"Структура источников финансирования в условиях модернизации строительства".

Содержание

Введение
1. Анализ процессов модернизации строительной деятельности
1.1. Задачи модернизации строительства
1.2. Основы процессов модернизации в строительстве
2. Финансирование решения задач модернизации в строительнтсве
2.1. Способы финансирования
2.2. Оценка достаточности и выявление наиболее приемлемых способов финансирования
3. Оптимизация источников финансирования модернизации здания
Заключение
Библиографический список
Приложения

"Структура источников финансирования в условиях модернизации строительства".

Система может включать один или несколько этапов инвестирования, объединенных одной целью — создание инвестиционного капитала и инвестирование в объекты недвижимости.Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли.Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяются следующие типы инвестиций:реальные инвестиции — вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);портфельные инвестиции — вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды — доходна ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Вложения денежных средств осуществляется в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать доход, прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;инвестиции в нематериальные активы — вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом, сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д.В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные, государственные, иностранные и совместные инвестиции.Частные инвестиции — это вложение гражданами средств в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций негосударственной формы собственности.Государственные инвестиции осуществляются федеральными, региональными и местными органами власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.Иностранные инвестиции производятся иностранными гражданами, юридическими лицами и государствами.Совместные инвестиции — это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств является предпочтительней для инвесторов, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.Инвесторы — физические и юридические лица, осуществляющие вложение собственных, заемных и привлеченных средств в форме средств финансирования в объекты недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.В качестве инвесторов могут выступать:правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономной республики и других образований (Татарстана, Чувашии, Коми, Бурятии, Якутии, Тувы и др.), уполномоченных управлять государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами;органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;совместные российско-зарубежные организации;зарубежные организации и другие юридические лица;отечественные и зарубежные физические лица;представительства иностранных государств;международные организации.Инвесторы — это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как индивидуальные инвесторы, так и в форме синдиката инвесторов.Чтобы реализовать инвестиционные проекты в сфере недвижимости, необходимы: разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Функции заказчика инвесторы могут осуществлять сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению, освоению производственных мощностей.К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, которые, не имея собственных производственных мощностей, но обладая специалистами-менеджерами, выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся: страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды и фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций — привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.Инвестиции в недвижимость по виду активов, в которые они вкладываются, подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции. Финансовые инвестиции связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т. д.).Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, т. е. большинство инвестиций в конечном итоге становится реальными, пройдя технологический круг.К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими объектами недвижимости.В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др. К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и т. д.Инвестирование в недвижимость — это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком — это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.В России на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка, с одной стороны, и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость — с другой. Поэтому государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания системы эффективной защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам.Основными инструментами такой политики должны стать жесткое регулирование деятельности инвестиционных институтов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации о деятельности как инвестиционных институтов, так и других профессиональных участников рынка.Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью их эксплуатации и получения дохода.Инвестирование в недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.Функция финансирования — перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций — является одной из основных в системе инвестирования в сфере недвижимости.Вложение инвестиций в объекты недвижимости — это процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:финансирование с помощью только собственного капитала;финансирование с помощью заемного капитала;финансирование с помощью смешанного капитала — собственного и заемного.Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств) — расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств — осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств осуществляется также довольно редко и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.В основном вложение инвестиций в объекты недвижимости осуществляется с помощью смешанного финансирования. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.Комбинированное финансированиеСобственные накопления ни в одной из развитых стран не являются основным источником средств при покупке жилья. В Штатах приоритет получила двухуровневая ипотека, в Европе — одноуровневая. В Германии один из главных инструментов — стройсберкассы. В Чехии через аналогичный механизм за 13 лет привлекли в жилищную сферу примерно 11 млрд евро (рис. 9).В России выбор сделан сверху, директивно: на вторичном рынке — ипотека по американской модели, на первичном — «долевка» (в рамках нового закона) и жилищно-накопительные кооперативы, которые жестко регулируются законом.Ипотека для большинства граждан (особенно в регионах) недоступна или неприемлема по финансовым условиям; закон о долевом участии пока на практике не работает; ЖНК еще только осваиваются в новых рамках: чего окажется больше — плюсов или минусов.Закон о стройсберкассах попал в Думу одновременно с документами по ипотечным ценным бумагам. С тех пор там и находится, в ближайших планах «на рассмотрение» его нет. МЭРТ озаботился реанимацией законопроекта «О кредитной кооперации». Но в этом документе речь идет в основном о малом бизнесе, не о гражданах с жилищными проблемами. Действующее кооперативное законодательство несовершенно.В современном мире сложились три основные схемы финансирования недвижимости (рис. 9).Рассмотрим основные из них подробнее:1. Одноуровневая схема ипотечного кредитования {немецкая модель). В данной модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений. Количество обслуживающих организаций — минимально, как правило, это только страховая организация (рис. 10). Срок кредитования составляет от 10 до 12 лет. Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.Рис.9. Классические схемы финансирования недвижимостиРис.10. Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме ипотечного кредитования: 1 — накопительный вклад; 2 — ипотечный кредит; 3 — оплата жилья по договору купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 — возврат ипотечного кредита и процентов по нему; 5 — страховая премия по договору страхования заложенного имущества; 6 — доход от продажи ценных бумаг (закладных листов); 7 — доход по ценным бумагам (закладным листам) и их погашениеПри реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:между заемщиком и кредитором — договор о накопительном жилищном вкладе, а затем — кредитный договор и договор об ипотеке;между заемщиком и страховой организацией — договор страхования заложенного жилья;между заемщиком и продавцом (строителем) — договор купли-продажи жилья.Проблема ресурсного обеспечения кредитов решается ипотечными банками следующим образом: помимо краткосрочных средств (депозитных вкладов граждан, займов, средств на счетах граждан) привлекаются и долгосрочные денежные ресурсы, получаемые за счет долгосрочных займов, продажи собственных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и других, обеспеченных выданными кредитами).Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг — закладных листов и тем самым минимизирование возможных рисков. Процент выплаты дохода по закладным листам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту, с небольшой разницей на покрытие расходов и получение прибыли.Кроме того, кредитор регулирует весь процесс ипотечного кредитования заемщика исходя лишь из собственных интересов. Этим объясняется возможность заемщика получить низкий процент и удешевить ипотечный кредит.Отметим, что кредитное учреждение не может осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов вкладчикам. Тем самым снижается рискованность ипотечных кредитов, ибо они выдаются заемщикам, которые формально подтвердили свою кредитоспособность, а также способность в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по ипотечному кредиту.2. Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель). В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания), которые действуют на вторичном рынке закладных.Чтобы быстрее вернуть средства, затраченные на выдачу ипотечного кредита, кредитор может продавать ипотечные кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые, таким образом, рефинансируют кредит. После покупки они немедленно возмещают кредитору выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые им от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) кредитора. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой посредник или участник финансового рынка обязуется покупать ипотечные кредиты, они устанавливают самостоятельно на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов.Таким образом, кредитное учреждение получает доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание. Ипотечная финансово-инвестиционная компания получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных, цель которой состоит в качественном преобразовании ценных бумаг в наиболее ликвидный вид, посредством группирования закладных в ипотечные пулы по сходным характеристикам (виду недвижимости, процентной ставке, срокам кредитования и т. д.).Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьирует от 7 до 20%. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья, 80-90% от стоимости приобретения или строительства жилья. Срок кредитования обычно составляет от 15 до 30 лет.Последовательность реализации договорных отношений при двухуровневой модели ипотечного кредитования:1) заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников — заемщика и кредитора (рис. 11);2) после получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников увеличивается, что ведет к минимизации рисков основных участников. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья;3) на вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключаются соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требований. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.Двухуровневая модель начала формироваться в США с 1938 г., когда правительством была учреждена Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае).