Рынок недвижимости в России

Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические основы рынка недвижимости
1.1. Рынок недвижимости как сложная социально-экономическая система
1.2. Структура и основные участники рынка недвижимости
1.3. Экономическая сущность недвижимости в рыночном хозяйстве
Глава 2. Анализ экономических отношений и развития российского рынка недвижимости
2.1.Субъект-объектная структура экономических отношений на российском рынке недвижимости: особенности и условия формирования
2.2.Эволюция экономических отношений на рынке недвижимости России
2.3.Анализ современных тенденций и факторов, сдерживающих развитие экономических отношений на рынке недвижимости России
Глава 3. Организационно - экономические механизмы функционирования рынка недвижимости в новых экономических условиях (в условиях экономическогокризиса)
3.1. Оценка новых экономических условиях (в условиях экономического кризиса) функционирования рынка недвижимости
3.2. Прогноз функционирования рынка недвижимости на среднесрочную перспективу
3.3. Направления совершенствования организационно - экономические механизмы функционирования рынка недвижимости в новых экономических условиях (в условиях экономического кризиса)
Заключение
Список использованной литературы

Рынок недвижимости в России

Оба индекса достигли минимума примерно в одно и то же время - в феврале- марте 2009 г. Синхронная взаимосвязь динамики цен на жилье и цен на акции и другие финансовые активы характерна в основном инвестиционным покупкам, осуществляемым не для проживания, а с целью последующей перепродажи по более высокой цене или сдачи в аренду. На рост цен на жилье существенное влияние оказывает неоправданное увеличение посредников в системе отношений строительства и приобретения жилой недвижимости.
Сегодня в цепочке ценообразовании в жилищной сфере действует
достаточное количество посредников, без которых строителю невозможно
ни подключить дом к электричеству, ни согласовать вовремя документы, ни
сделать экспертизу строительного проекта. В ЖКХ расходы на оплату услуг
и продукции естественных монополий составляют 70-80% от стоимости
содержания жилья.
Нынешний рынок жилой недвижимости существенно затрудняет решение многих задач доступности жилья. Прежде всего существенно сократились коллективистские начала в строительстве и продаже жилья, уменьшилось внимание застройщиков к социальному жилью. Решение многих задач, связанных с социальным жильем, перенесено преимущественно в сферу купли-продажи жилья. На рынке сложилась ситуация, когда в стране с большими земельными ресурсами сформировался дефицит строительных площадок. Земля стало объектом бесконтрольных спекуляций.
Цены на земельные участки достигли такой величины, что строительство домов экономического класса оказывается невыгодным. При огромных земельных ресурсах в наших городах преобладающая доля жилищной застройки приходиться на сверхплотное многоэтажное строительство. Нашей стране не мешало бы пойти по пути Европы, для которой характерны компактные мало и средне этажные поселения, или одноэтажной Америки.
Стремительный рост на жилую недвижимость, опережающее развитие спроса по сравнению с предложением не создали предпосылок для
совершенствования строительной индустрии нашей страны. Строительная
отрасль превратилась в одну из самых анахроничных отраслей.
Строительные предприятия эксплуатируют советскую промышленную базу,
которая давно уже морально устарела. Выпускаемая ими продукция
технологически и морально устарела приблизительно на 50 лет назад.
С формированием рынка жилой недвижимости усилилась разобщенность
участников застройки и предоставления жилья. В своих действиях каждый из
них руководствуется чаще всего только собственными интересами и работает
не на обороте, а на большой марже. При таком развитии практически
невозможно создание полноценной жилой среды. Новые дома возникают не в
интересах города, а ради прибыли частных застройщиков. Сегодня
разрушительным явлением для рынка является формирование в
строительстве прибыли всех звеньев от затрат. При нынешнем состоянии
рынка новое жилье доступным не может быть в принципе с точки зрения
прибыли его участников.
Особенностей развития важно учитывать не только слагаемые его механизма в сопоставлении с рынком обычных товаров, но и то, насколько его объекты реализуют свои фундаментальные свойства. Социально-экономическая природа жилой недвижимости предопределяет определенные границы рынка жилой недвижимости как саморазвивающейся системы.
Жилье как социальное благо в принципе невозможно сделать доступным для всех категорий населения, основываясь только на рыночном механизме. Социальный компонент жилой недвижимости заключается не только в том, что она является базовой потребностью, но и элементом среды обитания, системы национального жизнеустройства. Эти свойства являются предметом общего интереса и коллективных усилий для их реализации.
Исходя из этого, в работе аргументируется положение об общественно-
государсвенном регулировании системы экономических отношений
жилищной сферы, функционирующих в органическом сочетании с товарно-
денежными отношениями. Только в противоречивом единстве этих
слагаемых рынок жилой недвижимости может решать проблему продажи и
предоставления жилья различным категориям населения, а также его
доступности. Чтобы возобладал принцип эгалитаризма, это единство должно
быть взаимодополняющим и обеспечивающим жилье на основе принципа
формализированности доступности к нему.
В странах с развитой рыночной экономикой успешно осуществлялось
сочетание рыночной и государственной координации экономических связей
в жилищной сфере. В условиях усиления остроты проблемы обеспечением
жильем в этих странах переходили к масштабным государственным
программам по строительству социального жилья. Особенно активно
решались эти задачи после Второй мировой войны. В Швеции, например, в
рамках государственной программы Milyonprogrammer было построено к
1975 г. 1 млн. единиц жилья. Во Франции с 1957 г. действовали пятилетние
программы жилищного строительства, благодаря которым в стране были
ликвидированы в 1976 г. трущобы. При разном подходе к решению
жилищных проблем все государства опирались на индустриальный подход и
усиление социальной ориентации жилищного строительства.
Рассмотрение российского рынка жилой недвижимости в контексте
мирового рынка и фундаментальных свойств жилья позволил выявить
неповторимые тенденции рынка и определить, где он движется в
общемировом фарватере, а где отклоняется от него.
Становление рынка жилой недвижимости в нашей стране происходило в условиях создание предпосылок перехода к рыночным отношением в целом. Частная собственность возникла в результате приватизации государственной собственности. Многие слагаемые рынка недвижимости формировались при отсутствии или очень слабой институциализации
рыночных отношений и недостаточном их инфраструктурном обеспечении.
Большая часть рынка была отдана частным лицам.
Доминирующую роль в системе застройке и продаже жилья приобрел частный интерес, ориентированный преимущественно на прибыль, фиксируемую от затрат.
Перевод всего комплекса отношений связанных с обеспечением жилья
населению на рыночный механизм саморазвития, недооценка, а порой не
просто игнорирование социальной значимости и широкой доступности
жилой недвижимости, сформировали структуру рынка, состоящую из трех
слабо слабосвязанных между собой сегментов: эконом-класс, бизнес-класс,
элитное жилье. Более широкие возможности для развития и наибольшую
защищенность в условиях кризиса имеет элитное жилье. В крайне выгодной ситуации оказался сегмент рынка, связанного с реализацией жилья эконом-
класса. Сложился вакуум между «элитным» и «массовом» жильем.
Нынешние тенденции развития рынка жилой недвижимости и его
сложившиеся сегментации является условием и институциональный базисом
расширенного воспроизводства формирующиеся поляризации жилого фонда, «геттизация» общества и распространение культуры бедности.
Фрагментарность рынка недвижимости, его локальный характер не
способствует формированию единого рынка. При чем эти свойства рынка
усиливаются резким социально-экономическим расслоением субъектов РФ
по уровню жизни объему инвестиции и развитии инфраструктуры. Не
равномерное развития рынка связно с жесткой привязкой к мегаполисам,
неразрывностью связей объектов жилой недвижимости с землей,
воздействием на них природной среды и конкретный географических
условий.
На сегодняшний день деформированы такие отношение рынка, как
«отношение цены-текущие доходы», «себестоимость-цена», «спрос-
предложения», «цена-спрос», «цена-предложения», «цена-качества». Эти
отношение лишь в более полной мере реализуются только в индивидуальном
строительстве и ремонте.
С самого начало перехода к рыночной экономике стал формироваться
несовершенный рынок жилой недвижимости отличающийся высоким
уровнем монополизма. Структура строительного рынка представляет собой
полное торжество альянса местной власти и монополистов. Застройщики
обросли аффилированными с чиновниками фирмами. В строительной сфера
практически отсутствует средней бизнес, на долю которого в большинстве
стран основной объем строительства жилья. Следствием монополизма рынка
является удержание цен на жилье на высоком уровне даже при отсутствии
платежеспособного спроса на него, хаотическое развитие территории,
усиление поляризации жилого фонда.
В отличие от рынка жилой недвижимости западных стран российский
рынок характеризуется высоким уровнем спекуляции. С переходом к рынку
и стремительным ростом цен на жилье оно превратилось в очень выгодный и
удобный инструмент для спекуляции. Она приобрела широкие масштабы из-
за недостаточного развития финансового рынка и невысокой
привлекательности финансовых активов, а так же из-за практически полного
отсутствие налогов на вторую квартиру или дом и потенциально высокого
дохода который владелец может получить от сдачи «лишнего жилья в
аренду или перепродажи».
Недвижимость как инвестиционный актив становиться выражением
инструментальной ценности, пригодной для получения дохода. У
покупателя такого жилья оно является не потребительски благом, а капитальный активом, реализующим свое функциональное предназначение
на рынке инвестиционных ресурсов. При острой потребности население в
жилье спекулятивный характер рынка жилой недвижимости существенно
сдерживает развитие его социальной направленности и явно противоречит
интересам общества и государства.
Российский рынок жилой недвижимости в отличии от рынков запада не
так плотно завязан на финансовые рынки. Инструменты рынка кредитных
ресурсов и рынка ценных бумаг не играю существенной роли в расширение
возможностей купли-продажи жилья и возрастание его доступности для
широких слоев населения. Ипотека не могла оказать серьезное влияние на
спрос и ценно образование в жилищной сфере.
Она являясь чисто финансовым инструментом, не учитывает социальную значимость жилой недвижимости, реализация которой в принципе невозможно на рыночном механизме. Ипотечное кредитование без серьезного участие общества не способно решать острые жилищные проблемы и рассматривать его в обозримом будущем как основной способ роста доступности жилья вряд ли оправдано.
Важной особенностью российского рынка является чрезмерно большое
превышение уровня цен на жилье по отношению к уровню текущих доходов
домашних хозяйств. За 1990-2009 гг. средний доход уменьшился втрое в
пересчете на стоимость жилищно-коммунальных услуг. Сложившиеся
соотношения служат непреодолимым препятствием доступности жилья для
основной массы населения и прежде всего для среднего класса,
оказавшегося незащищенном положении. Дело в том, что богатые купят то
что хотят, малоимущие имеют право на помощь государства. И только
представители среднего класса оказались жилищными вопросами одни на
одни. Это вовсе не означает, что основой обеспечение жилой недвижимостью должна быть только забота государства, государственный патернализм. В условиях рыночного хозяйствования нельзя недооценивать роль частного сектора, населения и институтов гражданского общества, неуклонно возрастающего значения общественно-частного партнерства в
сфере жилищного сектора экономики.
Обобщение зарубежного опыта развития рынка жилой недвижимости и
российской практики его становления показало, что решение в
общенациональном масштабе жилищных проблем в России нельзя
обеспечить, опираясь на параллельно действующую координацию рыночных
и непосредственно общественных связей в сфере жилищного хозяйства на
консервативное и патерналистское видение экономических процессов в нем.
Воспроизводственный процесс недвижимости как системного социально-экономического объекта и как социально значимой ценности охватывает сложный комплекс экономических, социальных, правовых, организационных, технологических, управленческих, территориальных, градостроительных отношений, субъектами которых являются домашние хозяйства, строительные предприятия, службы эксплуатации, агентства недвижимости, финансовые организации, страховые фирмы, государственные учреждения, институты гражданского общества.
Одновременно доказано, что последовательная реализация фундаментальных свойств жилой недвижимости, неуклонно возрастающей
роли ее в социализации экономики, формировании общественно
обусловленного стандарта потребления, качества жизни населения и
мультификационного эффекта предполагает переход к коллективной
координации действий всех участников жилищной сферы.
Опыт стран с развитой рыночной системой свидетельствует, что даже сформированные в них парные отношения с обратной связью (производитель и потребитель жилья) сегодня недостаточны для обеспечения доступности и комфортности жилой недвижимости без коллективных усилий всех участников жилищной сферы.
Это тем более характерно для формирующегося российского рынка жилья, в котором еще не сложились эффективные парные отношения.
С переходом жилищной сферы к рынку жилье в несколько раз стало менее доступно, чем материальные блага первой необходимости. Лишь пятая часть населения выиграла от этого перехода. Примерно столько же людей,
лишенных рыночных возможностей улучшения жилищных условий,
проиграли от ухода государства из этой сферы. Остальные 60% населения
сейчас, как и до рыночных преобразований, по-прежнему не имеет ни
рыночных, ни любых других возможностей улучшения жилищных условий.
2.3.Анализ современных тенденций и факторов, сдерживающих развитие экономических отношений на рынке недвижимости России
Одной из ключевых проблем рынка жилья является снижение бюджетного финансирования строительства, в результате чего собственные средства населения становятся основным источником для приобретения жилья. Ограниченность в денежных средствах вызывает необходимость предоставления долгосрочных кредитов, которые были бы минимально подвержены инфляции и максимально гарантировали своевременность возврата. Именно к таким кредитам относится обеспеченный залогом недвижимости ипотечный кредит.
В то же время на самом рынке ипотечного кредитования наблюдается ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию. И в числе главных проблем ипотеки можно назвать значительную переплату за квартиру, которая в отдельно взятых случаях даже может достигать 100 % от стоимости приобретаемой жилплощади.
Существуют угрозы для рынка недвижимости со стороны самого ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование дает возможность оживления на рынке недвижимости: стимулирует спрос, а как ответное воздействие начнется рост предложения. Рынок снова будет демонстрировать укрепление инвестиционной привлекательности. Но с другой стороны, при отсутствии контроля над финансовыми инструментами ситуация может выйти из-под контроля. Такая ситуация наблюдалась в США в 2005-2006 гг., последствия которой страна переживает до сих пор. Гиперспрос на недвижимость с активным развитием ипотечной системы привел к экономическому кризису. Вынужденное повышение ставки рефинансирования привело к парализации сектора ипотеки и массовым невыплатам по кредитам со стороны заемщиков: многие ипотечные агентства обанкротились и ушли с фондового рынка, тем самым снизив фондовые индексы.
Для предотвращения такой ситуации государство должно взять на себя часть контролирующих функций за количеством ненадежных кредитов, т.е. обеспечить единый отраслевой стандарт и принять соответствующие изменения в законодательстве. Помимо ипотеки необходимо развивать разного рода накопительные системы, это требует принятия соответствующих законов. Отсутствие законодательной базы мешает внедрения механизмов, позволяющих стимулировать граждан к накоплению средств для приобретения жилья.
Еще одной проблемой является недоверие со стороны населения к компаниям застройщикам или риэлтерским фирмам. Даже в компаниях, входящих в Ассоциацию риэлторов или другие профобъединения, только часть риэлторов имеет специальное образование, связанное с рынком недвижимости. В соответствии с законодательством РФ риэлтор может работать на рынке без повышения квалификации.
Для того чтобы работа на рынке недвижимости была качественной, необходимо, во-первых, предлагать риэлторам курсы и семинары, чем занимается Институт недвижимости под эгидой Ассоциации риэлторов. Во-вторых, необходимо наладить сотрудничество с государственными и коммерческими вузами, чтобы дать возможность студентам получить в качестве второй специальности риэлторскую, в форме дополнительного образования к юридическому, экономическому и управленческому.
Нельзя не отметить влияние внешней среды как на кредитную систему, так и на всю экономику в целом, так, например, она повлияла на объем предоставленных кредитов и стоимость жилой площади в 2008 г. из-за снижения покупательской способности, дисбаланса между спросом и предложением на предоставляемую недвижимость. Несмотря на негативные факторы, нужно отметить, что ипотечное кредитование в 2010 г. устойчиво восстанавливалось. По данным Банка России, за десять месяцев прошлого года выдано 218 029 ипотечных кредитов на сумму 272,9 млрд руб., что в 2,5 раза превышает объем того же периода 2009 г.
Таблица 2.1
Динамика ввода в действие жилых домов в России, млн кв.м
 
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Январь-май 2010
Введено в действие жилых домов млн кв.м. общей площади
31,7
33,8
36,4
41
43,6
50,6
61,2
64,1
59,9
16,5
в % к предыдущему году
104,6
106,7
107,7
112,6
106,1
116,1
121,1
104,6
93,5
98,71)
1) В % к январю-маю 2009 г.
Согласно табл. 2.1, с 2001 по 2008 г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В 2009 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5%. В январе-мае 2010 г. введено 184,3 тыс. новых квартир общей площадью 16,5 млн кв. м, что составило 98,7% к январю-маю 2009г., в то время как в январе-мае 2009г. темп жилищного строительства к соответствующему периоду 2008г. составлял 104,1%.
В последние годы острой проблемой строительства является нехватка квалифицированных кадров, подбор которых осложняется тем, что выпускники школ не идут на технические или строительные специальности, а предпочитают гуманитарные или математические науки.
Так же необходимо отметить, что насущными проблемами, сдерживающими формирование рынка доступного жилья, остаются: административные барьеры, нерегулируемые законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями (например, на оформление площадок в некоторых регионах требуется около двух лет и более 200 подписей).
Так же влияние оказывает судебная практик разрешения споров в данной сфере, можно составить следующий рейтинг наиболее распространенных судебных споров судебной практики в сфере недвижимости в 2011 г.:
1. Абсолютное большинство судебных дел в области недвижимости составляют дела о признании права собственности на жилые и нежилые помещения. Такие тяжбы составили порядка 30% от всех гражданских споров с недвижимостью.
2. Несколько меньше насчитала судебная практика дел о расторжении договоров ренты, договоров купли-продажи, долевого участия, инвестирования, предварительных договоров купли-продажи, иных договоров – 20% от всех споров в области недвижимости.
3. Раздел имущества в связи с наследственными раздорами и при расторжении брака достигает 15%, чуть меньше – 12% - иски о выселении из жилых и нежилых помещений, прекращении права пользования или аренды, они занимают почетное четвертое место.
4. Пятое место делят споры по земельным участкам – до 8% и споры относительно предоставления жилья или рыночной компенсации в связи с переселением при сносе домов – до 7% от всех процессуальных производств с объектами недвижимости.
5. Признание сделок недействительными – до 5%.
6. Менее всего граждан интересовали вопросы, связанные с понуждением к заключению договоров или перевод прав и обязанностей покупателя – до 3% от всех споров в сфере недвижимого имущества.
В 2011 г. Россия вступила во Всемирную Торговую Организацию. Для того чтобы представить последствия вступления в ВТО на рынке недвижимости, нужно выявить степень влияния данного мероприятия на макроэкономическую ситуацию в стране в целом. Факт участия России в ВТО предполагает многие преимущества, такие как: доступ российской продукции на иностранный рынок, четкое регулирование торговых отношений, создание благоприятного климата для иностранных инвестиций, приведение законодательной системы в соответствии с нормами ВТО, повышение конкурентоспособности российской продукции.