Правовое регулирование товариществ собственников жилья

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИНСТИТУТА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ПО РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
1.1. Понятие и сущность организации товарищества собственников жилья
1.2. Исторические аспекты образования товарищества собственников жилья
1.3. Современное состояние законодательства по регулированию товарищества собственников жилья как некоммерческой организации
2. ПОРЯДОК ОБРАЗОВАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЧЛЕНОВ ТСЖ
2.1. Правовое регулирование способов образования ТСЖ и исключительные особенности форм управления многоквартирным домом
2.2. Органы ТСЖ при самостоятельной форме управления: их права и обзанности
2.3. Имущественная ответственность членов ТСЖ по его обязательствам
3. СЛУЧАИ ЛИКВИДАЦИИ И СПОСОБЫ РЕОРГАНИЗАЦИИ ТСЖ
3.1. Анализ действующей практики случаев ликвидации ТСЖ в добровольном порядке
3.2. Особенности и основания возникновении принудительной ликвидации ТСЖ
3.3. Прекращение действия ТСЖ путем реорганизации (слияние, присоединение)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

Правовое регулирование товариществ собственников жилья

Также следует отметить, что Жилищный кодекс РФ заменил иностранный термин «кондоминиум» на более привычное «многоквартирный дом», более подробно и понятно определил порядок создания и деятельности ТСЖ.
2. ПОРЯДОК ОБРАЗОВАНИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И ПРАВОВА ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЧЛЕНОВ ТСЖ
2.1. Правовое регулирование способов образования ТСЖ и исключительные особенности форм управления многоквартирным домом
Согласно пп. 8 п. 1 ст. 4 Жилищного кодекса РФ отношения по поводу управления многоквартирным домом регулируются жилищным законодательством. Согласно п. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ при отсутствии соответствующих норм жилищного законодательства к таковым отношениям применяются положения гражданского законодательства или иного, прямо регулирующего такие отношения. Соответственно нормы жилищного законодательства могут быть применены к отношениям, которые связаны с возникновением и осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.
Таким образом, отношения по поводу управления многоквартирным домом являются формой реализации права собственности на соответствующее помещение и общее имущество в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Рассмотрим основные способы управления имуществом многоквартирного дома. Первый способ, который могут выбрать собственники помещений в многоквартирном доме, - это непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. У такого способа управления имуществом многоквартирных домов, как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, есть немало преимуществ. Каждый собственник самостоятельно решает вопросы и не зависит от того, насколько добросовестно это выполняют его соседи. Но в то же время возникают проблемы с содержанием общего имущества многоквартирного дома. Возникают проблемы и с проведением общего собрания собственников многоквартирного дома, как только их число превышает определенный предел.
Жилищный кодекс РФ предусматривает два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом: договоры оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме и договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Первые из названных договоров собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. Вместе с тем нельзя не отметить, что законодатель в п. 1 ст. 164 ЖК РФ указывает на то, что все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, что приводит к выводу о возможности для части собственников помещений не подчиняться решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На самом деле это не так. Ведь в противном случае у лиц, которые не будут участвовать в договоре, не будет оснований для внесения соответствующих платежей. Одновременно это означает, что они не будут нести и бремя расходов на общее имущество, тогда как собственники, участвующие в договоре, будут нести такие расходы. Но необходимость выбора одной из форм управления имуществом многоквартирного дома как раз и означает, что та форма управления, которую изберет большинство, будет таковой для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 3 ст. 164 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, подтвержденное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Вторая группа договоров заключается каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. В данном случае не возникает таких проблем, как при заключении договоров первой группы, так как при неисполнении обязанностей по таким договорам, в частности по оплате, требование будет предъявляться контрагенту по договору. Такая модель отношений по названным договорам является оптимальной, хотя можно встретить и обратную точку зрения о том, что требование о заключении жилищно-коммунальных договоров с каждым сособственником не сочетается с общей интенцией законодателя формировать многоквартирные дома как имущественные комплексы, находящиеся в общем управлении собственников помещений в них1.
Следующим способом управления имуществом в многоквартирном доме является управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Согласно п. 1 ст. 100 ЖК РФ жилищными и жилищно-строительными кооперативами признаются добровольные объединения граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. И если члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 ст. 100 ЖК РФ), то члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст. 100 ЖК РФ). Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 129 ЖК РФ).
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ.
Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
В отличие от других способов управления многоквартирным домом необходимо, чтобы решение о создании товарищества собственников жилья было принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 136 ЖК РФ), тогда как для других способов управления необходимо превышение 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что вопрос о необходимом числе голосов для выбора способа управления многоквартирным домом должен быть урегулирован в ЖК РФ одинаково. И в любом случае такое решение должно приниматься более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме1.
В соответствии со ст. 143 Жилищного кодекса РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме только на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. При приобретении жилых помещений в многоквартирном доме, в котором уже создано ТСЖ, после возникновения права собственности граждане вправе стать членами товарищества.
Первое учредительное собрание по созданию ТСЖ немного отличается от всех последующих собраний ТСЖ. Общее собрание по созданию товарищества собственников жилья лучше всего провести в форме совместного присутствия всех собственников помещений, для того чтобы все могли высказаться по вопросам повестки. Тем более что на первом собрании необходимо принять и еще одно основное решение – выбрать способ управления многоквартирным домом, если ранее этого не было сделано.
Инициативная группа должна уведомить всех собственников помещений о проведении такого собрания. Статья 45 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
При проведении общего собрания собственников жилья одним из первых рекомендуется рассмотреть вопрос о порядке проведения общего собрания, выбрать председателя и секретаря собрания, установить регламент для выступлений и порядок голосования, а также ответственного за подсчет голосов.
Председательствует на собрании собственников лицо, избираемое большинством голосов присутствующих. Первое собрание собственников проходит под председательством инициатора проведения собрания.
Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Необходимо обратить внимание на то, что общее собрание должно принять положительные решения по всем вопросам повестки дня.
Во-первых, принять решение о создании товарищества собственников жилья и уточнить список членов товарищества собственников жилья. При этом необходимо обратить внимание, что членами товарищества могут стать только собственники помещений, члены семьи могут быть членами товарищества собственников жилья только в том случае, если они владеют правом собственности на жилые помещения.
Во-вторых, утвердить устав товарищества собственников жилья.
В-третьих, необходимо избрать:
- членов правления товарищества собственников жилья, исполнительный орган;
- членов ревизионной комиссии (ревизора);
- уполномоченное лицо, которое будет осуществлять регистрацию товарищества собственников жилья.
Необходимо отметить, что председатель правления товарищества собственников жилья, который в дальнейшем будет действовать от имени товарищества без доверенности, в соответствии с нормами статьи 147 ЖК РФ избирает правление товарищества собственников жилья из своего состава.
Поэтому, на этом этапе, пока нет руководителя товарищества собственников жилья, на все действия, связанные с государственной регистрацией товарищества собственников жилья, общее собрание должно дать полномочия одному из учредителей товарищества собственников жилья или одному из членов правления, который в дальнейшем будет избран на должность председателя правления товарищества собственников жилья, чтобы он был внесен в единый государственный реестр юридических лиц как руководитель товарищества собственников жилья.
По итогам проведения собрания необходимо составить протокол, который оформляется секретарем, подписывается председателем собрания и секретарем собрания, а также всеми участниками собрания, имеющими право голоса на общем собрании собственников1.
Статья 46 ЖК РФ предусматривает, что итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Правоспособность товарищества собственников жилья появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Таким законодательным актом является Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»2 № 129-ФЗ от 08.07.2001г. (в ред. от 27.12.2009 г.). Главами 3 и 4 данного закона определяется порядок государственной регистрации при создании юридических лиц.
Срок государственной регистрации юридических лиц не может превышать более чем 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган.
Документы на регистрацию представляются в регистрирующий орган непосредственно или отправляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.
Заявление, предоставляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица – заявителя. Подлинность указанной подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом, в случае если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом.
В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.
Регистрирующий орган обеспечивает учет и хранение всех представленных при государственной регистрации документов.
Решение о государственной регистрации, принятое регистрирующим органом, является основанием внесения соответствующей записи в соответствующий государственный реестр1.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Регистрирующий орган в срок не более чем пять рабочих дней с момента государственной регистрации представляет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, сведения, содержащиеся соответственно в Едином государственном реестре юридических лиц, в государственные внебюджетные фонды для регистрации юридического лица.
После регистрации товарищества необходимо открыть счет товарищества собственников жилья в одном из банков и предоставить данные о создании товарищества прежнему балансодержателю дома.
Передача дома в управление товарищества собственников жилья осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления товарищества собственников жилья. Здание передается на балансовый учет товарищества собственников жилья по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу1 № 170 от 27.09.2003 г.
В дальнейшем товарищество собственников жилья должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме для правильного определения величины сумм уплачиваемых налогов за имущество. В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).
После приема дома в управление товарищества собственников жилья необходимо направить соответствующие письменные уведомления в городскую (районную) администрацию, комитет по управлению городским имуществом.
С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством2.
2.2. Органы ТСЖ при самостоятельной форме управления: их права и обзанности
Для согласования интересов участников общей собственности как между собой, так и с третьими лицами ТСЖ образует органы управления и контроля. В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Порядок созыва общего собрания должен быть обязательно предусмотрен в уставе ТСЖ. Стандартный ход здесь – установить по аналогии со ст. 45 ЖК РФ обязательное проведение ежегодного общего собрания, на котором правление ТСЖ огласит итоги прошедшего года (на таком собрании, например, можно решать вопросы о заключении договоров на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями). Кроме того, уместно предусмотреть в уставе ТСЖ созыв внеочередного общего собрания по инициативе кого-либо из членов ТСЖ.
Компетенция общего собрания должна быть подробно отражена в уставе ТСЖ. Рассмотрим его полномочия, указанные в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.