Вход

Виды операций с недвижимостью

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Реферат*
Код 330084
Дата создания 08 июля 2013
Страниц 26
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 18:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
910руб.
КУПИТЬ

Содержание

Введение
1. Типология операций с недвижимостью
1.1. Особенности недвижимости как объекта операций
1.2. Классификация операций с недвижимостью
2. Особенности некоторых видов операций с недвижимостью
2.1. Купля - продажа коммерческой недвижимости
2.2. Операции с жилой недвижимостью
Заключение
Список литературы

Введение

Виды операций с недвижимостью

Фрагмент работы для ознакомления

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта.
Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям – это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.
К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая – при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.
Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.
На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.
Эффективный возраст – это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации. Типичным сроком службы называют нормативный срок службы. Нормативный срок службы – это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.
Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. (1;99)
Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.
Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.
1.2. Классификация операций с недвижимостью
Большинство операций проводятся в рамках рынка недвижимости.
Субъектный состав рынка недвижимости представлен на рис. 1.
Рис. 1 Субъектная структура рынка недвижимости, где:
А — Сектор развития (создания) объектов недвижимости (первичный рынок):
1 — инвесторы (дольщики), кредиторы, проектировщики, строители;
2 — застройщики (девелоперы, редевелоперы).
B — Сектор оборота прав на недвижимость (вторичный рынок):
4 — риэлтеры, брокеры, оценщики;
5 — продавцы (арендодатели).
C — Сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости:
8 — системы объектов недвижимости: муниципальный, едомственный, частный жилой, земельный фонд;
9 — управляющие объектами недвижимости.
3 — покупатель (арендатор);
6 — профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе, исследователи и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т. е. организации;
7 — институциональные участники: органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельных кадастров, зонированием территорий, оформлением землеотводов; региональные органы архитектуры и градостроительства; органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; судебная система (6;68)
Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости - зданий и сооружений).
Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно. Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев (5).
Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны.
В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:
1. сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности:
продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ;
продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ;
мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ;
дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ;
пожертвование, ст. 282 ГК РФ;
ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583, 601 ГК РФ;
строительного подряда, ст. 740 ГК РФ;
участия в долевом строительстве, ст. 4 Закон об участии в долевом строительстве;
2. сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности:
аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ;
аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ;
залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК   РФ;  
аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ;
найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ;
финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»);
3. акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом:
уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом;
перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом;
соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в отношении недвижимости;
уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др. (11;123)
Операции с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:
1. сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;
2. сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;
3. сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;
4. сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;
5. сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);
6. сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).
Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.
В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки.
Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.
2. Особенности некоторых видов операций с недвижимостью
2.1. Купля - продажа коммерческой недвижимости
Под коммерческой недвижимостью, это любая недвижимость, служащая для извлечения постоянного дохода юридическими лицами, офисы, торговые помещения, склады, гостиницы, развлекательные комплексы и т.д. 
В сфере покупки и продажи коммерческой недвижимости, существует своя градация объектов. В основе разделения – месторасположение и возраст строения, особенности архитектуры и планировка объекта, внутренняя и внешняя отделка, состояние инженерных коммуникаций, наличие паркинга. Принимается во внимание инфраструктура и транспортная доступность объекта коммерческой недвижимости. К каждому пункту выдвигаются определенные требования, и несоответствие хотя бы по одному из пунктов означает, что объект автоматически будет причислен специалистами к недвижимости более низкого уровня (5).
По аналогии с жилой коммерческая недвижимость условно разделяется на несколько классов; при этом агентства недвижимости опираются на ряд конкретных критериев.
Существующая на сегодняшний день классификация объектов коммерческой недвижимости включает в себя четыре условных типа объектов.
Класс А – самый высокий уровень для коммерческой недвижимости. К этому классу причисляют объекты, соответствующие международным стандартам. Современная планировка, удобное расположение объекта, автоматизированная система жизнеобеспечения таких зданий делают их особо востребованными у арендаторов и покупателей с высокими запросами. Как правило, подобные объекты коммерческой недвижимости имеют собственную парковку и службу безопасности, комфортную зону отдыха, и обеспечены всем необходимым, включая средства связи, оргтехнику и бытовые приборы. Внутренние отделочные работы в помещениях объектов класса А проводят в соответствии с пожеланиями заказчика (арендатора).
Если помещения класса А обычно используют для расположения высших руководителей компании, то для основной массы сотрудников чаще всего выбирают объекты коммерческой недвижимости  класса В. Они лишь немного уступают классу А по некоторым критериям – таким, как расположение в том или ином районе города или площадь помещений. Эти различия не имеют большого значения, поскольку помещения находятся в не менее качественных, чем класс А, зданиях. Обычно это строения, прошедшие качественную реконструкцию и полностью переоборудованные. Но часто класс В – это и новые здания, просто в силу удаленности от центральных улиц уступающие классу А.
Третий класс – класс С – еще более уступает двум предыдущим по некоторым параметрам. Решающую роль здесь, как правило, играет слабо развитая инфраструктура и значительная удаленность от оживленных транспортных магистралей. Такие объекты обычно предлагают к аренде после хорошего ремонта, и основная часть подобных объектов – это устаревшие строения класса А или реконструированные здания, первоначально имевшие иное предназначение. Объекты коммерческой недвижимости класса С хорошо охраняются, обеспечены бытовыми удобствами, имеют парковочную площадку. Правда, мест на этой площадке гораздо меньше, чем на паркингах объектов классов А и В (5).
Большая часть объектов коммерческой недвижимости в Москве и на российском рынке относится к классу D. Такие объекты – бывшие административные здания и научно-исследовательские институты – не отличаются высоким уровнем. Здесь нет автоматизированных систем жизнеобеспечения, охраны, и практически не представлены бытовые службы. В нежилых помещениях такого типа проводят ремонт, после которого объект предлагают к аренде под офисы.
Самым важным аспектом при купле-продаже коммерческой недвижимости, является правильная оценка объекта, и прикреплённого к нему бизнеса (при покупке магазина, ресторана и т.д.). То есть условно все коммерческие объекты можно разделить на две группы: нежилое помещение для создания нового дела, либо помещение с прикреплённым бизнесом (или просто продажа бизнеса), сохраняющее своё положение (мебельный магазин, крупная компания, завод...).
С учётом типа помещения, необходимо осуществлять различную оценку приобретаемой недвижимости. При покупке магазина, например, важно оценить стоимость продажи. В интересах собственника получить от продажи коммерческой недвижимости максимальную цену, с другой стороны он заинтересован быстрее продать бизнес, так как просрочка времени ведёт к упущенной выгоде при продаже. Так при покупке коммерческой недвижимости – магазина:
Во-первых, на право собственности на данный объект либо срок договора аренды торгового помещения. Лучше если срок аренды превышает период его окупаемости, в противном случае вы теряете деньги, а не возвращаете вложенные средства.
Во-вторых, стоит убедиться в наличии покупателей или потребителей, продаваемой продукции, думаю по понятным причинам.

Список литературы

"1.Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб: ПИТЕР, 2009. 512с.
2.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года№190-ФЗ.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009.-448 с.
4.Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2010. -422с.
5.Обзор состояния московского рынка недвижимости Colliers International – М.: Баласс, 2011 – 92 с
6.Проблемы регионального развития: 2007-2010: Монография/ ВНКЦ ЦЭМИ РАН; В.А.Ильин, К.А.Гулин, М.Ф.Сычев.- Вологда, 2010.- 183 с.
7.Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. — М.: Экономика, 2009. — 294 с.
8.Руткаускас Т.К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.-пед. ун-та, 2011. – 224 с.
9.Рекомендации по составлению договоров подряда на строительство // Новая строительная газета. 2008. № 36. С. 9–14.
10.Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и муниципальное управление. — М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательство «ЭКМОС», 2009 г. — 304 с.
11.Экономика градостроительства / Под ред. Ю.Ф. Симионова. – М.: МарТ, 2008г. – 409 с.
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00707
© Рефератбанк, 2002 - 2024