Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке.

План


Введение
1. Сущность, понятие, основные виды и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
1.1Сущность, формы и функции кредита
1.2 Основные виды ипотечного кредитования
2. Условия предоставление ипотечного жилищного кредита и обслуживание ипотечного жилищного кредита
2.1 Условия предоставление ипотечного жилищного кредита
2.2. Принципы банковского кредитования
3. Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке
3.1 Оценка заемщика, его платежеспособности и обеспечения
3.2 Сигналы, относящиеся к организации кредитования
Заключение
Список использованной литературы:
Приложение № 1

Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Особенностью контроля за погашением ипотечных жилищных кредитов является необходимость регулярной проверки состояния заложенной квартиры. Для этого представители соответствующего подразделения банка должны ежегодно выезжать на проверку и составлять отчет о состоянии заложенного имущества. При этом проверяется фактическое состояние квартиры, ее конструктивных элементов, а также соответствие ее планировки поэтажному плану, составленному уполномоченным органом.
Помимо этого целесообразно регулярное предоставление заемщиком документов, содержащих информацию о зарегистрированных в квартире лицах (например, выписки из домовой книги) и о своевременной уплате заемщиком как собственником квартиры коммунальных и других необходимых платежей (справки об отсутствии задолженности по уплате соответствующих платежей). Частота предоставления подобных документов определяется банками самостоятельно и отражается в кредитных договорах как обязанность заемщика.
Мониторинг финансового состояния заемщика и поручителя (ей)
Мониторинг финансового состояния заемщика и поручителя должен обязательно включать в себя регулярное получение и анализ информации об их доходах и всех событиях, которые могут повлечь за собой изменение финансового состояния заемщика и поручителя.
В связи с этим очевидна обоснованность требования банка к заемщику регулярно предоставлять информацию о своих доходах (подтвержденную соответствующими документами). Для заемщиков - руководителей или владельцев собственного бизнеса - вполне обоснованно требование банка о предоставлении финансовой отчетности компаний, поскольку платежеспособность такой категории заемщиков напрямую зависит от финансового состояния возглавляемого ими бизнеса.
2.2. Принципы банковского кредитования
Принципы кредитования основные положения банковской системы, которые определяют процесс кредитования. К основным принципам кредитования, каких должны придерживаться как кредиторы так и заемщики, принадлежат: целевой характер, возвратность, срочность, платность и обеспечение кредита.
Целевой характер означает, что выданный кредит должен использоваться на достижение целей, очерченных в кредитном договоре. Цели определяются на основании представленных заемщиком хозяйственных договоров (контрактов), бизнес-планов, целевых программ или проектов. Кроме того, предоставляя кредит клиенту, банк должен убедиться, что цели использования займа предусмотрены Уставом фирмы.
Принципы целевого использования тесно связаны с риском предоставления кредита. Чтобы оценить кредитный риск банк анализирует реальность освоения проекта, под который берется заем, исследуется уровень ожидаемой в будущем рентабельности проекта, способность заемщика реализовать проект и получить прибыль, за счет которой и будет возвращен кредит.
При решении вопроса о предоставлении кредита под коммерческое соглашение банк рассматривает характеристику (сертификацию) товара, который будет куплен и возможность его реализации на рынке, или экономический эффект от использования товаров, приобретенных за счет кредита.
Принцип возвратности кредита. Особенность кредитного метода инвестирования состоит в том, что он не только предусматривает возвращение полученного займа, но и уплаты ссудного процента. Поэтому возвращение кредита обусловлено как кредитоспособностью заемщика, так и наличием у него документально подтвержденных (проверяется на этапе предоставления заявления на получение займа) и фактически существующих (что выясняется на протяжении кредитного периода) источников поступления денежных доходов, которые остаются после покрытия текущих затрат и могут использоваться для погашения задолженности и выплаты процентов за пользование кредитом. Кроме прибыли, кредиты могут погашаться за счет других источников: выручки от реализации имущества, взятого банком в залог, гарантии или поручительства третьего лица, страховых возмещений.
Способность клиента своевременно возвращать займы банка оценивается путем анализа баланса хозяйственной организации на ликвидность, эффективность использования производственных фондов, а также путем изучения перспективы развития хозяйства и способности клиента к инновациям.
Срочность. Кредит предоставляется на определенный срок, обусловленный в кредитном договоре. Условие предоставления займа на определенный срок может быть сформулировано в кредитном договоре в виде:
1) установление срока полного возвращения займа;
2) установление графика возвращения займа;
3) установление продолжительности периода пользования займом.
Срок кредита зависит от многих факторов:
1. целевого назначения кредита;
2. соотношения спроса и предложения на кредиты;
3. суммы кредита;
4. национального законодательства;
5. традиционной практики кредитования;
6. кредитной политики банка;
7. характера производственной деятельности заемщика, и скорости оборота оборотного капитала. Кредиты на техническое перевооружение и расширение действующих предприятий, и их реконструкцию предоставляются в границах нормативных сроков строительства, овладения и окупаемости объекта.
Для определения эффективности кредита рассчитывают его полный и средний сроки.
Полный срок кредита рассчитывается по формуле:
Тп = Писп. + Пльг. + Ппог , (1.1)
где Тп - полный срок кредита, Писп. - период использования, Пльг. - льготный период, Ппог. - период погашения.
Полный срок считают от начала использования кредита до его погашения. Под льготным периодом понимают отсрочку погашения займа.
Тем не менее, полный срок не отображает, на протяжении какого времени в распоряжении заемщика была вся сумма займа. Исходя из этого, с целью сравнения эффективности кредитов с разными условиями применяется понятие среднего срока, который показывает, на какой период в среднем приходится вся сумма займа.
Средний срок кредита при равномерном использовании или погашении рассчитывается по формуле:
Тср = 1/2 Писп + Пльг + 1/2 Ппог (1.2)
Средний срок кредита при неравномерном использовании или погашении рассчитывается по формуле:
НЗ1 + НЗ2 + . . . + Нn
Тср = , (1.3)
лимит (сумма) кредита
где НЗ - непогашенная задолженность (на определенную дату).
Средний срок кредита, как правило, меньше чем полный. Они совпадают, если кредит предоставляется сразу в полном объеме и погашается единовременно. Если использование и погашение кредита происходит неравномерно, то определить средний срок по указанной формуле можно лишь приблизительно.
3. Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке
3.1 Оценка заемщика, его платежеспособности и обеспечения
В последние год-два все большая часть российских и зарубежных банков выходит на рынок с собственными программами ипотечного жилищного кредитования. Для снижения операционного и других рисков при организации ипотечного жилищного кредитования в банке очень важна разработка методологии предоставления и обслуживания данного вида кредитов.
Методология ипотечного жилищного кредитования может включать в себя утвержденные внутрибанковскими документами:
- процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита;
- процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита;
- процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита.
Сюда же следует отнести формы внутрибанковских документов, сопровождающих все вышеуказанные процедуры.
Рассмотрим данные процедуры на примере банка, в состав ипотечного подразделения которого входят отдел рассмотрения заявок (ОРЗ), отдел предоставления кредитов (ОПК) и отдел сопровождения (ОС).
Оценку заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник ОРЗ, например кредитный эксперт.
В целях экономии времени заемщиков и рациональной организации работы сотрудников банка целесообразнее первичные консультации, касающиеся условий кредитования и возможности конкретного заемщика получить кредит, осуществлять по телефону, производя необходимые расчеты в режиме онлайн, а тех заемщиков, которых устраивают условия банка и которые по предварительным расчетам могут получить кредит, приглашать на первую встречу с сотрудником ОРЗ, назначая при этом конкретный день и час.
В ходе первой встречи с заемщиком сотрудник банка оценивает его самого: это и визуальная оценка (внешнего вида, одежды, аксессуаров), и оценка манеры его поведения во время общения с сотрудником банка. По итогам наблюдений сотрудник ОРЗ делает соответствующие пометки во внутрибанковских документах или электронных базах данных, которые используются в ходе дальнейшей оценки заемщика.
Как правило, при первой встрече заемщик заполняет заявку на кредит и получает список документов, необходимых для ее рассмотрения банком.
В зависимости от особенностей организации работы ОРЗ возможны также другие варианты. Например: заемщик ранее подавал заявку на кредит через интернет-сайт банка и пришел на первую встречу уже со всеми необходимыми документами, список которых получил на том же интернет-сайте банка.
В последнее время из-за усиливающейся конкуренции банки стараются сократить перечень таких документов. Минимальный набор, необходимый для рассмотрения заявки, может выглядеть следующим образом:
- документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя (под созаемщиком/поручителем чаще всего понимается супруг заемщика), а также наличие детей;
- документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика/созаемщика/поручителя (например, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);
- документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика/поручителя (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);
- документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика/поручителя (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации)).
Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика/созаемщика/поручителя каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики компаний-работодателей и служебных обязанностей заемщика/созаемщика/поручителя в зависимости от политики банка.
Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы. Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно выделить общие принципы (2).
1. Тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика.
2. Системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения).
3. Изучение личности потенциального заемщика.
Существует множество методик и их модификаций для определения платежеспособности заемщика и процедур (уровней) принятия окончательного решения о предоставлении кредита.
Во внутрибанковских методических документах должны быть четко прописаны процедуры (методики) оценки платежеспособности заемщика.
Одной из основных таких методик, касающихся заемщика ипотечного жилищного кредита, является методика экспертной оценки платежеспособности, которая предусматривает использование экспертных оценок сотрудника ОРЗ, содержащихся, как правило, в его заключении. В числе разновидностей методики экспертных оценок - оценка ряда количественных и качественных характеристик.
1. Количественные характеристики. Рассчитываются по следующим коэффициентам:
A. PTI (payment to income) (платеж к доходу) - отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период.
Максимально допустимое значение коэффициента PTI составляет в среднем 40% в зависимости от уровня дохода заемщика и размера платежа по кредиту.
Б. OTI (obligations to income) (обязательства к доходу) - отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период. Общая сумма ежемесячных обязательств включает в себя все выплаты, вычеты и удержания, производимые заемщиком в течение месяца, в том числе плату за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, обслуживание кредитов (прочих), алименты, плату за обучение (как самого заемщика, так и других членов семьи, находящихся на иждивении) и прочие выплаты.
Максимально допустимое значение коэффициента OTI составляет в среднем 50% в зависимости от уровня дохода заемщика и совокупного размера его обязательств.
В. Достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание. После уплаты всех обязательных ежемесячных платежей (включая платежи по запрашиваемому кредиту) остаток денежных средств не должен быть меньше прожиточного минимума, устанавливаемого для данного региона на 1 человека, исходя из количества членов семьи (расходы на содержание). Расходы на содержание рассчитываются как произведение количества членов семьи заемщика (заемщик и лица, находящиеся на его иждивении) и размера прожиточного минимума в регионе на дату проведения оценки. В случае если расходы на содержание превышают остаток денежных средств после уплаты всех обязательных платежей, платежеспособность заемщика не отвечает установленным требованиям.
2. Качественные характеристики:
А. Доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов заемщика следует отнести:
- Наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину. Данные доходы должны быть подтверждены документально.
- Наличие неденежных активов. Это имущество заемщика (автомобиль, загородная недвижимость, ювелирные изделия, антиквариат, ценные бумаги, другое движимое и недвижимое имущество), которое не учитывается при определении его ежемесячных доходов и расчете отношений этих доходов к платежам. В то же время факт, что заемщик владеет значительными активами в виде движимого и недвижимого имущества, может заметно повлиять на принятие положительного решения по кредиту, поскольку свидетельствует о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить кредит в случае снижения доходов.
- Наличие значительного объема денежных средств или высоколиквидного имущества сверх суммы, которая необходима на оплату первоначального взноса и покрытия расходов по заключению договоров, оформлению имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного кредита. Этот существенный компенсирующий фактор свидетельствует о том, что у заемщика есть дополнительные средства (помимо основных доходов), которые могут использоваться для погашения кредита.
Б. Стабильность занятости. При анализе стабильности занятости заемщика должны быть изучены:
- Послужной список заемщика за последние десять лет. Положительным компенсирующим фактором является его постоянная работа в одной области деятельности, с продвижением по службе и возможностью дальнейшего профессионального роста.
- Причины и обстоятельства частой смены работы, в том числе причины увольнений.
- Оценка стабильности занятости заемщика в будущем, оценка положения организации, в которой работает по найму заемщик, или его предприятия, если он имеет собственное дело, с целью установить перспективы его существования, способность функционирования в течение длительного периода времени.
- Возрастные параметры заемщика, в том числе: возможность сохранения стабильных доходов с выходом на пенсию, если это может произойти до истечения срока действия кредитного договора; степень возможного уменьшения или увеличения получаемых доходов с выходом на пенсию; возможность продолжения работы в прежнем качестве на прежнем месте работы после наступления пенсионного возраста, в случае если это произойдет до истечения срока действия кредитного договора; возможные изменения в занятости, связанные со спецификой работы, имеющей возрастные или медицинские ограничения (2).
Молодость заемщика, его хорошее образование, перспективная специальность должны рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, поскольку дают основания предполагать, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а удельный вес ежемесячных платежей в доходе - соответственно снижаться.
В. Кредитная история. При анализе кредитной истории заемщика должна быть изучена информация о выполнении заемщиком своих прежних платежных обязательств, в том числе обязательств, вытекающих из кредитных договоров и договоров займа и прочих денежных обязательств (включая выплату алиментов). Эта информация является существенным фактором при оценке способности и желания заемщика погасить ипотечный жилищный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о его предоставлении. На основании полученных сведений и проведенных расчетов должна производиться квалификация заемщиков как "стабильных" (наличие у заемщика возможности обслуживать ипотечный кредит) и "нестабильных" (существенный риск невозврата кредита).
Все большую популярность среди банков, в том числе ипотечных кредиторов, приобретает скоринговая методика оценки платежеспособности заемщика, в которой критерии платежеспособности и надежности клиента оцениваются определенным количеством баллов. По общей сумме набранных баллов делается заключение о платежеспособности клиента и максимально возможной сумме кредита. Эта методика позволяет наглядно оценить все характеристики потенциального заемщика, однако она подходит лишь для более или менее стандартных ситуаций и не может быть использована при рассмотрении индивидуальных схем кредитования.
При современном уровне развития технологий порядок работы скоринговой системы выглядит следующим образом: заполненная в электронном виде анкета автоматически загружается в систему, оперативно выдается информация о платежеспособности заемщика и рассчитывается максимальный размер кредита с распечаткой соответствующего отчета. Схема может быть усложнена за счет проверки достоверности тех или иных сведений (скажем, о наличии автомобиля). На основе сформированного отчета сотрудник ОРЗ составляет собственное заключение, содержание которого определяется каждым банком самостоятельно, и предоставляет его уполномоченному лицу/органу банка.
Однако необходимо учитывать, что особенность оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита состоит в том, что ее целью является не принятие окончательного решения о выдаче кредита, а лишь расчет максимально возможной суммы кредита или принятие предварительного решения о выдаче или отказе в выдаче кредита. Окончательное решение может быть принято только после того, как банком будет оценено и одобрено в качестве обеспечения жилое помещение (имущественные права на него), приобретаемое за счет кредита или закладываемое банку для получения кредита в зависимости от программы ипотечного кредитования, а также другие виды обеспечения.
Обеспечение по ипотечным жилищным кредитам предоставляется во исполнение обязательств по уплате процентов и возврату основного долга.
Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В российской практике исполнение обязательств по возврату ипотечных жилищных кредитов и уплате процентов по ним обеспечивается, как правило, неустойкой и залогом (ипотекой) квартиры (залогом имущественных прав на получение строящейся квартиры в собственность), приобретаемой на кредитные средства. Кроме того, при необходимости в качестве обеспечения предоставляется поручительство физических или юридических лиц.
Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными независимыми оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.
После независимой оценки рыночной стоимости квартиры, передаваемой в залог, а также оценки ее на предмет соответствия требованиям банка, банк в лице уполномоченных органов или лиц может принять окончательное решение о выдаче ипотечного кредита конкретному заемщику на конкретную квартиру.
3.2 Сигналы, относящиеся к организации кредитования
· Заемщик не представляет четко цель, на которую испрашивается кредит
· У заемщика нет ясной программы погашения ссуды