Организация управления агентством недвижимости.

Содержание

Введение
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Общая характеристика агентства недвижимости «Адвекс»
1.2 Анализ направлений деятельности агентства недвижимости «Адвекс»
1.3 Договоры, заключаемые агентством недвижимости «Адвекс» при осуществлении брокерской деятельности
1.4 Проблемы агентства недвижимости «Адвекс» при осуществлении брокерской деятельности
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ИМИ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
2.1 Правовое регулирование риэлтерской деятельности в России
2.2 Проблемы в деятельности риэлтерских фирм России
2.3 Способы решения проблем риэлтерских фирм России
ГЛАВА 3. ПРОЕКТ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «АДВЕКС» ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ИМ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
3.1 Повышения качества предоставления брокерских услуг агентством недвижимости (технологический проект)
3.2 Совершенствование организации управления агентством недвижимости (организационный проект)
3.3.Совершенствование управления персоналом агентства недвижимости при реализации проекта
3.4 Расчет эффективных рекомендации, предложенных для реализации проекта
Заключение………………………………………………………….…………..91
Список использованной литературы

Организация управления агентством недвижимости.

2007
В Центральном отделении корпорации «Адвекс. Недвижимость» для удобства обслуживания клиентов и в связи с постоянно возрастающим спросом на подобный вид услуг открылся новый Департамент Жилищного Кредитования.
В начале февраля сайт корпорации «Адвекс. Недвижимость» начал работать в новом формате.
Александру Романенко, президенту Российской гильдии риэлторов, президенту корпорации «Адвекс. Недвижимость» присвоено звание академика Международной академии недвижимости.
Открыто новое отделение «Адвекс.Приморский» в Приморском районе Санкт-Петербурга.
С сентября этого года клиентам корпорации «Адвекс. Недвижимость» была предложена новая услуга  - оценка недвижимости.
На генеральной ассамблее FIABCI (Всемирной федерации участников рынка недвижимости) президент корпорации «Адвекс. Недвижимость», глава Российской гильдии риэлторов Александр Романенко стал первым представителем России, избранным на пост президента европейского отделения FIABCI.
2008
С целью создания максимально комфортных условий обслуживания клиентов, желающих купить недвижимость с привлечением ипотечных средств, в отделении «Адвекс - Санкт-Петербург» открылся Центр Ипотечного Кредитования.
На 59 всемирном конгрессе по недвижимости в Амстердаме, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко вступил на пост президента одной из крупнейших международных ассоциаций профессионалов рынка недвижимости — FIABCI-Европа.
В августе этого года открыто новое отделение «Адвекс-Всеволожск», входящее в состав  Департамента Загородной недвижимости и предоставляющее весь спектр услуг в сфере недвижимости непосредственно во Всеволожске и Всеволожском районе.
6 сентября исполнилось 15 лет со дня основания корпорациии «Адвекс. Недвижимость».
В Санкт-Петербурге на Ланском шоссе, 13 открылось новое отделение «Адвекс-ПАРК».
В октябре Департамент загородной недвижимости переехал с площадки на ул. Мончегорской в бизнес-центр на Невском пр., 100. Переезд представительства в центр города стал обоснованным и логичным решением, позволяющим оптимизировать работу по данному направлению.
2009
АН «Легион-Недвижимость» вошло в состав корпорации «Адвекс. Недвижимость», подписав с «Адвексом» договор об использовании торговой марки, технологии и единой стратегии продвижения. С февраля компания начала работать под маркой «Адвекс-Московский», разместившись в новом офисе делового центра «Лидер» на площади Конституции, 7.
Открылось новое отделение «Адвекс-Лиговский». Это событие стало результатом подписания соглашения между московским холдингом «МИЭЛЬ» и корпорацией «Адвекс. Недвижимость» о сотрудничестве в сфере межрегиональных сделок Москва — Санкт-Петербург.
Теперь московских клиентов в Санкт-Петербурге обслуживает компания «Адвекс-Лиговский», которой был передан офис на ул. Черняховского, дом 30а.
На новую площадку «Адвекс-Лиговский» переезжают Центр Ипотечного Кредитования и Школа обучения стажеров «Адвекса».
В марте отделение «Адвекс-Невский» в полном составе переехало на новую площадку на Ланском шоссе, дом 13. Новое имя компании — «Адвекс на  Ланском».
2010
В марте на Садовой улице, д. 24 открылось новое отделение корпорации - «Адвекс на Садовой». Новая компания работает в формате традиционном для «Адвекса» - «офис полного цикла» и оказывает полный комплекс услуг на всех сегментах рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
28 мая на Всемирном Конгрессе по недвижимости, проходившем на о.Бали (Индонезия), президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко  был избран президентом Всемирной Федерации риэлторов (FIABCI) на 2011-2012гг.
Корпорация «Адвекс. Недвижимость» гордится своими сотрудниками, многие из которых работают со дня её основания. Их высокий профессиональный уровень и личные качества - залог успешной работы компании. Членство в команде «Gold Team» - это успешная карьера и признание «коллег по цеху».
1.2 Анализ направлений деятельности агентства недвижимости «Адвекс»
Основные направления деятельности - это оказание услуг по покупке и продаже квартир, садовых домиков, земельных участков, коттеджей и домов под ПМЖ в Санкт-Петербурге. Спектр услуг также включает аренду и продажу жилых и нежилых помещений на территории Санкт-Петербурга. Обращаясь в компанию – клиент легко снять или сдать квартиру, комнату, дом, офис в г. Санкт-Петербурге, купить земельные участки. С помощью можно: приватизировать квартиру, комнату, дачный домик, жилой дом, коттедж, земельный участок, не дострой; вступить в наследство, оформить документы для последующей продажи, а специалисты агентства недвижимости "Адвекс" подготовят проекты договоров купли-продажи, дарения в простой письменной форме для регистрации перехода права собственности в регистрационной палате.
Спрос на дома в Санкт-Петербурге, как и в районах города, увеличивается, поскольку приобретение жилья или земли под постройку загородного дома в Санкт-Петербурге, имеет ряд очевидных плюсов. Близость к столице, несомненно, является большим преимуществом.
Покупка нового деревянного дома в деревне или коттеджном поселке Ленинградской области– это возможность, с одной стороны, отдохнуть от агрессии и шума большого города, и при желании достаточно быстро вернуться в круговорот современной жизни, с другой стороны - выгодное вложение капитала, так как загородные дома в Санкт-Петербурге растут в цене из года в год.
В последние годы строительство загородной недвижимости в Ленинградской области идет активными темпами, а строительные компании ориентируются на покупателей с разными финансовыми возможностями. Поэтому реализуют проекты коттеджных поселков классов эконом, бизнес и VIP. Такой рациональный подход к строительству коттеджей в Ленинградской области позволяет сделать загородную недвижимость более доступной для покупателя.
Предложения по аренде и продаже жилья в Ленинградской области включают самые разнообразные варианты: как типовые, так и оригинальные предложения ,например, готовые деревянные срубы домов и бань с большими земельными участками в городе, элитные кирпичные коттеджи в области, каркасные и щитовые дачи, дома под ключ в деревнях и коттеджных посёлках.
Компания предлагает квартиры с улучшенной планировкой и каркасные дома в Ленинградской области, которые соответствуют мировым стандартам и которые непременно станут отличным выбором для покупателей - благодаря широкому диапазону цен. К услугам - комфортабельные дома в Ленинградской области с широким выбором планировок, с ремонтом и со всем необходимым оборудованием (с декоративной отделкой и сантехникой).
Рынок загородной недвижимости является одним из самых разнообразных и активно развивающихся в Ленинградской области. Коттеджи Ленинградской области, организованные коттеджные поселки, таунхаусы, загородные жилые комплексы и дачные дома - это далеко не полный список возможных форматов загородного жилья.
Компания предлагает клиентам не только юридическую информацию об аренде домов и квартир, но и подробные и достоверные сведения о загородных домах в области, дачах и квартирах.
1.3 Договоры, заключаемые агентством недвижимости «Адвекс» при осуществлении брокерской деятельности
Участниками совместной сделки выступает агентство недвижимости «Адвекс», имеющие соответствующие письменные договоренности с клиентами. Отношения агентства недвижимости «Адвекс», представляющее интересы продавца и покупателя, могут быть оформлены договором о совместной сделке либо встречными письмами, в которых оговариваются обязанности сторон.
Показ объекта недвижимости клиенту, предоставленному другим агентством, сопровождается оформлением акта просмора.
Агентства недвижимости партнеры обязаны информировать друг друга о суммах агентского вознаграждения, закладываемых на сделку. Смета расходов по сделке является открытой для агентств - партнеров.
Взаиморасчеты производятся под контролем Эскро-службы агентства недвижимости «Адвекс», представляющего интересы продавца, если нет письменного соглашения сторон о другом порядке взаиморасчетов. В случае закрытия цепи обменов прямой продажей квартиры в другом агентстве, рекомендуется проводить взаиморасчеты там, где сформирована основная "цепь".
При открытии сделки в агентство недвижимости «Адвекс», контролирующее взаиморасчеты, вносится сумма либо в размере полных комиссионных, либо не менее рублевого эквивалента 500 у.е. (300 у.е. – при встречной покупке), после чего Эскро-служба агентства выдает гарантийное письмо установленного образца на полное комиссионное вознаграждение агентству, представляющему интересы партнера. Комиссионные по договоренности вноситься агентство «Адвекс» в отдельности.
Эскро-служба агентства, проводящего сделку, должна письменно уведомить агентство-партнера об открытии сделки. По запросу руководителя Эскро-службы агентства партнера агентство «Адвекс», проводящее сделку, должно предоставить копии всех документов /договоров, заключенных с клиентом, правоустанавливающих документов и прочее/, имеющих отношение к сделке.
При проведении сделки используется пакет договоров агентства «Адвекс», под контролем которого проводятся взаиморасчеты.
Сделка считается закрытой после регистрации договора регистрирующем органе, снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных граждан, либо регистрации их по новому месту жительства, и передачи квартиры по акту приема-передачи. Копии подтверждающих документов передаются действующему по доверенности представителю агентства-партнера в течение 2-х рабочих дней после завершения сделки по требованию.
Сложившаяся практика делового оборота допускает случаи, когда отношения между агентствами, представляющими интересы покупателя и продавца, оформляются договорами, имеющими форму Агентство-Клиент.
Для того чтобы сделка, оформляющаяся таким образом, могла рассматриваться как совместная, обязательства сторон в таком договоре должны иметь признаки, указывающие на отношения между представителями клиентов: покупателей и продавцов. Если при проведении совместной сделки агентство «Адвекс» в договоре фигурирует в качестве продавца и покупателя, то такая сделка не считается совместной, и всю ответственность за срыв сделки, необходимость выплачивать штрафные санкции и т.п. агентство «Адвекс» принимает на себя, в соответствии с заключенным договором /независимо от обстоятельств и вины клиента, по поручению или соглашению с которым оно действует/.
Договор с агентством недвижимости «Адвекс», как и любой договор, включает преамбулу, предмет договора, обязательства и ответственность сторон, сроки исполнения обязательств, а также порядок его расторжения. Каждый из пунктов обязателен. И чем подробнее будут прописаны обязательства агентства, тем больше у клиента гарантий получить желаемое.
В преамбуле указываются стороны по договору – заказчик и исполнитель (юридическое лицо, агентство недвижимости). Со стороны агентства «Адвекс» договор имеет право подписывать первое лицо фирмы. Другому лицу такое право дается на основании доверенности. Клиент риэлторской компании должен проверить ее наличие и срок действия, а также – потребовать приложить доверенность к договору.
Предмет договора – это те существенные условия, без выполнения которых документ теряет смысл. Договор должен определить, какие услуги агентство недвижимости должно оказать.
В этом разделе могут быть указаны: консультирование при сборе документов, сопровождение сделки, поиск и подбор квартиры (покупателя) и т. п. Затем каждая из сторон будет вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Никакие устные обещания в расчет не принимаются. Посему к этому разделу необходимо подойти с особой бдительностью, причем обратить внимание на обязательства не только агентства, но и клиента.
Например, агентство «Адвекс» должно не «содействовать в поиске покупателя», а «найти покупателя».
Допустим, в агентство «Адвекс» обращается продавец, который намерен после продажи своей квартиры приобрести другую недвижимость (встречная сделка). В договоре об услугах обязательно прописать не только само условие продажи лишь после нахождения варианта для покупки, но и как можно более точные параметры требуемого жилья.
Соответственно, должен быть определен и срок, в течение которого агентство «Адвекс» берется найти покупателя на условиях, устраивающих продавца (именно срок исполнения обязательств, а не время действия договора). Срок этот чаще всего составляет от трех до шести месяцев.
Можно указать срок исполнения каждого конкретного обязательства, например время поиска квартиры, срок оформления необходимых документов и так далее.