Комплексное страхование при ипотечном кредите в России.

Содержание

Введение
Глава 1. Особенности ипотечного страхования
1.1. Основные термины и понятия в ипотечном страховании и его особенности
1.2. Роль страхования в развитии ипотечных программ
1.3. Правовое обеспечение ипотечного страхования
1.4. Риски в ипотечном страховании и их оценка
Глава 2. Анализ деятельности Группы Ренессанс Страхования на рынке страхования
2.1. Краткая характеристика Группы Ренессанс Страхования
2.2. Анализ финансовой деятельности Группы Ренессанс Страхования
2.3. Анализ существующих методов и способов страхования при ипотечном кредите в ГРС
Глава 3. Разработка мероприятий по совершенствованию процесса страхования для Группы Ренессанс Страхование
3.1. Определение проблем при ипотечном кредитовании в Группе Ренессанс Страхования
3.2. Разработка мероприятий по улучшению процесса страхования для Группы Ренессанс Страхование
3.3. Пути совершенствования и повышения эффективности развития ипотечного страхования в России
Заключение
Список литературы

Комплексное страхование при ипотечном кредите в России.

В современной России ипотечное кредитование населения обретает особое значение, так как при помощи данного механизма удовлетворения права граждан России на жилище, закрепленного в Конституции РФ, можно решать социальные задачи и одновременно развивать реальный сектор экономики и финансовой системы государства. В настоящее время в России уже создана основная правовая база, регламентирующая ипотечные отношения, регулирующая страховую деятельность в системе управления ипотечными рисками. Особую роль в эффективном развитии ипотечного страхования играет долгосрочное страхование жизни1. Это объясняется тем, что с развитием данного сектора страхования в стране создается эффективный и устойчивый механизм аккумулирования финансовых ресурсов потенциальных заемщиков ипотечных кредитов.
Деятельностьпо продаже страховых услуг регулируется в той или иной степени всеми государствами, что объясняется большой социальной значимостью данной сферы экономики, а также тем, что "страхование выступает в качестве важного экономико-политического рычага аккумулирования крупных финансовых средств"2.
Рынок долгосрочного страхования жизни - сфера, отличающаяся рядом особенностей. В частности, этот рынок в существенной мере зависит от того, насколько налоговое законодательство экономически стимулирует граждан к вложению своих денежных накоплений в эту сферу. По нашему мнению, именно развитие ДСЖ в России станет одним из важных факторов роста экономики и позволит эффективно развивать ипотечные и другие государственные программы.
Факторов, сдерживающих развитие российского рынка долгосрочного страхования жизни, немало. Особую, негативную роль сыграл дефицит доверия населения к финансовым институтам, вызванный финансовыми потрясениями в 90-х годах. При этом пока у российского населения нет свободных денежных средств, которые могли бы быть инвестированы в страхование жизни, а доля среднего класса в общей численности трудоспособного населения невысока - примерно 10%1. Серьезный тормоз для развития этого сегмента страхования - сохраняющийся высокий уровень инфляции, ограниченные налоговые льготы по страхованию жизни и инвестированию страховых резервов. Кроме того, растет конкуренция между страховыми и банковскими продуктами; а в последнее время появились и новые конкуренты - финансовые продукты паевых фондов. К препятствиям, тормозящим развитие страхования жизни, можно отнести и недостаток квалифицированных кадров страховщиков, прежде всего по продажам, и сохраняющиеся проблемы с организацией экспертизы риска и, как следствие, с андеррайтингом; отсутствие надежных инвестиционных инструментов, пригодных для размещения страховых резервов на длительный срок, в том числе ограничения по вложению страховых резервов по страхованию жизни в жилищное строительство и ипотеку, в паи паевых фондов, ограничения по трансферту капитала, что обусловливает низкую норму доходности (рентабельности) страхования жизни.
Ситуация с ДСЖ меняется. Бизнес становится более зрелым и уже по-другому реагирует на оптимизацию налогов через механизм страхования, соответственно, и у страховщиков также меняется точка зрения на зарплатные схемы.
В настоящее время российский сектор ДСЖ заинтересовал иностранные компании. Они имеют массу преимуществ: многолетний опыт, высокое качество и разнообразие страховых продуктов, стабильное высокое финансовое положение, которое позволяет им предложить более дешевую цену на данную страховую услугу (например, гарантировать более высокую норму доходности для накопления или в страховом тарифе, учесть более низкую долю нагрузки на административно-хозяйственные расходы и др.). В этих условиях российским компаниям трудно быть конкурентоспособными. Безусловно, иностранные страховщики будут серьезными конкурентами за счет своего большего опыта, больших возможностей инвестировать значительные финансы на разработку конкурентоспособного страхового продукта, на рекламу, оплату и социальное обеспечение квалифицированного персонала, развитие современных интернет-продаж и др. Но в настоящее время многие из наиболее популярных страховых продуктов на Западе (Unit Linked, Index Equity и т.п.) могут быть внедрены в России только в суррогатном виде из-за ограничений страхового, налогового и валютного законодательства. Но и иностранные страховщики в этом будут так же ограничены, как и российские.
Страхование является одним из рыночных механизмов регулирования социальных программ, имманентно имея социальную функцию. Данное обстоятельство должно сказываться и на развитии ипотечных программ в России.
Ипотечное страхование сейчас становится обязательным условием выдачи кредита на приобретение квартиры или загородной недвижимости. Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включается накопительное страхование жизни заемщика, а также рисковые виды страхования, такие как страхование граждан от несчастных случаев и болезней, страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки. Кроме того, можно использовать такие виды страхования, как страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения), а также страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, титульное страхование и другие виды1.
Рассматривая страхование жизни как источник финансирования и развития ипотечного кредитования, можно выделить следующие достоинства и недостатки данного вида страхования:
1. Положительные стороны:
- можно выдавать ссуды страхователю в пределах накопленных страховых резервов по договору страхования жизни с процентом по кредиту не ниже гарантированной нормы доходности, заложенной в страховом тарифе;
- срок страхования может быть равен сроку возврата кредита;
- страховая сумма назначается в полном объеме, равном размеру кредита и процентов за него при риске "смерть заемщика" (следовательно, обеспечивается полный возврат кредита с процентами);
- хотя данный вид дорог, он возвращает все расходы страхователя на страхование (страховые премии) с накоплением (если не произойдет страховой случай, оговоренный в договоре страхования). Важно отметить, что при других рисковых видах ипотечного страхования заемщику не возвращаются страховые премии при отсутствии страхового случая по договору страхования;
- можно прекратить договор страхования, получив при этом выкупную сумму в размере накопленных страховых резервов;
- данный вид страхования является мощным инвестиционным инструментом для развития строительства, то есть страховая компания через накопительное страхование жизни может увеличить инвестирование ипотечных и других социальных программ.
2. Отрицательные стороны:
- высокий уровень инфляции не позволяет развивать в России этот вид страхования (он является долговременным, и при расчете страхового тарифа страховщик должен учитывать конкретную, накопительную и гарантированную нормы доходности). В этой связи пока к страхованию жизни относятся с недоверием, так как нет надежного финансового инструмента для долгосрочного финансового вложения;
- имеются ограничения по возрасту застрахованных лиц;
- данный вид страхования является дорогим: цена страхования зависит от страховой суммы, срока страхования, гарантированной нормы доходности в течение всего периода страхования, возраста, пола и территории проживания застрахованного лица, порядка осуществления страховых выплат, заложенной в страховой тариф нагрузки на ведение дела страховой компании;
- в настоящее время отсутствует надежный и доходный финансовый инструмент для инвестирования страховых резервов по данному виду страхования, что сдерживает его эффективное развитие;
- данный вид страхования требует надежного и качественного страхового продукта у надежной страховой компании;
- для страховой компании этот вид страхования очень трудоемок, но страховщики идут на это, так как это выгодный бизнес;
- отсутствуют налоговые стимулы для страхователей (за рубежом они существуют): нет налоговых вычетов из подоходного налога на полную сумму страховых взносов; если страхование производит за работников предприятие, то оно имеет право страховать из себестоимости на очень небольшую сумму, которая будет мизерной по сравнению с ипотечным кредитом;
- необходима открытая и обоснованная методика оценки надежности страховой компании и достоверная статистика о бизнесе выбранного страховщика, что в настоящее время отсутствует. Кроме того, при наличии такой методики не всякий страхователь сможет грамотно ее использовать. В этой связи нужна соответствующая инфраструктура, качественно и эффективно обслуживающая клиента по данному вопросу.
1.4. Правовое обеспечение ипотечного страхования
Правовые отношения в системе ипотечного страхования регулируются законодательными актами гражданского, кредитного, залогового и страхового права. Страховая защита имущественных интересов участников рынка ипотечного кредитования основана на положениях ГК РФ (гл. 23, параграф 3 "Залог"; гл. 48 "Страхование"), Федерального закона от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (далее - Закон о страховом деле), Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и других нормативно-правовых документах, принятых органами государственной власти в установленном законом порядке.
Субъектами ипотечного кредитования являются кредитор (кредитодатель) и заемщик (кредитополучатель). В целях обеспечения обязательства по кредитному договору (договору займа) стороны заключают договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке). В соответствии с Законом об ипотеке (ст. 9) в договоре об ипотеке должны быть указаны следующие сведения:
- наименование, местонахождение предмета ипотеки с достаточным для его идентификации описанием;
- оценка предмета ипотеки, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем;
- обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения;
- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.1
По условиям договора о залоге недвижимости заемщик, являющийся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, становится залогодателем, а кредитор - залогодержателем и имеет право в случае невыполнения заемщиком обязательств по основному кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Заключение договора об ипотеке устанавливает между сторонами кредитного договора залоговые отношения.
Долгосрочный характер ипотечного кредитования предполагает достаточно высокую вероятность наступления непредвиденных неблагоприятных событий, в результате которых недвижимое имущество, являющееся предметом залога, может быть повреждено или уничтожено.
Защитить имущественные интересы залогодателя в случае гибели или повреждения предмета залога и обеспечить кредитору-залогодержателю гарантии возврата кредита может только страховая защита. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в рамках правовых норм, регулирующих имущественное страхование.
Страхование объекта недвижимости, поименованного в договоре об ипотеке, от рисков гибели (утраты) и повреждения является обязательным условием осуществления ипотечного кредитования, что вытекает из ст. 343 ГК РФ, в соответствии с которой залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Закон об ипотеке (п. 2 ст. 31), учитывая особенности ипотечного кредитования, вменяет в обязанность залогодателю страхование за свой счет заложенного имущества от рисков утраты и повреждения при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий.
Соответственно законодательству и требованиям кредитных учреждений залогодатель обычно является страхователем по договору ипотечного страхования. Вступление страхователя в залоговые отношения должно быть учтено в договоре ипотечного страхования при определении субъектов страхования. Страхователь может быть определен как юридическое или дееспособное физическое лицо, являющееся залогодателем по договору об ипотеке и заключившее со страховщиком договор страхования. Страхователь-залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право владения.
Как собственник недвижимого имущества залогодатель, в соответствии со ст. 211 ГК РФ и ст. 36 Закона об ипотеке, несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. Если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения кредита, в том числе за счет страхового возмещения.
Финансовым учреждением, осуществляющим ипотечное кредитование, в договор об ипотеке обычно включается положение об обязанности залогодателя застраховать за свой счет в установленные сроки объект недвижимости от рисков утраты и повреждения в пользу залогодержателя, заключив договор страхования имущества, где в качестве выгодоприобретателя будет указан кредитор-залогодержатель. Закон об ипотеке (п. 1 ст. 31) устанавливает, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Следовательно, подобное требование финансового учреждения предполагает включение в договор ипотечного страхования положения о том, что страхователь назначает выгодоприобретателем залогодержателя по договору об ипотеке, являющегося кредитором по обязательствам, обеспеченным ипотекой, и имеющего законный имущественный интерес в сохранении принимаемого на страхование недвижимого имущества. В этом случае по условиям договора страхования при наступлении страхового случая (гибель или повреждение застрахованного имущества) страховщик обязуется выплатить страховое возмещение выгодоприобретателю в пределах непогашенной задолженности страхователя перед выгодоприобретателем по кредитному договору.
Однако законом предусмотрено право залогодержателя потребовать досрочного погашения кредита только в случае существенного ухудшения обеспечения обязательства. Незначительный ущерб, нанесенный недвижимому имуществу при наступлении событий, указанных в договоре страхования (например, повреждение отдельных элементов отделки в результате залива), будет являться страховым случаем, но не нанесет существенный урон предмету залога. Более того, законодательством по общему правилу допускается замена и восстановление предмета залога. В соответствии со ст. 345 ГК РФ, если предмет залога погиб или поврежден, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное. При этом замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя. Закон об ипотеке (п. 3 ст. 36) допускает заключение между залогодателем и залогодержателем соглашения в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества. Если условия этого соглашения надлежаще выполняются залогодателем, то в соответствии с указанной правовой нормой залогодержатель не может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
В указанных обстоятельствах логичной представляется выплата страхового возмещения заемщику-залогодателю. Полученные им денежные средства могут быть использованы для восстановления поврежденного недвижимого имущества.
Таким образом, при наличии письменного соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества между залогодателем и залогодержателем договор страхования может быть заключен в пользу страхователя-залогодателя по договору об ипотеке. При этом по условиям договора страхования при наступлении страхового случая страховщик обязуется возместить страхователю ущерб путем выплаты страхового возмещения в пределах определенной договором страховой суммы.
Договор страхования может быть заключен в пользу любого участника договора об ипотеке (залогодержателя или залогодателя), однако условиями страхового договора должна быть предусмотрена приоритетность требований залогодержателя при выплате страхового возмещения, которая вытекает из п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке. Если заложенное имущество уничтожено или повреждено и при этом залогодержатель имеет право требовать досрочного погашения кредита, он может получить удовлетворение своего требования непосредственно из страхового возмещения независимо от того, в чью пользу застрахован предмет залога. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование.
Преимущественное право залогодержателя может быть учтено в договоре страхования, заключенном в пользу залогодателя, путем включения в него положения о том, что страховое возмещение по риску гибели или повреждения недвижимого имущества выплачивается страхователю по согласованию с залогодержателем по договору об ипотеке.
Согласно п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке заложенное имущество страхуется залогодателем в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования.
Необходимо отметить, что понятие "полная стоимость" применительно к страхованию подразумевает действительную (страховую) стоимость имущества - термины, используемые в страховом праве. ГК РФ в ст. 947 определяет, что действительной (страховой) стоимостью имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования. Точное определение страховой стоимости является существенным моментом в имущественном страховании, поскольку ее размер ограничивает величину страховой суммы. В соответствии с п. 2 ст. 10 Закона о страховом деле "при осуществлении страхования имущества страховая сумма не может превышать его действительную стоимость (страховую стоимость) на момент заключения договора страхования".
Преимущественное право залогодержателя может быть учтено в договоре страхования, заключенном в пользу залогодателя, путем включения в него положения о том, что страховое возмещение по риску гибели или повреждения недвижимого имущества выплачивается страхователю по согласованию с залогодержателем по договору об ипотеке.
Закон не обязывает залогодателя страховать заложенное имущество в размере его действительной стоимости. Требования законодательства предусматривают возможность неполного страхования заложенного имущества. При этом страховая сумма по договору ипотечного страхования не может быть меньше размера требования залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой.
В сложившейся практике ипотечного кредитования договор об ипотеке обычно содержит положение о том, что страховое возмещение по условиям договора ипотечного страхования в каждую конкретную дату срока его действия не должно быть меньше остатка ссудной задолженности по кредитному договору, увеличенного на десять процентов. Исходя из этого договор страхования может быть заключен на сумму первоначальной задолженности заемщика с условием снижающейся страховой суммы соразмерно снижению задолженности заемщика перед кредитором. При этом имеет место неполное имущественное страхование, и в соответствии со ст. 949 ГК РФ при наступлении страхового случая страховщик возмещает часть убытков, понесенных страхователем (выгодоприобретателем), и выплачивает страховое возмещение, определяемое пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества.