Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и возможности его использования в РОссии

Содержание
Введение
1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
1.1. Сущность жилищной ипотеки и ее виды
1.2. Риски ИЖК и пути их снижения
2.Анализ зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования
2.1.Зарубежные модели ИЖК
2.2.Организация процесса ипотечного жилищного кредитования в зарубежных банках
2.3. Современное состояние зарубежного рынка ипотечного жилищного кредитования
3. Перспективы развития рынка ИЖК в России на основе использования зарубежного опыта
3.1. Проблемы развития ИЖК в России
3.2. Возможности применение зарубежного опыта ИЖК в России
Заключение
Список литературы

Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и возможности его использования в РОссии

При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк). Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.Рассмотрим еще одну классификацию базовых моделей ипотечного кредитования, построенную исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов,— двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие. Классическая двухуровневая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой — недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования.Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.Таблица 2.2. Сравнительные параметры моделей кредитованияСравниваемые параметрыНемецкая модельАмериканская модельСтоимость привлекаемых банком ресурсовНиже рыночныхРыночнаяПолучение кредитаПосле прохождения сберегательной стадииСразу после обращения в банкФорма привлеченных ресурсовСберегательные (депозитивные) счетаОбеспеченные ипотекой ценные бумагиОсновная форма государственной поддержкиПремиальные выплаты по вкладамГосударственные гарантии по закладнымОбъемы кредитованияОграничены объемом сбереженийОграничены платежеспособностью заемщикаНагрузка на бюджетПостоянноНа 1 этапе при становлении системы рынкаСроки кредитования8-10 летОт 15 до 30 летСумма кредитадо 45% от стоимости квартирыДо 100% стоимости квартирыСледует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Однако именно этот фактор и послужил причиной глобального экономического кризиса в 2008 году. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки. Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений. Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель будет более востребована в России, невозможно. Скорее всего, приживутся обе модели, но в адаптированном под российские условия виде.2.2.Организация процесса ипотечного жилищного кредитования в зарубежных банкахПроцесс предоставления ипотечного кредита состоит из шести основных этапов:Этап. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит.Этап. Сбор и подтверждение полученной информации.Этап. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика).Этап. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.Этап. Заключение кредитной сделки.Этап. Обслуживание ипотечного кредита.Первый этапНа этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жилье.2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:требования банка к платеже- и кредитоспособности заемщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;список документов;порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т. п.3. Проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.Второй этапКлиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.Третий этапОсновным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.Критерии отбора заемщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты:1. Уровень платежеспособности потенциального заемщикаДля этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.Отношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%.Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60.2. Уровень кредитоспособности потенциального заемщикаНа основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жильяБанк определяет основные требования к финансовым возможностям заемщика. В числе прочего, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья.Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:сбережения заемщика;собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.4. Уровень обеспечения кредитаДо принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога;его физическое состояние.Только при выполнении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита. При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.Четвертый этапКредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.Пятый этапЗаключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.1. Заключение кредитного договора и договора залога.2. Государственная регистрация договора залога. 3. Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры — предмета залога (имущественное страхование).Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры — предмета залога (имущественное страхование).А. Страхование жизни и здоровья заемщикаОбъект страхования — имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности заемщика. Заемщик дополнительно может застраховаться на случай потери работы (на определенный период). Этот вид страхования позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен даже в случае смерти или потери трудоспособности заемщика.В случае смерти или потери трудоспособности застрахованного лица выгодоприобретатель 2-й очереди (например, супруг) совместно с банком (выгодоприобретателем 1-й очереди) подает заявление о выплате страхового возмещения. Размер выплаты выгодоприобретателю 1-й очереди определяется исходя из документов, предоставляемых банком и подтверждающих сумму невозвращенного кредита и процентов по нему. Оставшаяся часть страховой суммы выплачивается выгодоприобретателю 2-й очереди.Б. Риск утраты или ущерба объекту залогаОбъект страхования — квартира заемщика, передаваемая в залог. А именно ее несущие и ненесущие стены, перекрытия, перегородки, окна, двери, электропроводка, трубопровод и сантехника.Имущество может страховаться на случай следующих основных событий: пожар, залив, механические повреждения, противоправные действия третьих лиц. В. Риск утраты права собственности на объект залога (титульное страхование). Объект страхования — право собственности на квартиру, передаваемую в залог. Например, сделка купли-продажи предмета залога недееспособным лицом, заключение сделки под влиянием заблуждения, насилия, обмана. Страховой тариф зависит от степени риска сделки. При утрате права собственности на объект залога выплата страхового возмещения производится на основании решения суда о признании сделки с недвижимостью недействительной.Все выплаты по страхованию производятся ежегодно на остаток долга.Последний этап — обслуживание ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту. Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.2.3. Современное состояние зарубежного рынка ипотечного жилищного кредитования Сейчас уже можно говорить о том, что глобальная положительная тенденция восстановления международных рынков недвижимости после кризиса прослеживается достаточно четко. В качестве инвестиционного инструмента недвижимость даже в трудные времена еще раз продемонстрировала свою надежность. Многие рынки после падения возвращаются на докризисные позиции. А наибольшую стабильность и рост по-прежнему демонстрируют рынки недвижимости стран, в банковской системе которых не использовалась секьюритизация. В Европе это, например, Австрия или Швейцария. Кризис их практически не коснулся, и сегодня эти рынки привлекают внимание международных инвесторов. В Австрии, как и в Швейцарии, не использовалась секьюритизация, поэтому эту страну можно с полной уверенностью отнести к стабильным и растущим рынкам. На рынке Австрии практически не изменились условия ипотечного кредитования, налицо стабилизация и некоторое снижение банковских процентных ставок на фоне активного развития инфраструктуры. Австрийские Альпы на сегодня наиболее привлекательны для инвестиций по сравнению с соседними странами: цены здесь относительно низкие, а перспективы заманчивы, так как порог входа на рынке Австрии ниже, чем в других странах, торгующих «альпийской недвижимостью». Возможный рост прогнозируется здесь примерно на уровне 5% в год, что подтверждает статистика последних лет.Благодаря низкой ставке рефинансирования в 2009 г. почти повсеместно упали ставки. Это произошло в Великобритании, Португалии, Франции, Швейцарии, Италии, Испании, Германии, Греции, на Кипре. По информации Lowell Financ, ставки меняются в диапазоне от 0,10 до 0,25% в зависимости от кредитной организации и страны. Наблюдается активизация почти на всех западных рынках, кроме рынка США. Наступившая стабильность, возобновление роста цен — все это приводит к повышению спроса на ипотечные кредиты. Однако, по отзывам экспертов, восстановление спроса идет достаточно медленно. Дело в том, что процентная ставка — только один из параметров доступности кредитов. Пожалуй, более значимый показатель — размер первоначального взноса. Эта планка после кризиса выросла в большинстве стран и пока не снижается. Если до кризиса в Великобритании можно было получить кредит на 90% от стоимости объекта, то сейчас — только на 70%. В конце сентября 2010 года средняя цена домовладения в Великобритании была всего на 6% выше уровня 2005 г. В сентябре 2010 г. в среднем цена выросла на 3,05% за год (166 757 фунтов стерлингов). В стране серьезный дефицит бюджета, и, чтобы уменьшить его, правящая партия консерваторов предложила сократить около 0,5 млн госслужаших в течение четырех лет и повысить пенсионный возраст до 66 лет к 2020 г. В 2011 году британцев ожидает сокращение зарплат.В 2010 г. динамика цен на премиум-рынке Лондона оставалась положительной, хотя в некоторых сегментах рынка и отмечалось небольшое падение. По данным Lowell Financ, в Испании размер необходимых собственных средств увеличился с 20 до 40%, во Франции — с 20 до 30–40%. Национальный институт статистики Испании (INE - Instituto Nacional de Estadistica ) обнародовал данные, характеризующие, в частности, нынешнее положение в секторе жилой недвижимости в Королевстве. Можно говорить о стабилизации и даже некотором оживлении в этой области. Например, объемы ипотечного кредитования в 2010 г. выросли на 3,5% по сравнению с 2009 г., до 6,5 млрд. евро. Средняя стоимость выданных ипотечных кредитов в целом составила 135.113 евро - на 10,2% меньше, чем в 2009 года. Кроме того, начали замедляться темпы падения цен на вторичное жилье. Эксперты прогнозируют, что по мере наступления традиционно активного весеннего сезона рынок продолжит свое оживление.В 2010 г. цены на жилье во Франции оставались стабильными, в то время как в Париже и во всем остальном регионе Иль-де-Франс отмечался серьезный рост — примерно 7—9% по отношению к показателям 2009 года (стоимость 1 кв. м в Париже в 2010 г. составила 6381 евро). Резкое повышение цен в Париже указывает на смещение спроса на жилье из сельской местности в столицу. Это связано с увеличением неопределенности экономической ситуации в стране. Кроме того, рост цен вызвали низкие ставки по ипотеке. Также банки стали более разборчивы в объектах кредитования и требовательны к заемщикам.Наиболее сложным остается положение дел на ипотечном рынке США. Недвижимость здесь пока еще не восстановилась в цене, и сделок почти не проводится. Это рекордный показатель в новейшей истории Америки. При этом еще почти 333,84 тыс. заемщиков каждый месяц 2009-2010 гг получали уведомления о том, что их собственности грозит отчуждению. А у банков тем временем накапливаются просроченные кредиты. Причем они не могут выставить объекты залога на продажу, потому что в этом случае рынок просто рухнет, и недвижимость обесценится еще больше.