Вход

Анализ инвестиционных проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости. Мировой опыт.

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 326273
Дата создания 08 июля 2013
Страниц 47
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 19 марта в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 310руб.
КУПИТЬ

Содержание

Содержание


Введение
1 Теоретические основы формирования международных инвестиционных проектов
1.1 Инвестиционные проекты: основные понятия, сущность и роль
1.2 Особенности международного инвестиционного сотрудничества
2 Анализ инвестиционных проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости в странах Японии, США, Германии
3 Проблемы международных инвестиционных проектов в России
Заключение
Список используемой литературы

Введение

Анализ инвестиционных проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости. Мировой опыт.

Фрагмент работы для ознакомления

Как сделать все это на почти 10 гектарах земли, расположенных в сердце Токио?
При использовании градостроительного подхода, определенного как “Токио Мидтаун,” задачей было принести пользу обществу, принести пользу Японии и, наконец, принести пользу всему миру.
Объединить людей новым видением, стремлением и готовностью к формированию новых ценностей.
Собрать вместе впечатляющее разнообразие талантов, представлений и культур, разбросанных по всему миру, с тем, чтобы, объединить их общим стимулом и вдохновляющей идеей создания «чего-то нового».
Сформировали обширное зеленое пространство, наполненное энергией, которое должно выделяться как действительно прогрессивное «место встреч».
Такое пространство необходимо для нового века гармонии, резонансного и коллективного созидания.
Это - район, «пропитанный» японскими идеалами.
Это - квартал, поддерживающий рост человека и отвечающий устремлениям человечества.
Это - город, непрерывно порождающий новую энергию и движение, вытекающее из формируемой им синергии.
Такое сочетание способствует распространению по всему миру японских идеальных представлений о новом городе.
Девелопмент. Токио Мидтаун – это новая городская застройка, начатая в 2000 году с передислокации головного офиса Министерства обороны из района Хинокичо (Hinokicho) (адрес: Akasaka 9-Chome) в район Ичигайя (Ichigaya). Эта концепция была обозначена премьер-министром, и представляет большой проект по реконструкции зоны, находящейся в сердце Токио, включающей большое зеленое кольцо, в состав которого входит парк Хинокичо. Задачей реконструкции этого места, имеющего высокий потенциал, было формирование комплексного городского района с комбинацией офисов, жилых зданий, коммерческих и других учреждений. Данный проект выиграл тендер, устроенный консорциумом, состоящим из шести компаний: Mitsui Fudosan Co., Ltd., the Society of JA Agricultural Cooperative Unions, Yasuda Life Insurance (в настоящее время Meiji Yasuda Life Insurance Co.), Fukoku Mutual Life Insurance Co., Sekisui House, Ltd. и Daido Mutual Life Insurance Co. (в настоящее время Daido Life Insurance Co.). Проект, представляющий один из этапов “возрождения города” Токио как истинно космополитичного города, в 2005 году получил название “Токио Мидтаун”. Такое название было позаимствовано у района Мидтаун в Нью-Йорке, где оно воспринимается как место отдыха и развлечений, отличающееся творческим подходом и коммуникативностью. В марте 2007 года проект “Токио Мидтаун” будет праздновать церемонию торжественного открытия, демонстрируя распространение новых стратегических ценностей и представлений Японии всему миру. Прогнозы на основе “Проекта” предполагают, что с годами он превратится в источник яростной международной конкуренции. Работа по проекту разбита на следующие этапы[21]:
Апрель 2001 г. --- Официальное сообщение о “Плане реконструкции района Akasaka 9-Chome ”
Сентябрь 2002 г. --- Отборочные тендеры
Февраль 2002 г. --- Передача земельной собственности
Сентябрь 2003 г. --- Выполнение рабочих чертежей, получение разрешений на освоение
Февраль 2004 г. --- Получение разрешения на строительство
Май 2005 г. --- Утверждение проекта реконструкции частного сектора, начало строительства
Январь 2007 г. --- Окончание работ
Март 2007 г. --- Церемония торжественного открытия
История
Во времена периода Эдо (Edo) (1603 ~ 1868 г.г.) на этом месте находились землевладения феодалов семейства Мори (Mori), члена клана Хаги (Hagi). В период Мейджи (Meiji) (1868~1912 г.г.) эта территория становится местом базирования армии, а во времена Второй Мировой войны она служит местом расквартирования офицеров армии США. После оккупации эта территория была отдана под государственное учреждение Хинокичо (Hinokicho) японского Министерства обороны. До настоящего времени это место содержит много святынь, свидетельствующих о долгой и блестящей истории. Одной из них, например, является дренажная канава, укрепленная каменной кладкой, оставшаяся от виллы семейства Мори. В настоящее время она используется в качестве подпорной стенки. Около 140 деревьев, высаженных на землях старого Министерства обороны, со временем эффектно вписались в зону зеленого пояса Токио Мидтаун.
Международный конференц центр в Осака (Grand Cube Osaka) [21].
Наканошима (Nakanoshima), Кита-ку (Kita-ku), Осака, ЯПОНИЯ
Проектирование/Строительство 1994-2000 г.г.
Проектировщик: JV, KISHO KUROKAWA architect & associates,
A. Epstein & Sons Japan и Ove Arup & Partners Japan Ltd.
Площадь застройки: 6 756,93 м²
Общая площадь пола: 67 545,54 м²
Стальная конструкция, комбинация стали и железобетона
3 фундамента + 13 этажей + 2 пентхауза
Супер Домино (Super Domino)
−Прототип Мега-Архитектуры, состоящей из полых колонн и механических ячеек (вафельные конструкции).
1) Проект парка в центре города. Место благоприятно расположено с видом на реку Доуджима (Doujima) около отеля Ройял (Royal). Требование запланировать парк максимально возможной площади кажется невыполнимым, так как эта зона ограничена масштабом строительства. Генеральный план Наканошима (Nakanoshima) в городе Осака в южной части застройки предусматривает зеленую пешеходную зону от Национального музея современного искусства до Городского музея науки. Другая зеленая пешеходная зона, идущая по берегу реки Доуджима (Doujima), включена в северную часть застройки. Для формирования парка на месте застройки в план включены обе зеленые пешеходные зоны. Я предлагаю, чтобы вся архитектура была выдвинута на 15.5 метров как внешнее оформление, формирующее общее восприятие парка. Мост Doujima через реку Doujima является местом отправления лодок во время фестиваля Тенджин (Tenjin). В первоначальном плане во время проведения конкурса я предлагал соединить второй этаж холла (промежуточный этаж) и причал пешеходным мостиком. К сожалению, на данном этапе проекта территория Международного конференц- центра в Осака оказалась изолированной. Это связано с тем, что лодки, участвующие в фестивале Tenjin, не могут проходить под одним из мостов из-за его малой высоты, и из-за недавно построенного госпиталя Сумитомо (Sumitomo), расположенного рядом с южной границей строительной площадки.
2) Трехмерный город. Хотя существующий город и является высотным и трехмерным, офисные здания, универсальные магазины и общественные помещения строятся отдельно на плоском пространстве. Все здания соединяются на уровне земли. Международный конференц центр в Осака представляет комплекс из трех огромных зданий (Выставочный зал, Главный конференц-зал и помещения для проведения семинаров). Это - не имеющие колонн пространства, каждое по 4600 квадратных метров. Архитектура такого масштаба обычно развивается вертикально. На плоской крыше располагается круглый конференц-зал, который спроектирован для проведения саммитов. На куполообразном потолке расположена увеличенная копия картины (тема фестиваля Tenjin, собственность префектуры Осака) художницы Икута Качоуйо (Ikuta Kachoujo), представительницы традиционного японского стиля живописи. Шесть несущих колонн (15.5M X 16.5M) поддерживают три гигантских строения, не имеющих внутренних колонн. Внутри шести полых несущих колонн располагаются вертикальные транспортные системы, такие как лифты и лестницы. Три полые колонны Восточной стороны содержат шесть лестниц, восемь лифтов для посетителей, два лифта для ВИП - персон, и лифт, используемый только ресторанами. Три полые колонны на Западной стороне используются для служебных целей. Они содержат шесть лестниц, два лифта для служащих и четыре грузовых лифта для служебных целей. Три служебных грузовых лифта имеют грузоподъемность 4.5 тонн, причем один из лифтов предназначен для грузовых автомобилей, которые могут въезжать прямо в холл. Большое количество людей может сосредотачиваться в международном конференц-зале, главном зале и выставочном зале. Поэтому пространства между тремя несущими колоннами на Восточной стороне имеют два эскалатора, перемещающихся как вверх, так и вниз, и прямой эскалатор, идущий от парковочного гаража, расположенного в цокольном этаже, к холлу первого этажа.
(3) Механическая ячейка (вафля) (Ярус надстройки). Благодаря «Механической ячейке» (Ярус надстройки) в шести полых колоннах этого здания практически отсутствуют пространства для расположения вертикальных труб и вентиляционных каналов. Ярусы надстройки, которые я назвал «Механической ячейкой» представляют наиболее совершенную конструкцию, разработанную для Международного конференц центра в Осака. Она поддерживается 6 полыми колоннами и сквозной продольной фермой (высотой примерно в 1 ярус). Все оборудование для кондиционирования воздуха, электрических, механических и информационных сетей располагается в открытом пространстве этих Ярусов надстройки. В такую конструкцию можно также добавлять объекты инфраструктуры любого назначения. Сама конструкция является разъемной, что позволяет прокладывать электропроводку, водопроводные сети и в любое время в будущем производить их замену. Четыре гигантских архитектурных объема обеспечиваются энергией, кондиционированным воздухом и информацией непосредственно от каждой из «Механических ячеек». При этом в 6 полых колоннах практически отсутствуют свободное пространство для расположения вертикальных труб и вентиляционных каналов. Однако система механических ячеек позволяет организовать достаточный вертикальный коммуникационный поток по всем 6 полым колоннам. Также как и в другом инженерном решении, предложенным мною для Центра Жоржа Помпиду в 1972 году (2-я премия), каждая из полых колонн состоит из несущих труб, вентиляционных каналов и трубопроводов, а также включает вертикальную информационную сеть для формирования универсального информационного пространства. Это инженерное решение можно считать прототипом аналогичной системы Сендай Медиатек (Sendai Mediatek) Тойо Ито (Toyo Ito). Однако, такая концепция формирования пространства для организации потока информации и освещения, не может использоваться в архитектуре гигантских масштабов, поскольку в данном случае требуется обеспечить требования по сейсмостойкости, вместить другие объемы трубопроводов и вентиляционных каналов, а также организовать дополнительные объемы для вертикального коммуникационного потока. Я думаю, что проектная концепция конструкции «Механических ячеек» и полых колонн – это одно из возможных решений, аналогичных принципу Супер Домино (Super Domino) [21].
США
Коммерческая недвижимость США – это любая недвижимость для использования в коммерческих целях, приносящая дополнительный доход ее владельцу от аренды или в результате роста первоначальной цены.
Коммерческая недвижимость в США[22]:
Офисные здания/ Office Building;
Здания гостиничного бизнеса/ Hotels;
Индустриально-промышленные здания/ Industrial Manufacturing;
Апарт-комплексы/ Apartments;
Бизнес парки/ Business Parks;
Торговые центры/ Shopping Center;
Фермерские хозяйства/ Farms;
Медицинские комплексы/ Medical Complex;
Здания с собственным бизнесом/ Own Business Buildings;
Девелопмент Проекты/ Development Projects;
Земельные участки под застройку/ Vacant Land.
Покупка коммерческих офисных зданий и/или торговых центров – не самые лучшие направления для инвестиций в настоящее время. Годовой доход от аренды этих зданий может составить не более 6-9% годовых. Более того, офисное здание с одним, но крупным арендатором – опасный объект, т.к. если он уйдет, то найти такого же большого клиента в настоящее время трудно.
Покупка медицинского комплекса в США – всегда прибыльная инвестиция, т.к. американские врачи подписывают договора аренды на 10-15 лет как минимум.
Покупка бизнес парка, офисного комплекса с сотнями маленьких офисов для начинающих бизнесов - это всегда выгодная инвестиция, т.к. даже в кризисы, когда большие бизнесы сокращаются или ужимаются, то и они уходят в маленькие офисы, не говоря уже о средних и мелких бизнесах.
Здания с собственным бизнесом, например, аптеки, бензозаправочные станции, авто мастерские, ФастФуд рестораны типа МсДональдс – всегда прибыльны. Они приносят до 10% прибыли ежегодно как минимум.
Девелопмент проекты и строительство в Америке никогда не останавливается. Даже в период кризиса девелоперы не спешат распродавать новостройки. Они просто сдают их в аренду. А когда рынок возвращается, то новостройки пользуются повышенным спросом. В Америке девелоперы - уважаемые люди. Все признают их инновационные идеи и планы, все уважают их деньги[22].
Основа любой недвижимости - земля. Покупка земли – очень выгодная инвестиция, если в Ваших планах начать строительство. Чтобы сэкономить время на согласование планов строительства и получение разрешений на стройку, Вы можете купить земельный участок с уже согласованной и утвержденной документацией на строительство. Все зависит от Ваших целей и возможностей.
Апарт-комплексы в США – всегда были и остаются самыми выгодными для инвестиций. Вопрос РАЙОНА и ЗОНЫ расположения апарт-комплекса. Комплексы в бедных районах дают всегда выше возврат! Даже при том, что иногда возникают определенные сложности с арендаторами, которые не платят аренду вовремя и не поддерживают порядок в здании.
Вся территория США разделена на зоны по доходности инвестиций в аренду коммерческих зданий. Например, в самом крупном инвестиционном центре Калифорнии, Лос-Анджелесе, основные коммерческие зоны[22]:
А – Шерман Оакс/ Sherman Oaks, Беверли Хиллз/ Beverly Hills, Студио Сити/ Studio City, Вествуд/ Westwood, Вудланд Хиллз/ Woodland Hills, Энсино/ Encino, Тарзана/ Tarzana, Западный Лос-Анджелес/ West of Los Angeles, Районы, прилежащие к горам Санта Моника/ Santa Monica Mountain area;
B – Глендейл/ Glendale, Бурбанк/ Burbank;
C – Ван Найс/Van Nuys, Северный Холливуд/ North Hollywood;
D - Южная часть Лос-Анджелеса/ South of Los Angeles, ДаунТаун/ Down Town.
В зависимости от конкретной ситуации в районе и состояния зданий в нем, район может плавно переходить из одной категории/ зоны в другую. При выборе коммерческого здания в той или иной зоне, всегда обращайте внимание на зоны В и С (хороший возврат, не так много проблем со зданиями и менеджментом).
При всем многообразии коммерческая недвижимость США делится на два типа:
Здания Потенциальных Возможностей/ Opportunity Property - требуются дополнительные инвестиции для увеличения стоимость здания, его привлекательности и получения дополнительной прибыли при продаже и/или аренде;
Здания Под Ключ/ Key Turn Property - здание в отличном состоянии и дополнительных вложений не требуется.
Для выгодной покупки коммерческой недвижимости в США важен срок инвестиций. Любое здание, имеющее хороший уход, постоянно повышается в цене вне зависимости от экономической ситуации. При спаде рынка здания в хорошем состоянии - как правило - продаются только в экстренных случаях (развод, смерть собственника). Общее правило для инвестиций в коммерческую недвижимость: чем дольше Вы владеете зданием, тем выше Ваши доходы. После временных кризисов на рынке недвижимости, владельцы коммерческих зданий резко взвинчивают цены при продаже. Именно в этот момент они получают самую высокую прибыль на свои вложения.
Поэтому для важно в самом начале определить срок своих инвестиций: 3-5 лет, 7 или 10 лет. Оптимальный период владения зданием – около 7 лет. Многолетний опыт работы с коммерческой недвижимостью США показывает, что купленное ранее коммерческое здание продавать не следует. Его можно всегда использовать как залог для новых кредитов (возросшая стоимость Вашего здания позволит Вам получать большие кредиты для дальнейших инвестиций) [22].
На рынке коммерческой недвижимости США все более популярны БЫСТРЫЕ ПРОДАЖИ/ SHORT SALE.
Многие владельцы коммерческой недвижимости в настоящих условиях рынка недвижимости США не в состоянии удержать свои здания. Как результат, им приходиться объявлять о своем банкротстве и проходить процедуру передачи недвижимости банкам. Факт банкротства несет самые негативные последствия на будущее банкрота. Абсолютное большинство владельцев коммерческой недвижимости стремятся всячески избежать подобной процедуры и вынуждены соглашаться с условиями сделки БЫСТРАЯ ПРОДАЖА без объявления факта своего банкротства/ SHORT SALE. В этой ситуации Вы имеет уникальную возможность получить у продавца или банка действительно выгодные цены на коммерческую недвижимость.
Если в Ваших планах инвестиции в коммерческую недвижимость США, то обратите внимание на основные финансовые характеристики, по которым оценивается каждое коммерческое здание в США[22]:
GRM – период, в течение которого полностью возвращается стоимость здания.
Пример: Здание с годовой арендой $250,000 было куплено за $2,500,000.GRM – 10, т.е. период возврата 100% стоимости здания – 10 лет. Чем выше годовой рент и ниже стоимость здания, тем быстрее возврат средств.
CASH–ON–CASH – эффективность возврата Ваших вложенных средств в без учета ипотеки.
Формула расчета: Годовой Доход от аренды после вычетов всех расходов/ NET OPERATING INCOME разделенный на Ваше вложение без учета размера ипотеки/ DOWN PAYMENT. Эта цифра важна для оценки эффективности сделанной инвестиции.
CAP RATE – эффективность возврата при 100% оплате здания без привлечения ипотеки.
Формула расчета: Годовой Доход от аренды после вычетов всех расходов/ NET OPERATING INCOME разделенный на стоимость здания/ PRICE. Используется как критерий расчета эффективности управления зданием. Чем выше этот показатель, тем больше уверенность, что здание в хорошем состоянии и с правильным менеджментом. Если этот показатель низкий, то есть большая вероятность, что зданию требуется дополнительное внимание для повышения годового дохода. Такое здание имеет больше потенциал для инвестора, чем дорогое здание, в котором все уже сделано продавцом.
Основные источники прибыли от инвестиций в коммерческую недвижимость США:
Мгновенная прибыль через выгодную цену покупки. Сегодня инвестировать в недвижимость США, цены на которую упали до 40 %, очень выгодно. За последние два года цены на недвижимость в Калифорнии снизились в среднем на 20-40%[22].
Увеличение стоимости через ремонт и улучшение состояния коммерческой недвижимости. Самая высокая прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость достигается через строительство коммерческого здания или ремонт существующего. После ремонта Вы можете поднять стоимость аренды или продать здание уже по более высокой цене.
Рыночное повышение стоимости через общий рост цен. Несмотря на общее снижение цен на недвижимость США, цены по-прежнему остались намного выше, чем пять-семь лет назад.
Выгодные кредиты и займы. Можно найти лучшие условия ипотеки. Влияние инфляции (то, что вы могли купить 10 лет назад, сегодня – уже нереально).
Надежная и растущая динамика доходов населения и бизнесов всегда влияют на рост цен, что неоспоримо.
Амортизация. Вы имеете право ежегодно забирать часть дохода как возврат ваших инвестиций в коммерческую недвижимость.
Управление зданием через стратегический менеджмент. Американские компании по управлению инвестиционной недвижимостью помогут Вам минимизировать Ваши расходы на содержание здания и порекомендуют пути увеличения Ваших доходов[22].
Коммерческая недвижимость в Германии
Предлагаем Вашему вниманию большой выбор в. В Германии наиболее представлены коммерческие объекты следующих видов[23]:
ресторанный бизнес (покупка кафе, ресторанов и др.);
гостиничный бизнес (отели);
магазины;
офисы для ведения бизнеса;
промышленные помещения
и многое другое.
Германское законодательство достаточно либерально относится по отношению к иностранным гражданам. Коммерческая недвижимость в Германии может приобретаться без всяких ограничений как частным иностранным гражданином, так и юридическим лицом-нерезидентом страны.

Список литературы

"Список используемой литературы

1.Антипин А. И. Инвестиционный анализ в строительстве. - М. : Академия, 2008. - 236 с.
2.Асаул А. Н. Интегративное управление в инвестиционно-строительной сфере. - СПб.: Гуманистика, 2009. - 245 с.
3.Блех Ю. Инвестиционные проекты. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 329 с.
4.Виленский П.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов. -М.: Дело, 2009.-832 c.
5.Ивасенко А.Г. Инвестиции: источники и методы финансирования. – М.: Омега-Л, 2008. – 253с.
6.Игошин Н. В. Инвестиции: орг. упр. и финансирование. - М.:ЮНИТИ, 2007. - 542 с.
7.Инвестиции/ Под ред. Г.П. Подшиваленко, Н.И. Лахметкина, М.В. Макарова и др.; Фин. акад. при Правительстве РФ. -М.: КноРус, 2009.-175 c.
8.Инвестиции: системный анализ и управление. – М.: Дашков и К, 2008. – 288с.
9.Инвестиционнаяполитика / Под ред. Ю.Н. Лапыгина [и др.]. - М. : Кнорус, 2010. - 310 с.
10.Козырев В. М. Основы современной экономики. - М. : Финансы и статистика, 2009. - 543 с.
11.Кузнецов Б.Т. Инвестиции. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 679с.
12.Липсиц И.В., Косов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. – М.: Экономистъ, 2009. – 347с.
13.Мазур И. И. Управление проектами. - М.: Омега-Л, 2008 - 684 с.
14.Мыльник В.В. Инвестиционный менеджмент. – М.: Академический проект, 2008. – 272с.
15.http://www.stroi.ru
16.http://www.expert-systems.com
17.http://www.investplans.ru
18.http://www.m-economy.ru
19.http://www.unido.ru
20.http://elib.altstu.ru
21.http://www.proestate.ru/index-2-20-330.html
22.http://www.dominanta95.ru/usa.php
23.http://www.de-invest.ru/comm_realty_germany

Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00528
© Рефератбанк, 2002 - 2024