Рынок земли в России: причины появления, особенности, проблемы, тенденции развития

CОДЕРЖАНИЕ
Стр.

Введение
Глава 1. Теоретические основы отношений на земельном рынке
§1. Основные сведения про формирование и особенности земельного рынка России
§2. Особенности рыночных отношений на земельном рынке
Глава 2. Современное состояние и особенности российского рынка земли
§1. Российский рынок земельных ресурсов
§2. Специфика рынка земель сельхозхозяйственного назначения
Глава 3. Направления по совершенствованию и развитию земельного рынка России в сфере сельхозхозяйственных земель
§1. Наиболее проблемные сферы земельного рынка России
§2. Направления улучшения функционирования земельного рынка России
Заключение
Библиографический список

Рынок земли в России: причины появления, особенности, проблемы, тенденции развития

Он обеспечивает оборот земель и их переход в руки более эффективных собственников. На рынке взаимодействуют не только продавцы и покупатели, купля-продажа земли, но осуществляются и другие виды рыночного ее оборота (аренда, залог и др.).Цивилизованное функционирование рынка земли невозможно без эффективного механизма регулирования земельных отношений. Отношения субъекта и объекта земельной собственности находятся в постоянном движении и развитии.На практике механизм регулирования земельных отношений реализуется с помощью соответствующих объективно обусловленных методов и инструментов, совокупность которых структурно представлена на рис. 1.2.23431575565Рис. 1.2 - Механизм регулирования земельных отношенийНеобходимость их регулирования в современных условиях в значительной степени связана сизменениями статуса и возможностей каждого гражданина и хозяйствующего субъекта как потенциальных субъектов собственности.В аграрной сфере регулирование отношений собственности необходимо для создания предпосылок разумного использования основного ресурса общества - сельскохозяйственной земли и выполнения ее основного назначения- производства продукции сельского хозяйства. Механизма регулирования земельных отношений должен охватывать правила поведения с землей, на земле и по поводу земли.Данный механизм состоит из двух взаимосвязанных частей: правового и экономического механизмов, которые взаимодействуют через землеустройство, земельный кадастр и мониторинг земли, являющиеся неотъемлемой частью всего механизма регулирования земельных отношений.Правовой базис земельной собственности включает: права владения, пользования, распоряжения землей; государственные гарантии сохранения и укрепления собственности; ответственность землевладельцев за рациональное использование земли.Организационная структура реализации земельных отношений включает предоставление и изъятие земель, землеустройство, проведение оценочных и кадастровых работ, зонирование, осуществление земельного мониторинга .Земельный механизм включает в себя как виды отношений при использовании земельных долей и земельных участков физическими и юридическими лицами, органами местного самоуправления и государством, так и экономические инструменты регулирования этих отношений (рис. 1.3).lefttopРис. 1.3 – Экономический механизм регулирования земельных отношенийЭкономический механизм регулирования земельных отношений представляет собой систему мер экономического воздействия, направленную на реализацию земельной политики государства, обеспечение справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков. Таким образом, экономическими инструментами регулирования земельных отношений являются: земельный налог, целевое бюджетное финансирование на коренное улучшение земель, арендная плата , нормативная, кадастровая и рыночная цена, расходы на пожизненное содержание собственников земельных долей, получение залоговой суммы, материальное вознаграждение при передаче земли в доверительное управление.Естественно, что для каждого вида земельных отношений используется свой инструмент регулирования. И от того, насколько совершенен этот механизм, напрямую зависит эффективность регулирования этих отношений. Однако, имеются некоторые проблемы, которые препятствуют этому.Глава 2. Современное состояние и особенности российского рынка земли§1. Российский рынок земельных ресурсовСпецифика земли как природного ресурса заключается, с одной стороны, в его ограниченности и неэластичности предложения, с другой, - необходимости и уникальности. Уникальность каждого земельного участка определяется: местоположением, определяющим близость земельного участка к поселениям с развитой инженерно-коммуникационной и транспортной сетью; природно-климатическимиусловиями, влияющими на плодородие земли; способностью продуцировать растительность и органическое вещество почвы; многогранным целевым использованием земли.Экономическая значимость земли определяется тем, что земля является главным средством и предметом сельскохозяйственного производства. В связи с этим экономическая и продовольственная безопасность страны зависит от принципа распределения и эффективности использования земельного ресурса. Земля является единственным ресурсом, эффективность использования которого в долгосрочном периоде выражается в максимизации получения ренты в условиях экологической устойчивости окружающей среды.Социальная значимость рынка земли, в первую очередь, обусловлена взаимозависимостью рынка земли и рынка труда. Развитие института собственности, арендных отношений способствует стабилизации занятости сельского населения на основе развития самозанятости.Рынок земли в отличие от других традиционных товарных рынков характеризуется, прежде всего, специфическими отличиями самого товара, реализуемого на этом рынке. В отличие от других факторов производства земля не является продуктом человеческого труда, представляется в качестве природного компонента и естественного ресурса. Специфика функционирования рынка земли как фактора производства в отличие от других отражается в неэластичности предложения земли, неограниченности срока использования, невоспроизводимости и локальности. Следует отметить, что рынок земли представляет собой несовершенный тип конкуренции, поскольку число продавцов и покупателей на рынке ограничено, а каждый земельный участок уникален и не подлежит повторению (копированию). Условия входа на рынок ограничены объемами капиталовложений.По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (РФ), площадь земельного фонда РФ по состоянию на 01 января 2011 года составляла 1709,8 млн. гектар (без учета внутренних морских вод и территориального моря) – рис. 2.1.Рис. 2.1 - Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель по состоянию на 01 января 2011 годаИнституциональные аспекты функционирования обусловлены возможностью органов государственного и муниципального управления активно вмешиваться во взаимоотношения между субъектами земельных отношений, возникающих по поводу распределения, перераспределения, обмена, продажи, хозяйственного использования и восстановления земельных ресурсов .При этом в собственности граждан и юридических лиц находится всего лишь 8% земель (рис. 2.2).Рис. 2.2 - Распределение земель по формам собственности по состоянию на 01 января 2011 годаРынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.Интерес для развития земельного рынка в России могут представлять земли индивидуальных землепользователей – это примерно 50 – 60 млн. гектар (до 4% территории России). Однако на сегодняшний день в обороте находится очень небольшая их часть рис. 2.3.Рис. 2.3 - Земли, находящиеся в собственности гражданПроизошло сокращение объемов продаж крупных участков на 50 – 95%, при этом количество предложений выросло (рис. 2.4).Рис. 2.4 - Распределение приватизированных земель по формам собственности и собственникам Земельный рынок России отозвался на экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Особенностью спроса в период кризиса аналитики называют общее снижение стоимости сделок, что связано было не только со скидками со стороны продавцов, но и с уменьшением размеров приобретаемых участков .§2. Специфика рынка земель сельхозхозяйственного назначенияСпецифика функционирования рыночного механизма проявляется в действии закона спроса и предложения на рынке земли. Действие закона предложения на рынке земли обусловлено абсолютной ограниченностью предложения земли сельскохозяйственного назначения . Динамика изменения предложения на рынке земли влияет на соотношение спроса и предложения (рис. 2.5). Рис. 2.5 - Кривая изменения предложения земли сельскохозяйственного назначения в РФ за 2005-2009 гг. Составлено на основании данных сайта http: // rosreestr.ruВеличина спроса и предложения зависит от структуры земельного фонда, который включает семь категорий земель различного целевого назначения. Земли сельскохозяйственного назначения занимают 23,51% от общей площади Российской Федерации. Сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения сопровождается ростом земли лесного фонда и поселений, что, соответственно, приводит к росту сделок по купле-продаже земли. В этих условиях доминирует ажиотажный спрос на землю, что способствует росту трансакционного мотива спроса на землю.Для сравнительного анализа рассмотрим структуру земельного фонда на локальном уровне, на примере Волгоградской области. В данном регионе на долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 81,48% территории региона. В 2008 г. наблюдается отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, в результате чего доля этих земель сократилась на 1,3% по отношению к 2005 г. (рис. 2.6).Рис. 2.6 - Кривая изменения предложения земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области за 2005-2009 гг. Составлено на основании данных статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской областиСокращение предложения земли в регионе привело к росту продажи государственной и муниципальной земли и развитию арендных отношений. Данные обстоятельства предопределяют доминирование в структуре спроса трансакционного мотива. Изменения величины предложения земли и рост спроса становятся причиной неравновесия рынка земли как фактора производства. Следует выделить основные факторы отчуждения земли, которые усилили неравновесное состояние рынка: рост спекулятивного спроса на землю; низкий уровень дохода от реализации сельхозпродукции; рост цен на недвижимость; величина спроса на земельные участки для загородного коттеджного строительства; низкие цены на землю, которая находится в собственности сельских жителей. Развитие спекулятивных сделок на рынке земли сопровождается ростом трансакционных издержек, отражая несовершенство институциональной среды.В России рыночный оборот земли охватывает два сектора земельного фонда -земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и в собственности юридических лиц и граждан. Поэтому следует исследовать специфику функционирования рынка земли с учетом различных условий в 2 секторах экономики: государственном и реальном (частном).Основную долю земель, находящихся в частной собственности в Российской Федерации, составляют земли сельскохозяйственного назначения 129306,7 тыс. га (рис. 2.7).Рис. 2.7 - Граффик изменения предложений по сельхозхозяйственным землям по формам собственности за 2005-2009 гг. Составлено на основании данных сайта http: // rosreesfr.ruАналогичная ситуация наблюдается и в региональной экономике. В среднем за исследуемый период (2005-2009 гг.) в собственности граждан находится 6345,9 тыс. га, из них 99,25% — земли сельхозназначения; в собственности юридических лиц -326,4 тыс. га площади региона, из них 99,79% - земли сельхозназначения. На долю государственной и муниципальной собственности приходится 2524,5 тыс. га территории региона, из них 55,28% - земли сельхозназначения (рис. 2.8).Рис. 2.8 - График изменения предложения земель сельскохозяйственного назначения Волгоградской области по формам собственности за 2005-2009 гг. Составлено на основании данных статистической отчетности Управления Росреестра по Волгоградской областиПреобладание собственности граждан на землю сельскохозяйственного назначения приводит к росту трансакционных издержек. Вследствие чего на рынке земли доминирует неформальные отношения относительно сделки аренды, способствующие минимизации трансакционных издержек, так как при заключении сделок зачастую аренда земли оформляется в устной форме.Таким образом, сегодня высокие трансакционные издержки при заключении сделок с землей, отчуждение особо ценной категории земель - земель сельскохозяйственного назначения угрожают продовольственной безопасности страны, способствуют росту издержек спецификации прав собственности. В этих условиях появляется необходимость в формировании новой системы экономических отношений на рынке земли, которая бы обеспечивала эколого-экономическую, продовольственную и социальную безопасность. Следует отметить, что на рынке земли вовсе необязательны продажа и покупка земли в ее натурально-физическом виде, которые завершаются отчуждением земли как объекта собственности. В рыночных условиях не менее важным является отчуждение только прав на ее использование, то есть переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим. Решением данного вопроса может стать приобретение или аренда не участка земли как товара, а, соответственно, приобретение или аренда права ведения той или иной деятельности на земельном участке. Это накладывает определенный отпечаток на формирование структуры спроса на землю. В этом контексте спрос следует рассматривать не только с позиции приобретения земельного ресурса, но и права аренды ведения хозяйственной деятельности. В этой ситуации право на землю реализуется не через акт купли-продажи как формы отчуждения земельной собственности, а в форме приобретения права на землю как объекта хозяйствования для получения прибыли. Следовательно, землю можно рассматривать в качестве объекта хозяйствования, а рынок земли - как рынок - хозяйствования или долгосрочной аренды. Таким образом, рынок земли в отличие от других рынков факторов производства приобретает двойственный характер. В результате приходится решить некую дилемму: какой рынок земли предпочтительнее — рынок прав собственности на землю или рынок прав хозяйствования. На сегодня в аграрном секторе экономики России сосуществуют оба рынка, которые и отражают специфику функционирования рынка земли как фактора производства.Глава 3. Направления по совершенствованию и развитию земельного рынка России в сфере сельхозхозяйственных земель§1. Наиболее проблемные сферы земельного рынка РоссииСегодня можно отметить, что порядок наделения работников и пенсионеров сельского хозяйства земельными долями, их закрепление в натуре на местности оказался чрезвычайно сложным. Многие собственники земельных долей фактически так и не стали таковыми. Арендаторы земельных долей пользуются такой ситуацией в своих интересах, а рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения не является достаточно прозрачным. Государство передало жителям землю в собственность бесплатно, но не довело это до конца. Они вынуждены теперь нести большие расходы, связанные с выделением земельных долей из общей долевой собственности. Возникает много споров, противоречий при реальном выделении земельных участков в счет земельных долей, поскольку имеются различные виды сельхозугодий, которые и территориально размещены в различных местах. Теперь становится очевидным, что без кропотливой, обстоятельной подготовительной работы, детальной проработки механизма рыночного оборота земли нельзя было спешить с введением свободной купли-продажи сельхозугодий. Такое положение больше устраивает сейчас тех, кто имеет возможности (в том числе административные) для использования «нестыковок» в законодательстве, нормативных актах в своих интересах. В результате одни становятся крупными землевладельцами, а другие не могут отстоять свои законные права на земельные доли .Серьезным просчетом при проведении земельной реформы, на наш взгляд, является то обстоятельство, что сельскохозяйственные предприятия, как юридические лица, не получили землю в собственность. В результате они оказались без своего главного средства производства, без устойчивой экономической базы и в зависимости от интересов и желаний собственников земельных долей и других арендодателей. Кроме того, сельскохозяйственные организации по этой причине не могут получить кредиты под залог арендованных земель, что сдерживает их экономическое развитие и тормозит рыночный оборот земли.Приобретение же земли сельхозорганизациями в собственность отвлекает их инвестиции от модернизации технико-технологической базы самого производства, внедрения инновационных технологий.