Современные методы управления недвижимым имуществом

Оглавление
Введение
Раздел 1. Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью
Раздел 2. Экономическая оценка вариантов использования объекта
2.1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных согласно балансу площадей
2.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту - Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
2.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – проект «Коммерческо-жилое здание»
2.4. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по варианту – проект «Офисно-коммерческое здание»
Заключение
Список литературы

Современные методы управления недвижимым имуществом

 
Погашение займа
 
 
-475
-475
-475
-475
-475
Годовые финансовые результаты после уплаты налога
 
-754
928
1554
1785
2306
3074
Амортизационные отчисления, 10%
 
 
1094
1094
1094
1094
1094
Цена продажи недвижимости
 
 
 
 
 
 
30114
Налог с продаж
 
 
 
 
 
 
-4111
Платежи по займу
 
 
 
 
 
 
-3327
Кассовые поступления, 1000 у.д.е.
 
 
 
 
 
 
26369
 
Анализ восприимчивости доходов ( на 1000 у.д.е.)
 
 
 
 
 
 
 
n
F
i=20%
i=10%
i=9%
 
(на 1000 у.д.е.)
d
P
d
P
d
P
На начало 2010 г.
-16371
1
-16371
1
-16371
1
-16371
На конец 2010 г.
1
-754
0,8333
-628
0,909
-685
0,9174
-691
На конец 2011 г.
2
1547
0,6944
1074
0,8264
1278
0,8416
1302
На конец 2012 г.
3
2173
0,5787
1258
0,7513
1633
0,7721
1678
На конец 2013 г.
4
2404
0,4822
1159
0,683
1642
0,7084
1703
На конец 2014 г.
5
2924
0,4018
1175
0,6209
1816
0,6499
1901
На конец 2015 г.
6
26369
0,3349
8831
0,5644
14883
0,5962
15721
 
 
 
 
Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)
 
 
F – будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i – процента ставка; P - текущая стоимость кассовых поступлений; n – время
 
Выводы. Инвестционый проект является низко рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 10% дохода.
2.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – проект «Коммерческо-жилое здание»
I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ
Единица измерения
годы
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1. Жилые помещения
 
 
 
 
 
 
 
Площадь, приносящая доход
м2
 
5059
5480
6745
7167
8179
Доходы от аренды
у.д.е./м2
835
668
910
877
893
893
Доходы
1000 у.д.е./м2
 
3379
4988
5914
6403
7307
2. Коммерческие помещения
 
 
 
 
 
 
 
Площадь, приносящая доход
м2
 
1355
1445
1536
1626
1716
Доходы от аренды
у.д.е./м2
970
776
1057
1019
1038
1038
Доходы
1000 у.д.е./м2
 
1052
1528
1564
1688
1781
3. Парковочные места
 
 
 
 
 
 
 
Парковочные места, приносящие доход
м2
 
452
482
512
542
572
Доходы от аренды
у.д.е./м2
1600
1280
1744
1680
1712
1712
Доходы
1000 у.д.е./м2
 
578
840
860
928
979
Всего доходы от аренды
 
 
5009
7357
8338
9019
10068
II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ
Единица измерения
годы
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Доходы от аренды
1000 у.д.е./м2
 
5009
7357
8338
9019
10068
Арендная плата за участок
1000 у.д.е./м2
-49
-39
-53
-51
-52
-52
Техническое обслуживание и текущий ремонт
1000 у.д.е./м2
 
-766
-1787
-2042
-1787
-1276
Процент за привлеченный капитал
1000 у.д.е./м2
-690
-690
-678
-656
-632
-611
Оперативный чистый доход
1000 у.д.е./м2
-739
3514
4839
5589
6548
8129
Равномерная амортизация недвижимости, 10%
1000 у.д.е./м2
 
-1276
-1276
-1276
-1276
-1276
Финансовый результат перед уплатой налога
1000 у.д.е./м2
-739
2238
3563
4313
5272
6853
Налог на прибыль
1000 у.д.е./м2
-671
-1069
-1294
-1582
-2056
 
Финансовый результат после уплаты налога
1000 у.д.е./м2
-739
1567
2494
3019
3690
4797
III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА
Единица измерения
годы
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Заемный капитал в начале года
1000 у.д.е
7954
7954
7159
7159
6363
6363
Погашение долга в конце года
1000 у.д.е
-
795
795
795
795
795
Заемный капитал в конце года
1000 у.д.е
-
7159
7159
6363
6363
5568
Уплата процентов от стоимости в начале года – 14%
1000 у.д.е
1114
1114
1002
1002
891
891
IY. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2015 г.
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г.
35127
 
Бухгалтерская стоимость
24248
 
Налогооблагаемая часть от цены продажи
10879
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи
-3264
Цена продажи недвижимости в конце 2015 г.
35127
Уплачиваемый налог
-3264
Выплата долга за привлеченный капитал
-5568
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м2
26295
РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.)
На начало 2010 г.
годы
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Начальная стоимость недвижимости
-14204
 
 
 
 
 
 
Инвестиции в строительство
-14204
 
 
 
 
 
 
Заем
7954
 
 
 
 
 
 
Погашение займа
 
 
-795
-795
-795
-795
-795
Годовые финансовые результаты после уплаты налога
 
-739
1567
2494
3019
3690
4797
Амортизационные отчисления, 10%
 
 
1276
1276
1276
1276
1276
Цена продажи недвижимости
 
 
 
 
 
 
35127
Налог с продаж
 
 
 
 
 
 
-3264
Платежи по займу
 
 
 
 
 
 
-5568
Кассовые поступления, 1000 у.д.е.
 
 
 
 
 
 
31573
 
Анализ восприимчивости доходов ( на 1000 у.д.е.)
 
 
 
 
 
 
 
n
F
i=20%
i=10%
i=9%
 
(на 1000 у.д.е.)
d
P
d
P
d
P
На начало 2010 г.
-20454
1
-20454
1
-20454
1
-20454
На конец 2010 г.
1
-739
0,8333
-616
0,909
-671
0,9174
-678
На конец 2011 г.
2
2048
0,6944
1422
0,8264
1692
0,8416
1723
На конец 2012 г.
3
2975
0,5787
1721
0,7513
2235
0,7721
2297
На конец 2013 г.
4
3500
0,4822
1688
0,683
2390
0,7084
2479
На конец 2014 г.
5
4171
0,4018
1676
0,6209
2590
0,6499
2711
На конец 2015 г.
6
31573
0,3349
10574
0,5644
17820
0,5962
18824
 
 
 
 
Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)
 
 
F – будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i – процента ставка; P - текущая стоимость кассовых поступлений; n – время
 
Выводы. Инвестционый проект является низко рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 10 % дохода.
2.4. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по варианту – проект «Офисно-коммерческое здание»
I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ
Единица измерения
годы
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1.Офисные помещения
 
 
 
 
 
 
 
Площадь, приносящая доход
м2
 
7319
7095
6721
6721
6721
Доходы от аренды
у.д.е./м2
835
668
910
877
893
893
Доходы
1000 у.д.е./м2
 
4889
6457
5893
6005
6005
2. Коммерческие помещения
 
 
 
 
 
 
 
Площадь, приносящая доход
м2
 
1355
1445
1536
1626
1716
Доходы от аренды
у.д.е./м2
970
776
1057
1019
1038
1038
Доходы
1000 у.д.е./м2
 
1052
1528
1564
1688
1781
3. Парковочные места
 
 
 
 
 
 
 
Парковочные места, приносящие доход
м2
 
903
964
1024
1084
1144
Доходы от аренды
у.д.е./м2
1600
1280
1744
1680
1712
1712
Доходы
1000 у.д.е./м2
 
1156