Исследование рынка недвижимости по Гарвардской парадигме

ВВЕДЕНИЕ
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СУЩНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Парадигма Гарвардской школы
1.2 Теоретические аспекты сущности рынка коммерческой недвижимости
2 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С ГАРВАРДСКОЙ ПАРАДИГМОЙ
3 ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В ЦЕЛЯХ ПОВЫШЕНИЯ РЕЗУЛЬТАТИВНОСТИ РЫНКА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Исследование рынка недвижимости по Гарвардской парадигме

Однако, негативные события в финансовой сфере крупнейшей экономики мира практически сразу отразились в том числе и на России.
Таблица 2.
ВВП России в динамике в текущих и действующих ценах9
Год
В текущих ценах
В действующих ценах
2000
7305,6
11217,3
2008
41264,9
18600,7
2009
38797,2
17141,7
2010
44491,4
17818,9
ВВП России в текущих ценах в динамике представлен на Рисунке 3.
Рис.3. Динамика ВВП России в 1996-2010 гг. в текущих ценах (в млрд. руб., до 1998 г. - трлн.руб.) 10
Как уже было выяснено, финансово-экономический кризис оказал влияние на сферы экономики Российской Федерации. Не исключением явился и рынок недвижимости в стране, поэтому далее необходимо его более детальное изучение.
Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости покупателей и продавцов в современных условиях необходимы:
нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций;
достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах;
ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование);
ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.
Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка, необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:
введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж);
классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы;
контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.
Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических механизмов.
В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:
общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов;
разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников;
разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур;
регистрация недвижимости и сделок с ней;
учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка;
лицензирование профессиональной деятельности;
стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес - администрирования);
стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов;
стандарты этики;
обязательное страхование профессиональной деятельности;
контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.
В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости, имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ей назовем такие, как:
программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов;
порядок установления стартовых цен арендных объектов коммерческой недвижимости;
порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами коммерческой недвижимости;
методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью для налогообложения;
методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития коммерческой недвижимости и т.д.
Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
методом прямого вмешательства – это административный способ;
методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает:
создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;
регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;
установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:
системы налогообложения имущества;
выпуска и обращения жилищных сертификатов;
реализации государственных целевых программ;
дисконтной политики Центрального банка;
амортизационной политики;
внешнеэкономической деятельности и пр.
Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности.
Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.
Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.
На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.
Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью11.
Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.
Основные законодательные акты о недвижимости: Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, закон о Государственной регистрации прав на недвижимое имущество, об Ипотеке (залоге недвижимости) и др.
В настоящее время существенная роль отводится государственному мониторингу рынка земли в целом. Для эффективного управления земельными ресурсами, регулирования отношений в области использования земель и вовлечения их в коммерческий и хозяйственный оборот необходимо выполнение комплекс мероприятий по землеустройству и мониторингу земель.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации независимо от форм собственности, их целевого назначения и разрешенного использования12.
Исполнение государственной функции «Государственный мониторинг земель в Российской Федерации, в том числе с использованием автоматизированной информационной системы» осуществляется в соответствии с: