Рынок земли и земельная рента. История теории ренты.

Оглавление

Введение
1. Сущность рынка земли
2. Понятие и виды земельной ренты
3. История теории земельной ренты
Заключение
Список использованной литературы

Рынок земли и земельная рента. История теории ренты.

5. Регуляция операций осуществления покупки - продажи, аренды, обмена и залога земли.
6. Обеспечение финансовой поддержки и кредитование субъектов.
7. Гарантирование за защиту прав участников рынка земли.
8. Страховая защита участников.
9. Обеспечение условий для деловых контактов.
10. Содействие процессу государственного регулирования рынка земли.
К основным составным элементам инфраструктуры рынка земли следует отнести: земельные биржи, земельные банки, торговые дома, страховые компании, консалтинговые предприятия, брокерские и юридические конторы, информационные службы, специальные учебные заведения. Лишь при наличии этих составляющих рынок земли способен обеспечить наиболее рациональное использование земель, действовать в интересах народа, то есть выполнять свою главную функцию.
Исходя из того, что земля является основным национальным богатством государства, основой для развития товарного сельскохозяйственного производства, эффективность функционирования экономики России в значительной степени зависит от эффективности функционирования рынка земли. Поэтому, одним из самых актуальных вопросов современности в Российской Федерации есть вопрос становления и развития рынка земельных ресурсов. Однако, его внедрение требует определенных условий, которые бы обеспечили его эффективность, прозрачность, демократичность, функционирование в интересах народа и контроль со стороны народа и правительства. Решение этих условий является невозможным без активного участия государства. Поэтому, в переходный период вопроса становления и развитие рынка земли является особенно актуальным и должно стать главной целью экономической политики государства.
2. Понятие и виды земельной ренты
Рента (нем. Rente, фр. Rente, от лат. redo - возвращаю, плачу) - особенный вид стабильного дохода, получаемого от капитала, земли, имущества, ценных бумаг, не связанного с предпринимательской деятельностью. Рента существует в разных формах. Землевладельцы получают земельную ренту, основные формы которой - дифференциальная, абсолютная, монопольная; владельцы полезных ископаемых - ренту за особенные условия их использования; домовладельцы - за помещение в престижных и выгодных районах города. В процессе исторического развития рента стала восприниматься как стабильный нетрудовой доход, который получают от реализации средств производства с ограниченным предложением.
Земельная рента чуть ли не самое главное понятие экономической теории, а подходы к его трактовке начинали формироваться еще тогда, когда классическая экономическая наука лишь начинала зарождаться (таблица 1).
Таблица 1
Подходы к объяснению причин возникновения и сущности земельной ренты в пределах экономической теории
Экономическая теория
1
2
Вильям Пэтти
был первым, кто положил начало изучению дифференциальной земельной ренты, существование которой связывал с отличиями в плодородии земли и разным местоположением земельных участков относительно рынка, также он рассматривал величину заимообразного процента как особенную форму ренты и связывал с размером земельной ренты
Анн Робер Жак Тюрго
утверждал, что капитал в отличие от денег приносит доход, который распадается на две части: первая часть служит для возмещения расходов, связанных с созданием продуктов, в том числе и на оплату труда рабочих, а вторая - является прибылью на капитал и земельной рентой, основной формой капитала считал земледельческий капитал, а главной формой дохода - земельную ренту
Адам Смит
рассматривал ренту за тремя подходами: как избыток стоимости над заработной платой рабочего и средней прибылью фермера-арендатора, как результат действия естественных факторов гектара как результат монополии (собственности) на сельскохозяйственную продукцию. Кроме того, ученый осуществил анализ причин и условий существования дифференциальной земельной ренты
Продолжение таблицы 1
1
2
Клод Фредерик Бастиа
экономическую систему экономиста завершает концепция распределения совокупного продукта пропорционально количеству предоставленных услуг, суть которого в том, что все участники обмена услугами, законно получат свою соответствующую часть вознаграждения. Процент - законный доход предпринимателя, земельная рента - законный доход землевладельца, и их размер зависит от объема предоставленных услуг
Давид Рикардо
определяя ренту как часть «продукта земли (свободного дара природы), которая выплачивается землевладельцу за пользование ею», показал, что ее источником является не сама природа, а человеческий труд, росту производительности которой способствуют силы природы на лучших и средних участках земли, также он пришел к выводу, что величина ее постоянно растет. По его мнению, это связано с привлечением к возделыванию все больших объемов худших земельных участков в силу роста количества населения и потребности в продуктах питания
Генри Чарльз Кэрри
объяснял идею гармонии интересов между предпринимателями и землевладельцами, не воспринял теорию земельной ренты Д.Рикардо, также фактически отрицал земельную ренту как такую, возводил ее к разновидности процента на капитал, вложенный в земледелие и отрицал, таким образом любые экономические отличия, а следовательно, и противоречие между предпринимателями и землевладельцами
Джон Стюарт Моль К
занимал общую позицию с Д. Рикардо на земельную ренту, определял ее как «компенсацию, которая платится за пользование землей», считал ренту аномальным явлением, незаработанным наддоходом землевладельцев, который возникает в процессе ценообразования в сельском хозяйстве, в результате перераспределения прибылей и заработной платы. На основе этого сделал вывод о необходимости исключения земельной ренты в интересах общества. Предложил облагать доходы землевладельцев специальным налогом
Симом Сисмонди
придерживался взглядов физиократов на концепцию ренты. Рассматривая ренту как подарок земли, вознаграждение природы за производственную деятельность, он выдвинул мысль, отличающуюся от Д. Рикардо о том, что худшие земли ренты не приносят. Он утверждал, что и худшие земельные участки не используются без платежа ренты
Карл Марк
предложил оригинальную теорию распределения доходов, суть которой заключается в том, что все доходы промышленных, торговых и денежных капиталистов, а также землевладельцев (прибыль, процент и земельная рента) является результатом распределения ими дополнительной стоимости, созданной наемными работниками в сфере материального производства. На основе этого делается вывод, что все они, независимо в какой хозяйственной сфере бы не действовали, являются эксплуататорами
Йоган Генрих фон Тюнен
разрабатывая модель государственного регулирования, обосновал механизм формирования уровня земельной ренты в результате конкуренции между фермерами за приобретение земельного участка, учитывая отдаленность последнего от города сбыта. Если вся продукция фермеров находит спрос на рынке, то цена зерна отвечает расходам крайних ферм, которые находятся на предельном «концентрическом кругу». По его мнению, максимальная земельная рента будет из ближайших к городу земель, то есть в первом «концентрическом кольце», а в следующих будет постепенно уменьшаться.
Как видим, подходы к пониманию возникновения и значения земельной ренты в экономической теории достаточно разные, и для нас наиболее приемлемыми и близкими являются взгляды физиократов, которые исследовали преимущественно проблемы сферы производства, ведь источником богатства нации они считали сельское хозяйство, то есть землю, а вся промышленность развивается на земле с разными ее изъянами и преимуществами.
Изучая данный вопрос на современном этапе его исследования, наиболее распространенным является определение ренты как особенного вида стабильного дохода, получаемого от капитала, земли, имущества, ценных бумаг и тому подобное, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Джон Бейте Кларк утверждает, что в привычном и точном определении «рента» выражает сумму, которую предоставляет каждое конкретное средство производства. Здание приносит ренту, как и земля, на которой она стоит. И таким же образом действительно приносит ренту каждый автомобиль или часть сырого материала, который входит в его состав. То есть, рента является валовой суммой, а не процентным отношением. Дайте что-нибудь в ссуду, и что бы вы не получили за это, оно получит название ренты.
Юридический и энциклопедический словарь, а также современная энциклопедия сходятся в толковании данного термина: рента - доход, не связан с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме проценту из предоставленного в ссуду (кредит) капитала, а землевладельцам - в форме земельной ренты с земельного участка, который сдается в аренду. Она может изыматься и за использование другого имущества, в том числе обитаемых помещений, природных ресурсов. Во многих странах это доход, который получается владельцами по облигациям государственных ссуд.
Другой справочный источник, а именно словарь Ф.А. Брокгауза и И.А.Ефрона предоставляет более широкое определение - рентой называется вообще тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особенных преимуществ или благоприятных условий. Такими преимуществами для землевладельца становится плодородие почвы, или выгодные условия местоположения, для промышленника - владения секретом производства или привилегией, для лица какой-либо либеральной профессии - талант или искусство, которое выходит за рамки среднего уровня и тому подобное. Таким образом, в широком значении слова, рента - это доход, обусловленный разницей между продуктом или ценностью, что получается больше или меньше, несмотря на одинаковое количество тратящего труда и капитала. Рента в отмеченном значении может быть разделена на поземельную, предпринимательскую и ренту таланта3.
Существует достаточно существенная ошибка, которую можно проследить в выше приведенных определениях понятия. Имеется в виду то, что земельная рента определяется доходом, не связанным с предпринимательской деятельностью. Известно, предпринимательская деятельность - это непосредственная или опосредствованная, самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск деятельность, которая осуществляется с целью достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли. Ключевым словом здесь является прибыль, ведь чем большую ожидается получить земельную ренту, тем большим он будет.
Очевидно, что понятие земельной ренты плавно выплывает из общего понятия ренты. Поэтому, на современном этапе исследования данной категории, стоит выделить некоторые трактовки. Например, Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавин, В.В. Бобылев и В.В. Ноздрин отмечают, что земельная рента в ее развитой денежной форме является рыночной категорией, которая существует там и тогда, где и когда в пропорциях товарно-денежного обмена, складывается, создается сверхдоход или избыточный (что превышает средний норматив рентабельности) чистый доход, обусловленный действием естественных факторов, связанных с использованием незаменимых ограниченных ресурсов. Также они подчеркивают тот факт в теории земельной ренты, что земля в своей вещественной недвижимости как дар природы цены не имеет4.
Рисмъятов А.З., Дъяков С., и Наш А.Р. объясняли земельную ренту, как доход, полученный землевладельцами и землепользователями при самостоятельном использовании или предоставлении в пользование сельскохозяйственному товаропроизводителю (на правах аренды или в другой форме) сельскохозяйственных земель5.
Рента за землю не включает:
- налоги на землю, здания и сооружения, которые платят владельцы или арендаторы этих активов (они рассматриваются как другие налоги на производство или как текущие налоги на доходы и имущество);
- арендную плату за выработанные активы (здания, сооружения, машины и оборудование);
- она рассматривается как оплата услуг и учитывается в промежуточном потреблении или в конечном потреблении;
- расходы, связанные с передачей права на владение землей (относятся к валовому нагромождению основного капитала);
- капитальные расходы на улучшение земель, включая работы по расчищению земли и мелиорации, подготовительные работы по насаждению лесов и садов и тому подобное (относятся к валовому нагромождению основного капитала).
Основная проблема заключается в том, что юридический словарь приравнивает земельную ренту к арендной плате, что является большой ошибкой, ведь арендная плата - это фиксированная сумма, которую платит пользователь земельного участка владельцу за взаимным согласием, земельная рента - это расчетная величина, которую можно получить лишь имея данные бухгалтерского учета, а если точнее, то это разница между выручкой и доходом и расходами, полученным и понесенными соответственно для изготовления продукции или услуг, полученная благодаря имеющемуся преимуществу, присущей местности, где расположенное предприятие. Еще одной ошибкой является отождествление земельной ренты с ценой и платой за землю, а также с земельным налогом, потому что все данные показатели прямо зависят от ее размера, но не являются эквивалентом, - чем большей является земельная рента, тем большими будут налог, цена земли и плата за землю.
Следовательно, земельная рента - это дополнительная часть дохода, который получает предприятие, имея определенное преимущество по сравнению с другими предприятиями, это может быть расположение сырьевой базы или системы налогообложения, которая является значительно выгоднее.
Что же касается классификации ренты вообще и земельной ренты в частности, необходимо сказать, что за такой длинный промежуток времени, накопилось множество подходов. Некоторые из них существуют с начала зарождения экономической мысли, другие - возникают в результате экономических превращений в мире. На рис. 1 изображены виды ренты, которые встречаются в экономической литературе.
Как отмечает О.К. Гаршина6, которая на данный момент является одной из немногих, кто отмечает наличие земельной ренты вне сферы сельского хозяйства, всюду, где естественные условия влияют на экономический результат, возникает земельная рента. Наводя определение несельскохозяйственных видов ренты, которая является рентой в тех отраслях экономики, в которых экономический результат зависит от естественных, климатических условий (больше всего экономический результат зависит от естественных условий в таких отраслях, как добывающая промышленность и строительство), автор пишет, что рента в добывающей промышленности:
1) создается дифференциальная рента I. Условиями ее образования есть:
- расхождение в богатстве недр с полезными ископаемыми;
- расхождение в содержании полезного вещества в одном кубометре недр;
- расхождение в месте расположения добывающих предприятий к основным потребителям;
Рис. 1. Виды и формы земельной ренты
2) создается и дифференциальная рента II при условии осуществления дополнительных инвестиций в совершенствование добычи полезных ископаемых;
3) образуется также монопольная земельная рента при добыче редкоземельных элементов и при условии образования монополий в добывающей промышленности;
4) образуется абсолютная земельная рента, если предприятие сдается в аренду. Однако, такая ситуация складывается достаточно редко, поскольку владельцы предпочитают самостоятельно получать доход от своих рудников, шахт и тому подобное, не перепоручая предприятие в чужие руки
Дальше автор отмечает, что рента из строительных участков:
1) может быть создана дифференциальная рента II при условии осуществления дополнительных инвестиций в улучшение дизайна домов, повышения комфортабельности жилищных помещений и офисов, в повышении сейсмостойкости домов в тех регионах, где относительно часто бывают землетрясения;
2) образуется и дифференциальная рента I за местом расположения, ее выплачивает предприниматель, который арендует землю у земельного владельца, в составе арендной платы;
3) возникает и монопольная земельная рента в местах, особенно благоприятных для развития отдыха, туризма и лечения7.
Поэтому аргументы в интересах существования несельскохозяйственных видов ренты являются достаточно убедительными.
Что касается земли, которая предназначается для строительных целей, то еще сам А. Смит показал, каким образом рента из этой земли, как и из других неземледельческих участков, регулируется в своей основе собственно земледельческой рентой. Эта рента характеризуется, прежде всего, тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту осуществляет местоположение.
Строительную ренту значительно повышает не только рост населения и потребность, которая растет вместе с ним, в жилье, но и, как считает К.Маркс, рост основного капитала, который или присоединяется к земле, или размещенный на ней, покоится на ней, как все промышленные здания, железные дороги, товарные склады, фабричные здания8.
Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и сбыта, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоения территории возникают благодаря сокращению расходов на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков. Таким образом, городская земельная рента - это дополнительный доход, который возникает у владельцев или пользователей земельных ресурсов не за счет увеличения производительности труда, а за счет более удачного места расположения, которое обеспечивает им экономическое преимущество в виде дополнительного дохода или уменьшения расходов. При принятии решения использовать земельный участок под конкретный вид деятельности землевладелец или землепользователь, как правило, ориентируется на вариант, который приносит наибольший доход9.
Почти единственными являются взгляды научных работников относительно форм земельной ренты (рис. 2).
Экономисты выделяют три формы земельной ренты; дифференциальную, абсолютную и монопольную. Избыток над средней прибылью составляет дифференциальную земельную ренту. Абсолютная рента выступает как разница между рыночной стоимостью продукции и ценой производства. Монопольная рента является разницей между монопольной ценой, верхний предел которой определяется лишь платежеспособным спросом, и стоимостью редкого продукта, который создается землей, в виде сверхдохода.
Рис. 2. Характеристика форм земельной ренты
Данные формы ренты существуют как на землях сельскохозяйственного назначения, так и городских землях.
Интересным фактом является то, что формы дифренти I, конечно, далеко не сводятся к вариантам плодородия или местоположения. Для законной власти к ним можно отнести налоги и привилегии, для теневой - подкуп или «услуги» рекета, для тайной - «лоббирование» и корпоративную принадлежность, то есть большинство тех проявлений, что современной институционной теорией «наряжаются» в феномен рентоориентированного поведения.
Классификация рентных доходов предприятия позволит определить их приоритетность, организовать их контроль, а именно проконтролировать их уровень, процесс образования, определить мероприятия по их приумножению.
3. История теории земельной ренты