Развитие долгосрочного банковского кредитования объектов строительного бизнеса (на примере ОАО "БИНБАНК")

ВВЕДЕНИЕ
1.ПОНЯТИЕ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ДЛЯ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТОВ ДЛИТЕЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
1.1.ВИДЫ КРЕДИТОВАНИЯ И ИХ СПЕЦИФИКА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ДЛИТЕЛЬНОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТНЫХ РЕСУРСОВ
1.2.СОВРЕМЕННЫЕ ВИДЫ ДОЛГОСРОЧНЫХ КРЕДИТОВ
1.3.ДОЛГОСРОЧНОЕ БАНКОВСКОЕ КРЕДИТОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬНОГО БИЗНЕСА
2.СПЕЦИФИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА ПРИ ПРЕДСТАВЛЕНИИ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТА СТРОИТЕЛЬНЫМ ОБЪЕКТАМ
2.1.ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ОАО «БИНБАНК»
2.2.ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОАО «БИНБАНК» ПО РАЗВИТИЮ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТА СТРОИТЕЛЬНОМУ БИЗНЕСУ И РОСТ ПРИБЫЛЬНОСТИ НА ЭТОЙ ОСНОВЕ.
2.3.КОНТРОЛЬ И УПРАВЛЕНИЕ ДОЛГОСРОЧНЫМ БАНКОВСКИМ КРЕДИТОВАНИЕМ И ЕГО СПЕЦИФИКА
3.МЕРЫ ПО РАЗВИТИЮ ДОЛГОСРОЧНОГО БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ
3.1.АНАЛИЗ КОНТРОЛЯ И УПРАВЛЕНИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЕГО СПЕЦИФИКА
3.2.СОВРЕМЕННЫЕ ВИДЫ КОНТРОЛЯ ЗА ДОЛГОСРОЧНЫМИ КРЕДИТАМИ
3.3.МЕРЫ ПО РАЗВИТИЮ ДОЛГОСРОЧНОГО БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬНОГО БИЗНЕСА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИ

Развитие долгосрочного банковского кредитования объектов строительного бизнеса (на примере ОАО "БИНБАНК")

Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестициооные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности и невысокой ликвидности.
Все последствия подобных предположений уже в полной мере прочувствовали на себе, как американские банки, так и их европейские коллеги. Кредитование subprime и стало одной из основных причин мирового кризиса ликвидности, в основе которого лежал американский ипотечный кризис. Несмотря на то, что основная сфера применения инструмента мезонинного финансирования высокорисковыеи даже венчурные проекты, грамотная работа с этим инструментом, напротив, снижает риски кредиторов. Причиной тому российское законодательство, которое гораздо сильнее защищает кредитора, в случае банкротства заёмщика, нежели акционера. По закону, займы выплачиваются в первую очередь, а средства, вложенные акционерами, компенсируются в последнюю. В тоже время, максимально возможная прибыль акицонера несравнимо выше максимально возможной прибыли кредитора, которые получает свой фиксированный процент. Говоря упрощённо, мезонинное финансирование представляет собой некий промежуточный финансовый инструмент финансирования проекта. Мезонинный долг будет взыскан раньше, чем долг по акционерному капиталу, но по позже чем долг по заёмному финансированию. Получается, что кредитор, предоставивший мезонинный кредит, принимает на себя часть рисков акционера, однако может получить при этом большую прибыль, т.к. до последнего момента будет вправе выбирать реализовывать принадлежащий ему опцион или нет.
Девелопер, воспользовавшийся этим финансовым инструментом, с одной стороны получает финансовые ресурсы под сравнительно небольшой процент, с другой стороны, девелопер может и вовсе не выплачивать взятый кредит в том случае, если кредитор выберет вараинт выкупа акций. Обычно, доля в проекте по опциону стоит дороже чем на рынке, именно поэтому девелоперу выгоднее получить под неё деньги, чем просто продать.
Процентное соотношение рисков и доходности может колебаться в зависимости от того, в каком сочетании подобраны все составляющие такой смеси. Обычно источники финансирования между заёмными средствами, мезонинным финансированием и акционерным капиталом делятся в пропорциях от 50/25/25 до 70/20/10. Случаи когда мезонинное финансирование используется для покрытия всей потребности компании в собственном капитале крайне редки, впрочем иногда осуществляются сделки, заключаемые без собственного капитала.
К прочим преимуществам мезонинного финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые получения такого кредита, в сравнении с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует от заёмщика оформления закладных и выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный пакет в минимальные сроки.
Несмотря не все перечисленные выше плюсы использования мезонинного кредитования для девелоперов, этот финансовый инструмент ещё не получил широкой популярности в нашей стране и находится на этапе становления, в отличие от западных стран. Тем не менее, отдельные инвестиционные компании уже объявили о запуске специальных фондов для предоставления услуги мезонинного финансирования. Уже состоялись и первые сделки по использованию этого финансового инструмента, однако, на сегодняшинй день это всё же скорее исключение, чем правило. Одним из таких немногочисленных пока исключений, стал известный ритейлер «Вестер», заключивший договор с одним из отечественных банков на сумму 300 миллионов долларов, по которому банк получает право в течение четырёх лет приобрести до 10 % акций заёмщика. Что же касается, непосрественно девлоперского бизнеса, то несмотря на всю привлекательность этого инструмента ни одной сделки по мезонинному финансированию на сегодняшний день в России не заключено. В государствах Европы и в США около 20 % девелоперов работают с использованием этого финансового инструмента. В России первые сделки с мезонином осущствили инвестиционные фонды Raven Russia и Quinn. Специфика работы этих фондов – форвардное финансирование с предоставлением мезонина с условием продажи объекта после постройки. Примеров классического мезонина, по которому предоставляются деньги, а заёмщик получает возврат с процентами без каких-либо дополнительных обязательств, на сегодняшний день привести довольно сложно. Однако, специалисты всё же настроены оптимистично в отношении перспектив использования этого инструмента на российском рынке. Сегодня, в условиях роста ставок по кредитам и появления новых, более жёстких требований к собственному капиталу заёмщика, эта услуга обязательно найдёт своих потебителей. Среди причин, сдерживающих развитие этого финансового инструмента, можно назвать нехватку информации об услуге и нежелание многих банков развивать этот инструмент по причине его высокой рискованности.
Чаще всего мезонинное финансирование осуществляется в форме выпуска конвертируемых облигаций. Инвестор, выкупивший эти облигации, получает право на конвертацию облигаций в акции компании по предварительно оговорённой цене. Эта схема позволяет компании получить финансовые ресурсы «в целом», а не для реализации какого-то одного проекта. Кроме того, выпуск конвертируемых облигаций уменьшает процентную ставку займа, как это происходит при работе с любым публичным финансовым инструментом.
Основными отличиями этого финансового инструмента от прочих можно назвать следующие:
источники погашения. Погашение мезонинных займов, как правило, осуществляется с помощью средств, вырученных от реализации активов или акций компании, в отличие от заёмного финансирования, где погашение происходит за счёт денежных средств, получаемых от основной деятельности.
источник заёмных средств. Мезонинное финансирование осуществляется только через инструменты, размещаемые напрямую по результатам переговоров между инвестором и заёмщиком. Обычно, заёмные средства привлекаются через открытый рынок.
ликвидность. Инструменты мезонинного кредитования совершенно неликвидны, не могут быть проданы на финансовом рынке. Векселя, облигации, пулы стандартных кредитов и.т.д. – ликвидные инструменты и находятся в обращении.
объёмы финансирования. Мезонинное финансирование предоставляется в небольших объёмах (10-20 %) от общего проектного финансирования, в то время как обычные кредиты могут покрывать до 80 процентов общего объёма проектного финансирования.
Сегодня крупные российские банки также готовы предложить игрокам рынка коммерческой недвижимости новый для России продукт – лизинг недвижимости (Сбербанк Лизинг, ВТБ-Лизинг, Лизинговая компания Уралсиб). Он может выступать и как способ финансирования сделок по приобретению коммерческой недвижимости, и как инструмент рефинансирования текущей деятельности (при использовании услуги возвратного лизинга недвижимости). Инструмент пока не получил широкого распространения в отечественной практике, но заслуживает внимания и изучения. Пожалуй, в качестве его основного преимущества следует отметить возможность применения ускоренной амортизации объекта собственности, что, в свою очередь, позволяет примерно на 2/3 сократить платежи по налогу на имущество. Кроме того, лизинговые платежи (в отличие от, например, тех же платежей по банковским кредитам) в полном объеме можно отнести на себестоимость, а значит – уменьшить размер налога на прибыль. Еще один немаловажный момент – возможность снижения коммерческих рисков: недвижимое имущество, будучи собственностью лизингодателя (лизингополучатель при этом выступает как временный владелец и пользователь), не может быть объектом притязаний со стороны кредиторов.
Собственники недвижимых активов в процессе привлечения кредитных ресурсов для обеспечения своей деятельности все чаще прибегают к рефинансированию готовых объектов недвижимости. Эта операция предполагает погашение ранее полученных кредитных ресурсов за счет привлечения нового займа на более выгодных условиях под залог уже завершенного объекта недвижимости. В качестве яркого примера подобных транзакций можно привести кредит на $150 млн., выданный Альфа-банком компании Forum Properties под залог БЦ «Эрмитаж Плаза» (недавно кредит был реструктурирован – продлен на шесть лет со ставкой 11% годовых). Или, например, пролонгация для девелопера «Пересвет-групп» кредита на $90 млн до 2016 года. Объект - ТЦ «Гименей» на Большой Якиманке в Москве. Немаловажен тот факт, что банки рефинансируют, прежде всего, качественные объекты (с хорошим местоположением, грамотной концепцией и уже сформированным пулом арендаторов), т.е. объекты способные генерировать стабильную прибыль.
1.3. Долгосрочное банковское кредитования объектов строительного бизнеса
Финансирование строительных проектов представляет собой предоставление кредитов на цели строительства жилых, коммерческих и производственных объектов. Как правило, банк финансирует строительный проект при наличии готового пакета необходимой исходно-разрешительной документации для проведения строительно-монтажных работ, утвержденной проектно-сметной документации, оформленного земельного участка (право долгосрочной аренды или собственности). То есть финансирование банка привлекается на инвестиционной стадии реализации проекта, когда подготовительный этап проекта, проектные и другие подготовительные работы, уже осуществлен без участия Банка. В данном направлении наиболее высоки требования к доле вложения предприятием-заемщиком в реализацию проекта собственных средств. При рассмотрении проекта, рассчитывается экономический эффект от предполагаемого использования строящихся площадей, будут ли они сдаваться в аренду либо будут в дальнейшем реализованы.
Специфика строительных кредитов
Относясь к одному из типов кредитов, связанных с недвижимостью и, соответственно, имея многие из свойственных таким кредитам черты, строительные кредиты, в том числе на строительство многоквартирных жилых домов, обладают целым рядом особенностей. Например, строительный кредит выдается на одной из первых стадий цикла развития недвижимости. Стадии разделяют в зависимости от состояния объекта недвижимости и от того, для каких нужд требуется финансирование. В международной практике принято говорить о следующих стадиях развития недвижимости:
разработка проекта строительства;
получение прав на земельный участок для строительства;
собственно строительство;
стабилизационный период;
эксплуатация объекта недвижимого имущества.
Разработка проекта и приобретение земельного участка, как правило, обеспечиваются собственными средствами инвестора строительного проекта. Этап строительства и строительно-монтажных работ финансируется в большинстве случаев уже за счет кредитных средств.
Особого рассмотрения требует так называемый стабилизационный период. Дело в том, что любой строительный проект связан со значительными материальными затратами, которые в конечном счете должны принести прибыль инвестору и его партнерам или как минимум окупиться. Сразу после завершения строительства здания, например жилищно-делового комплекса, невозможно сказать, насколько успешным с финансовой точки зрения окажется данный проект. Делать выводы или обоснованные прогнозы по этому поводу можно лишь спустя некоторое время после сдачи нового объекта в эксплуатацию. Как правило, первые 4  6 месяцев эксплуатации показывают, какие средства новый объект позволяет аккумулировать, т. е. удался проект в действительности или нет.
Все это очень важно с точки зрения возможностей кредитования недвижимости. В условиях развитой экономики среди кредиторов и инвесторов во всем мире наблюдается высокая степень специализации, поскольку каждый вид бизнеса требует особых знаний и навыков управления рисками. В наибольшей степени это касается кредитования первых стадий развития недвижимости-приобретения земли и строительства. Среди всех возможных кредитов, связанных с кредитованием, строительные кредиты являются самыми рискованными, а значит, и самыми дорогими. При этом банки, рассматривающие заявки на строительные кредиты, при прочих равных условиях обычно не допускают фактической выдачи кредита без выполнения заемщиком одного из следующих условий:
предоставление гарантий со стороны третьего лица относительно того, что по завершении строительства данный заемщик сможет получить кредит на стабилизационный период;
предоставление обязательств со стороны будущих покупателей или арендаторов объектов на покупку или аренду хотя бы части площадей объекта (например, предварительных договоров купли-продажи на часть квартир в строящемся многоквартирном доме);
залог иных активов заемщика.
Поскольку кредитование строительства подразумевает наличие строительных и других специфических рисков, обычно для качественной подготовки кредитных дел и управления выданными кредитами, в таких проектах требуется участие специализированных организаций или экспертов, имеющих опыт в строительной области. Нередко именно привлечение квалифицированных строительных инженеров позволяет банкам избежать проблем с кредитами или ликвидировать их на ранней стадии.
В любом случае банку практически всегда необходимо самому, т.е. через собственных сотрудников или специально привлеченных экспертов, участвовать в подготовке и реализации проекта. Ни один другой вид кредитования не требует от банка столь пристального внимания и кропотливой работы по управлению.
Длительность кредитного периода при кредитовании жилищного строительства составляет обычно порядка 12  24 месяца, конкретный срок определяется масштабами строительства и его технологическими особенностями. Таким образом, кредитование жилищного строительства не может быть отнесено к долгосрочному кредитованию. При этом наиболее критической с точки зрения возможности возникновения проблем является третья четверть кредитного периода (как правило, составляющая 3  6 месяцев): когда основная часть банковского кредита уже освоена, а продажи (предварительные) еще не активны, инвестор оказывается в ситуации существенного дефицита ликвидности и любое решение может оказаться критичным для всего проекта в целом. Именно в это время банкам приходится особенно внимательно следить за использованием кредита и реализацией строительного проекта.
Еще одна особенность кредитования строительства  обязательность целевого использования выделяемых заемщику кредитных средств на условиях кредитной линии по мере реализации проекта. Известны многочисленные случаи, когда несанкционированное использование кредитных ресурсов приводило к серьезным проблемам в реализации самого строительного проекта, невозврату кредита и даже к банкротству кредитора. Именно поэтому кредит на строительство выдается не сразу полностью, а отдельными траншами по мере реализации стадий строительства.
Наконец, к числу особенностей строительных кредитов относятся возможные способы и источники их погашения. Таких источников несколько. Это могут быть, во-первых, выручка от продажи построенных объектов (например, квартир); во-вторых, средства от сдачи объектов в аренду.
Понятно, что второй способ погашения требует значительно больше времени, и это должно быть оговорено еще при подписании кредитного соглашения. Третий способ и источник погашения строительного кредита  его рефинансирование, т. е. возврат за счет другого кредита, например стабилизационного. Четвертым способом является полное или частичное погашение кредита за счет собственных средств заемщика (помимо доходов от имеющегося объекта). Обычно к этому источнику погашения кредита прибегают при возникновении серьезных затруднений с кредитом, грозящих привести к еще большим проблемам для заемщика. Наконец, в случае дефолта заемщика осуществляется процедура обращения взыскания на заложенное имущество заемщика, причем в первую очередь реализации подлежат земельный участок и строящийся объект, которые выступают предметом залога. Это может быть сделано как по доброй воле не выполнившего своих обязательств заемщика, так и путем обращения на него взыскания по инициативе кредитора. Безусловно, все застройщики-заемщики стремятся погасить кредит именно за счет успешной реализации собственно проекта, т. е. его продажи или сдачи в аренду, а также возможного рефинансирования, и избежать погашения кредита как за счет собственных средств, так и за счет обращения взыскания и продажи заложенного имущества.
Основные участники проектов кредитования строительства и их роль
На любом рынке строительных кредитов взаимодействуют две основные группы лиц: кредиторы, интерес которых заключается в надежном и прибыльном размещении средств, естественно, на возвратной и платной основе, и их клиенты  заемщики, ищущие способ использовать кредиты для пополнения собственных средств, которых обычно не хватает для реализации крупных строительных проектов. Кредитные средства привлекаются также для увеличения нормы прибыли путем использования особых методов финансового управления активами, прежде всего путем оптимизации используемых в проекте собственных и привлеченных денежных средств.
Кредиторы на рынке строительных проектов, как правило, представлены коммерческими банками. В мире практически отсутствуют банки, занимающиеся исключительно данным видом кредитования (в отличие от ипотечного жилищного кредитования граждан). Это объясняется очень высокими рисками, связанными с кредитованием строительных проектов, и стремлением кредиторов уравновесить свои высокорискованные активы более надежными, хотя и менее доходными вложениями.
Как часто говорят сами банкиры, кредитование строительства это в большей степени искусство, нежели наука. И, естественно, овладение этим искусством требует значительных затрат, которые было бы неразумно не использовать в дальнейшем. Поэтому кредитованием строительства редко занимаются случайные банки, не имеющие среди своих сотрудников соответствующих профильных специалистов.
Заемщиками по строительным кредитам, в отличие от ипотечных жилищных кредитов, обычно являются не граждане, а юридические лица  девелоперские, строительные и другие компании-застройщики, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов и управлением ими. Как правило, цепочка взаимоотношений строится таким образом, что кредит выдается компании-застройщику, которая организует процесс строительства в целом, при необходимости привлекает подрядные строительные организации, а затем реализует готовое жилье путем его продажи или сдачи в аренду. После этого строительный кредит погашается. Часто источником его погашения становятся долгосрочные ипотечные кредиты, выданные гражданам  покупателям нового жилья, но это уже совсем другие кредиты, не имеющие никакого отношения к строительным.
Иногда строительный и долгосрочный ипотечный жилищный кредиты могут быть связаны намного теснее, вплоть до объединения в один кредит. Такая практика может использоваться, когда целью запрашиваемого кредита является строительство так называемого односемейного индивидуального дома или коттеджа, а заемщиком выступает гражданин или несколько граждан  созаемщиков, стоящих жилье для себя. В этом случае кредит на строительство и кредит на приобретение жилья объединяются в один и погашение его происходит в существенно более длительные сроки (10  15 лет и более, аналогично срокам по ипотечным жилищным кредитам). Поскольку риски такого вида кредитования высоки (хотя и не столь высоки, как при кредитовании строительства многоквартирных жилых зданий), процентные ставки по ним на период строительства также превышают обычный уровень для стандартных ипотечных кредитов на приобретение жилья.
Ключевым моментом является разделение функций подготовки кредитных дел и управления проектами на стадии кредитования, что исключительно важно для минимизации банковских рисков. С этой точки зрения целесообразно следующее функциональное разделение обязанностей различных банковских служб по предоставлению кредитов:
маркетинг;