, по-разному трактуют термин «инвестиции».
Надо заметить, что формы инвестиций могут быть самыми различными. Наиболее распространенными являются финансирование, а также выполнение строительных и иных работ, передача имущества и оказание различного рода услуг (кредитных, юридических, страховых и т.д.).68
Итак, основанием возникновения отношений между заказчиком и инвестором является инвестиционный договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Предметом договора служит инвестиционная деятельность, которая представляет собой «вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиции и обеспечивающее их целевое назначение».
Пункт 3 ст.7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» устанавливает правоотношения общей долевой собственности всех субъектов инвестиционного процесса. Однако из договора долевого участия в строительстве не следует право общей долевой собственности дольщика и инвестиционной компании. В договорах подобного рода указывается на право дольщика получить в собственность часть объекта недвижимости, при этом, как указывалось выше, право собственности у инвестиционной компании не возникает.
Анализ этой дефиниции позволяет сделать вывод о том, что законодатель относит инвестиционный договор к разновидности смешанных, то есть договоров, в которых содержаться элементы различных договоров.69
Помимо этого, инвесторы имеют право на осуществление контроля по целевому использованию денежных средств. На практике же дольщики не могут проверить, а тем более обеспечить целевое использование соответствующих денежных средств.
В соответствии с ч.2 ст.5 Закона от 26.07.1991 года инвестор также самостоятельно определяет размеры инвестиций.70 Он по своему усмотрению вкладывает денежные средства в том размере, в каком посчитает необходимым. При анализе отношений долевого участия в строительстве вытекает, что дольщик обязан оплатить долю в строящейся недвижимости в том объеме и размере, в каком определит инвестиционная компания.
Хочется обратить внимание на тот факт, что на практике инвесторами называют как граждан, вкладывающих денежные средства в строительство в потребительских целях, так и лиц, осуществляющих вложение инвестиций с целью получения прибыли или иного полезного эффекта. Конечно, приобретая квартиру, физическое лицо получает доход в виде материальной выгоды - той части недвижимости, стоимость которой составляет разницу между рыночной ценой на нее и ценой, по которой она была приобретена. Однако данный доход никак нельзя признать основной целью инвестиционной деятельности.71
Что касается полезного эффекта, то о его достижении следует говорить лишь тогда, когда положительный результат деятельности лежит в социальной сфере, к которой, прежде всего, относится образование, культура и тому подобное, а потому получение в результате инвестиционной деятельности доли в виде квартиры нельзя назвать полезным эффектом.72
Таким образом, дольщики-граждане не являются инвесторами в том смысле, в каком этот термин понимается инвестиционным законодательством.
Таким образом, понятие «инвестор» фактически приравнено к понятию «хозяйствующий субъект». С таким необоснованно широким подходом вряд ли можно согласиться, поскольку в соответствии с законодательством РФ об инвестиционной деятельности и об иностранных инвестициях инвестором может быть субъект, который не только финансирует какое-либо предпринимательское дело, но и лично либо через своих представителей принимает участие в производительном использовании инвестиций, разделяя коммерческие риски, возникающие в ходе такого использования инвестиционных вкладов, либо обеспечивает целевое применение инвестиций, в силу чего он вправе принимать участие в прибылях, полученных от их использования.73
Подводя общий итог вышесказанному, можно добавить, что и содержание договора простого товарищества, и содержание инвестиционного договора направлены в большей степени на предпринимательскую деятельность. А содержание договора долевого участия в строительстве предполагает потребительскую направленность.
Таким образом, можно сделать вывод, что договор долевого участия в строительстве не может считаться инвестиционным.
Многие договоры долевого участия в строительстве содержат отдельные признаки договора строительного подряда. Более того, на практике часто эти два вида гражданско-правовых договоров отождествляются.
Дольщик выступает в качестве заказчика, а инвестиционная компания – генерального подрядчика. Дольщик дает застройщику задание построить объект недвижимости в целом, передав заказчику часть этого объекта, и уплачивает застройщику цену строительства части объекта недвижимости. Инвестиционная компания - застройщик ведет строительство всего объекта, обеспечивая при этом оформление на свое имя права пользования земельным участком, разрешения на строительство, привлекая при необходимости субподрядчиков. Она сдает объект государственной комиссии и в дальнейшем обеспечивает получение дольщиком права собственности на объект недвижимости.
В качестве доводов, опровергающих данную позицию, можно привести следующие.
Во-первых, в соответствии с нормами ГК РФ о подряде, по окончании работ подрядчик не приобретает право собственности на результат.74
Во-вторых, согласно ст. 740 ГК РФ подрядчик обязуется построить определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять и оплатить этот объект. В договоре строительного подряда к существенным условиям, помимо предмета, относятся цена и срок. Поэтому должны быть определены физические характеристики объекта недвижимости. Представив схему заключения договоров долевого участия в строительстве, когда инвестиционная компания заключает договоры с несколькими дольщиками, определение подобных характеристик будет представлять немалую проблему. Здесь необходимо обратить внимание на цель, которую преследует дольщик, вкладывая денежные средства. Определив, что таковой будет являться получение квартиры, нужно заметить, что дольщику необходима только часть объекта недвижимости, а не весь объект. Отсюда следует, что дольщик дает задание инвестиционной компании обеспечить передачу в его собственность отдельную квартиру в строящемся доме; оплачивает строительство в пределах стоимости этой квартиры; после окончания строительства принимает только заказанную часть объекта. Таким образом, если договор долевого участия в строительстве отождествлять с договором строительного подряда, то предметом договора будет только часть объекта недвижимости, которую инвестор заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. Но такое условие является нелепым, поскольку часть объекта недвижимости не может быть построена без возведения строительства в целом. Существенное условие может считаться согласованным только в том случае, если стороны определили качественные характеристики всего объекта, а не только его составной части.
Поскольку в договорах долевого участия в строительстве стороны не определяют объект строительства в целом, не определяют взаимные права и обязанности по строительству всего объекта, постольку можно заключить, что данные договоры не являются договорами строительного подряда.
В-третьих, в силу ст. 747 ГК РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок.75 Данная норма является императивной и не подлежит изменению, поэтому заказчик не имеет права переложить эту обязанность на подрядчика. Следовательно, до начала строительства заказчик обязан приобрести какое-либо право на земельный участок. Иначе договор строительного подряда будет считаться не заключенным.
В договоры долевого участия в строительстве не включают условие о передаче под застройку земельного участка. Кроме того, дольщик до момента принятия объекта недвижимости не приобретает какого-либо права на землю. Ввиду отсутствия такого условия договор долевого участия в строительстве не может считаться договором строительного подряда.
Еще одна группа исследователей отстаивает точку зрения, что договор долевого участия в строительстве представляет собой договор возмездного оказания услуг.76 Обязательство по оказанию услуг может быть определено как такое гражданское правоотношение, в силу которого исполнитель обязан совершить те или иные действия, результат которых не имеет овеществленного выражения и не может быть гарантирован, а заказчик обязан оплатить оказанные услуги.77
Нужно заметить, что нематериальные услуги характеризуются тем, что, во-первых, деятельность услугодателя не воплощается в овеществленном результате, а, во-вторых, тем, что услугодатель не гарантирует достижение предполагаемого положительного результата.78
Итак, при заключении договора о возмездном оказании услуг заказчик стремится, чтобы исполнитель совершил определенные действия или осуществил определенную деятельность, не преследующую цель создания какого-либо материального объекта.
Если рассматривать договор долевого участия в строительстве как возмездное оказание услуг, то напрашивается вывод о том, что предметом данного договора является совершение застройщиком каких-либо действий.